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提問：房姐老大，請問500萬內的次新，現在有低估的房子嗎？
回答：500萬以內很少有次新。500萬以內的次新，有兩種為主：
1.遠郊帶地鐵兩房
2.三四環或帶學區一居 一居或學區基本都會產生溢價。
遠郊地鐵房，需要精挑細選；例如生天板塊，亦莊板塊的次新，已經價格略高；房山和昌平沙河往北，屬於太過偏遠。一定要把握好地段和對應的價值。在城市中挑選地段的房產，就像吃雞的毒圈，一定要站在圈內，用手上僅有的子彈，創造最大化的生存條件。
提問：房姐您好，新人首問。本人單身，現在有200子彈，購房剛需也希望保值。目前是海澱集體戶，所以考慮買東城的房子可以落到東城。目前看的是永定門的房子，意向華龍美晟（考慮到這是周邊最新的小區）總價500萬70平左右，您看合適嗎？永定門周邊您看有其他性價比更好的小區推薦嗎？如果拋開城區落戶，重點關注未來升值，您看還有什麼區域的房子能推薦一下呢，還辛苦能推薦到具體的小區哈。感謝房姐指點
回答：你好，華龍美晟性價比不高，永外的缺點就是現狀的配套、環境、教育質量墊底，大量人口聚集。
（1）就是如果你想上車東城，這是最便宜地方。6w就買東城，隨著望壇、寶華裡棚改項目的推進，會有較大的改善，但是持有周期會比較長。
（2）拆遷預期萬一超預期，也有窪地翻身的可能。景泰算是永外比較好的地段，而華龍美晟又算是景泰為數不多次新盤（新奧洋房、華龍美晟）。當然華龍美晟總體不如新奧，但也比新奧便宜。華龍美晟最大問題是房子拐角多，遮擋重，很多戶型被胡亂遮擋非常奇葩，如果買到裡面好點的戶型，我覺得還算值這個價，應該至少保底大盤漲幅。永外改造再給點力，有望超過大盤。
提問：房姐好，從星球上學習了不少知識。當前情況：京戶，異地工作，想在北京買一套房投資，首付首貸，140w左右的子彈。看了以下版塊和樓盤，還請房姐指點：1. 朝陽石佛營的炫特嘉園，可以買到開間，或者極少數不太好的一居（朝北，房型結構差，低樓層/頂層，漏水……）；2. 青年路片區的青年匯，可以買到開間；3. CBD 傳奇，可以買到北向開間，房型不如青年匯；4. 通州二手房，京貿國際城，可以買到一居和小兩居；5. 通州新房，融御，可以買到小兩居。想聽聽房姐的意見，上述五個哪個更合適？另外，房姐還有其他推薦的地段/樓盤可供選擇麼？非常感謝！
回答：你好，北京上車盤科普：第一需要收益的確定性， 第二需要收益的穩定性， 第三需要能買到。 當前北京的上車盤區間在總價500萬以內，俗稱紅海市場；上車盤的大多數物業存在「上車門檻溢價」，例如同一小區80平兩居400萬，40平一居300萬，實際約有100萬的溢價。 北京總價500萬以內，可以用首房首貸貸足，並且有穩定收益的標的，主要集中在朝陽區東三環至東五環之間。這些都是核心區剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤裡分輸贏，更多時候是共進退的。過往經驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的。至於首付140萬，怎麼選，比較建議綜合配套，品質，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，對於剛需房，功能大於性能。
所以在你的幾個選項裡，條件允許的情況下，能買通州的2居，就別買青年路的1居。
提問：房姐您好，新人首問。想購置首套首貸房。個人情況：單位在西單金融街附近，無北京戶口，無娃，有五年社保。家庭情況：人口簡單，考慮兩居基本可滿足要求資金情況：現金400萬。總房款不知道可以用到最大多少？購房訴求：1.希望通勤時間在40分鐘～45分鐘。2.附近公園配套設施好些，有老人。3.希望將來無論出租或者出售都比較容易，兼顧自住和投資的訴求。懇請房姐推薦下，我這種情況需要在買房中注意什麼，以及有沒有符合我需求的地理位置以及樓盤推薦，感謝
