司馬遷把「富裕」分成三種，本富、末富和姦富，本富就是靠農田致富，末富就是以工商致富，所謂「本富為上，末富次之，奸富最下」。
中國人向來喜歡以末富爭財，以本富守財。這也是中國人為什麼對房子和土地情有獨鐘的原因之一。
因此中國人守富的最好方式就是房產投資，但因為限購，房子並不是你想買多少就能買多少，那如何在房產投資上佔更大的比例，購買法拍房也許是你最好的投資方式之一。
今天，小編跟大家聊聊法拍房的那些事。
什麼是法拍房
首先，跟大家科普一下，什麼是法拍房及法拍房的由來。
法拍房是法院拍賣房產的簡稱，是指被法院強制執行拍賣的房屋。
法拍房多由以下四種情況產生：
(1)商業貸款；
(2)民間借貸；
(3)司法沒收；
(4)無主財產。
其中商業貸款所佔比例最高，民間借貸次之；多數法拍房同時涉及商業貸款與民間借貸。當債務人即房屋權利人無力履行債務合同清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。
法拍房房屋類型涵蓋住宅、商業、辦公、商場、車位、工業廠房、在建工程等多種不動產業態，可以有住宅、商業、辦公、商場、車位、廠房等。
法拍房發展簡史
1991年中國正式確定法拍房形式，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執行措施。
1998年通過並實施《關於人民法院執行工作若干向題的規定》，法院可以委託拍賣。這一階段明確了拍賣為法院處置訴訟資產的主要方式。
2004年10月通過並於2005年1月實施的《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，通過嚴格程序選定拍賣機構，防止尋租行為的發生。
2006年9月規定，地方各級人民法院應設立獨立的司法技術輔助工作機構，負責統一辦理對外委託鑑定、評估、審計、拍賣等工作。這一階段主要是<規範拍賣具體過程中各方的業務規範。
2009年法院可將拍賣活動委託給社會機構，規定由人民法院內部的司法技術輔助部門負責組織當事人選定拍賣機構，監督拍賣活動。
至此，委託拍賣已成為我國的司法拍賣的固定模式。
2010年，線上拍賣萌芽，上海公拍網亮相。
從此，線下拍賣開始向線上拍賣轉變，出現了上海公拍網等地方法院嘗試線上拍賣的典型。
這一階段，線下拍賣完全向線上拍賣轉變，網絡拍賣成為司法拍賣的主要方式。
自2013年3月第一起以土地使用權和廠房為標的物的司法拍賣在淘寶網成交後,越來越多的法院入駐淘寶網開展拍賣房產變現的執行工作,在淘寶網司法拍賣中，房產的司法拍賣設有專門一欄。
據統計各大網站平臺自2013年線上拍賣以來，參與拍賣人數約150萬人次，2018年近64萬人通過繳納保證金參與到法拍房的競拍中。
2019年上海司法拍賣成交總金額創新高，住宅成交率達74%。法拍房不再是低於市場價(平均百分之二十)了，甚至很多品質好地段好的房子高於市場價。
從近幾年法拍房成交數據可以看出，法拍房的發展趨勢一路上揚、形勢大好，越來越多的人在裡面在這片藍海裡去尋找自己投資機會。法拍房的八大優勢
好了，重頭戲來了，前面說了那麼多，你肯定會問，那法拍房到底有哪些好處？請容我一一道來。
第一，法拍房不限購
法拍房不限購，無需本地戶籍和社保，中國居民滿18周歲均可購買。(中國大多數地方法拍房不限購，少數限購政策地區除外，如北京法拍房限購，上海不限購。)
第二，法院賣，產權清晰，現房交付
因為法拍房的賣方是法院，所有房屋產權清晰，不存在多產權人糾紛。法拍房都是現房交付，不存在期房爛尾樓等情況，回報周期短。
第三，法拍房數量多，多種選擇
每一年全國各地都會產生許多法拍房，尤其是最近幾年法拍房數量激增，可供我們選擇的房源也越來越多。
第四，核稅過戶學區房區
法拍房與二手房一樣，也要交稅，也有學區。在交完各種稅費以及其他各種費後，就可以拿著競拍成功的文件、法院對房產解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明，就可以辦理過戶手續。
第五，可貸款，起拍價低，總價實惠
法拍房無需排隊搖號，可以選擇心儀的戶型、地段、小區，擁有充分選擇權。法拍房同樣可以貸款，拍賣通常分為一拍，二拍，變賣。
一拍是通過專業評估機構，或者大數據評估出來的市場價，在這個價格上打七折掛拍。
二拍是一拍流拍，在一拍的價格基礎上再次8折起拍，一拍和二拍的有有機會可以貸款，價格低的讓人窒息。
