海口、三亞、儋州
五指山、定安、陵水
將開展安居型商品住房建設試點
為建立健全住房市場體系和住房保障體系,妥善解決好本地居民住房問題,提升本地居民獲得感、幸福感,根據我省關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的有關要求,經省政府同意,決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設試點,為做好試點工作,現提出以下意見。
房屋定義
安居型商品住房是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件,採取政府主導、市場化運作方式建設,面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。
銷售對象
安居型商品住房面向符合條件的本市縣居民家庭和引進人才供應。
(一)在本市縣城鎮從業的居民家庭,符合以下條件之一的,可購買安居型商品住房。
1、本意見印發之日前已在本市縣城鎮落戶,其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女,下同)在本省城鎮無住房和無購房記錄的,或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
2、本意見印發之日後在本市縣城鎮落戶,其家庭成員在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保,累計實際居住540天及以上,且在本省城鎮無住房和無購房記錄的,或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
3、未在本市縣城鎮落戶,其家庭成員在本市縣累計繳納60個月及以上個稅和社保,累計實際居住900天及以上,且在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
(二)在本市縣城鎮從業的引進人才,符合以下條件之一的,可購買安居型商品住房。
1、已在本市縣城鎮落戶,本人在本市縣累計繳納24個月及以上個稅和社保,累計實際居住360天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的,或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
2、未在本市縣城鎮落戶的各類引進人才,本人在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保,累計實際居住540天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
3、由省外整體遷入海南的企業總部或區域總部的隨遷員工,本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保,累計實際居住180天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的,或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
4、經認定的綜合型總部企業,符合我省規定的引進人才標準的員工,本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保,累計實際居住180天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
5、經認定的區域型總部、高成長型總部、跨國公司地區總部、國際組織(機構)地區總部或重大招商項目單位,具有全日制本科及以上學歷,或具有中級及以上專業技術職稱、技師及以上職業資格或執業資格的員工,本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保,累計實際居住180天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
6、經認定的高層次人才、急需緊缺人才,以及聘期在3年以上且已在本市縣服務1年以上的柔性引進高層次人才,本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保,累計實際居住180天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
7、公開招錄、公開選調、調任、轉任到本市縣(含中央駐瓊單位和省直單位)的公務員,以及通過公開招聘或組織調動等形式進入本市縣事業單位(含中央駐瓊單位和省直單位)、法定機構的工作人員,本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保,累計實際居住180天及以上,且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
本地居民家庭和引進人才申請購買安居型商品住房,申請人須具備上述購房資格條件,其中,實際居住時間按應繳納個稅和社保時間的一半計算。本意見印發之日前,繳納個稅和社保時間已達到上述要求的,不再核實實際居住時間;未達到上述要求的,須核實本意見印發之日後繳納個稅和社保時間對應的實際居住時間。
上述住房,包括商品住房、自建住房、徵收安置住房等,含二手房、已轉讓的住房。已購買政策性住房(含房改房、集資合作建房、經濟適用住房、限價商品住房、涉公商品住房)的居民家庭,不得再申請購買安居型商品住房。
