2017年10月23日，國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱「保利租賃住房REITs」）獲得上海證券交易所審議通過，保利租賃住房REITs由中國保利集團公司（「保利集團」）控股公司保利房地產（集團）股份有限公司（「保利地產」）聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（「中聯基金」）共同實施。產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先級、次級佔比為9:1，優先級證券評級AAA。該計劃上市，開創了租賃住房資產證券化的新啟航。
10月31日開始，北京租房新政《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件「鼓勵當事人籤訂長期住房租賃合同」：當事人籤訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。
長租公寓作為房產行業的一種新興概念橫空出世，正成為眼下一個創新型的租賃服務行業。在房本位時代，買房成為大多數人都頭疼的事情，而長租公寓的出現讓人們看到了曙光。以房地產開發為主業的房地產企業，已經嗅到了長租公寓未來的新商機，儘管當下市場認可度仍較低，企業短期盈利仍艱，但一場關於長租公寓提前布局的「搶灘」戰役正被打響。
一、長租公寓前景及運營模式
1、廣闊的潛在空間
長租公寓是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在「長租公寓」這個概念已經慢慢為大家接受。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的原因之一。我們從下面幾個方面來分析這個行業的廣闊空間。
第一，龐大的流動人口催生租賃需求。中國的流動人口規模超過2億，青年人佔絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題。考慮到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，這裡的市場空間相對更大。
第二，年輕人的租賃需求不斷升級，傳統租賃市場無法有效回應和滿足他們的新型需求。數據顯示77%的租房人群在30歲以下，85後居於絕對主導，通常情況下他們步入社會至工作3年以內，開始有穩定的租房需求，而85後人在優越的條件下長大，大多無法接受傳統二房東所提供的很差的居住條件。他們更加強調生活質量，強調個性化和社交化，強調思想和文化的氛圍，傳統的普遍租賃市場要麼長期忽視、要麼無法理解這種需求，更不可能有效滿足，這為青年長租公寓提供了可以切入的市場空白點，近年來出現的多個品牌公寓都在不同程度上響應了年輕人的這種新型需求。
第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業二房東和個人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規模極小，未來行業整合的空間極大。個人房東房源少，少則幾套，多則幾十套，而且基於不同的租金、租期、房型，管理極其困難;職業房東則通過群租的形式把三房一廳或三房二廳改成十幾人的群租房，存在非常突出的安全隱患，目前不少城市也在打擊這種群租現象。
2、長期政策導向利好
目前，我國正多管齊下建立購租並舉住房制度，以滿足多層次的住房需求。2016年6月，國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發展住房租賃市場，從頂層設計角度明確指出培育市場供應主體，並將加大政策支持力度，優惠力度之大、覆蓋租房租賃產業鏈之廣為租賃市場的發展打開了通路。2017年5月，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開徵求意見。7月，住建部等9部門聯合發布通知，明確在12個重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。8月，國土資源部又會同住建部，確定在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
在住房租賃市場頂層設計文件出臺之後，全國各地區政府紛紛響應。商改住大勢所趨，長租公寓迎來黃金髮展時代。根據品橙旅遊的統計，在國務院辦公廳綱領性文件出臺後，已有包括甘肅、海南、河北、遼寧、四川等十餘個地方做出響應，給予租房市場相應的政策支持。國務院《意見》中明確指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。而地方出臺的具體文件也明確支持商改住的實行，長租公寓發展的資源層面得到政策支持。 政府政策支持主要從市場、金融、財政等角度給予住房租賃市場支持。 ①市場方面，商改住全面鋪開，鼓勵租售並舉的制度，並大力支持租賃房屋的建設與發展；②金融方面，允許提取公積金支付房租，開展REITs試點，給予住房租賃市場金融支持等；③財政方面，對於住房租賃市場給予一定的稅收優惠等。
