作者: 界面四川從一環到三環再到五環，乃至成都經濟區環線高速，成都，是一個環狀為主發展的城市。以三環為界，基本圈定了傳統主城的範圍。然而，三環內可開發土地愈加有限，不想走出傳統主城的購房者一直在尋找標的，而龍潭寺板塊，此前被視作「價格窪地」，預算有限的剛需或剛改陸續進駐這個區域。此前的中鐵建北湖國際城、華宇旭輝錦繡花城、恆大錦城、綠地悅蓉公館等收穫了大批購入者，彼時一手房價1.1萬-1.3萬元/平米。
不過，此後幾宗高價地的拍出，尤其是隆基泰和以14500元/平米樓面價拿下龍潭寺69畝宅地，加上區域規劃的更新和城市界面的改善，一手房價隨之水漲船高。定位高端改善的項目，也有帶裝修賣到約2萬/平米的。同時，產品形態發生變化，大平層、洋房乃至疊拼等產品入市，將區域準入門檻提高。據悉，目前龍潭寺板塊已雲集了萬科、保利、恆大、綠地、中糧、中鐵建、首鋼、金融街等房企，目前在售或將售項目不在少數。不過，區域房地產市場熱度依舊偏低，仍需較長周期培育，未來潛力可期。
▲龍潭寺板塊項目分布示意圖
中鐵建西派泊玥西派泊玥佔地約53畝，7棟住宅呈圍合式布局。中庭水景佔約70%，設計了3個湖心島，每一棟樓也分別形成一個獨立的半島。項目於8月6日取得8/10號樓預售證，推售150套房源，均價15014元/平米，其中，裝修標準5088元/平米。8號樓4T3，10號樓2T2，產品為160-180平米的大戶型。
▲中鐵建西派泊玥樓棟分布圖
首鋼蓉城裡項目最大的特點在於S形布局，後期入住體驗具有優勢，推窗可見北湖，景觀視野較好。此前價格為清水1.15萬-1.4萬/平米，目前住宅房源已經售罄。萬科錦園項目佔地約82畝，容積率2.0，打造產品為8-11層、1T2的純洋房（無底商）。整體布局坐北朝南，加之區域上風的位置，空氣流通和視野範圍可以得到保障。萬科錦園拿地樓面價9008元/平米，於今年5月和7月分別取證，共推售600餘套房源，加上裝修，價格19302-22607元/平米。
▲萬科錦園實景圖保利瓏堂裡院與萬科地塊條件類似，項目佔地約54畝，容積率2.0，打造的產品是典型的「高低配」，包括3棟高層，13棟疊拼。今年7月保利瓏堂裡院取證，推售238套房源，其中高層94套，疊拼144套。高層裝修總價175萬起，單價16297-18397元/平米；疊拼清水總價298萬起，單價16544-26500元/平米。剛改客群，可考慮保利高層產品。對居住舒適度要求較高，且預算更充足的，可考慮萬科錦園。儘管面積段類似，但萬科洋房僅有8-11F；且同樣為約105平米戶型，保利做成了三房，萬科只做了兩房，舒適度相對更高。
▲保利瓏堂裡院實景圖中糧瓏悅錦雲項目於去年12月第三次取得預售證，推售202套房源，面積段135-175平米，帶裝修價格15956-23410元/平米。中糧瓏悅錦雲的躍層與保利瓏堂裡院的疊拼為競品。產品上，保利的層高6層，中糧的14層。價格上，保利的單價16544-26500元/平米，面積173-180平米，280多萬可上車；而中糧的148-175平米戶型，最低總價約281萬。同等價位中，顯然保利的居住舒適度更高。
▲中糧瓏悅錦雲實景圖金融街融府2019年11月，金融街拿下龍潭寺一宗約55畝宅地，樓面價10900元/平米。地塊容積率2.0，產品由4棟多層、4棟小高層、3棟高層組成。目前暫無項目開售信息。
