我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下來自「星叔房談」微信公眾號粉絲提問精選
提問:星叔好，瀋陽純投資，關注哪些板塊和小區，能給個優先級嗎？
回答：瀋陽是一個撕裂的城市。
這種撕裂的城市通常很難分析，因為，決定這個城市發展動能的東西恰恰不是我們可以決定的。
不像杭州，杭州也是一個撕裂的城市，阿里、科創在西，城市規劃一路沿江向東，但杭州不一樣，杭州有阿里，杭州還有一個強大的開明的極具網際網路思維的ZF 。
瀋陽CBD在北站南邊的金融城。之前的瀋陽，重心南移，大力發展渾南，市府也搬了過來，做的風風火火的，從軌道規劃也可以看出瀋陽的明顯南拓。
如今又在大力規劃和發展瀋北新區，也是國家級新區。
東邊還有瀋撫新區。
主城的舊改、城改也極其緩慢。
所以，A、主城，B、已有起色的渾南，C、國家級的瀋北。
這是一個選擇題。
問我答案的話，我會說，瀋陽沒有阿里，瀋陽ZF 也不是杭州ZF 。
在這樣一個未來不確定的城市投資，我的觀點是：只看現在，不問將來。
現在不錯的，未來不會差。
現在不好的，未來不一定能好，但現在可以吹的好。
在瀋陽，不能為吹NB買單，不能為規劃買單。
長白的漲幅，告訴我們，瀋陽人也很理性，夾在主城和新城之間的區域，兼具好規劃和配套，才是最好的選擇。
過去是，現在是，未來也是。
所以，在瀋陽，我的建議是:
1、金融城周邊6公裡。
2、已經發展有起色的渾南成熟區。
3、主城二手次新。
4、錢少的，沿著地鐵向外找主城第一外溢區，綜合距離和價格就好。
5、在瀋陽，儘量不碰遠郊新區，管你是什麼規劃還是宇宙規劃。
具體投資價值高的樓盤，詳見內部分享！
提問：星叔你好，新人報導。本人單身，在工作地惠州有一套56平米小戶型住宅，月供1500（因開發商問題10年未拿到房產證），目前無法轉手變現。最近有回重慶發展的打算，想先在重慶買房，但資金不多且不了解重慶市場，有幾個想法想請星叔幫我把關:
1、目前自有加借款的話，25—30左右，在偏遠地區（江津雙福新區）買一套，想請教星叔這個位置能買嗎？
2、等惠州房產證下來轉手（可能年底能拿到），除掉銀行貸款還可以增加60左右的資金，但惠州的房子在江北中心區，位置不錯，且深莞限購後，惠州房子好像又開始火起來，請教星叔，我是證拿到後馬上轉手，再到重慶買房，還是繼續等增值以及證滿兩年後免稅再賣？
3、以目前資金25—30的話，在重慶星叔還有哪些區域和樓盤可以推薦？目前經濟能力的話，月供只可承受4500左右（年收入12萬左右），考慮尚有房貸記錄，重慶最少首付也要三成，那麼房子總價只能在100萬左右；
4、目前資金不足，先不買房，把錢投入股市，賭運氣賺到錢後再買房？
問題有點多，辛苦星叔，期盼回復，非常感謝！！！
回答：1，最近不少人都在炒惠州，並且說的很隱晦。
第一、惠州限購。
一個完全靠房地產活的城市，我相信不會真的限購，真的限購就是惠州自己作si。假如真的限購，最後衝進去的最慘，不知道要站崗到什麼時候。
第二、擴容深圳。
市zf都沒有了，還有個什麼，最強購買力之一的公w員都跑到深圳去了，變成了深圳十八線郊區的一個街道辦。
所以我不認為惠州能有多大發展，相比重慶會更有價值。可以考慮證到手後趁這一點熱度能賣趕緊賣。
2、如果買重慶資金30的話，選擇不多，儘量不要買太遠。
有沙坪垻雙碑一片，中央公園一片，價格在1萬3左右，大多都有教育指標，未來區域升值潛力也有，可住可投資，建議著重考慮。
