紐約的行政區劃已經保持了上百年歷史，城市建設用地總量一直保持穩定狀態。隨著城市人口數量、家庭結構、城市產業結構在不同歷史時期的發展變化，紐約的城市建設通常需要利用存量土地進行更新性開發。城市存量土地，包括閒置或低效使用的空地（包括私有及城市所有土地），也包括不同程度工業汙染及工業建設物遺留的地塊（也稱為棕地）。
1970年代，紐約的空置土地佔城市用地總量的13%；到1990年代末，隨著內城復興和人口回流，大量建設活動相繼發展，城市空地比例降低到9.5%；2010年，紐約全市有將近3萬塊零散分布的空地，佔用地總量的7.1%，其面積總和幾乎與整個曼哈頓島相當。然而，閒置用地轉化為建設用地的機會十分有限。由於大量空地為私有物業，難以推動建設；另外，閒置地塊的區位與新增人口居住匹配性有限；還有一個重要原因是，很多閒置地塊面積太小，無法達到具有一定投資收益的建設規模。另一方面，從棕地存量看，一個汙染地塊恢復建設前，需要對汙染物進行治理，而土地清理的工程費用和清理周期，無疑提升了項目造價和開發風險。對於小尺度、分散的棕地來說，面臨土地清理的複雜過程和低投資收益的雙重障礙。因此，在更為精細土地的利用政策出臺前，這兩類存量土地無法得到有效利用。
紐約的空地分布但紐約的人口卻在持續增長。在經歷了二戰後人口持續減少後，1980年代紐約人口開始回升，於新世紀初突破了1950年代的歷史最高水平（798萬人）並繼續保持上升發展的趨勢。根據紐約規劃局公布的數據：到2030年，紐約人口將達到882萬。超過40萬的人口淨流入對住宅建設以及居住可負擔性形成巨大挑戰。在上一個10年，紐約共計新建及保留了16.5萬套可負擔住宅；2014年，新一輪的住宅計劃推出，這個數字增加到20萬套。從用地角度看，目前紐約40%以上的城市建設用地均為住宅用地，工業、製造業、商業、辦公、酒店、行政等幾大用地之和只佔不到15%，儘管工業及製造業用地還將進一步減少，但住宅用地供應仍然面臨不足的形勢。
自1980年代末期起，紐約重視城市存量用地的建設管理，在城市空地和棕地的利用上，持續推出了一系列適應性政策以打破土地供應障礙，提高住宅供應量以適應城市發展。如今，其一系列建設成果正在顯現，經驗亦可總結。
利用棕地建設可負擔住宅紐約政府很早就認識到汙染土地是提供可負擔住宅建設用地的有效途徑之一。一方面開發商可以以低廉的價格獲得土地，清理後進行二次開發；而且，由於區位和面積因素不適合更大規模的商業、辦公或者高密度住宅建設的地塊為中小規模的住宅項目提供了機會。
目前，紐約已經頒布的各類棕地支持計劃多達三十餘個，其中相當多的項目都與可負擔住宅及低收入社區建設直接或間接相關：有的以棕地清理為目標，支持各類建築業態的開發建設；有的側重於社區復興與經濟發展；也有針對棕地可負擔住宅建設項目的專項計劃。由於小幅棕地地塊相對分散，所以將這類汙染地塊進行整合，規劃為棕地片區並對其進行綜合開發不但可以提升建設效益，也有利於更大區域的社區發展。紐約州於2003年開始實施「棕地機會區」（BOA：Brownfield Opportunity Areas）規劃，為政府和開發機構建立夥伴聯繫，並由州政府提供技術支持及財政資助。2006年，紐約市建立了棕地「自願清理計劃」（VCP：Volunteer Cleanup Program），致力於為低到中等汙染程度的城市土地提供清理資金，然後用於二次開發，這是全國範圍內最先成立的城市一級的棕地清理項目。2011年，紐約環境修復辦公室（OER：office of environmental remediation）負責管理VCP，迄今為止，該計劃覆蓋已230多個開發項目，其中住宅項目160多個，包括45個可負擔住宅項目（合計3900多套可負擔住宅），最終提供6400個就業崗位以及19500個建造業崗位。紐約市棕地片區規劃全稱為「社區棕地規劃」（CBPA：Community Brownfield Planning Area），通過該項規劃，OER可以有依據的高效聚集社區資源，並且通過上級政府申請資金。目前紐約市已建立21個棕地片區，還有12個正在起草中。通過棕地規劃區，社區機構和規劃師可以通過與市規劃局建立合作關係對當地社區的棕地進行恢復性開發。
