北京市通州區人民法院審理李玉蘭與馬海濤買賣合同糾紛案民事判決書
（2008）通民初字第02041號
2008-10-22 09:42:54 | 來源：中國法院網
原告李玉蘭，女，1969年3月25日出生，漢族，無職業，住北京市通州區宋莊鎮辛店村。
委託代理人陳旭，北京市隆安律師事務所律師。
委託代理人王立則，男，1950年5月15日出生，漢族，畫家，住北京市通州區白廟村。
被告馬海濤，男，1964年7月21日出生，漢族，北京市通州區?t縣敬老院職工，住北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142室。
委託代理人董秀梅（馬海濤之妻），1962年11月7日出生，漢族，北京市通州區?t縣敬老院職工，住址同上。
原告李玉蘭與被告馬海濤一般買賣合同糾紛一案，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李玉蘭及其委託代理人陳旭、王立則，被告馬海濤的委託代理人董秀梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告李玉蘭訴稱：2002年7月1日，我與被告馬海濤籤訂了房屋買賣協議，約定由我購買位於北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋8間及院落，房屋價款45 000元。2006年12月，馬海濤向貴院起訴要求確認雙方籤訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，確認雙方籤訂的房屋買賣協議無效，我向馬海濤返還房屋，馬海濤向我支付房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對我的信賴利益損失進行賠償。現訴至法院要求被告馬海濤賠償我經濟補償金480 000元，並負擔本案訴訟費用。
被告馬海濤辯稱：原告李玉蘭要求賠償信賴利益損失的訴訟請求違背事實和法理，不利於維護法律的權威及國家土地政策的落實，雙方籤訂的房屋買賣協議已經二審判決確定無效，根據國家相關文件規定居民不能購買農村房屋，農民只能擁有一處宅基地，我不應該承擔賠償責任，不同意原告李玉蘭的訴訟請求。
經審理查明：2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤籤訂了房屋買賣協議，雙方約定馬海濤以45 000元的價格將位於北京市通州區宋莊鎮辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。後李玉蘭對該房屋進行了整修，添加了衛生間等附屬設施，新建了三間西廂房。後馬海濤訴至我院要求確認其與李玉蘭籤訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。經北京市第二中級人民法院終審，判決雙方籤訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。
另查，經原告李玉蘭申請，2008年4月8日，經本院委託，北京中企華房地產估價有限公司對涉案房屋宅基地區位價值進行了評估，結果為房屋宅基地區位總價為 264 700元。
上述事實，有房屋買賣協議、集體土地建設用地使用證、房地產評估報告、鑑定費票據、（2007）二中民終字第13692號民事判決書及雙方當事人陳述等證據在案予以佐證。
本院認為：合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告李玉蘭與被告馬海濤所籤訂的房屋買賣合同被法院確認無效後，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉範圍，其在出賣房屋多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對於李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償李玉蘭，就本案而言，對於李玉蘭信賴利益損失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，判決如下：
一、被告馬海濤賠償原告李玉蘭損失十八萬五千二百九十元，於本判決生效之日起七日內執行清；
二、駁回原告李玉蘭的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
評估費三千元，由原告李玉蘭負擔一千五百元（已交納）；由被告馬海濤負擔一千五百元，於本判決生效之日起七日內交納。
案件受理費八千五百元，由原告李玉蘭負擔四千四百九十四元（已交納四千二百五十元，其餘二百四十四元于于本判決生效之日起七日內交納）；由被告馬海濤負擔四千零六元，於本判決生效之日起七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴於北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿後七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 陳 漢 東
代理審判員 張 連 峰
代理審判員 奉 一 兵
二○○八年十 月 二十 日
書 記 員 陶 希