回答：你好，子彈400，可以入手總價1000左右的樓盤。比較推薦CBD 雙井板塊。CBD最大的缺點是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板塊，加上建國路的低效，缺少二三級毛細血管，運河的阻隔，長久造成了CBD分崩離析的狀態。好在隨著中國尊等地塊逐漸開建，CBD很快會恢復它應有的榮光；長期以來大量高端商業的積澱，密度最高的5A寫字樓，北接朝陽公園，三裡屯，南接雙井，東面是連綿的住宅和商業延伸帶，CBD是目前最安全最有潛力的板塊之一。
北京投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：你好智慧房姐，現在想買燕郊，本人SFSD，是現在上車還是年底，還是明年年初，燕郊有理想新城，燕京航城，還有嘉都小區，金谷美麗城，那個比較合適，謝謝姐
回答：你好，最穩妥的投資肯定是燕郊線（平谷線）了，雖然大部分明牌了，但通車肯定還能漲一波。目前最穩妥的是神威大街站的燕京航城和天洋城北區，價格稍貴；帶點賭博性質的是據說平谷線要加一站潮白大街站，中駿四季花都，如果真能加站成功，這個漲幅有可能更大，但確實帶點賭性。不過現在都不是建倉燕郊的最佳時機，等北京起勢之後再跑步進場都沒問題。年底如果有8折筍，可以考慮入手。
提問：房姐您好，請您幫忙分析一下，長安和璽和甲叄號院，這兩個項目比較，投資兼自住，從價格，戶型，位置，升值潛力這幾個方面考慮，哪個更適合一些呢？能接受總價1500萬左右的。
回答：你好，長安和璽屬於石景山古城板塊 是沒有核心產業的 主要承接西側的外溢人群，甲叄號院位於西三環和西四環之間，處於麗澤商務區、總部基地、豐臺站TOD三大產業交圈核心腹地，未來潛力更大。這兩個相比更推薦甲叄號院
提問：房姐你好。小家庭房產配置如下：1.慧忠裡60多平小兩居，倆娃上學自住，面積小，環境差2.新國展名都園大平層150，環境好，面積大，租金回報率高，通勤遠，回不去。3.武漢投資一套。4.美國公寓一套。考慮到房產保值及自助改善想重新配置。求建議，謝謝。1. 名都園入手時320現在出售的話600冒頭，但是租售比很高（1.5/月），現在建議售出嗎？2. 如果售出名都園想在朝外本部周圍入手自住保值的自助三居，有何建議，總價在800左右。3.美國房產建議長期持有嗎？謝謝
回答：你好，名都園是1996年開始建成的首批別墅區，老牌豪宅向來不是投資首選，一般來說租金高的樓盤，漲幅不一定好。建議直接出手。如何選擇升值潛力大的樓盤？一個要點：投資看增量。怎麼理解增量？比如周邊有政府規劃待落實、有樓盤待拆遷、有新學校待建設等等。亞運村板塊溢價比較多，800萬能買到的3居，要不就是老破大，要不就是凱旋城類的辦公樓。星球內推薦的樓盤可以關注下美國公寓要看在哪個城市，top5城市可以保留。
提問：您好，新人首問：目前自住亦莊2004年交房別墅項目，正在出售中，因為兩年後有出國居住計劃，預估售價1900萬。出手後希望1000萬左右買一套投資房產，目前關注亦莊中海墅公寓三居，亦莊金茂悅，金茂府，東四環泛海國際，棕櫚泉，東大橋新城國際。希望能夠最大化投資收益。另外，有想法在亦莊買一套商住，預算300-400，做為過渡居所，出國後出租，請您給出寶貴建議。
回答：你好，如果是自住和保值這個價位亦莊和郊區不建議看。棕櫚泉一開始定位高，品質好，價格貴，但因為交通不方便，距離商業也比較遠，所以最近漲幅不大。
05~10年那段算是朝陽公園的頭牌、甚至是整個朝陽東邊的標杆，棕櫚泉是第一個把這個做到極致的小區。地段當然還是無敵了，對面就是朝陽公園。但現在朝陽公園頭牌早就換成泛海系列了，這個從價格就看得出來。棕櫚泉之所以現在地位下降了，不僅是年代老，各種做派也老。譬如樓外觀，近看倒還可以，遠看真的有點慘，猛一看有點經濟適用房的感覺。戶型也是，戶型很大，但當年走涉外範，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的樓王戶型都是主臥+客廳朝北（為了看朝陽公園），其實不是很符合中國人審美（泛海這一點就優勢太明顯了）。
管理上，近幾年也有點懈怠，對比旁邊公園大道不一定有明顯優勢。而且棕櫚泉雖然地段很高大上，周邊的超市確是以天客隆這種為主的，有點不搭。當然，整個小區的建築質量、房屋質量、一些細節上，棕櫚泉還是可以的。反正看重升值，棕櫚泉不用考慮了；喜歡陽光普照的戶型，棕櫚泉不用考慮了。