▲金融街融府實景圖跨過東三環，還有同森翠疊森林、隆基泰和69畝項目待入市。其中，同森翠疊森林地塊僅21.6畝，容積率2.0，樓面價10400元/平米。地塊有河景，南面為成都石室中學（北湖校區），但北面有鐵路線。而隆基泰和69畝地塊，在2020年5月19日，以14500元/平米的樓面價，58%的溢價率成交。目前同樣未有項目開售信息。而整個龍潭寺板塊的二手房，房價在1萬-1.6萬/平米，有品牌、相對新的小區，比如中鐵建北湖國際城、金科天籟城、保利林語溪等，二手房價基本在1.5萬/平米左右。
▲龍潭寺板塊部分項目二手房價（截圖自鏈家）而龍湖麗景、東潤豪庭、上古天地等小區，二手房價則在1萬-1.2萬/平米。
▲同環線部分板塊二手房價（截圖自鏈家）整體來看，對比成華區其他區域，龍潭寺板塊的二手房價相對較低。
在1991年劃歸成華區後，龍潭寺板塊從「老工業+大農村」，經歷了從「都市工業」向「總部基地」，再到「總部經濟城」的三次轉型跨越。最初，其東西南北四面的鐵路，及區內的鋼材城等，給人的整體印象是貨車多、鐵路多、灰塵撲撲，與宜居還有一定距離。在總部經濟城乃至新經濟功能區規劃出爐之後，區域開始有了美好藍圖。·升級整體規劃龍潭寺的整體打造正在因規劃而改變，政府目前對龍潭寺的總體規劃為「一軸」、「四片」、「三帶」。「一軸」是新成華大道商務商貿軸。「四片」是包括新北湖片區打造適宜居住、旅遊、休閒國際生態社區；現代商務商貿區打造國際化居住中心、商務、商貿中心；總部經濟城區打造中西部地區總部經濟城；外環片區打造集生態觀光、影視攝影為一體的環城生態區。「三帶」是三環路生態帶、東風渠生態帶、沙河生態景觀帶。其中，除了產業規劃和布局，較多的內容在於生態社區和生態帶的打造，在發展經濟的同時，更注重環境的打造和改善。·轉型產業結構根據《成都龍潭新經濟產業功能區五年行動計劃（2018—2022）》，將高水平建設龍潭新經濟產業功能區，打造國內一流、國際知名的「新經濟·生態城」。具體到產業，便是圍繞數字經濟、智能經濟、共享經濟三大新經濟形態，利用資源稟賦、人才儲備、產業基礎等比較優勢，加快打造數字通信、智慧機器人、檢驗檢測三大產業基地。同時，加快完善龍潭總部新城酒店公寓、醫院、學校、道路等城市功能和環境優化。
▲龍潭新經濟產業功能區效果圖（圖片來源；成華區政府官網）「如今，龍潭總部新城三大主導產業集群效應初顯，數字經濟產業集群聚集企業215家，智能經濟產業集群聚集企業108家，共享經濟產業集群聚集企業177家，為構建產業生態圈奠定了堅實基礎。」龍潭總部新城管委會相關負責人介紹說。到2022年，實現新經濟能級由「弱」到「強」的全面跨越，總部新城營業收入達到1000億元以上，全口徑稅收突破50億元，集聚新經濟企業數量超過1000家，引進培育獨角獸企業至少1家。·落地城市配套事實上，從區位來看，龍潭寺地處東北三環，地理位置並不差，但跟主城同環線板塊比起來仍欠缺很多，其中一個原因便是區域遲遲未通地鐵。
▲圖據《成都軌道交通17號線二期工程環境影響報告書（徵求意見稿）》根據成都地鐵線網規劃，區內將有地鐵8號線二期、17號線二期等線路經過。其中17號線二期已於去年12月開工建設，龍潭寺板塊涉及航空西路、龍潭商務區、高洪村站。
▲建設中的地鐵17號線二期航空西路站
8號線一期通到東北三環內側的十裡店，目前全線軌行區已完成，預計今年底開通。8號線二期已於今年5月啟動建設，龍潭寺板塊涉及龍潭立交、桂葉路、龍潭寺東等5個站點，其中龍潭寺東站為TOD。