紐約棕地可負擔住宅建設項目分布 資料來源：PlaNyc Progress Report: 2014在建設實踐領域，紐約推出VCP計劃之前，針對棕地二次開發的建設項目通常採取示範性項目的方式，集結各方力量合作積累開發經驗，最終為土地清理、項目融資、規劃設計、建造管理的全過程建設進行探索，最終形成完善的棕地開發流程。位於布朗克斯區的Via Verde住區就是一個成功建設的示範性項目，該項目為後續開發的棕地住宅及可負擔住宅建設積累了諸多有益經驗。
Via Verde住區項目於2006年啟動，由紐約住房保護部（HPD：Department of Housing Preservation and Development）和建築師協會紐約分會聯合發起設計競賽，目的是探索如何利用棕地開發進行可負擔住宅的建設，並實現人居環境的可持續發展、提高可負擔住宅的建造標準，通過適宜性設計促進居民健康等多重目標。地塊位於紐約南布朗克斯區，佔地約0.55公頃，其所在區域是布朗克斯最衰敗蕭條的地區。最終競賽由紐約當地的建築設計公司、私營開發商及非營利開發商組成的團隊贏得了競賽獲得開發建設權。從方案到落地最終耗時6年，該住區於2012年6月最終建成開放。
Via Verde是一個可負擔住宅及商業的混合開發項目，包括150套家庭收入在40-60%AMI的可負擔租賃住宅以及71套家庭收入在70-100%AMI的可負擔銷售住宅。由於南布朗克斯區的哮喘發病率一直高於全國水平，設計希望能夠為居民提供更優質的室外空間，因此項目最突出的特點是利用多種綠色建築策略促進居民的健康生活。該項目採取住宅組團的形式，由一幢20層高層住宅、一幢6-13層公寓以及2-4層聯排公寓圍繞著一個中心庭院組成。建築師採用了南部設置低層住宅，逐漸過渡到北側高層的設計策略，租賃住宅部分設置在高層（109套）及中高層（42套）中，商品住宅部分在中高層及低層部分。階梯式的屋頂提供多樣化的綠地空間：三層屋頂為植栽，四層屋頂為果樹，五層的屋頂為社區居民提供種植床作為社區菜園。除了綠色空間外，項目還採用水平、垂直設置的光伏太陽能面板及雨水收集系統以及很多應用在住宅中的節能方案，比如增加保溫層厚度及更高效的採暖設備。戶型設計考慮到轉角戶型可以享受到中間戶型欠缺的兩個朝向的通風優勢，而在平面中將中間戶型向外突出，不但豐富了視野，也形成有利通風的格局。設計師還利用其他簡單有效的手段鼓勵日常活動，比如通過規範調整放寬了消防要求，而且允許所有綠色屋頂都可以作為上人屋面。另外，以往的「綠地＋塔樓」模式的高層公共住宅已飽受詬病，但該住區出色的建築組團式布局策略扭轉了人們對高層可負擔住宅的不良印象，不僅滿足了低收入家庭居住意願，也受到更廣泛收入群體的青睞，為未來可負擔住宅開發的建築設計標準形成了有益參考。
Via Verde 組團式住區外觀 資料來源：http://www.arcdaily.com紐約在1980年代開始針對城市空地進行可負擔住宅建設的探索。1987年，住宅保護部聯合建築師聯盟對小尺度空地進行研究，希望利用這類地塊進行可負擔住宅建設。早期的合作研究涉及10個不同類型的城市空地，希望通過創新設計在城市現行建設規範框架下開發適應不同社會群體住宅建設，並形成設計範式。今天，紐約很多市屬閒置用地由於旺盛的開發需求已經進行建設，但城市仍然面臨進一步提高土地利用效率的訴求。根據2014年紐約可負擔住宅計劃，特別針對小尺度城市空地提出兩項政策：一是「社區建設計劃」（NCP：the Neighborhood Construction Program），一是「填充開發自有住宅機會計劃」（NIHOP：the New Infill Homeownership Opportunities Program）。這兩個項目旨在整合小規模用地建設低密度的可負擔住宅（20套以下），並且特別針對小型開發商、社區公司和非政府機構提供優惠。
