不同的參與主體以其自身的資源及優勢介入長租公寓市場而形成對應的運營模式。我們以參與主體將長租公寓劃分為以下幾類，結合其運營模式、具體特徵展開分析。
房企
從開發到運營的全周期模式
雖然與買賣時代的高利潤和高轉移比例，長租公寓的收益並不顯著著著，但是房地產市場向下半部分市場的轉變，長租公寓的市場空間和能否現金流仍然是住宅企業的重要戰略布局。
1，拿地建設是開發商提供租賃目的地的重要渠道
2016年12月萬科低價拍下北京土地招拍掛市場上首宗100％自持土地開啟了「只租不」售」新時代。此後，各地陸續出讓了多塊包含自持比例的住宅用地或租賃房屋用地。
未來，這些地塊將提供大量可出租的土地，覆蓋範圍更廣的客戶群體，從年輕人到家庭，甚至終生，並逐步培養整個租賃周期的習慣。長期租賃公寓的市場規模，在這個市場領域，開發者可以通過公開招標，拍賣，掛牌等方式獲得租賃住房用地，進行開發建設，這已經成為其他市場參與的進入模式。
2，從開發實力到物業設施經驗，開發商都較高的起點
首先，具有多年開發經驗的開發商對客戶的生活需求和興趣相當深刻的了解，在此基礎上打造的產品更容易被市場認可。其次，開發商更容易通過利用自己擁有的土地和股票獲得利潤。利用集團企業的背景將大大降低融資成本。對於房企而言，積極介入長期租賃公寓市場，除了成為戰略轉型的方向外，還有很多其他的可能性。例如，在大數據時代，大量的客戶信息對房企而言是珍貴的，而基礎資料庫的建立可以為各種業務的發展提供研究樣本；租賃業務和銷售業務共享客戶資源，通過深入，準確的營銷和市場聯動，推動項目轉型；在房地產企業經營的物業中，閒置的地方將整體推向市場，實現房地產企業，所有者和客戶的雙贏。
萬科公園大廈，招商局一號樓，龍湖關羽，保利地產UOKO公寓，未來經過越來越多的租賃住宅用地進入市場，積極拿地開發的房地產企業也將成為長期租賃公寓市場的核心力量。紫有重疊，海洋地產青峰公寓等。已經重疊了一定的市場份額，甚至開始升級他們的產品，並在探索中繼續發展。據統計，排名前30位的房地產企業中，有充分已經涉足長期租賃公寓領域，預計這一數字在未來將會繼續上升。
中介/房地產服務商
承租後分租的新「二房東」模式
房地產經紀人與房東和房客有直接聯繫，對市場有更深的了解。同時，積累更豐富的用戶數據有利於有效獲取分散的期望，推出更多滿足客戶需求的產品。發展到一定階段後，會逐步增加集中公寓的比重，從而充分發揮客戶的優勢。同時，集中公寓將成為吸收周邊分散擴張和加速規模擴張的中心。例如，起步較早的自由式酒店管理著價值3000億美元的住房資產，擁有40萬套免費住房，其中8套是獨立的，為北京，上海，深圳，杭州和南京的100多萬名自製客人提供服務，成為替代產業。
對於擁有所有權分散式性能的經營者而言，由於服務距離相對誤差，容易陷於成本難以把控或服務不到位的狀況，如何降低單位面積的運營成本以及更好的提供增值服務是這種模式持續優化運營的重點。
與社會資本相結合的獨立公寓品牌
經營靈活
獨立品牌公寓是長期租賃公寓市場中最活躍的部分，許多高品質公寓品牌已經獲得了B輪甚至C輪的融資，並迅速四處奔波，擴大規模。如友+公寓，友可一家，慶可公寓等。雖然缺乏資源優勢，但經常有可能利用自身靈活的經營理念和方法，在某些子行業形成特色，形成競爭優勢。例如，YU +公寓積極打造企業家之家，蘑菇公寓鎖定白領，蜜柚這些特色和優勢的創造與團隊敏銳的市場細分意識，團隊高效的執行力，商業模式的適應性，優秀的產品創造和良好的成本控制密不可分，共同幫助品牌公寓在市場競爭中脫穎而出。
酒店
線下運營經驗豐富
酒店連鎖企業和長期公寓在股權收購，標準化管理和服務，品牌溢價能力等方面都具有標準化的優勢。酒店集團和其他經營實體指數最佳的離線精確操作-每個產品在合適的地點具有合理的同時，可以與母公司共享開發資源，市場系統，它系統等，改變收購材料；轉移母公司的實力，相應降低融資成本當然，酒店背景長期租賃公寓也有自身的不足之處，難以獲得較分散的經營主體，相對於住房企業而言，相對於獲得優勢。
