我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
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提問：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家貸款買房一次。現在大興黃村，近天宮院的六環外上班。感覺近五年都在這個單位。想購入黃村區域的房子，在次新房和新盤之間搖擺。自有450W，可以組合貸，兩居或者三居均可。想聽聽您意見？
回答：黃村在大興屬於二流地段， 位置上更推薦靠近天宮院，其地貌更平整開闊利於規劃擴展加上龍湖天街和凱德聚集人氣，能量又勝一籌，另一個是棗園區域。 這一片新房溢價高，主看次新盤。
提問：房姐，目前手裡有150萬，我和lp準備在四環周邊入手小戶型減少通勤壓力，目前看好馬家堡和豐臺科技園一帶，您覺得這哪個位置有好一點二手房，交通方便些，環境好些，謝謝！
回答：馬家堡，角門典型的豐臺面貌。 超大型老小區居多，缺少新鮮商業引入整體缺少活力，三環路和鐵路對交通有一定影響。 優勢也很明顯，距離南站一站地，角門10\/4雙地鐵，距離19號線也不遠，首地大峽谷還不錯。 區域內看機會淘價格。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內捲化，這個邊緣地段難成氣候。 草橋板塊可以重點關注下。
提問：房姐您好！新華聯麗景珊瑚灣最西邊緊挨酒店4層173平4室，二暗衛，第4個小房間無窗，北向兩次臥視野稍欠，公司產權，含佣金稅費6W內。請權衡上述各因素情形下入手合適嗎？感謝不盡。
回答：不適合。 珊瑚灣這類改善型房產，本身不適合帶有硬傷。 越是剛需下沉的產品，硬傷的接受度越高。 另外公司產權的房子，隱藏風險的概率更大，交易的複雜性更高。
提問：外地人在北京購房，首付350萬在朝陽門至朝陽公園之間有什麼推薦的房源嗎？ 對小區環境、學區等軟性條件沒有要求，只考慮自住或投資。
回答：350萬首付如果買一些性價比比較好的標的，可以評足貸足，買到大約800萬左右的標的，用首房首貸按揭和抵押貸會不太一樣，抵押可以買到更大一些。 800萬可以嘗試看雙井，朝陽門-朝陽公園中間基本都是老破小，能下手次新房大部分在1200以上（新城國際、棕櫚泉等）
提問：想純投資，三裡屯團結湖附近的一居室可以嗎？大概都是50多平的，房租聽中介說還不錯。這有投資價值嗎？
回答：北京買房，迴避一居室。 團結湖已經過了買點，且大多數人很容易買到85年以前，房齡錯了就是硬傷。 三裡屯老公房房價太高，房齡太老。 沒有必要為了租金而賠掉房子。
提問：房姐好，新人首問： 1.萬科翡翠-山曉。1500萬下疊（地上兩層地下兩層，有南北花園），有人大附石景山，但地鐵不確定 以及樓上還有6層，影響採光。 2.萬科翡翠-公園。1300萬下疊，戶型不如山曉，但臨近17號支線，而且樓上只有中疊和上疊，採光會好。有昌平皇城根和11中學。 3.萬科觀承-大家。合院，300平的1700萬，400平2300萬，好處是獨門獨院，但學校未定，地鐵較遠。一期賣了一年多，300平的還沒賣完（400的賣完了） 4.山嶼西山著 - 上疊1400，下疊1800。戶型不錯，屬於海澱，但是限競房，周圍沒地鐵也沒學校，而且是簡裝交房（萬科都是精裝） 個人需求是3-5年後自住兼顧保值增值需求，以上四個盤，煩請房姐給點評點評 非常感謝！ 如能推薦1000-2000之間，比較有潛力的樓盤，更是不勝感激！
回答：翡翠公園>萬科觀承-大家>山嶼西山著 >萬科翡翠-山曉 另外翡翠公園自住兼顧投資，中疊更合適，因為價格低，而且還是別墅性質，中間層，不熱，也不漏雨 ，這房子發生過負面新聞，下大雨把一樓的下沉式花園給淹了，所以經量避開下疊吧 新盤的話 中鐵諾德 也可以考慮
提問：房姐好，我在天宮院有套兩居330萬，現在想換到城裡，女朋友在天安門東，我再首都機場，全部預算只能買450萬內，現在看雙井附近的一居室，包括蘋果社區南49平米（北向430萬），非常生活63平東向（430萬），九龍花園西南向一居430萬，還看了後現代城和易購空間，房姐覺得這樣置換合適嗎？因為要照顧女友上班，也想資產合理配置。有什麼合適的推薦嗎？
