2015年,政策東風吹起,長租公寓迎來輝煌起點。
2016年,資本大量湧入,長租公寓市場爆發,眾企入場。
2017年,規模快速膨脹,長租公寓風頭正勁,開始首輪洗牌。
2018年,金融槓桿失控,長租公寓資本冷卻,開始第二輪洗牌。
2019年上半年,企業戰線收縮,長租公寓行業觸礁,開始第三輪洗牌,上半場結束。
在這場持續四年多的「上半場戰事」中,有的企業因資金鍊斷裂被淘汰出局,有的因運營不濟而黯然離場。能在混戰中存活下來的,其團隊實力、運營能力和商業模式均已得到市場初步驗證。接下來該如何決勝關鍵的下半場,將是各大企業需要重點思考的難題。
01
長租公寓的不變與變
國內長租公寓的興起源於政策的導向,即便到現在,行業仍處於政策紅利期。解讀相關文件可以看出,發展住房租賃市場,是中國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。只要這個基調保持不變,就不斷會有更加靈活的政策來支持和推動市場發展。同樣不可忽視的,還有租賃人群佔比不斷提升和租賃需求不斷增加的趨勢。當前看似有些「乏力」的長租公寓,背後仍是萬億級的增量市場,前景無需擔憂。
不過,儘管有多項政策扶持,業內也在積極探索,但國內長租公寓市場尚未出現成熟穩定的盈利模式和普遍認可的產品標準,這也是導致行業頻繁爆雷,繼而影響用戶口碑、資本退潮的主要原因。目前相關政策正往市場規範化和管理標準化方向傾斜,推動行業健康發展。各路企業也在積極求變,尋找新的突破口。
02
長租公寓的精細化運營
回顧長租公寓的上半場,「房源數量」是被業內提及次數最多的詞語,也是早期資本最為看重的考察指標。這導致部分企業不顧市場風險一味地追求規模,甚至忽視基本的商業邏輯去搶佔房源,以尋求資本青睞。然而作為與日常生活息息相關的民生行業,公寓租賃市場必然會是一個重運營和重服務的長期市場,企業的風險抵禦能力和長期運營能力尤為重要。事實也多次證明,脫離市場本質而盲目擴張,極易讓企業陷入困境。
隨著下半場的到來,長租公寓市場趨於理性,各品牌方開始向產品、運營、用戶體驗等方面發力,「精細化運營」已成為新的行業關鍵詞。更精細化的運營管理不但能提高企業的成本控制和盈利能力,也能讓市場價值真正融入到整個品牌的生態體系中,實現生態戰略的延續。在市場規範化競爭的大前提下,精細化運營能力正成為企業制勝利器。
03
途趣公寓的破局之道
縱觀當前國內長租公寓市場,頭部聚合效應逐漸凸顯,泊寓、冠寓、途趣公寓和其他已基本完成全國城市布局的頭部品牌率先走上了運營模式與產品的升級之路,其他中尾部品牌也在不斷細分市場。不同於擁有大量新增和存量物業的房企系品牌以及擅長用戶運營的酒店系品牌,途趣公寓作為一個新興的網際網路品牌,能在短短3年時間做到如此規模實屬難得,也側面反映出市場和用戶對其運營模式及運營能力的認可。
實際上,途趣公寓並非單一的長租公寓品牌,而是途趣生活服務集團旗下的中高端服務式公寓品牌,誕生於深圳,起步於華南,而後拓展到了華中、華東、西南和西北區域,現已覆蓋全國25個城市。服務式公寓的定位,讓途趣在產品品質、創新性、靈活性和運營效率上都具備優勢,能夠更快更準地對市場需求做出反應和調整,形成合理的盈利模式。高端的總裁公館和行政公館,中高端的尚品公寓、艾貝斯特度假公寓和趣我家國際青年公寓等系列產品線,也讓途趣最大限度與目標用戶需求匹配,在保證租住率的同時實現長期可持續發展。
相關數據顯示,目前國內服務式公寓佔比不足10%,準一線及二三線城市的服務式公寓供需比例依然失衡,存在大量市場空白。服務式公寓對於企業的運營能力、服務能力和產品的品質、地段都有嚴苛要求,入局門檻較高。途趣通過與房企直接合作的輕資產運營模式,籤約大量一手城市中心高品質房源,並融入獨到的品牌理念與設計美學進行深度化定製。在城市選擇、項目洽談、入駐籤約、設計裝修、開業營運等環節上,均已形成標準化管理流程,能夠更有效率地進行品牌輸出落地。此外,為更好的服務用戶,途趣還重點打造了一個OTA平臺,囊括公寓預訂、酒店預訂、旅遊出行、訂票籤證、場景式購物等一站式功能與增值服務,構築企業完整生態閉環。
種種戰略及方向表明,專注於產品品質和用戶體驗的途趣,從誕生起就已將精細化運營融入自身品牌骨血,當前行業趨勢對於途趣而言反而是一個如魚得水的發展機遇。據悉,途趣接下來將投入更多精力,對產品進行持續迭代升級,並不斷細分中高端市場,深化品牌價值,朝著行業標杆加速前行。
長租公寓下半場,行業將回歸商業本質,政策紅利逐步轉為市場紅利,資本迎來最佳介入時機。在用戶多樣化需求的推動下,各品牌之間的價值差異化將愈加清晰,並在頭部品牌中決出真正的行業龍頭。這場戰役的最終結局,值得期待。