在目前的市場背景下，規模房企的競爭優勢日益凸顯
出品|每日財報
作者|何洛
2020年過半，地產行業的年中「成績單」也火熱出爐。疫情影響之下，上半年地產行業情況如何？隨《每日財報》來一探究竟。
2020年上半年房企銷售榜單排名大賞
數據來源：中指研究院
根據中指院的報告分析，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%；其中銷售額破千億房企13家，較去年同期（12家）增加1家；百億房企107家，較去年同期（121）減少14家。TOP3的房企分別是碧桂園、恆大、萬科，銷售額分別為3723.0億元、3487.9億元以及3180.0億元，前三甲差距在逐漸縮小。
看完前三，再來看TOP10，相較於此前的排行榜，2020年上半年前十可是發生了巨大的變化。首先是進步「選手」，保利發展作為地產央企第一梯隊種子選手，被融創超越了很長時間，這次又回到了第四的位置；中國金茂飆升6位，首進TOP10, 直接從第14位飆升到了第8位；5月排在11位和金地和12位的綠城，重回前十。
再來看成績退步的「選手」，新城控股下滑比較明顯，2019年位列8強，今年5月位列第13位，上半年滑到第16位；5月排在第8位的龍湖、第9位的世茂和第10位的華潤，這次被擠出了TOP10，龍湖位列第11，世茂掉到第13，華潤位居第12。
總的來看，因疫情影響，TOP100上半年門檻值下滑至112.2億元。其中，TOP10房企門檻值為1106億元，較上年增長5.16%，頭部房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為482億元、315億元、112億元，分別較去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。
另外，數據顯示2020年上半年，20家代表房企60.9%的銷售業績來源於二線城市，19.2%來自於一線城市，合計佔比80.1%，較去年增長3.1個百分點，其中一線城市貢獻率增長明顯。
業績目標完成率過半的房企寥寥無幾
從業績目標來看，上半年業績完成率比較低。2020年上半年，28家房企目標完成率均值為41.1%，較去年下降6.5個百分點；超過40%的有14家企業，其銷售目標完成率均值為45.6%，其中佳兆業、恆大、金茂3家企業銷售目標完成率超50%。而去年同期銷售目標完成率在五成以上的企業數量則多達18家，從這方面也能夠看出今年市場環境的嚴峻。
包括中國恆大、中海地產、龍湖集團、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、正榮地產、雅居樂、佳兆業集團、龍光地產、中駿集團、越秀地產、弘陽地產、寶龍地產在內的14家房企目標完成率在40%~50%之間。
目標完成率在30%~40%之間的企業有14家，分別是：世茂集團、新城控股、綠城中國、金科集團、旭輝集團、富力集團、奧園集團、遠洋集團、合景泰富集團、時代中國、花樣年、首創置業、建業地產等。
同時，目標完成率低於「平均分」的掉隊房企也有不少，如遠洋集團上半年目標完成率僅32.2%、旭輝集團為35.1%。
對於大部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力，可能會有部分房企面臨業績目標難以順利完成的困境。
上半年拿地規模同比基本持平不輸去年
根據中指院的數據來看，2020年1-6月，TOP100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環比增長21.2%。看來，土地市場的熱度並沒有嚴重受到疫情影響，熱度不輸去年。
總的來說，1-3月，受疫情影響50家代表房企拿地謹慎；4月起拿地力度顯著回升，達到近半年最高點，5月略有回調後6月又有所回升。50家代表房企中30家企業6月拿地金額較1-5月均值有所增加，8家企業單月拿地額超過100億元，其中濱江、佳兆業6月拿地額佔前6月總額之比超過50%，華夏幸福、金地、藍光發展等7家企業在40%以上。
數據顯示，50家代表房企1-6月月均拿地均值為1716.3億元，略高於2019年月度均值（1706.9億元）。其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲；23家房企1-6月月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個月月均拿地金額較去年減少60%以上。
《每日財報》注意到，從拿地布局來看，1-6月，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。從城市等級來看，50家代表房企1-6月二線城市拿地佔比為51.5%，三四線為44%，一線佔比為4.5%。從區域來看，企業更傾向於在京津冀、粵港澳大灣區、長三角、長江中遊和成渝五大城市群拿地，佔比之和為58.6%，其中長三角熱度最高，佔比為29%，粵港澳大灣區和長江中遊緊隨其後，佔比分別為9.2%和9.1%。
房企規模發展梯隊分化差距逐漸凸顯
2020年上半年，TOP100上半年門檻值下滑至112.2億元，各梯隊陣營分化繼續明顯。
根據數據統計，1000億以上超級陣營共13家，銷售額增長率均值為2.20%。第一陣營（500-1000億）共16家，銷售額增長率均值為1%；第二陣營（200-500億）有35家企業，銷售額增長率均值下降0.3%，與去年基本持平；第三陣營（100-200億）和第四陣營分別為43家和36家，銷售額均值分別為130.9億元和72.8億，同比分別下降7.6%和11.5%。
值得注意的是，頭部房企的競爭更為激烈，TOP10房企門檻值為1106億元，較上年增長5.16%；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為482億元、315億元、112億元，分別較去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。
在目前的市場背景下，規模房企的競爭優勢日益凸顯。隨著資源加速向優勢企業集聚，將推動行業集中度繼續走高。換句話來說，對於50強之後的房企而言，競爭優勢已不再明顯。行業競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或將進一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續加大，TOP50正成為房企規模發展的重要分水嶺，差距也會更加明顯。
困難重重的2020上半年已然落幕，下半年也按下開啟鍵，房企行業下半場將如何發展，《每日財報》將持續關注。
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