3、長租公寓運營模式分析
集中式出租：企業通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作的方式獲取整棟物業，通過精細化的設計、改造與裝修，並採用標準化的品牌與服務，最後對外整體出租公寓的模式，與經濟型快捷酒店開發模式有諸多相似之處。從房源獲取上看，集中式長租公寓房源以酒店式公寓或工業改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，如果涉及到舊樓的收購改造，一定程度上可以看作是一個小型開發商。因為成本因素，集中式公寓的租金普遍較高（通常會有5%-10%的服務費），對於長期租住的上班族來說是一筆不小的支出。
分布式出租：企業從分散的房東處獲取物業，再通過精細化和標準化裝修，最後對外出租的模式。分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經營，標準化的服務與改稿，提供全新的租住體驗，其挑戰在於對公寓的管理與社群運營。此外，分散式長租公寓因為獲取房源異常分散，服務半徑的增大，將會大大提高人員成本，所以除了自如、蘑菇公寓等少數幾家成規模的品牌公寓，大多數公寓更加注重區域性。
二、美國經驗：「資產增值+租金」，從擴張到再聚焦
美國最大的出租公寓運營商是EQR（Equityresidentialproperties），市值規模近230億美金。根據最新的公告，2016年底公司在美國7個州共計近300處物業，超76000套公寓。2016年實現收入24.26億美元，其中營業收入幾乎全部來自租金收入，營業利潤8.56億美元，市值規模近230億美元。
美國EQR的發展歷程為國內長租公寓的發展方向提供了很好的借鑑，EQR經歷了快速擴張到精耕細作兩個階段。
（1）第一階段（1991-2002），快速擴張。公司在1993年上市以來經歷了規模快速擴張的階段。自1993年上市以來，EQR的規模迅速擴大。1993年上市時，EQR僅有69處物業、2.2萬套公寓；此後的5年間，EQR共斥資106億美元進行收購。至1998年，已經擁有654處物業、18萬套公寓；2000年，規模進一步擴大到1104處物業、23萬套公寓。同期租金收入和營業利潤也維持大幅增長態勢，營業利潤率維持在高位。
（2）第二階段（2002-至今），精簡業務，聚焦核心區域。公司從2002年開始租金收入進入平穩時期，營業利潤率大幅下滑，進入精簡業務階段。根據彭博的數據統計，2007年公司在全美25個區域擁有580處房產，到2013年縮減為11個區域的403處房產，到2016年進一步精簡到7個州的300處房產，99%的房產集中在加利福尼亞州、華盛頓特區、紐約都會區，西雅圖、塔科馬港市、波士頓地區，整體業務大幅度精簡，集中運營核心區域的房產。
在資金方面，EQR規模化擴張的背後，是利用美國獨特的REITS條件進行頻繁的融資行為。根據《地產》雜誌發布的《美國REITS大起底》中的數據，在1996年-1998年，EQR幾乎每月融資一次。初期，EQR更傾向於通過股票增發融資，1997年後EQR轉向債券市場，1996年-2007年的十年間，EQR共在債券市場上融資51.95億美元。至今，EQR仍然綜合使用多種融資手段，以獲取擴張所需的資金。至2016年5月，公司債券的加權平均到期時間為9年，在所有公寓公司中最長，並大約有4.5億美元現金在手。
在資產端方面，EQR向區域聚焦，通過剝離低收益資產的手段聚焦核心市場。經歷20世紀90年代後期的房地產低迷的環境後，EQR開始梳理內部資產，將更多注意力放在核心市場中的業務。紐約、波士頓等六個核心市場的佔比上升到95%，而非核心市場的佔比下降到5%。採取聚焦核心市場的策略，是因為這些城市土地稀缺、政府管制嚴格、住房需求高、人口特徵所導致的租房傾向高等眾多因素，導致了核心城市租金上升。
產品細分方面，EQR提供多種類型的產品，針對細分市場客戶的不同需求，增強客戶黏性。根據《地產》雜誌的報導，EQR提供三類產品：花園式洋房（Garden）、中高層住宅（Mid/High-Rise）和軍隊住地，並針對不同層次的客戶：白領、藍領、學生、老人，甚至駐紮在軍事基地的軍官和家屬、大學年輕教師、企業外派員工和實習生提供不同類型的產品。遍布多個城市以及眾多可選擇物業，使其成為機構客戶的租房首選，當租戶由於工作等原因從一個城市遷徙到另一個城市時，也能夠輕鬆找到提供相同品質的住所。
增值服務方面，EQR提供了便利的租住服務以及多種適應性服務、居住輔助服務。如搬家服務和家具折扣，均與特定的服務商合作進行，在搬家業務上和zipcar合作，在家具合作上EQR選擇了CortFurniture。適應性服務主要體現在：1）租戶在生活改變的情況下，例如工作地點改變、家庭計劃變化，EQR都會提供配合改變支持，可以允許租戶更換房間和改動租期。2）允許租戶最多以20%的租金，用於未來購房。只要租戶租期超過一定年限，並且在租房期間購買了指定開發商的房子，就可以獲得最高20%的租金返還用於購房，因此，租戶租住公寓的時間越長，積累的購房款就越多，這一活動留住了大量租戶。
