深圳市住房自有率僅為34%，常住人口中近七成為非本地戶籍，居住需求要靠租房市場解決
【新聞廣角】長租公寓的深圳探索
編者按
初來深圳打拼的年輕人，大多有過城中村「握手樓」裡租住的經歷，在攢夠積蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金，可以讓他們省下不少薪水。當然，其人居環境並不樂觀。
統計數據顯示，作為一個年輕的移民城市，深圳在2015年有常住人口1137.87萬，其中戶籍人口只有354.99萬，常住人口平均年齡只有32.5歲。而在住房方面，深圳自有率僅為 34%，遠低於其他同規模城市。換言之，如果只有售房市場，是無法滿足年輕人的居住需求的，但是，人員流動性大、人居環境不佳的傳統農民房，也很難滿足都市新青年的生活所需。
其實，這樣的問題，其它城市也存在。由房主個人提供的房屋租賃供給，往往是分散的，管理也較為混亂，難以滿足長期租賃需求。那麼，能否有一種規模化的方式，來為新市民提供環境較好的棲身之所，就像電視劇《愛情公寓》裡一樣？
深圳的長租公寓，正在進行著這樣的探索。
近兩年來，在深圳，一種新的租房方式悄然興起。一些由舊廠房宿舍、商業房、農民房改造而成的長租公寓進入市場，得到許多年輕租房者的青睞。因為，農民房在深圳房屋中佔比很高，而產業轉型後，大量舊廠房宿舍空置了下來，被改造成公寓後，不僅租金租期穩定，而且生活環境更好，也可以培育其相應的社區文化。
但是，正處於起步階段的長租公寓，如何能在城市中長遠發展也是創業者和租客們不得不面對的問題。 「一方面，資金投入和回本周期需要考慮，另一方面，公寓項目如何品牌化也是關鍵問題。」蘑菇租房廣深負責人熊掌告訴《工人日報》記者。
「居住條件好，價格適中」
走進深圳南山區前海深港青年夢工場的YOU＋青年創業社區，映入眼帘的是一個閱讀角，書架上擺著各類書籍，旁邊是沙發與茶桌。電梯用照片牆裝飾著，貼滿了居住在此「家友」們的活動照片。
近日，《工人日報》記者在YOU＋青年創業社區二樓留意到，居住在此的黃景旺正在餐桌上享用自己在公用廚房煮的早餐。而餐桌旁是觀影區，大大的投影儀前擺放著數張沙發。YOU＋青年創業社區有三種房型，房型大小、裝飾、價格均有不同。在走訪時，記者發現，長租公寓都是全新裝修，家具齊全，且不同品牌公寓各具風格。這也成為吸引年輕人入住的因素之一。
「房子比較新，居住條件較好，價格也適中。」90後小吳在深圳微暖青年公寓住了近一年了，他告訴記者，該公寓在二手房東承租下來後進行了粉刷和裝修，間隔後再出租，四房兩衛，而他租了其中一間房。
小吳所租的房間每月租金1000元，「租金比小區房便宜，而租金更便宜的農民房條件差，居住體驗不好。另外，住在公寓也不用擔心找不到合適的合租對象，租友年紀相仿，素質也比較高。」小吳說，由於每天有人定期打掃公共區域，如客廳、廚房等，所以每個月還要支付100元的服務費。租期靈活，可籤短期也是他選擇長租公寓的原因，這對於工作較常發生變動的年輕人來說比較方便。
出生於1994年的林蓉是深圳前海夢工場YOU+青年創業社區的運營小夥伴，她告訴記者，該社區有55間房間，已入住50多人。該社區以黃色、黑色為主色調，而西麗大學城社區是「工業風格」，龍崗坂田社區是北歐田園風。「同樣面積，同等裝修的小區房價格要比公寓貴一點。」她如是說。
打造青年「社區文化」
對於都市新青年來說，租住之所不應當是「只有一張床」，也要有相應的社區氛圍。正因如此，不少長租公寓致力於打造「社區文化」，為居住在公寓的年輕人營造一個「愛分享」、「愛交流」的社群。
黃景旺是一科技創業公司的創始人之一，他喜歡YOU＋青年創業社區的氛圍，「這裡住了很多創業者，我喜歡和大家交流、分享一些想法，交流碰撞中會發現新思路。」在該公寓住了兩個月，黃景旺已經認識了近二十位「家友」。林蓉告訴記者：「我們對入住人群有所篩選，偏向於喜歡分享、社交的年輕人。但不租給有老人和小孩入住需求者。」
