地產融資的收緊，正在給房地產企業特別是中小房企帶來越來越多的挑戰。央行數據顯示，9月末，國內房地產開發貸款餘額為11.2萬億元，同比增長11.7%，增速比上年末回落10.8個百分點，為連續14個月回落。
對於中小房企來說，過去在香港上市一直是一個不錯的選擇，但是現在不一樣了。2018年，內地中小房企選擇扎堆赴港上市，但進入2019年，除了德信中國、銀城控股、中梁控股和中國天保集團等幾家企業在港上市，包括奧山控股在內的7家企業則仍在排隊之中。從過程來看，中小房企今年在港股的上市之途並不平坦，除了估值偏低、認購不足的問題外，整個上市的周期也在不斷拉長，多家企業已經是二次遞交招股書。
以奧山控股為例，去年11月22日，該公司向香港聯交所主板提交上市申請資料，今年5月22日，港交所網站顯示，奧山控股此前遞交的招股書顯示為「失效」，一天後奧山遞交了新的招股書。根據其官方網站的介紹，奧山創立於1997年，是涵蓋冰雪、商業、地產、影視、教育、旅遊、酒店、金融等八大產業的多元化產業集群。1999年，奧山成立第一家房地產公司，正式進軍地產行業。招股說明書則顯示，奧山控股的主營業務包括住宅及商業物業開發、冰雪運動和娛樂項目的物業開發三個板塊。其中代表產品有武漢奧山世紀城、光谷創意街區和奧山國際冰雪運動旅遊小鎮。
從各項財務指標來看，奧山控股是一家典型的中小房地產公司。從業務規模來看，2016年至2018年，奧山控股物業銷售金額分別為12.39億元、14.51億元和17.81億元。從收入和利潤指標來看，2016年至2018年，其收入分別為13.12億元、15.52億元和18.91億元，年複合增長率為20.1%；毛利分別為人民幣3.55億元、6.63億元和7.31億元，毛利率對應為27%、42.7%和38.7%；淨利潤分別為0.46億元、1.95億元和2.4億元。
值得注意的是，在招股說明書中，冰雪運動與娛樂業務是奧山控股宣介的亮點，但其收入和利潤貢獻仍然偏低， 不足以對公司業績形成支撐。招股書數據顯示，2016年至2018年，奧山控股冰雪運動及娛樂業務的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，佔公司總營收的佔比為0.2%、0.6%和0.1%。從冰雪業務的利潤變化來看，2016年至2018年，其毛利分別為101.9萬元、260.6萬元和-66.7萬元，毛利率分別為45.2%、30.0%和-22.6%。對於2018年出現的較大下滑，公司解釋稱，主要由於溜冰場正在裝修，而訓練業務暫停四個月（直至2018年4月）。
從土地儲備來看，奧山控股土地儲備較為集中。招股書顯示，截至2019年3月31日，奧山在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目，包括由其附屬公司開發的24個項目及由聯營公司開發的一個項目，其中包括總建築面積約為30萬平方米的已竣工而未出售或持作投資的物業、規劃總建築面積約為200萬平方米的開發中物業及規劃總建築面積約為110萬平方米的持作未來開發物業。從區位布局來看，武漢項目的土儲佔比約為總土儲的63.2%、黃石為7.9%、恩施為12.7%，另外還有重慶3.1%，成都4.1%，阜陽6.4%，嘉興2.0%以及在重慶與合景泰富、光明地產聯營開發映月臺項目所佔的總土儲的0.6%。
負債的高企已成為當前環境下中小房企普遍要面臨的問題，奧山控股也不例外。招股書披露的數據顯示，2016年至2018年，公司淨資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%。其借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元，截至2016、2017和2018年的年底，未償還銀行及其他借款加權平均實際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%。從負債結構來看，2018年底的59.68億元借款中，銀行貸款21.9億元，其他借款37.78億元。未來一年內，奧山控股需要償還的借款共計約18.78億元，而從其擁有的現金及現金等價物規模來看，則從2016年的10.06億元一路降至2018年底的5.5億元。
來源：經濟參考報
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