▲圖據《成都軌道交通8號線二期工程環境影響報告書（徵求意見稿）》值得注意的是，龍潭寺東TOD是成都首批16個TOD項目之一。已完成備案，待建設。
▲成都首批16個TOD項目區域分布（圖片來源；成都軌道集團）該項目整體定位為「文旅成華薈萃城，公園城市樂活區」，鞏固成華大道文化創意發展軸建設，打造高品質人才生活及服務中心，服務周邊產業功能區域。最新消息是，該項目已獲得一張建設工程規劃許可，含超過16萬方TOD住宅。
▲龍潭寺東站TOD效果圖（圖片來源；成都軌道集團）實際上，如果驅車由龍潭寺出發，大約10公裡可達建設路、猛追灣，15公裡可到春熙路。如果地鐵8號線二期和17號線二期開通，去IFS、太古裡、東郊記憶、339、蘭桂坊等，將更加方便。區內醫教資源包括，石室中學（北湖校區）、成都三十八中、電子科大附小（龍潭校區）、機關26幼兒園（龍悅分園）等。同時，有市二院龍潭醫院在建，預計今年底開始運營。
▲建設中的市二院龍潭醫院·提升宜居屬性分三期打造的北湖生態公園，一、二期已經對外開放，待三期全部竣工，公園面積將達到4000餘畝。一定程度上彌補了龍潭寺板塊曾經作為老工業區的短板。
▲北湖生態公園效果圖（圖片來源；成華區政府官網）另有面積160餘畝的熊貓體育公園，修建了小球綜合館、400米標準跑道田徑場、標準遊泳池、室內外網球場及籃球場等體育設施。隨著環城生態區規劃的出爐，龍潭楔作為「四心七楔」中的一楔，也將以「文化+」為主題，依託城綠相融的空間格局，差異化補強城市功能。據悉，龍潭溼地公園計劃年內建成。
▲成都市環城生態區用地布局規劃圖這三個公園分布在龍潭寺板塊的北面和東面，另有軌道交通綠帶線性公園——鐵路生態公園，緊鄰地鐵17號線二期高洪村站的龍潭新區公園也正在建設中。今後區域居民健身跑步、帶娃遛寵、周末休閒的體驗將更加美好。還有一點，地處主城東北的成華區，是成都的「上風上水口」，每天都呼吸著到達成都的「第一口新鮮空氣」。此外，區內還有沙河和東風渠這兩條重要的河流貫穿全境。▲地處上風口，空氣品質好於主城與城南
不過，值得注意的是，目前區域的美好藍圖還沒完全兌現。眼下，除了「4S店集中區」和「國莎集團」兩張稍微拿得出手的名片以外，龍潭寺跟「總部經濟城」還有比較長的路要走。·整體城市界面有待改善由於總部新城鐵路以西區域八橫八縱16條道路基本為2003年-2009年建成，道路破損老舊嚴重，街區景觀、濱水綠地、慢行步道等建設較為滯後。2018年，總部新城推進鐵路以西區域16條道路綜合整治工程和3條河渠約389.5萬平米道路、綠化、景觀提升工程，現已率先啟動航天路等7條道路及馬鞍山排洪渠建設。
▲區域仍有大量汽修廠、4S店·商業配套「腿短」跟不上目前區內綜合商業包括六合廣場、星悅廣場（以前叫上古天地）、富潤生活廣場等，滿足基本的生活需求沒有問題，但區內缺乏大型品牌綜合體。據公開消息，龍港鋼材市場預計將於2021年一季度前完成拆除搬遷工作，預計將規劃為商業用地。寫在最後如果自住，價格漲上來的龍潭寺，無疑將讓購房者付出更多購房成本。如果投資，應該看到，2024年地鐵開通後其增量絕對值也不可小視。問題在於看不看好區域，以及願不願意等。總之，根據規劃，龍潭寺板塊將打造一座集「生態旅遊、現代產業、總部經濟、健康宜居」四位一體的龍潭新城。加上同時與中優、東進、北改三方面的政策紅利有關聯，所以，區域各方面的改善也是實實在在發生著的。
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