其他新型主體
金融和網際網路巨頭
支付寶正式啟動信用租賃模式；中國銀聯與沉陽，武漢籤署房屋租賃服務平臺合作協議；京東已經成為北京房屋租賃市場的合作夥伴支撐平臺；中國建設銀行深圳分行會同房地產企業推出租賃業務，開發了「住宅」 」「貸款」等20多種住房租賃金融產品...行業巨頭本身本身的金融和網際網路光環，作為一支新生力量進入了房屋租賃市場。預計將有更多有影響力的所有人進入市場，加速租賃市場的發展和進步。
1，支付寶-租賃平臺
支付寶租賃平臺首批擁有100多萬居民，覆蓋上海，北京，深圳，南京，南京，成都，西安和鄭州等8個城市。開始時，包括魔方，帕克豪斯等知名品牌內部的8個知名度長期租戶可以預約在支付寶平臺上看一看，然後通過支付寶實現在線電子籤名和在線支付租金。對於租戶來說，支付寶租賃的最大特點是真正的替代。將來，有了「芝麻信用」，租戶也可以對惡意追逐客戶和隨意提高租金的房東進行不良評論，轉化相互記錄在彼此的「芝麻信用」租賃文件中。
對於長期租賃公寓，支付寶可以為長期租賃公寓業務帶來很大的支持，因為它妥善解決了實名認證，真實性，自身，信用認證等難題，涵蓋了金融支持，生活服務等多種功能。均具有天然的合作屬性，需要建造或合併的長期租賃公寓的信息技術系統將與支付寶密不可分。
2，銀行-金融支持
在「租購併舉」方案提出後不久，高度敏感的銀行就積極積極地參與了租賃市場的建設。中國建設銀行深圳市分行與招商，萬科，星河等11家房地產公司和比亞迪，方達集團等11家企事業單位籤署了房屋租賃戰略合作協議，並正式宣布進入深圳房屋租賃市場。目前，建行已經與房地產企業轉變了5481份租賃權轉讓協議，置換了新裝修的房屋，租戶可以通過建行的「建行榮劍家園」 APP在線租賃臨時房屋。
此外，為鼓勵長期租房，建行還推出了「延長貸款」的個人住房租賃貸款，為租戶提供純信用貸款租房，享受貸款基準利率，並逐步延長一個工作日。建行榮劍家園推出的第一由中國建設銀行與星河合作推出的星河融匯，是深圳市場唯一的整體長期租賃社區。未來的租戶可以向深圳建設銀行申請」租金將一次性進入開發商帳戶，租戶將分期償還建行貸款。利率在3.63％至3.96％之間，是個人住房抵押貸款的現行基準利率。
對於離不開金融支持的房屋租賃行業而言，地方政府積極建造的房屋租賃服務平臺將是未來租賃市場的基本矛盾，而銀聯和新生力量將會從市場營銷，金融，運營等方面對市場產生深遠的影響，加速住房租賃市場的發展。和京東將利用金融，網際網路和大數據優勢與政府合作。
分布方式及其優劣
根據空間分布，長期租賃公寓可分為集中型和分散型。集中長期租賃公寓通常是整棟樓或整棟樓的幾層。分散式公寓通常是從個人房東那裡獲得的，每個套房都處於相對獨立的環境中。由於配送方式的不同，從發現和獲取到日常管理和服務提供不同的特點。
優劣對比
1，規模擴張
分散式長期租賃公寓因選擇靈活，變化不大，對改造能力要求而改變，更有利於在短時間內積累大量精緻襪子，實現快速擴展。對於集中式公寓而言，整棟樓或整層的面積小於分散型物業，在交替過渡時期後需要更高的整體裝修和裝飾能力，因此在規模擴展方面缺乏優勢。
2，資產增值
從資產增值的角度來看，如果整個長期租賃公寓大樓是通過購買獲得的，那麼通過整體改造和運營，從大樓本身到外部環境都會得到很好的改善。例如，2013年初推出的新派公寓中央商務區旗艦店是由整個被收購的大樓改造變成的，僅在五年時間裡，其實際增值就增長了一對多。種情況有可能成為集中長期租賃公寓的規模。分散式公寓依賴於通常屬於個人的房東，資產增值的受益者是房東。
3，運營服務
從運營商的角度來看，集中式公寓便於設置服務設施和開展服務活動，處理管理和降低運營成本。但是，它們之間存在一定的距離，這有助於服務活動難以實現。提供綜合服務將大大增加成本。