FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：慕容晏 美編：小櫻 校對：塔夫
2020年3月5日，鄭州市確定修規北龍湖北岸16.4平方公裡黃金寶地，以全球視野創辦「全球人才創新創業園·中原科技城」。
3個月後，在詳細規劃方案的國際招投標中，由業內知名專家錢方、劉剛率領中國建筑西南設計研究院奪魁。這意味著，鄭州中原科技城的初步遠景已確定。
今天，我將根據權威消息，詳細破譯「全球人才創新創業園·中原科技城」。
先看新方案視頻：
視頻選自CSWADI城市設計研究中心
中建西南院方案動畫節選
1
北龍湖北岸修規
2020年3月前版本僅保留10%
原規劃示意圖
較之前規劃案，新方案保留不變的板塊如下：
1、啟迪科技城；
2、清華附中、清華附小；
3、國基路與龍湖中環交匯處的便民服務中心（阿里暫時落戶於此）；
4、龍湖公共藝術中心（黑川紀章紀念公園）；
5、鄭州國際文化交流中心（今年開始投資15億）；
6、楓楊外國語，亦或改名國際學校；
7、水上運動中心；
8、龍湖健身中心（大氣包，已建成）；
9、金融島兩座150米起高龍門建築。
被新規劃取消的舊規劃板塊如下：
1、取消中糧大悅城商業；
2、取消六星級酒店群；
3、取消龍湖新天地商業；
4、取消北岸龍湖中環路與龍湖內環路之間32塊低密花園洋房用地；這將直接減少12000套低密洋房供給，目前僅剩2019年流拍的12號地可能繼續做低密洋房；
5、取消龍湖中環路北至龍湖外環路之間14塊限高50米小高層住宅用地。
北岸龍湖內環路與中環路之間花園洋房用地僅剩1塊；
龍湖中環路與外環之間限高50米，這些地塊實際只能建45米小高層住宅，好位置的也僅剩下五六塊；
龍湖外環路北側限高60米，可建高層少許，主要在大河村遺址公園外周邊。
北龍湖北岸宅地已極少，對北龍湖南岸及北龍湖周邊區域，自然是極大的利好。
仔細研究發現，本次詳細新規跟2020年3月大體規劃比，住宅用地減少得更多，很出乎市場意料！
2
中原科技城到底啥樣？
中建西南院中標的「全球人才創新創業園·中原科技城」是沿北岸龍湖中環路打造8公裡智慧城市線，「智達未來」。
規劃結構示意圖
布局如下：
5大產業公園：數字文創產業公園、信息技術產業公園、前沿科技產業公園、生命科學產業公園、名校創新學院。
這5個產業組團未來將提供全類型、全周期的產業空間載體。
數字文創產業公園
信息技術產業公園
前沿科技產業公園
生命科學產業公園
名校創新學院
5個共享極核：創想極核、智慧極核、未來極核、生命極核、英才極核。
未來將成為匯集TOD交通轉換+基礎設施站點+公共服務+集中商業的功能集成核心，也將同時作為城市服務與產業融合的公共核心，產業發展動向的展示窗口。
共享極核示意圖
一水5岸：創想洲、科技港、總部島、健康灣、大師村。
創想洲側重於數字文創產業，在北龍湖文創溼地公園中，承載室外展覽、文藝沙龍、藝術集會等功能；
科技港側重於信息技術產業，承載數字科技展、學生科技大賽、新技術體驗功能；
總部島側重於前沿科技產業，匯集移動商業、未來產業服務、數字產業中心；
健康灣側重於生命科技產業，匯集養老設施、醫療保健點、運動康復中心；
大師村側重於人才教育產業，匯集大師工作室，承載名校體育競技、學術研討功能。
一水5岸示意圖
同時，中原科技城還將布局8公裡智慧智能基礎設施走廊：大數據網格、無人駕駛與智慧公交組合、新能源服務、智慧物流。
3
詳解中原科技城交通動線對樓市影響
總體布局圖
最新出爐的北龍湖中原科技城設計方案，從交通動線來看對鄭州房地產影響巨大，看點如下：
1、大河村遺址公園，將建成類似杭州良渚文化村，但不同的是杭州良渚文化村是遠郊，只是通過地鐵與杭州連接，目前附近房價在3萬/平左右。
而鄭州北龍湖大河村遺址公園則在三環邊北龍湖邊，鄭州今年投入16億加大大河村遺址公園建設。
其事鄭州2020年重點工程，並列為與沿黃經濟帶打造平行的重點大項目。
它對連霍北楊金拉動巨大，楊金房產升值潛力應大於2000元/平。
2、北龍湖中原科技城東沿將穿過高鐵與連霍高速南、東三環東、北三環北區域連接，使其成為中原科技城一部分。
這出乎所有人預測分析。
