3月末的佛山暖風習習。在房地產市場，傳來多個樓盤備案價大幅上漲的消息。
南方+記者綜合佛山市房產信息網、廣東粵灣研究院數據發現，按照年初至3月23日期間，片區新批備案價計算，南海千燈湖樓盤備案均價為4.4萬元/㎡，而同期該片區的實際成交均價為3.3萬元/㎡。
全市範圍內，千燈湖、三山新城、佛山新城板塊，均出現了新批備案價上漲且遠高於市價的情況，增幅在1-2萬元不等，十餘座樓盤備案價突破3萬元/㎡，4座超過4萬元/㎡，當中又以千燈湖一樓盤5.4萬元/㎡的價格居首。
整體市場不景氣的背景下，這些備受關注的區域激起「水花」。備案價反映的是開發商期望售價，但實際成交價格則受供求兩端綜合影響。佛山的房價會如何變化？南方+記者通過梳理個案特徵，發現了這些趨勢。
千燈湖備案價居首
全市超10個樓盤備案單價超3萬元
根據廣東粵灣研究院統計，2019年11月至今年3月23日，佛山全市新批備案價的樓盤約有130個，當中4個樓盤備案價超過4萬元/㎡，進入備案價前十位的門檻為3.05萬元/㎡。
在禪城，位於奇槎的中糧瓏灣祥雲單套最大備案均價達3.05萬元/㎡，綠城桂語蘭庭3.84萬元/㎡；在順德，佛山新城的怡翠晉盛最大備案均價4萬元/㎡；在南海，三山新城碧桂園廣佛上城4.37萬元/㎡，南海桂城保利和悅濱江4.38萬元/㎡，南海千燈湖保利天悅5.36萬元/㎡。
單獨看桂城千燈湖，今年新增備案均價已達4.4萬元/㎡，是佛山房價的高點。目前佛山新房備案價排名中，保利天悅高居首位。按片區看，除千燈湖外，上述樓盤也多位於佛山關注度較高的限購區臨廣州板塊，如三山新城、佛山新城、奇槎等。
對照這些房源的價格和其產品類型，可以發現明顯的共性特徵。資料顯示，此次備案價漲幅明顯的樓盤，以122-232㎡三四房、220/280㎡大平層，甚至252-340㎡別墅為主。「事實上，高備案價的房源大多為非剛需戶型，複式、大平層、大戶型房源居多，這類產品與主打性價比的剛需房型不同，價格定位本身較高。」廣東粵灣數據研究院研究總監麥少荘說。
從銷售邏輯看，開發商定價策略大致分為兩種：以較低的價格實現快速回款，或者，放慢銷售速度但保障較高的利潤。「提高備案價，反映出開發商對優秀地段特殊產品的預期上升。」麥少荘表示。
區域因素也對房價產生了影響。「從長遠評估，佛山臨廣片區與非臨廣片區的房價差距會越來越大，前者的價格水平會持續向廣州靠攏。」在華南城市研究會副會長、廣州房地產協會專家委員會委員孫不熟看來，類似的現象，還發生在蘇州與上海、燕郊與北京之間。
售價跟著備案價漲？
專家：對市場的影響很小
備案價是項目銷售的最高價，受到購房者的廣泛關注。
按照佛山執行的政策，開發商實際銷售價高於備案價，或者低於備案價10%都是不允許的。如果要超過這個範疇，開發商需要重新進行價格備案。「備案價就是開發商的期望值。」麥少荘說。
部分房樓盤迫切提價，背後是房企的營收焦慮。一位佛山房地產業內人士稱，土地價格影響房源售價，此次調整備案價的樓盤大多是高價拿地的項目，一些樓盤調價前的銷售並不能達到開發商營收指標，處境一度尷尬。
南方+記者梳理發現，以目前備案價直破5萬元/㎡的保利天悅為例，2018年，保利以佛山歷史上最高拍地總價85.78億元拿下千燈湖地塊，扣除配建後折合樓面價1.53萬元/㎡；目前備案價破4萬元/㎡的保利和悅濱江，拿地折合樓面價也達1.88萬元/㎡，彼時業內就有預計，該盤單價至少要上3萬元才能回本。
回顧佛山近半年來的樓市行情，截至2月份，網籤成交已連續5個月同比下降。受疫情影響，樓市「冷啟動」已成現實。近期部分房企的調價行為，在平靜的市場中激起了水花。
「但市場基本盤的下行壓力還是很大。」在孫不熟看來，樓市表現與社會經濟環境密切相關，目前很多行業仍然處在由停擺到緩慢甦醒的階段，跟民生相關的行業還沒有完全復工，經濟下行的壓力不小。另一方面，央行、地方政府的舉措多限於「暖企」，還未出現「救市」措施。
他闡釋，地方政府的暖企舉措包括允許房產項目延期竣工、允許延期繳納土地出讓金、保障不抽貸斷貸等，這些舉措限於供給端，而真正激活需求的舉措如降首付、將利率沒有使用。就目前看市場不熱，光憑調整備案價，「對整體房價的影響微乎其微。」
孫不熟認為，備案價上調的「營銷意義」大於實際影響。「以前，開發商在打廣告時對價格敏感，高價項目不敢輸入價格，現在備案價遠高於市場價，賣房子也更『理直氣壯』。」
事實上，關於定價策略，佛山的開發商也呈現兩種截然不同的表現。與限購區熱門板塊的調高行為相反，非限購區等外圍板塊的樓盤，忙著降價促銷。
「全市範圍內，價格呈平穩走勢的樓盤佔多數。」麥少荘表示，通過對比近期開發商的營銷海報、實際踩盤發現，全市有不少樓盤在做促銷，形式多為周末特價房源。據不完全統計，上周佛山共有6個項目開賣，非限購區佔5個。
三水、高明項目表現活躍，恆大酈湖城、恆大山湖郡均憑藉相對優惠的價格，吸納三水本地以外的客戶。體現在價格上，三水、高明的成交均價也持續走低。
一位佛山房地產業內人士分析，快要接近收尾的項目樂意促銷，或因不是集團制定的市中心標杆盤，沒有太多溢價的需求，以價換量。廣東粵灣研究院數據顯示，上周佛山網籤均價為14343元/㎡，自3月以來呈現連續三周小幅下跌的情況。
【撰文】華聲宇 葉潔純
【作者】 華聲宇；葉潔純
【來源】 佛山經濟學人南方號