「今晚是電影夜，八點在觀影區播放柯南動畫片，你有時間參加嗎？」中午12點，「家友」陸陸續續回到社區午休，看到路過的人，林蓉都會發出邀請。她說，這裡是青年社區，該有新的健康的生活方式，會鼓勵大家多出來進行線下交流，如一起做飯、看電影、聊天、健身等。「這是在小區房裡沒有的體驗，小區裡你可能不認識鄰居，回到家就關門。在這裡我們知道每個『家友』的生日，每月組織集體生日會。」 「我們致力於整合有創意的租住方式、多元化的青年人群、互補性的創業資源，塑造一個有趣、信任、開放的社區生態。」YOU＋國際青年社區董事長劉洋說。
18Plus公寓是深圳本土品牌，定位為具有豐富社區文化的、藝術的、派對體驗的文化公寓。「我們提供的不只是能長租的房子，更是一種多元的社交生活體驗，為住戶定製不同的社交活動，如天台派對、破冰派對、月餅DIY等。」 18Plus公寓品牌總監吳丹說，他們會繼續發展派對文化，還要做得更精細，如對住戶方面，將進行會員積分制度，給住戶特定的專屬特權；居住環境上，可以做到私人定製，專門為客戶打造他想要的房子，用行動兌現「18Plus公寓不只是居住」的理念。
18Plus公寓的創始人團隊表示，非常傳統的租房模式為租房1.0，進行基礎、簡單的裝修的租房模式為2.0，而文化公寓是公寓時代的3.0。吳丹介紹，硬體上，18Plus公寓配備家居家電，具有多樣化的裝修風格，如現代工業風、北歐簡約風、韓式田園風等。軟體上，公寓引入蘑菇夥伴管理工具，實現無紙化管理，支付便捷，帳務輕鬆一目了然。
分散式VS集中式，哪個更被看好？
據了解，目前，長租公寓主要分為分散式和集中式兩種。分散式公寓主要是公寓運營商從業主手中租來小區房進行改造，而集中式公寓更多是將農民房或廠房宿舍的重新改造。
深圳的另一家本土品牌美麗家公寓過去以分散式小區房源為主要經營模式，現在正慢慢往集中式房源的方向上發展。「一套分散式房源的改造裝修至少兩年才能回本，隨著市場供給量多起來，租客的選擇性多了並且更多的租客傾向於獨門獨衛的集中式房源，分散式的利潤空間也逐漸被壓縮了。」美麗家公寓的管理人員夏峰對記者說。
「分散式公寓的最大優勢單套房源獲取成本低，相對於集中式不需要那麼大的成本投入，這個經營模式更加適合廣大的創業者。」熊掌告訴記者，然而在規模化發展就受到掣肘，其管理半徑就是無法逾越的坎。因此，分散式更適合小而美的經營方式。鎖定一個小片區，經營幾十套房源，做好基本的管理和服務，這是挺賺錢的生意。原因之一是，從業者既是老闆又是員工，獲取優質房源的可能性更大，同時管理和服務的輸出一定也是最上心的。房子不同於別的商品，地段決定了價格和消費。
據了解，集中式公寓相對分散式公寓有很大的不同，除了房源籤訂的租約更長以及房源集中便於管理，更多的從業者會選擇在其集約式空間運營上做文章，從業者認為，只要有人匯聚的地方，一定能產生空間聚合效應，這就是所謂的線下場景。
今年8月，深圳市規劃和國土資源委員會發布的《深圳市住房租賃試點工作方案》對公眾徵求意見，這一方案提出，要鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。熊掌告訴記者，深圳農民房數量非常大，集中式公寓市場巨大無比。隨著越來越多公寓營運商加入，長租公寓很可能在未來逐步覆蓋城中村，這一定不是某幾個大品牌公寓運營商能夠做到的。未來公寓運營商的載體會是大大小小的年輕創業者和業主方組成。那麼，所有的從業者需要思考的是如何品牌化經營。「從事公寓行業人員較為混雜，既有公司運營，也有個人經營，且目前並沒有明確的監管機制，若經營不好，對市場形象有一定影響。」夏鋒如是說。