這使東三環東楊金路一帶樓盤直接受益，比如鴻園、康橋香麓灣、泰禾東府大院、天倫城以及龍子湖二手房，最少帶來2000元/平增值空間。
因為無論是產業還是交通，都將對以上區域產生十分明顯的拉動。
3、北龍湖南岸洋房真正步入「賣一套少一套」的現實。
南岸與北岸未來最佳連接是以下幾條路：
如意東路：這是目前鄭州最寬的一條路，早前輕軌基本不會建了，因為有地鐵4號線，更因為金融島已建成，四重交通的金融島從承重力上已不支持輕軌建設。
融創中原壹號院、雅居樂御賓府、金領九如意、中海玖園、碧源榮府、榮盛等受益巨大。
九如東路：正弘瓴、上和院、建業君鄰大院等頗為受益。
朝陽路：也叫龍湖內環路，未來必將是鄭州最富貴的最美的一條街。
眾意路：過北三環接龍湖內環路，保利瓏熙、金茂如意府頗為受益。
金茂如意府西南和北側兩塊地快要上市，多家房企將參拍，正弘和融創都志在必得。
龍湖中環路：北龍湖北岸8公裡智能交通肯定與南岸的龍湖中環路連接，所以不會再建輕軌，並且南岸龍湖中環路已有地鐵8號線。
龍湖外環路。
北三環是北岸與南岸分界線，未來非常重要，並且車流會大，其中三環北龍湖大橋已是鄭州最美大橋。
中州大道與東三環。
北龍湖南岸與北岸中原科技城還有地鐵4號線與6號線連接，所以南岸洋房在中原科技城帶動下最少還有2-3萬/平以上的漲幅。（新規減少了更多宅地，遠超預期，此次不接受任何人亂噴）
這張總體布局圖，值得再看一遍
南岸與北岸未來商業格局將出現以下幾個變化：
龍湖南岸商業比較繁榮的將是目前龍湖裡，未來還將有龍湖裡西面一塊商業以及北面兩塊商業地，未來都會是高端商業入駐。
因為這裡是地鐵4號線、8號線交叉口；
因為這裡是中環路智能交通核心；
因為這裡是如意東路與九如東路通達北龍湖湖底到北岸最佳區域。
金融島商業會比較高端，並承載鄭州夜經濟與旅遊觀光功能，是中原一張新名片。
北岸中原科技城暫時沒發現體量較大商業，所以取消龍湖新天地、中糧大悅城後，南岸商業地位非常高。
龍湖裡西側和正北兩塊商業地價值一夜狂飆。
4
中原科技城到底給鄭州補什麼？
鄭州北龍湖「全球人才創新創業園·中原科技城」到底在補鄭州什麼？
1、補人才
北龍湖中原科技城沒名牌大學，但是做了以下幾個動作很重要：
東沿對接龍子湖高校區；
沿湖最好位置給了大師工作站，大師服務站，吸引國際、國內知名大師入駐，為科技城注入人才最高度。
增加先進高技術產業吸引外地人才來鄭就業。
2、補科技
信息技術產業園、數字文創產業園、前沿科技產業園、生命科學產業園，都是高精尖產業。
3、補健康產業
33號國際醫院、34號大健康休閒體驗區、37號健康生活體驗區、38號健康文化體驗館、39號數字生命研究院。
4、補企業總部
金融島已分配完畢，大部分是金融總部，北龍湖北岸新增28號總部島、29號中環總部辦公。
5、補高端人才公寓
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中原科技城剔除什麼產業？
1、剔除商業
北龍湖商業將集中在南岸和金融島。
2、剔除度假酒店
金融島四座酒店+如意手柄上黃河明珠酒店+鄭上酒店，未來如意手柄可能還有40米高沿中運河排布的酒店。
舊規中臨湖六星級低密度酒店全取消。
3、文旅項目
鄭州文旅項目將在鄭州郊區布局，與北龍湖絕緣。
4、剔除房地產樓盤
首先是發展科技，另外促進鄭州北龍湖中原科技城高端產業發展帶動鄭州城市經濟和周圍房地產發展，而不是單純發展北龍湖房地產。
北龍湖「全球人才創新創業園·中原科技城」的驚豔面世，宅地大減，遠超預期。將助力鄭州夯實高端產業，挖掘大河村古遠歷史，吸引人才，使其在新一線城市中更上一個臺階。
北龍湖南北兩岸的房子將徹底成為絕版，當下抓緊時間上車，乘上鄭州城運發展快車，奠定自己家庭未來50年以上的資產保值性。
北龍湖北岸修規，注入產業，對鄭州周邊發展利好極大，關注北龍湖周邊房產以及北龍湖地鐵6號線、4號線周圍房子。
鄭州先戒房地產，實為城市發展涵養更美好未來......
註：文中圖片選自CSWADI城市設計研究中心
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圖片來源：CSWADI 城市設計研究中心