我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：新人首問（已付費）:目前北京有一套馬甸橋附近的公房，現孩子上大學，手裡加公積金共有400。原來一直在看北苑附近幾個小區，看了房姐以往的解答，最近也看瞭望京北緯的房子。因為單位性質，不方便全款抵押貸。請問: 1.天樂園94平南北大一居670萬（滿五配合唯一），北緯二期（滿五不唯一）南北720萬，萬科星園四期東北兩居720萬，哪個保值增值空間大些？ 2.如果以孩子的stsd買，他在上學怎麼辦貸款？是否可以辦接力貸？ 3.或者有推薦真他更好的小區？
回答：你好，望京和奧森對比，望京的天花板更高。 買房的關鍵是滿足三個條件： 首付資金 貸款資質 購房資質 通常來說，18歲成年後就開始具備獨立的購房資質，但實際情況是，大多數一二線城市存在限購政策。 如果你不是本市戶籍，你可能需要通過其他途徑來過去資質，而其中的一些資格途徑，由於本身需要一些額外的條件，所以18歲或者剛大學畢業，還不夠滿足。 比如北京市工作居住證，需要畢業後，工作兩年後。 又或者5年社保等方式，需要工作後+5年以上。 解決了購房資格，還需要解決貸款，畢竟只有貸足，才是買房最核心的指標。
對於銀行，首要考量的是貸款人的穩定償還貸款能力，以避免壞帳和拖欠，風控是銀行經營的基礎。 因此，如果貸款人還沒有持續半年的社保個稅公積金等能夠表明你具有穩定工作收入的證明，銀行也會拒絕你的貸款。 通常是畢業工作半年後，有了半年的社保和收入流水，銀行會接受正常金額的貸款。 當然，這裡還要看所在城市的金融環境，甚至申請貸款銀行本身的實際操作方式，我接觸過未畢業子女＋父母共借完成貸款的案例，一些寬鬆城市的銀行，也可以接受18歲剛上社保由父母做共借人補充流水來申請房貸。 首付資金 貸款資質 購房資質 能夠解決以上三項，學生也可以買房。 望京低總價上車盤關注：南湖東園 南湖中園 望京西園 利澤西園以及望京新城 其次是：首城國際、華紡易城、北緯40度、中鐵國際城、潤澤公館、東恆時代二期
提問：房姐您好，新人首問，非京戶，老家新房有貸款還未交房，手裡250，二套總價封頂就400左右了，也沒辦法湊更多了。自己和媳婦網際網路行業，目前在望京附近，長期來看也就望京中關村上地。主要自住，找兩居，所以希望交通方便，周圍有大商超，短期不考慮娃和讀書的問題，未來五年大概率還會換，也還希望能保值或者有升值空間。 目前幾個選項是 1，大興西紅門附近兩居 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園等，看起來附近配套和未來規劃還不錯，就是離未來上班較遠但家裡現在有車。 2，然後就是房姐老提的東邊，但總價400預算下淘一個面積還湊合（70平+）各方面不差的還挺不容易的，目前打算看看定福莊這邊。 3，立水橋附近，佳運園，溪城家園等。或者回龍觀找找。 新人也沒啥經驗，剛開始看，還求房姐指點，上面哪個更合理，或者有啥更好的方案，少走點彎路，萬分感謝
回答：1. 整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。 區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 但你的通勤情況選擇這裡不是最優 2. 東邊推薦看石佛營、常營板塊會更好 3. 回龍觀是個不錯的選擇，大量的碼農都集中這一片，可以看下 新龍城、智慧社 北京北、流星花園 推薦看回龍觀板塊
提問：房姐好，我在天宮院有套兩居330萬，現在想換到城裡，女朋友在天安門東，我再首都機場，全部預算只能買450萬內，現在看雙井附近的一居室，包括蘋果社區南49平米（北向430萬），非常生活63平東向（430萬），九龍花園西南向一居430萬，還看了後現代城和易購空間，房姐覺得這樣置換合適嗎？因為要照顧女友上班，也想資產合理配置。有什麼合適的推薦嗎？
回答：天宮院具體是哪個小區呢？負債多少。 需要具體分析適合出售還是抵押還是同步。 如果工作在首都機場，換到朝陽東三四環14號線周邊或望京都是可以的。 一居室不要碰， 首先要計算出你的首付資金。 非常生活沒有什麼買點，易購空間迴避。 首先要看你的資產和現金情況，才能進行下一步的分析。
提問：房姐您好！看了您的公號，果斷加入星球。雖然花了一下午把精華帖都看了一遍，但作為買房小白，好多問題還是不解。希望房姐可以幫忙答疑解惑。 1.我sfsd，手裡加上公積金有350左右現金可供首付，但工資流水只能開到每月1.5w，如此一來，貸款豈不只能貸140上下？如何能做到很多帖子裡說的，首付比例更低，貸更多的貸款？ 2.考慮單位有西城協調保障的政策，為了以後孩子可以方便上學，我有考慮購入西城老破小，比如月壇的房子，但是看很多帖子，好像房姐並不太推薦西城老破小。因為我這也屬於剛需房，請房姐給出一些建議，謝謝。 3.我目前的資金狀況，按照房姐的建議，是只能考慮購入一套嗎？ 問題比較雜，希望得到您的建議，謝謝！
回答：你好，可以提前半年養流水，可以關注精華帖的內容。 月壇政保生是西城最多的，西城可以重點看看德勝或者月壇的老公房。 如果月供能力不錯，可以入手2套，一套掛學位，一套投資。
