#東莞樓市#
現在的松山湖，早已不是十幾年前的那個「湖」，一面科技，一面風景。
經過十幾年的發展建設，華為、中集集團、大疆、生益科技、易事特等一批國內外行業龍頭企業，以及數百家發展潛力大、後勁足的中小型科技企業如雨後春筍般的冒出。
但也間接導致，松山湖片區的住房供應缺口增大。
2012年，東莞出臺《關於限制我市四大園區新增商品住宅項目的通知》，隨後松山湖不再出讓商住用地。直到2019年9月，松山湖終於推出一宗可對外銷售的商住用地。
地塊最終由深業集團以23.26億元，折合樓面地價19853元/㎡（剔除7900㎡公共配套）拍得，刷新了松山湖的地價記錄的同時，也結束了無新房源進場的情形（雖然是預計2021年入市）。
短短幾年，松山湖從一無所有，到高攀不起。
片區新房住宅供不應求，加上土地稀缺，使松山湖的住房需求快速增長，無論是一手還是二手房價，均處於高位。「一手稀缺，二手高企」的情況下，迫使大量的松山湖中產人群向周邊鎮街外溢。
寮步、大嶺山等「松山湖片區」的鎮街，顯然已成為承接松山湖外溢的洩洪口。
據合富大數據顯示，11月成交量排前5的鎮街分別為寮步、大嶺山、常平、麻湧和長安。成交總量約3300套，佔全市總成交約48%，其中，佔比最高的鎮街為寮步鎮約14%。
從新房數據上看，寮步、大嶺山已走在「前方」，但二手房方面，其他松湖片區的情況會否不同？一起來看看吧。
松山湖站穩「4」字頭 一年漲幅高於50%
首先來看看「松山湖片區」的整體情況。
截止至2020年12月，松山湖片區2020年12月二手房均價為27746.96元/㎡，與24356元/㎡相差約3390.96元/㎡；相比2019年的片區均價19382.44元/㎡，對比漲幅約43.16%。
在已錄入的數據中，二手房均價最高的片區是松山湖片區，約54285元/㎡，均價最低的是石排，約11117元/㎡；
漲幅方面，2019年12月至2020年12月，松山湖漲幅最高，約54.41%，石排漲幅最低，約7.55%。
松山湖片區中，「均價」和「漲幅」基本成正比。松山湖的「均價」和「漲幅」同為片區中最高，而石排的「均價」和「漲幅」同為片區中最低。
寮步：穩
寮步片區12月二手均價為27375元/㎡，2019-2020年漲幅約38.91%，整體屬於片區中上遊。
從已選取的項目數據中（下略），2020年12月均價最高的項目為【鼎峰尚境】37711元/㎡；漲幅最高的項目為【鼎峰尚境】約49.06%。
該小區洋房面積段為建面約81-191㎡，戶型涵括二三四五六室，均價3.7萬元/㎡的掛牌範圍多為三四房。以一套149㎡3+1房為例，現時該房源掛牌570萬，單價為38015元/㎡。如以2019年的均價25299元/㎡購入，總價約377萬，差價約193萬。
松山湖：猛
松山湖片區12月二手均價為54285元/㎡，2019-2020年漲幅約54.41%，片區、項目均價均是最高。
2020年12月片區均價最高的項目為【萬科松山湖1號】73766元/㎡；漲幅最高的項目為【紫檀山】約72.71%。
【萬科松山湖1號】面積段為建面約140-400㎡聯排別墅和獨棟別墅。以一套建面約235㎡的房源為例，該房源現時掛牌1700萬，單價為72340元/㎡；如以2019年的均價47404元/㎡成交，總價約1114萬，差價約586萬。
【紫檀山】項目戶型建面約97-234㎡三到五房，掛牌房源為洋房居多。一套97㎡掛牌總價498萬，單價約51319元/㎡；如按30456元/㎡均價購入，總價約296萬，差價約203萬。
大嶺山：追
大嶺山片區12月二手均價為29386元/㎡，2019-2020年漲幅約39.16%，均價排在片區第二。
2020年12月片區均價最高的項目為【龍光君御華府】34422元/㎡；漲幅最高的項目為【光大山湖城】約53.66%。
【龍光君御華府】共10棟，主打90㎡三房，兩梯四戶。以一套建面約90㎡三房為例，現時該房源掛牌310萬，單價34085元/㎡。如以2019年的均價23560元/㎡成交，總價約212萬，差價約98萬。