三、國內長租公寓現狀及盈利模式分析
1、長租公寓現狀
中國長租公寓市場從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進入長租公寓行業。早先以創業型公司依託私募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產的模式運營。但是由於輕資產模式下，房價上行可能會縮短業主對外租賃的時間，收回資產出售獲利。所以分散式輕資產的運營模式通常面臨租期短、租金差價低、管理效率低等問題，難盈利。
隨後以房地產中介為代表的世聯行、鏈家等先後進入長租公寓行業，依託其全國廣闊的布點對接房源和租客。聯行進入行業較早，已從早先分散式輕資產模式轉變為集中式輕資產模式，整棟獲取和出租公寓。現如今，在一系列鼓勵租賃的政策背景下，地產商正拿出十分的熱情布局租賃領域。從目前房企落地的長租公寓品牌來看，規模較大的有萬科、龍湖、旭輝、石榴、金地、遠洋等。其中，萬科在2014年便開始著手，時間最早。根據其遠期規劃，預計長租公寓的發展規模為100萬套，年收入155億元，為一半以上城市新進入者提供長期租住空間及服務。
另一家在該領域雄心勃勃的房企是旭輝。其2016年9月宣布進入該領域後，目前已建立了長租公寓品牌「領寓國際」，旗下分三條產品線：服務中高端企業菁英和商務出行人士的博樂詩服務公寓、服務白領人群的柚米國際社區和服務初入社會年輕人的菁社青年公寓。其目標是5年運營管理20萬間，完成國際化布局，同時實現IPO上市，今年的目標是入市2萬間。
龍湖在去年成立了創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務板塊，其長租公寓品牌「冠寓」是集長租公寓、聯合辦公以及配套商業於一體的小綜合體形態，龍湖冠寓CEO韓石將其總結為CityHub，目標是要在2017年開業1.5萬間長租公寓。
金地、遠洋也擁有自己的長租公寓品牌，分別為草莓社區和邦舍Boonself。金地草莓社區已在上海、深圳開業4家門店，約1200間房，另外有7家門店待開業，分布在深圳、上海、杭州、昆明等地，共約1500間，近三年的目標是拓展6萬間房。遠洋邦舍Boonself目前在全國已開業6家店，邦舍Boonself副總經理姚國臣告訴36氪，目前全國進入7個城市，共籤約2000套房，今年目標是籤約5000套房。
2、四類市場參與者分析
在目前長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規模，搶佔市場份額的階段。應對資源與資金端的瓶頸上，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試。我們判斷未來資金與和資源端的優勢和可持續性將決定行業龍頭的歸屬。整體而言，市場現在主要有四類市場參與者：開發商類、中介類、酒店類、創業類，他們在各自的領域裡都有獨門武器。
（1）開發商背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的閒置自持資產進行升級改造，同時藉助集團整體的信用進行低成本融資，開發商背景的公寓企業憑藉「富二代」的高起點在長租公寓這個領域佔據著先發優勢，但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，溫室中成長起來的團隊在業務進行對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，但如果管理團隊能在初期母公司的呵護下練好內功，解決好內部團隊激勵問題，藉助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。
（2）中介背景的公寓機構如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業務延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業務的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。在這個領域，有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發揮資金和客源優勢，同時以集中式公寓為據點發展周邊分散式租賃的託管服務，以輕重結合的方式進行擴張。中介背景的公寓商最大的挑戰來自於運營，對產品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關鍵。