銷售價格
安居型商品住房的銷售均價,原則上按本市縣城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定,或不超過本市縣上年度商品住房銷售均價的60%,具體由試點市縣根據實際情況確定。
項目選址和規劃建設
安居型商品住房項目應選址在城區內交通便捷、生活便利和配套設施完善的區域,並綜合考慮「職住結合」等因素。安居型商品住房套型建築面積原則上不超過100平方米,並實行全裝修和採取裝配式建築的方式建造。
安居型商品住房項目建設要嚴格按照《海南省人民政府關於加強新建住宅小區配套公共服務設施建設管理的意見》(瓊府〔2017〕96號)要求,配套建設教育、醫療衛生、商業服務、文化體育等公共服務設施和水、電、路、氣、光等「五網」基礎設施。配套的基礎設施和公共服務設施要與主體工程同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。
新出讓土地建設的安居型商品住房實行現房銷售制度,按《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)有關規定執行。
輪候管理、登記管理
輪候管理
試點市縣可根據安居型商品住房申請對象家庭住房、收入、落戶時間、繳納個稅和社保時間、婚姻、子女、代際等因素合理確定輪候規則和輪候順序,對無房家庭、低收入家庭、落戶時間長、工作生活時間長、已婚、子女較多、多代家庭等給予優先安排。
登記管理
市縣自然資源規劃、住建等部門在核發安居型商品住房項目建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、現售備案表、不動產權證時,須註明項目類型為安居型商品住房。
轉讓管理
安居型商品住房在一定年限內(即不符合上市交易條件時)實行封閉式流轉制度,每個家庭只能購買1次且只能購買1套。達不到上市交易條件的安居型商品住房,封閉流轉期間,確需轉讓的,買受人須符合安居型商品住房購房條件。購房人自購房合同網籤備案之日起,累計在本省繳納個稅和社保滿15年,或達到法定退休年齡且購房合同網籤備案時間滿10年的,可以上市交易。
上市交易的增值收益,由購房人與政府按比例分成,政府分成比例按照原購房價格優惠比例,以及符合上市交易條件後的住房持有年限扣減額度確定(每年按1%扣減)。原購房價格優惠比例按原購房價格與購房時商品住房市場價格的比例確定。購房時商品住房市場價格參考同區域同類型商品住房市場均價確定,並在購房合同中具體明確。
其他
政策支持
安居型商品住房項目用地性質為城鎮住宅用地,鼓勵利用已供未用的存量商品住宅用地建設安居型商品住房,或將存量商品住宅轉型為安居型商品住房。對需要新出讓住宅用地建設安居型商品住房的,在供應住宅用地時,要優先保障安居型商品住房用地供應,專項用於安居型商品住房建設,並採取「限房價、競地價」,通過「招拍掛」的方式出讓。安居型商品住房建設不受本市縣年度商品住宅實施計劃限制。鼓勵金融機構向安居型商品住房項目發放開發貸款,並在貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面給予支持和優惠。
其他要求
試點市縣要結合本地實際,於今年5月15日前制定試點建設安居型商品住房具體實施方案,明確項目選址、建設規模、建設時限、銷售對象、銷售價格、操作程序等具體內容,報省住房城鄉建設廳、省自然資源和規劃廳備案後實施,加快推進安居型商品住房建設試點。同時,請認真開展本市縣住房狀況調查摸底,摸清當地住房需求情況,根據實際需求編制住房發展「十四五」規劃和年度建設計劃,並明確安居型商品住房等各類住房供應比例,報經省政府批准後公布實施,分期分批、分區域、分步驟組織實施安居型商品住房建設。
熱點解答
Q
記者:安居型商品住房的銷售對象是誰?如何申請?安居型商品住房與原經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房有何不同?
A
省住建廳回答:安居型商品住房面向符合條件的本市縣居民家庭和引進人才供應。為了防止投機炒房和「鑽空子」,要求購房人須同時符合戶籍或人才、個稅和社保、實際居住時間及住房等條件。其中住房條件方面,要求在全省城鎮無房或人均住房面積達不到平均水平。特別是為進一步加強管理,按繳納個稅和社保時間的一半提出實際居住時間要求。同時,對新落戶和未落戶的,提出比已落戶更高的準入門檻。如新落戶或未落戶的,需繳納3年或5年以上的個稅和社保才具備購房資格;引進人才需繳納1年以上的個稅和社保才具備購房資格。
安居型商品住房以家庭為單位進行申請,具體申請條件、資格審查、輪候規則、分配管理、轉讓管理等,由各市縣根據實際情況制定管理辦法和實施細則,並向社會公布實施。
我省新的住房保障和供應體系包括公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。其中,公共租賃住房和安居型商品住房屬於住房保障體系;市場化商品住房和市場化租賃住房屬於住房市場體系。原住房保障體系中的經濟適用住房、限價商品住房轉軌至安居型商品住房,符合條件的人才住房分別納入公共租賃住房和安居型商品住房管理。與原經濟適用住房和限價商品住房等保障性住房相比,安居型商品住房在準入條件方面更加側重申請家庭的住房情況、工作生活時間和實際居住時間等,使更多老百姓能享受到政策優惠。在實施建設方面,更加側重於政府主導、市場化運作,通過「限房價、競地價」,以「招拍掛」的方式出讓土地,由開發企業進行建設;政府主要在資格審查、輪候分配、轉讓交易等方面進行把關。
Q
記者:安居型商品住房銷售價格如何確定?