南岸區和黃御峰，靠近四公裡，有輕軌環線2個站點加持，未來地段很好，公立小學已經建好，價格在1萬3-4左右，我認為還是比較不錯的。
茶園一片，環境不錯，交通方便，價格還算較低的。
3、買房還是買股，本質是個偽命題。剛需和改善，老老實實買房即可。
股市的投資門檻其實比房子高。
為什麼，因為投資的第一條就是閒錢炒股。
如果就扔幾萬或者十幾萬，那其實沒有多少意義，掙多掙少也沒多少錢。
買房的錢，不能拿來炒股。背著高額房貸，即使手裡有幾十萬，也不適宜拿來炒股，因為你這個錢實際是借的，借錢炒你扛不住波動的，一有風吹草動你就想著割肉。
所以，股市投資的前提是有房無貸，然後手裡再有個幾十萬上百萬，這個門檻太高了。
提問：星叔你好關注你有一段時間了，喜歡你的乾脆利落。有一難題想請教你:地點在郴州汝城，已有三套房子，一套138平，房齡11年自住，一套（一號樓)14年買入去年交房，但開發商已申請破產清算，沒有綠化，天然氣也沒通。一套去年買入的海上會，今年交房，總共28層，買了25層，有點高。今年碧桂園來汝城了，看好他們143平的，想換老房子自住。兩個孩子，一個高二，一個幼兒園小班。
怕一號樓一直爛尾下去.賣不出，住進去又不方便。又怕老房子房齡太老了不好出手。現在附近剛好建了一個芙蓉學校，小學到初中，房價漲了點。碧桂園的房子網上兩種聲音都有，可以買嗎？今年房價不看好，應該是買入的好機會，可以換嗎
還是等大二子高考後到外面買？自住的房子14年已經還清。現二手房價錢5400到5800,是學區房。一號樓的住房公積金貸款，每月可以抵扣。海上會的是商貸。現手上只有10萬。碧桂園143精裝好樓層是，6288元一平。希望得到你的指點。謝謝！
回答：不要在三四線小城市裡一直換房、買房。在小城市買房，只會越買越窮，因為屬於純消費。
三四線去省會，去一線，千萬別用自己的財富觀念去衡量一二線城市房產價值。
至少一線城市一套房是所有三四線人群一輩子的奮鬥目標。
我建議你留一套好的自住，其他都可以出手，然後集合力去大城市買一套投資，價值會比你現在持有3套大的多。
提問：星叔，最近有大佬說要把房價納入通脹考慮，是真的嗎？如果房價波動也納入CPI成為通脹考量的因素，就說明房價未來是一定會被牢牢控制住。真正的降溫是不是就要開始了？還請星叔分析一下。
回答：目前我國現階段整體的發展狀況來講，資產大頭其實就是房產。
我們一直把房地產算投資，不算消費，而通脹是用居民消費價格指數來表示，也就是房價不算進通脹。這就讓大家覺得十幾年來，沒發生什麼通脹，CPI沒有大起大落。
而如果把房地產納入了通脹指數，那麼房價的整體漲跌幅就會被具體體現在CPI上，而如果房價在這之後存在大幅大漲，那勢必會導致CPI指數的整體上漲從而倒逼央行出臺更為嚴格的貨幣政策，真正意義上實現限制房地產增長。
所以就這套言論來看是「利空房產」的。
但是如果把房價上漲因素完全納入CPI，鑑於中國房價比較高，佔居民支出比重非常高，所以權重一定偏大。
在這種情況下，房價波動會帶著CPI一起飛。
於是就會出現這種情況：不包含房價的CPI是低於3%，甚至低於2%的（接近通縮）；包含了房價之後，CPI同比漲幅可能超過5%，甚至更高。
這時候，央行將被迫加息，於是就給樓市、股市。換句話說，央行加息就變得更加容易，而降息就會更難。
不要以為這有利於實體經濟，加息容易對實體經濟也是傷害。
到那時，房價固然控制住了，但老百姓收入下降，失業率高，通縮效應就會出現。