（3）酒店類背景的公寓商如華住（城家）、窩趣（鉑濤）等的主要優勢在於住客和存量物業的管理經驗上要比別的市場參與者都豐富，運營效率有先發優勢，並且在物業資源端，與開發商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業可以進行改造轉變物業運營功能。僅就內部物業獲取而言，酒店類公寓運營商的獲取能力要強於中介類和創業類，弱於開發商類，但內部物業的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經營上的困難也並不小，而在對外擴張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運營商與開發商類一樣面臨著物業獲取難題。資金端上酒店類公寓運營商在資金優勢上要弱於開發商類。
（4）創業類是目前長租公寓領域中數量最多的參與者，與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發優勢，但經營思路和方式靈活，通常能在一個細分子領域中實現超速跨越。對於創業型公寓管理公司而言，領導者對細分市場的敏銳選擇、商業模式的適應性、團隊的執行能力都是更重要的市場競爭武器。創業型的公司中未來有可能出現細分領域的領跑者。
3、支付寶試水長租市場
在租賃市場方興未艾、群雄爭霸拼得如火如荼之際，萬萬沒想到，馬雲殺了進來!10月10日，在中國放心公寓聯盟發布會上，支付寶宣布正式上線租房平臺，推廣免押金信用租房。支付寶將結合芝麻信用積分，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房，即芝麻信用650分以上，可以免押金、按月交租。未來，對於惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，並計入對方的芝麻信用租房檔案。相較於通常「押一付三」的房租支付方式，信用免押金、按月付款的做法因大大緩解租戶的資金壓力備受租戶歡迎，但是這也意味著影響了租房中介的現金流。對於長租公寓運營商來說，核心資源是房源，獲得房源意味著需要大量的現金。因此押零付一的做法也會影響公寓運營商的房源獲得。
據了解，目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近十家長租公寓品牌陸續接入支付寶，支付寶方面稱房源總量將超過百萬套。
4、長租公寓的盈利模式
以集中式和分散式的盈利為例，集中式公寓在初期投資數額較大，因此回收周期比較長，一般為10-15年。除第一年投入較大外，現金流多為正，發展健康。分散式長租公寓持續盈利的關鍵在於，將服務力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基於密度的成本，利潤和擴張方式選擇等找到一個合適的平衡點。長租公寓盈利可能會經歷這樣的三個階段：單店階段輕鬆盈利；單店擴張階段由於企業管理、擴張速度等原因導致盈利下降；規模經濟階段，形成真正的競爭力。
綜合以上分析，可以知道，進入長租行業不難，但要做大並且持續盈利，以致持續高利潤率地盈利是有相當難度的。我們判斷未來在中國的市場中會走一條先擁抱產業鏈再擁抱資產的發展路徑，在這個過程中不排除會出現同時擁有兩端優勢的企業出現，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。行業的商業模式演進是個非常值得期待的過程。
四、繞不過去的行業痛點
整體市場是藍海，運營管理卻是紅海，目前長租公寓服務運營商較多，但沒有一家敢稱盈利，對於講究投資回報率的開發商來說，長租公寓並不是最好的選擇，商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓很難建立起盈利模式。
雖然有大量排名靠前房企進入，但面臨的矛盾和困境也比較明顯。長租公寓相比個人出租房源來講，具有精裝修、功能分區、集中管理等優勢，但是，長租公寓定位於城市白領。而單身青年其本身的支付能力有限，如此高的定價使其淪為小眾的、收入較高的「高端白領」的聚集地。根據鏈家地產研究院提供的數據顯示，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中於一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。有數據表明，很多長租公寓的運營公司目前利潤幾乎為零，其中拿地成本和運營成本是最大的兩塊成本，分別佔到55%和22%左右。根據華菁證券的報告顯示，我國長租公寓領域的公司一直持有謹慎發展的態度，原因之一就是資產價格的高企導致租金回報率長期偏低，這也使得企業在獲得房源時成本居高且難以在起步階段自持物業。
雖然長租公寓已是產業鏈新的爆發口，但隨著城市覆蓋量不斷擴張，長租公寓市場競爭也必將日趨日益激烈，產品同質化嚴重，如何從眾多公寓品牌中脫穎而出？如何在降低成本的時候保證產品品質？公寓的高成本建設與維護又該如何解決？這或許是長租公寓為企業運營者需要不斷思考的問題。