A
省住建廳回答:參照省外的做法,結合我省實際,安居型商品住房銷售均價原則上按房價收入比不超過10倍確定,或不超過商品住房市場價的60%,房價收入比指安居型商品住房銷售總價與居民家庭年可支配收入之比。關於房價收入比的合理範圍目前沒有統一的標準。考慮到經濟發展水平、居民可承受能力、房價水平、建設成本等因素,經過測算,房價收入比控制在10倍以內較為合理。各市縣房價不同、收入不同,可結合實際具體確定房價收入比。如海口市房價較高,可按不高於10倍確定;白沙縣房價較低,可按不高於6倍確定;瓊海市房價介乎兩者之間,可按不高於8倍確定。房價較高的市縣,如三亞市,安居型商品住房的銷售均價原則上不超過市場價的60%。
在項目可運作、可持續前提下,安居型商品住房銷售價格應明顯低於同區域同品質的市場均價。另外,各市縣可以根據地段、周邊基礎設施和公共服務設施等情況適當調整具體項目銷售價格。
Q
記者:安居型商品住房如何確保分配公開公平公正?如何進行輪候?
A
省住建廳回答:為確保安居型商品住房分配公開公平公正,我廳將指導市縣在以下幾方面加強管理嚴格把關:一是加強制度建設。試點市縣要進一步細化準入條件、申請審核、輪候分配等具體操作辦法,建立嚴格的準入審核制度。二是加強動態監管。建立和完善社保、民政、公安、稅務、住建、不動產登記等部門信息共享和聯合審查機制,不斷強化監督管理。三是加強信息公開。通過政府網站、新聞媒體、宣傳手冊、公眾號等方式,及時向社會公開安居型商品住房政策、建設計劃、資格審查、分配過程、分配結果等情況。同時,暢通信息反饋渠道,主動接受社會監督。四是加大懲處力度。對個人弄虛作假、騙取購房資格等違法違規行為,嚴肅查處、從嚴處罰,取消購房資格或責令退出所購住房,並進行公開曝光,計入失信記錄,實施聯合懲戒;對公職人員以權謀私、徇私舞弊、失職瀆職等違法違規行為,嚴肅查處、嚴肅追責。
關於輪候問題,試點市縣可根據申請對象家庭住房、收入、落戶時間、繳納個稅和社保時間、婚姻、子女、代際等因素合理確定輪候規則和輪候順序,對無房家庭、低收入家庭、落戶時間長、工作生活時間長、已婚、子女較多、多代家庭等給予優先安排。具體輪候時間,根據房源數量、需求情況、建設周期等確定,開始試點建設時,輪候時間可能較長,今後通過加大建設力度,爭取將輪候時間縮短到3年左右。
Q
記者:安居型商品住房建設什麼時候開始全面實施?規劃計劃如何考慮?
A
省住建廳回答:綜合考慮住房需求、房價和前期準備條件等情況,我省在海口、三亞、儋州、五指山、陵水和定安6個市縣開展第一批安居型商品住房建設試點工作。在推進試點建設的過程中,其他建設條件成熟的市縣,經省政府同意,也可申請納入試點範圍。明年,在總結試點經驗的基礎上,我省將全面實施安居型商品住房建設。
目前,各市縣正在按照省委省政府關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的有關要求,結合制定「一城一策」工作方案,編制住房發展「十四五」規劃和年度建設計劃,合理確定安居型商品住房等各類住房供應比例。今後各市縣將根據本地年度住房建設計劃,有序實施安居型商品住房建設。
Q
記者:開展安居型商品住房建設試點對海南的房地產市場會帶來怎樣的影響?
A
省住建廳回答:安居型商品住房屬具有政策保障性質的商品住房,是原來住房保障體系的進一步完善和銜接,保障對象為無房或住房困難的本地居民家庭和引進人才,滿足其基本住房需求。開展安居型商品住房建設試點,不會衝擊整個房地產市場。另外,在開展試點的同時,可根據本地居民和引進人才改善性住房需求,合理確定市場化商品住房建設規模,適度發展市場化商品住房,保持市場總體供需平衡。
安居型商品住房建設堅持「房住不炒」的定位,在保障項目合理建設成本和正常利潤的基礎上,政府主要在土地方面進行讓利,銷售價格明顯低於同區域同品質市場均價。在開發方式上,鼓勵房地產開發企業積極參與,鼓勵利用存量商品住宅用地建設或將存量商品住宅轉型為安居型商品住房。安居型商品住房在一定年限內實行封閉流轉機制,且上市交易增值收益須與政府分成,有效遏制投機炒房。
總體來看,開展安居型商品住房建設試點,一方面可以滿足本地居民家庭和引進人才的基本住房需求,另一方面可以有效穩定市場預期,平抑市場價格,促進市場穩定,進而促進房地產市場長期平穩健康發展。
◇ END ◇
來源:海南省人民政府、國際旅遊島商報
封面圖片來源:海南日報記者 張茂攝