所以說到底，CPI還是為穩增長、保就業服務的，國家不會傻到削足適履，為了納入房價因素而納入。
其實大可不必對類似這種言論有過多反應，因為言論畢竟只是言論，最關鍵的還要看後續市場的具體措施和表現。
建議想真正落實，會比較漫長。房價因素可以增加，但權重是多少，要非常謹慎。
提問：您好老師：目前住在北京昌平區，打算買房是手套，北京回龍觀有套商住，17年最高點買入，現在賣賠40萬，目前很迷茫打算在環京買燕郊嘉都和大廠，您覺得怎麼樣，還是選擇北京的老破小，麻煩給指導，如果選擇北京您覺得那個區值得入手，打算總價260萬以內。
回答：北京這座城市，以及當前的政策來看，買賣一次非常傷筋動骨。
也因此，每一次選籌，都是非常重要，選籌，是0和1的區別，是正分和負分的區別。
不僅考慮房產的買入價格是否便宜，還要考慮我們應該持有多久，是否有長期的回報，未來的金融屬性，綜合的平衡能力...
還是優先買北京，預算有限可以適當gpgd加大槓桿，北京總價260左右的盤，上車盤集中在東三東四環的老破小，具體性價比高的樓盤推薦，詳見知識星球內部分享。
提問：星叔您好，請問烏魯木齊的房子現階段可以買嗎？如果可以買，能具體告知買哪個區域嗎？謝謝！（投資為主，幾年後自住）
回答：烏魯木齊人口350萬，屬於人口淨流出城市，未來沒有年輕購買力支撐。除非自住，投資是不建議買入的。
如果投資建議買二線省會+人口1000萬以上+人口淨流入+有產業經濟支撐的城市，未來漲幅更確定。
如果要買房投資儘量在以下幾個城市買，請牢記這個清單:
北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、 鄭州、東莞、青島、瀋陽。
也許這個名單會漏掉一些城市，但是這個名單是最保險的，是在高速列車上的， 你要買就按照這個名單買，除此以外的地方儘量不買，而且只能買這些城市的中心區 域不能買郊區更不能買環城市。 而且只能買普通住宅，其他任何類型的房產比如商住、商鋪、公寓、共有產權房、回遷房、經適房等等全部都不能碰。
提問：為什麼市區老公房的漲幅明顯不如近郊房?
回答：值得投資的房子，大都在城鄉結合部，為什麼這麼說？
1.低單價，道理簡單吧，永遠是便宜的容易漲；
2.因為便宜吸引到外來人口，慢慢成為存量人口；
3.仍有空地可以規劃，而且可以大幹一場，市區密度高，想再搞規劃只能拆遷，成本太高，一張白紙才是最好的；
4.人來了，所有都來了，學校 醫院 星巴克 麥當勞 鏈家 酒店 KTV 麻將館 菜市場 地鐵 電影院 摩拜 銀行……
當然，也不是所有城鄉結合部都值得買，我看好的城鄉結合部的特徵如下：
1.大都離城市中心區域20-35公裡；
2.房齡新 戶型好 租金低；
3.容積率2.5-3.5；
4.一手房開盤即被秒；
5.二手房掛牌量巨大，房地產市場橫盤時賣房很難；
6.市場一旦啟動，這些區域先漲，且領漲任何區域…
提問：星叔，你好，想問個問題，關於曹路的房子，感覺大家提及的都比較少，是為什麼呢？
回答：因為浦東的發展重心在南側，在前灘和世博、以及中區的張江，北區相對來說存在感比較少。
浦東4大集團裡面，陸家嘴>張江>金橋>外高橋，從發展能級上就能感覺得地勢差異。
上海各板塊分析及投資建議，詳見內部分享！
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房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。