提問：房姐好，新人首問～本人畢業3年左右從事網際網路，首套資格，首付預算200~250左右，想在北京買房自住+上車。之前看了一段時間的二手房，實地勘察後很不喜歡老小區，也暫無學區需求，當時把目標放在了回龍觀附近的次新兩居二手房（如新龍城）。但最近東小口兩個新盤奧森ONE和奧海明月，實地了解下來覺得品質還行，位置也較好，但存在期房的不確定性和限競房的流動性低因素，對於這兩個選擇有幾個問題問房姐哈： 1、作為首套自住房來說，兩個選擇孰優孰劣呢？ 2、奧森ONE和奧海明月應該看哪些因素來具體評估選哪個呢？ 2、樓齡不太老，適合上車的二手上車盤還有其他推薦麼？
回答：1. 這兩個盤都是剛需上車盤，位置也相近，奧森ONE的戶型上有點創新融合還不錯，奧海明月比較保守 當然也看個人喜好。推薦看奧森ONE 2. 可以看下精華主題，有介紹過兩個盤如何對比，基本通用 3. 回龍觀看看 新龍城、國風美唐、首開智慧社 都還不錯
提問：您好，現在有一套小產權房，價值不超過100萬，想賣掉作為首付款買一套大產權房。目標區域以潘家園橋為中心點半徑3公裡的範圍內。請問您推薦哪個小區？我是首房首貸的資格，怎樣在買房前把公積金餘額取出增加首付呢？還有如您所說，怎樣才能找到懂行的中介來真正為買家服務呢？一次問題較多，感謝您的回覆。謝謝！
回答：這附近可以看看 10AM新坐標、潘家園X裡、農光東裡等，可選標的並不多。 之前有圈友分享過 「現在北京市管的公積金可以在過戶之前提取，這樣公積金帳戶上的錢就可以用作首付了，對很多同學來說可謂是一個福音。需要資料：網籤合同編號 、密碼、身份證和結婚證原件和複印件，填寫101類型的公積金提取表。通過單位提取。」 可以試一下，但我並未核實。
提問：新人首問 外地有購房貸款記錄，目前家庭上班地點在中關村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合適的借一些儘量400以下的首付，請問有推薦的盤嗎？ 上月有在回龍觀看過幾套房，覺得和諧家園的三居看著還不錯，但目前沒有合適房源，或者價格太高的；另外也在想是不是回龍觀西邊配套更成熟交通更方便一些，想看看有沒有合適的小區和房源；且最近朋友推薦了石景山的新樓盤，但很多都是限價房，首付也不低，交房都兩年後了，就自己網上搜了一下看到有西黃村地鐵站旁的老小區西黃村北裡和海特花園。求幫忙分析推薦啊！感謝！
回答：和諧家園還行可以看， 不過你300的首付能看更大的標的。可以看下 融澤嘉園以及新龍城、流星花園三區、首開智慧社 、國風美唐 都還不錯 你的情況還是關注回龍觀更好，其它地方不合適。
提問：房姐好，新人首問，關注房姐一段時間了，很多觀點非常認同，本人坐標北京，最近剛賣了一套朝陽學區房子彈500，目前天通苑170平自住（無貸款），在考慮是否買二套房純投資，計劃5年出手。 買二套主要目的是貸款（加槓桿）並提公積金還貸。手頭其他現金目前在股票基金理財等大約還有500多，但是感覺未來5年貨幣供應量大，資產類升值概率都很大，所以想分散投資，總價600左右投二套房（付400抵押貸款200左右），剩下的600繼續投資理財，基金類。 問題 1、上述思路是否可行，是否要加大槓桿提高購房總價，以便提高回報率？月還大約2-3萬可以承受。我自己測算過600和800總價5年回報在提前還款後回報率差別不大。
2、未來5年房價大概率的增長比例判斷，如果限購政策持續，自己判斷大約最多能上漲30-40%。這樣大概率會跑輸M2增速，相比這幾年平均10%以上的投資收益是不是值得投資？因為家裡還有其他的房子，房產的資產比例依然不低。 3、如果買二套，目標朝陽東三到東五之間，從純投資收益角度看，哪裡比較合適？除了低於同小區均價的標的還有那些因素比較重要，比如位置，社區環境，高端社區的一居或者一般小區的二居等等？ 謝謝！
回答：依然拉高槓桿至總價800更合適，未來上漲是大概率事件。5年上漲40%還是保守的，去年深圳平均漲幅30%以上，經濟下行房產夜壺功能也會拿出來用一用的，稍微松下限購市場就會立即反應 北京買房投資儘量看二居，位置最重要的重點在。推薦看 青年路的青年匯佳園的小兩居，還有CBD傳奇或者雙井首城國際，珠江羅馬嘉園 都可以淘下
提問：【新人首問】房姐您好！ 問題1.麗澤金融商務區與望京板塊，那個比較有投資價值？ 2.阿里巴巴北京總部區塊值得投資嗎？ 3. 手上大概有700w現金，以上說的幾個區域，那些小區樓盤，最值得投資？ 先謝謝咯
回答：麗澤金融商務區規劃挺好，但這麼多年落地效果一直不理想。望京發展的倒不錯，綜合考慮投資角度望京更穩 阿里總部板塊 持有在5年以上可以投，長期看好 望京 寶星國際 慧谷陽光 都不錯，兼顧品質自住可以看融科橄欖城
提問：親愛噠房姐～新人首問～靈通關有一套老破小公房出租，康家園兩套房子自住，面積戶型都不大理想，有老人，身體一般不能離醫院太遠～想換兩套戶型朝向好些升值空間理想的房子。習慣東邊了，還是考慮東邊，現在房子留不留，怎麼換好些，另外有通州購房資格，向通州購置空間如何？
回答：不知道你的預算情況。康家園兩套可以出掉。 朝陽可以看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區，或者常營次新盤 通州也可以考慮，推薦看 京貿國際城 bobo自由城 百合灣 運河灣
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