變賣就是二拍的價格，但不能貸款，拍賣周期要長。
不過好房子會吸引更多買家，也會出現接近市場價成交的情況，通常來說，購買法拍房的總價會低於市場價不少。
第六，法拍房投資屬性高
法拍房種類多，如學區房、地鐵房等具有升值潛力的房源值得投資。
法拍房滿足按國家規定的入戶政策及本地戶口政策可申請落戶
第八，買房賣房，鴻基更專業
法拍房有鴻基專屬合作法拍公司，提供全程購置方案，減少風險，讓您省時省事又省心。
風險問題
說完了法拍房的優勢，那買法拍房有沒有風險？
答案是有的，而且比一般的房子風險要大，法拍房的風險主要存在這幾方面。
第一，買賣不破租賃
合法租約受法律保護，競買人拍到的房屋後須依法履行原房東跟承租方籤約的《租賃合同》。也存在可解除的惡意租約，長達10-20年不等。
舉個例子，曾經有競買人參拍前未仔細了解清楚，成功拍得後，去辦理手續時發現租賃合同無法解除，無奈競買人只能放棄此標的物，損失保證金20萬。
第二，高額隱形稅費
南昌本地個人出售房產為贈與、繼承、離婚析產的按取得的收入徵收差價的20%個人所得稅，以及屬非住宅另徵收差價20%個人所得稅。公司名下房產拍賣所涉高額稅費更為繁雜。
舉個極限例子，原成交價是80萬的住宅，競拍價為100萬，面積為100㎡，房子是贈與得來的，房齡不到2年，沒有交過維修基金，有電梯的普通住宅，土地性質是劃撥的。並且這是你買的第三套房子。
你要出的稅費=增值稅+差個個稅+土地出讓金+維修基金+契稅+工本費=5.6萬+4萬+1萬+1萬+3萬+80元=146080元
有沒有傻眼，反正小編算出來傻眼了。
第三，強佔及騰房
除了以上風險，還有一個大家都關心的問題，那就是騰房。
房子要被拍賣，被執行人心理肯定是不樂意的，即使被強制過戶，你想要住進去也很有可能遇到騰退障礙。例如利於有老人、小孩、老賴居住，或者放置了貴重物品等。
如果處置機構不負責清騰房屋，暴力騰房很有可能會發生糾紛，讓自己麻煩纏身。
第四，房屋重大瑕疵
不同於普通二手房，法拍房還會涉及一個問題，那就是原房東可能背景複雜，房屋自身瑕疵眾多，有可能是兇宅、刑事案件或涉及其他不可調解的矛盾。
這樣房子相信沒幾個人會想要，所有拍賣之前一定要了解清楚，防止跳坑。
第五，物業水電燃氣欠費
某套房屋可能存在拖欠物業管理費、水電費、燃氣費、供暖費、裝修保證金等等相關費用。競拍成交後此類費用均由買受人自行承擔。
這個費用很多人都會忽略，其實很多法拍房都存在物業欠費的情況。南昌曾經某拍賣的一套別墅，拖欠的物業管理費、水電燃氣費等相關費用多達3萬元。
如果因為某項費用遺漏，導致計算不當，算上房價、稅費等總費用很可能超出你的預算。
第六，房產過戶風險
雖然是法院拍賣的房子，具有強制過戶的權利，但並不是所有的房子都可以過戶。
舉個例子，軍產房就不能過戶，軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，「產權單位」填總後勤部。按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批准權限，持有總後勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，並不得進行營房變更登記。
因此我們買法拍房的時候，法拍房的屬性一定要調查清楚，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地的性質等，以及各地的落戶、過戶、學區等政策。
如何減少風險
了解完法拍房的收益和風險後，是不是又愛又恨，既想要「撿漏」又擔心解決風險太大，就來鴻基看看吧。
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如果有您看中的，想參與競拍又擔心風險，其實完全不用擔心。我們會安排律師團隊做盡職調查，專業盡調主要包含競拍標的掛拍狀況、實物狀況、周邊配套、權屬狀況、案件情況、核稅費用、競買建議、貸款情況、學區情況等(包含您的特殊調查需求)。
然後會在3-5個工作日完成專業盡調，之後在1-2個工作日形成書面盡職調查報告。
最後將所有的風險告知你，並給出是否參與競拍的專業建議。在最大程度上減少風險。
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