回答：天宮院具體是哪個小區呢？負債多少。 需要具體分析適合出售還是抵押還是同步。 如果工作在首都機場，換到朝陽東三四環14號線周邊或望京都是可以的。 一居室不要碰， 首先要計算出你的首付資金。 非常生活沒有什麼買點，易購空間迴避。 首先要看你的資產和現金情況，才能進行下一步的分析。
提問：您好，房姐。 我對北京不熟悉，剛到，手上有300萬首付，想在北京買一套房子，我工作在西直門。能不能推薦下，有要小朋友的打算，綜合考慮學校和居家。
回答：沿著地鐵10號線，看看從安貞門站到惠新西街南口站附近的兩居和小三居就行，安貞裡 安貞西裡 勝古南裡 勝古北裡等等那邊一大片都行，離西直門不遠，交通方便，周圍環境也不錯
提問：房姐，新人首問，第三天了沒見到回答，再問一遍吧：未婚女，首房首貸，社保滿五年且有工作居住證，在亦莊京東附近上班，想購買總價350左右的上車盤，自住加保值，小兩居。目前看房有三個區域：東三四環，南三四環，舊宮附近。 東邊看過的小區有：1.松榆西裡，預算符合的頂樓居多，基本都6+。2.磨房北裡，松榆東裡，松榆裡，農光東裡，華威西裡，這些也基本都是6左右，預算頂樓居多，且看的房子94-95年的都已經算新了。3.雙龍南裡，離地鐵稍遠，1公裡外，房齡基本都是94年的。
南邊看過的小區:晨光小區，角門16號院，建欣苑，石榴園北裡，這些單價比東邊稍便宜，但小區房子看著較破，周邊建設沒有東邊好，房齡較新有96-97年的。 舊宮房子：美然，靈秀，清和園，清樂園，單價比前面的都低，離地鐵不太近，周邊建設也相對差一些。 想請問房姐：1.除了我看的區域，從投資保值角度考慮，還有沒有推薦的小區？ 2.我看的區域更推薦那邊，小區排序的話是怎樣的建議？單價多少內合適？ 3.對房子的房齡和樓層的建議是怎樣的呢？目前不接受底層，頂層爬樓較辛苦，考慮自住會有老人。
回答：1. 另外推薦看石佛營西裡，麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 2. 東邊雙龍南裡一般，其它幾個都可以淘。南面晨光可以淘。舊宮位置過偏不如其它的潛力大。主淘單價6以內的標的 3. 樓齡90年以後都可以，樓層和價格也有關係，非電梯選中間3-5比較好
提問：新人首問 家庭情況：本人京籍，老公非京籍，均為首房首貸，工作地點我在海澱定慧寺附近，老公在西南四環。父母有北四環亞運村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高點買入，現在虧損還不想賣），我們自己2020年底首付能有200，再等一年或許能有250-300，請問房姐：1.現在買還是等一年？2.想兼顧自住和保值，目前學區不是必要，建議買哪裡？目前我們考慮的位置有定慧寺附近，豐臺10號線沿線，石景山1號線沿線，或者朝陽區華嚴裡，亞運村附近（離老人近）。房姐有無更適合的地段推薦？3.定慧橋，恩濟裡，五路居附近老破小值得入手麼？請房姐指教，最好能具體到小區或地塊，謝謝！
回答：上得了車就現在買，等一年還能在等 海澱 恩濟裡這個小區，物業管理和小區環境在老房子裡面是相對不錯的，可以考慮 朝陽 看炫特區，石佛營西裡，安苑北裡，安慧東裡，絲竹園，惠新裡
提問：剛加入星球，請問限競爭房是什麼概念，值得買嗎，有什麼優缺點？ 舊宮的限競房樓盤5.8W，133平，自住，值得入手嗎？如果不值得，又是什麼原因呢？謝謝
回答：限競房，拍地有價格上限限制，超過部分需要開發商自持。 以及備案售價有限制，綜合起來導致限競房出品扭曲，為了保本，開發商不得不偷工省料，宣傳與實際差距較大，目前限競房發生維權事件概率基本在100% 另外，限競房5年不能出售，加上大多期房還有2-3年，實際7-8年不能出售。 在此期間，無論房價漲多少，業主也沒有操作的權利，所謂套8年起。 能量是守恆的，想要佔便宜，就要吃更大的虧。
提問：房姐您好，看了將近半年房，最終七萬多點入手了東大橋東裡的房子，想問一下這邊以後發展咋樣？或者以後發展趨勢會怎樣。不著急您回答，您有時間再回答就好。謝謝
回答：東大橋板塊一直是推薦淘筍區域。 東大橋東裡 有學區加持，溢價在可接受範圍之內，巔峰時期成交價格一度保持在8W+，現在7W+入手性價比不錯。 恭喜上車！
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面
有買房問題請私信向房姐提問！