新城國際是一個得天獨厚的盤。東三環內光華路，左手芳草地世貿天階，右手財富中心IFC，北面朝外，南面國貿，佔據了最好的地段。而在這個地段內，擁有超強的對比優勢，世界城是商住，關東店老破小，只有新城國際是優等生獨苗，這種情況下，不僅是區域最高價，還會有對比溢價加成。本身的次新品質不算差，社區商業，花園，物業配套保證了基本盤。第一次到樓下喝咖啡，新城國際就讓我眼前一亮。2016年下半年那會兒我推薦的時候，新城國際僅僅才6萬多，300萬就可以買到大兩居。但這種盤往往有個特點，值得買入的時間窗口非常短暫，早了就貴了不漲，晚一步就翻倍。
北京自住+投資性價比最高的樓盤詳見知識星球內部分享。商住不建議買，總價400在亦莊可以買個上車盤暫時自住。
提問：夫妻雙北京戶籍，尚有一套購房資格。目前大興高米店金地仰山一套140平四居（貸款尚剩餘30萬），女工作地國貿（不需要經常坐班，一周大概去兩三次不等），男不需要坐班。現在手上現金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之間。未來5-6年孩子需要上小學，目前還有一套購房資格。請建議 1）如果要進公立學校，建議哪些小區；2）如果進順義的私立學校，別墅建議哪個小區；3）是否現在應該賣出高米店的房子套現。謝謝。
回答：你好，整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。對接的西單金融街才是一個產業區。高米店本身也有商業，住宅更新。
優勢在於：
（1）次新小區扎堆，容易形成購房者選擇時候的口碑效應。保利茉莉、新裡西斯萊、華潤公園九裡、金地仰山，包括順馳領海，都是很不錯的次新小區。而且也算有大興的學區。相比起來，西紅門其實可選的優質次新小區較少，大概就世嘉博苑和遠點的鴻坤理想城了。
（2）整體的市政建設比西紅門要好，道路、綠化啥的，但看西斯萊那塊像個大城市的一部分，而西紅門整體看起來還是有點村、尤其北邊。高米店北-高米店南這一片，次新小區非常集中，有點新北苑意思。未來漲幅隨大盤，可以繼續保留。
學校選擇公立還是私立看師資力量和教育水平。其次是家庭培養、教育。你了解下各學校升學水平和教育特點。在私立學校上學，沒有壓力，孩子缺乏一種競爭性，也就是狼性的培養遠遠不夠，狼性其實是很重要的，因為孩子長大了在中國混就必須要有狼性，沒狼性的傻白甜哪能競爭的過周圍如狼似虎的人？公立人才濟濟，競爭壓力大，那種氛圍和私立完全不一樣。成績好的可能會更好。但成績中等或比較差的就危險了，由於一個班人數較多，關注度不夠，容易掉隊淘汰。私立的恰巧相反。所以選擇哪種教育，重點還是看孩子自身適合哪種教育方式。
子彈3000，月供充足，在北京能選擇的範圍比較廣，關注星球內推薦的樓盤。獨棟別墅，一直漲幅很差勁，從投資的角度基本就是噩夢一般。而且還有一個問題，就是中央別墅區這些高總價的獨棟真的很不好出手，賣好久都賣不掉，基本只有有錢任性的人才會買不光是獨棟，包括聯排，疊拼，都差不多你要是真想買，我倒是不用著急，現在漲勢還遠沒有蔓延到中央別墅區。
提問：房姐 您好，新人提問。剛來北京得時候豆各莊入了一套商住，130左右，現在看來是比較失敗的投資。今年11月份會有購房資格，算是stsd 月收入2萬，目前單身，沒有學區要求，子彈目前手裡只有120，最多借到150。看了亦莊融創壹號和雙橋遠洋一方。亦莊壹號89小三居 11層板樓7層的價格要5萬左右。這個價格是不是太貴了。1亦莊這類的遠郊是否能夠跑贏大盤，限競期房8年不能買賣這個是我比較糾結的地方。2雙橋遠洋一方是否能兼顧投資與自住，什麼價格入手比較合適3商住是否要割肉湊高首付4如果選擇室內兩室的老公房 朝陽地區東三東四附近您推薦哪些小區.期待您的回覆
回答：你好，管莊最大的問題在於位置。運河，鐵路，狹窄的道路，整體很逼仄。朝陽通州兩頭不搭，受到冷落。遠洋一方這個小區還不錯，中國建築設計院設計的房子，低密度最大的缺點是距離地鐵太遠了，所以影響升值，我一般不太建議買這個小區。亦莊壹號離地鐵站遠，對於郊區的剛需房子來說，離地鐵站遠肯定是一個比較大的失分項。商住建議出手湊子彈如果考慮自住+保值，可以關注知識星球內推薦的樓盤。
