浙江24小時-錢江晚報記者 徐叔競
美濃小鎮現狀。
圖片來源阿里拍賣
1月15日，在全球最大在線資產處置平臺——阿里拍賣上，一宗起拍價為28億元的「（破）杭州市蕭山區桃北新村資產包」標的，經過51輪競價，最終被融創鑫恆投資集團有限公司以33.4億元競得，創下杭州破產資產包最高成交紀錄。
這個桃北新村資產包，正是前些年紅極一時的超級大盤「雲都美濃小鎮」項目。
爛尾已4年的美濃小鎮，被融創拿下後，迎來了重生的希望。
曾欲比肩良渚文化村
開發一年多就資金鍊斷裂
「北有良渚文化村，南有美濃小鎮」，美濃小鎮一度對標良渚文化村，然而良渚文化村歷經十餘年的精心打造得以成功，雄心勃勃的美濃小鎮卻在開發一年多就爆出了資金鍊斷裂危機。
美濃小鎮位於蕭山浦陽鎮桃花源景區。根據2013年開發伊始的宏圖，美濃小鎮規劃範圍5.3平方公裡，住宅建設用地1600畝，一期總建築面積約100萬平方米，是蕭山少有的百萬平方米大盤。遠景規劃居住人口約3萬人。物業形態包括臨湖獨院、雙拼、多聯排屋、養生公寓、花園洋房、景觀公寓等。項目於2013年年底首次開盤。
當時，就有業內人士評價說，這是一個建小鎮的概念，項目環境是不錯，但是「要求開發商必須有很強的資金實力和操盤能力。」
美濃小鎮的開發商杭州雲都置業有限公司，隸屬於浙江雲都控股集團，擁有房地產開發二級資質。雲都控股集團前身為浙江登峰交通集團，組建於1997年，以交通建設、公路投資起家，後期擴展至休閒度假、景觀房產的綜合體開發。在美濃小鎮這個項目之前，曾在蕭山先後開發過位於所前的杭州生態園、天樂雲都。
在業內看來，超級大盤操盤不易。一來大盤投資回收周期長，融資需要長期低成本，資金調度要有持續性，這對開發商的財力是重要考驗；二來大盤通常遠離城市自成一體，需要做商業、醫療、學校等各類配套，這些資源往往需要借政府之力，才能把牌打好，這就需要開發商對城市開發運營有深刻理解；三來大盤的開發通常需要十幾年的時間，肯定會經歷樓市波動周期，如何踏準每一步節奏，也需要開發商對市場有敏銳的嗅覺。
在杭州，百萬平方米體量的超級大盤也有不少，除了良渚文化村，還有翡翠城、新明半島、天都城、和家園等樓盤，這些樓盤在幾輪調控中跌宕起伏，但是美濃小鎮卻很快出事了。
2015年1月，錢江晚報報導了美濃小鎮的資金鍊危機（詳見《錢江晚報》2015年1月30日報導《3015元/m2低價背後：美濃小鎮資金鍊告急》）。彼時，雲都置業在美濃小鎮項目已經投入了40億元，但開盤以來只回籠資金10億元左右，資金缺口巨大。當時雲都方面寄希望於杭州某大型國企收購該項目305畝土地，緩和資金壓力。但是最終收購事宜沒有下文。到了2015年12月，浙江登峰交通集團、浙江雲都控股集團等蕭山21家企業宣告破產，錢江晚報再次跟蹤報導了《沒能複製杭州生態園的成功，資產70億的雲都控股何去何從》。
這也應驗了業內人士的判斷：「超級大盤地價很低，看上去很美，運轉不好就是陷阱。」
一拍流拍後降低起拍價
二拍以33.4億元成交
美濃小鎮的爛尾，留下了一攤子的後續問題。
首先，美濃小鎮之前符合預售條件的房屋共671套，其中558套已售。這些業主一直在焦慮地等待房子交付。
其次，美濃小鎮項目當初是毛地出讓，拆遷未完成。在2015年底蕭山區法院受理登峰系21家公司破產清算案時，仍有160餘戶尚未籤訂拆遷協議，遍布在開發地塊上；600餘戶未履行拆遷協議。也因此，破產期間雖有開發商有意接洽，但了解到地塊拆遷未完成這個重大瑕疵後，便知難而退。這也導致項目爛尾後長期無法處置，陷入僵局。
登峰系21家公司破產後，由浙江三家知名律師事務所組成聯合管理人，多管齊下，對破產資產包進行處置。一是制定了160餘戶未籤約拆遷戶的拆遷政策，到2018年4月底完成了全部拆遷籤約工作和部分騰房拆房工作，至此，該地塊具備了拍賣的基本條件。二是經過談判，將3102畝流轉土地一併納入拍賣標的。三是向相關部門爭取有利於拍賣的政策。
2018年9月，「（破）杭州市蕭山區桃北新村資產包」在阿里拍賣上掛出。根據競買公告顯示：浙江登峰交通集團有限公司、杭州雲都置業有限公司、杭州桃花源度假村有限公司所有的位於桃北新村的12宗城鎮住宅用地及地上建築物（567709平方米）、5宗風景名勝設施用地（113551平方米）、2宗公共設施用地及在建工程（33544平方米）、相鄰流轉土地範圍內的做地成本等作為一個資產包整體拍賣。資產包起拍價為32億元，保證金高達6.4億元。不過最終無人報名。
知情人士分析，一拍流拍，主要是因為當時杭州土地市場轉冷、地塊本身仍存在歷史遺留問題、部分拆遷債權人有異議等原因。此外，拍賣規定競買人應是具備房地產開發一級資質的企業或者競買人股東或出資人包含房地產開發一級資質的企業，這一條件客觀上也將很多開發商拒之門外。
根據登峰集團等21家公司管理人的說法，一拍流拍後，相關部門高度關注，並在原有基礎上，進一步為願意接盤的開發商提供更加優惠的政策支持。
等到「（破）杭州市蕭山區桃北新村資產包」二度上線時，錢報記者留意到，起拍價下調到28億元，保證金降到1.4億元。而且一拍時涉訴房屋23套，二拍時降到了1套，幾乎所有涉訴房屋都轉化為可售房屋。最終促成了此次二拍的成交。
萬科失之交臂
融創會讓美濃小鎮重生嗎
這次二拍的競得者融創鑫恆投資集團有限公司，據天眼查信息顯示，其為融創旗下全資子公司。
此次拍賣的管理人聯繫人浙江星韻律師事務所郝雪濤律師表示，二拍時，「基本上杭州排得上名次的實力開發商都來諮詢過項目情況」。不過，最終只有兩家房企報名競拍，分別是融創和萬科。
從這次資產包的拍賣款付款方式來看，自拍賣成交之日起60天內支付全款的50%（不含保證金），在180天內全款到位。這跟在土地市場上拿地的付款期限和方式差不多。
對於拿下美濃小鎮，融創自然經過深思熟慮。融創方面告訴錢報記者，首先，「美濃小鎮不是單純的爛尾項目，整個資產包裡面1000多畝的建設用地只開發了100多畝，還有大量土地未動工，完全可以當一個全新的項目進行打造。」
其次，美濃小鎮擁有5000畝土地，這樣的大項目在杭州已經相當稀缺，將為融創提供長期開發的空間。
對於美濃小鎮，融創將其定位為大型生態旅居小鎮。融創應該會自己操盤，將科創、文旅、產業、商業、教育等資源納入項目開發運營中。
而最關心融創收購美濃小鎮的應該是那500多位已買房的業主。按照拍賣公告中的要求，這些房源將在24個月內交付。