針對城市小尺度住宅的另兩個重要項目，是市民住宅與規劃委員會（CHPC：the Citizens Housing and Planning Council）的「造屋」（Making Room）計劃以及HPD的「適應性紐約」（adAPT NYC）項目。造屋計劃以2030城市人口增長規模為背景提出的住宅建設研究，主要針對未來住宅建設規範和設計標準，包括極小、極高密度住宅的研究。適應性紐約項目，則以HPD領導的「微住宅」（Micro-Unit）設計競賽為契機，以日益增長的小家庭結構（一人或兩人居住）為背景，探討適應未來人口數量和家庭結構的居住形式以及如何以不增加建築整體體量、不影響居住品質的方式提高居住效率。
微住宅規劃與模塊建造方案競賽實踐地塊位於曼哈頓中城的一塊HPD所有的空地，nArchitects『與Monadnock開發公司團隊的方案最終贏得競賽。設計方案突破了兩項紐約市現行的住宅設計規範：公寓最小面積不得低於400平方英尺（約40平方米），以及不得整幢樓均為最小面積住宅的規定。但是，模塊化的建造方案以及對其他規劃控制指標的遵守，使該模式可以適應多種場地、建築高度及容積率的住宅用地，而且可以大大縮短工期。微住宅項目共計55套公寓，面積在260到360平方英尺之間，目標居住群體是低收入到中等收入範圍的家庭。公寓樓配置了豐富的共享設施：包括健身房、門廳、社區活動室、自行車棚、住戶儲藏間和寄物櫃、私人活動室、露臺和小花園。
模塊化住宅空間構成微住宅是紐約第一個極小住宅項目以及第一個應用模塊化建造方案實施的集合住宅，探索了極限面積條件下實現居住舒適性的綜合策略，提供每戶高達2.95米的室內淨高和微型陽臺。該項目目前正在施工，預計今年可以建成開放。
經驗與啟示中國城市保障性住房目前處於大規模建設階段，未來城市用地也面臨存量建設的局面。借鑑紐約利用存量土地進行可負擔住宅開發的經驗對我國用地緊張以及高密度居住的城市進行建設具有一定意義。
自紐約VCP建立以來，棕地再開發項目在申請、審批、核准及清理全過程採用高效便捷的流程化管理方式，為項目開發前期的土地整備掃清障礙，提高了開發商進行棕地投資的信心。通常，開發團隊只要參照官方模版遞交4份文件，隨後由審批者直接修改以減少中間過程，並且全部在網上完成。現行的棕地可負擔住宅項目從申請到土地清理結束只需半年時間，住宅項目建設周期3年左右（Via Verde項目則耗時6年）。此外，VCP減少了項目開發風險，比如之要求開發商在土地清理完成後才能申請建設優惠補貼，但是並不排除申請失敗的可能。
棕地住宅或填充住宅開發儘管已有很多成功建設的經驗，然而，相較商業住宅來說，可負擔住宅面臨更多困難，一是開發商傾向追求更高的利潤而不願開發，二是政府的金融支持有逐漸萎縮的趨勢。通過示範性項目，一方面對於建設過程中的規劃設計問題和政策性障礙進行梳理和調整，一方面為其他類似項目的開發建立信心、樹立榜樣。Via Verde住區的設計過程突破了不少現行規範。例如由於地塊形狀的問題，無法滿足通常要求的地面停車位數量；為了增加居民的步行機會特別將樓梯間做成開放形式；另外也突破了對上人屋面的相關規定。城市「微住宅」項目則突破了紐約之前對公寓最小面積的規定。這些探索都是通過開發團隊與城市管理部門的不懈溝通，通過示範性項目改變了僵化的規範條款，從而推動了整個住宅產業的適應性發展。
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