提問：本人住嘉銘桐城，手裡有子彈500w，想購入二套房子作為投資，現有以下三個方向。不知哪個方向能使投資回報最大化，還請您指點1、本小區再購入一套2、西城老破小學區3、新房 新房的話您可有樓盤推薦？
回答：你好，感謝大額付費！
接下來資產如何配置，主要是看你目前的房產持有情況。我們說投資有2種打法：
1.進攻型：例如通州和亦莊。這類標的適合底層充足的投資客，風險相對較大，未來或許會有很高的收益。或者生活半徑在附近的剛需客自住。
2.防守型：例如望京和雙井。板塊發展相對成熟，目前價格不低，但是人口密集，購買力充足。屬於比較穩的選籌，風險比較小，租金高。目前已經有嘉銘桐城這類防守型樓盤，可以適當配置一些進攻型產品，追求利益最大化。關注我們星球內推薦的二手房。
提問：房姐您好，今年年初我們剛入手十裡堡北裡的一套60平兩居室，按揭貸。現在只有50子彈，想投資二線城市，比較看好武漢和西安，不知道可以嗎？有什麼需要注意的？非常感謝！
回答：你好，城市選擇上優先西安 武漢 成都這些能級高的二線城市。西安在TOP10城市中，排在接近末尾的位置。而武漢，從各種角度，都排在西安的前面。兩者的能級有比較明顯的差距。形成這種差距，最本質的原因，是地緣。武漢的地理位置得天獨厚，比西安好。華中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。所以，從資產質量的角度，如果能買武漢，當然優先選武漢。武漢房票很好解決。子彈50，在武漢也可以挑到不錯的產品。
提問：你好，你說北京的房價不是以環線來看，請問正確的方式應該如何看呢？
回答：北京是典型的平原城市，由於首都的安全需要等種種原因，城市的建築密度極低，城市的規劃也是攤大餅式發展，即使是五環線，今天也是十分的擁堵。但北京的發展，並不是純粹的環狀擴散，而是受到諸多因素的影響，把北京看做環線發展，是第一重錯誤。
其次，二環內的區域，由於歷史和政治原因，處於被保護狀態，基本沒有現代城市生態。而北京重點主導的一些項目或著力發展的地區，大多著落在一些中外環區域。其中，國貿CBD，望京，中關村，西二旗是北京最主要的產業集中區，也是北京聚集人流的核心，而這些商業或產業集中區域缺乏大量的居住住宅，造成了產住分離的結果。
如果你去看地鐵的人流數據，我們可以很明顯看出：北京的地段規律，其實是以產業中心作為核心，隨著產業人口延伸的區域而附著價值。
提問：老師，您對一些社會問題的解釋很有啟發，人口決定經濟和房產很有道理，但是為什麼印度還是落後呢？還有非洲好像人也不少。
回答：人口決定經濟的規律沒有錯，但是原理不等於結果，在事物實際運轉過程中，有非常多的因素在產生作用，對最終的結果產生影響。而一旦這些因素的條件足夠強大，形成某種特殊狀態，可能會形成和規律相反的結果，但這並不代表規律錯了，羽毛被風吹上天不代表地球引力失效。
印度的落後，最關鍵的原因恰恰是人。表面上看印度人口數量很多，但這是統計學數字上的人口，而非經濟學意義上的人口。人口之所以作用於經濟財富，在於人有活下去的欲望，所以利用改造資源，通過交易創造財富，這才是完整的邏輯。但是印度實行種姓制度，大多數的人口不是「人」，只有甘地一類的剎帝利婆羅門才是人，佔據了大多數人口的吠舍首陀羅們，對於活下去，過更好的生活欲望不大，並且種姓制服下，他們並不能平等的進行交易和其他一切社會活動。
印度人口多經濟一般，除了人口「不是人」以外，還受到類似於缺少煤炭開採資源，宗教種族問題等因素影響。非洲人口多經濟不強，是因為基礎差，加上沒有絕對的暴力形成一個有效管理的社會，無法創造良好的交易環境，但即便如此，2億人口的奈及利亞依然是非洲經濟相對發達的國家。原理規律不等於結果，這一點在房產上同樣適用。地段的親疏遠近，決定了地段的價值，但不決定最終的價值。因為地段只是基礎因素，還有無數因素疊加在上。
距離大望路一站地的四惠，應該是絕佳的地段，但是被四惠橋擋住，被運河限制交通，南面高臺上的壹線國際上馬路要開車1公裡＋720°迴旋，價值不如更遠但土地平整開闊的雙井。同理，離東三環更近的十裡堡價格不如更遠一站的青年路，因為青年路有shoppingmall有次新，十裡堡被鐵路阻隔房子更老。凡事必先弄懂邏輯，才能得到正確的答案。