【光大山湖城】項目分為洋房和別墅，掛牌以洋房為主；小區有15棟住宅，戶型涵括35-74㎡一二房，50-135㎡三四房。一套106㎡三房單位現時掛牌306萬，單價28868元/㎡；如按18524元/㎡均價購入，總價約197萬，差價約110萬。
大朗：漲
大朗片區12月二手均價為25188元/㎡，2019-2020年漲幅約43.2%，漲幅排在片區第二。
2020年12月片區均價最高的項目為【萬科金域藍灣】38128元/㎡；漲幅最高的項目為【松湖朗悅】約64.81%。
【萬科金域藍灣】分三期開發，共28棟，一二期為2梯4戶，三期為2梯6戶。戶型建面約58-142㎡二三四房，主推58-89㎡二房。現時一套95㎡三房掛牌38228元/㎡，總價365萬；如按2019年均價購入，總價約250萬，差價約115萬。
【松湖朗悅】小區共11棟，戶型面積段為78-187㎡，主打二三房，其中6-7棟為大戶型三四房。現時一套建面約130㎡四房掛牌388萬，單價29814元/㎡；如在2019年購入，總價約230萬，差價約158萬。
茶山：還可以
茶山片區12月二手均價為20078元/㎡，2019-2020年漲幅約27.97%。
2020年12月片區均價最高的項目為【時代天薈】24526元/㎡；漲幅最高的項目為【宇豐名苑】約72.10%。
【時代天薈】共6棟洋房，1棟公寓，2梯4戶。產品建面約88-129㎡三四房，3棟到6棟建面約99-101㎡三房。一套建面約119㎡的四居室，現掛牌291萬，單價24405元/㎡。如按22883元/㎡購置，總價約273萬，差價19萬，該小區也是同鎮街漲幅最小的小區。
【宇豐名苑】產品為建面約75-125㎡二三房，2梯4戶或2梯3戶，主推三房。一套建面約109㎡三房掛牌203萬，單價18520元/㎡；如在2019年購入，總價約115萬，差價約88萬。
石龍：加油
石龍片區12月二手均價為19132元/㎡，2019-2020年漲幅約18.96%。
2020年12月片區均價最高的項目為【聚龍御龍灣】22926元/㎡；漲幅最高的項目為【海倫灣】約42.06%。
【聚龍御龍灣】小區僅283席房源，2梯2戶，掛牌產品建面約60-155㎡三四房。一套建面約117㎡的三居室，現掛牌260萬，單價22068元/㎡。如按17867元/㎡購置，總價約209萬，差價51萬。
【海倫灣】分為洋房和別墅，掛牌以洋房為主。主推建面約97-115㎡三房，2梯4戶，少量2房或4房。一套建面約96㎡三房掛牌200萬，單價20670元/㎡；如在2019年購入，總價約133萬，差價約67萬。
石排：努力
石排片區12月二手均價為11117元/㎡，2019-2020年漲幅約7.55%。
2020年12月片區均價最高的項目為【時代天境】18156元/㎡；漲幅最高的項目為【石排世紀城國際公館】約17.83%。
【時代天境】共20棟，分兩期開發，產品建面約88-137㎡三四房。一套建面約97㎡的三居室，現掛牌189萬。如按18147元/㎡購置，總價約176萬，差價13萬，該小區為漲幅最小的小區。
【石排世紀城國際公館】共17棟，主打85㎡小三房和143㎡大四房，均帶入戶花園。一套建面約84㎡三房掛牌172萬，單價20367元/㎡；如在2019年均價13381元/㎡購入，總價約113萬，差價約60萬。
總的來說，松山湖片區作為東莞樓市大熱的片區，其房價的上漲都在情理之中，個別項目單價甚至上漲70%。
但出乎意料的是，同處松山湖片區的石排僅有個位數的上漲（可能是數據選擇範圍導致），其均價更是比東莞現時二手房均價要低很多。
據合富數據顯示，每周的整體二手房成交水平，基本處於500-600套之間，成交均價約16500元/㎡左右，走勢平穩。如無意外，這種情況將持續到今年結束。但就政策出爐之後，東莞樓市市場總體保持著「理智」的狀態，即使上漲，也屬在允許的範圍內。
再次提醒，以上數據僅作為參考，不作為投資建議；個別項目均價會出現波動偏差，請以實際數據為準。