再過16天，美好的「十三五」就要在勝利的歌聲中結束，我們也將迎來更為重磅的「十四五」。回顧「十三五」期間的房地產情況，在房價上漲的過程中，各地不斷強化調控。現在房住不炒成為樓市的主基調，一城一策成為重要的抓手。作為關心房地產發展的人，都在思考一個問題，未來5年，即「十四五」期間，還有多少人買房，房價還能漲多少？
在分析「十四五」的樓市潛力之前，我們簡單回顧一下「十三五」期間的房地產表現。
根據中指研究院公布的數據顯示：「十三五」時期，全國商品房年均銷售面積超16.5億平方米，百城新建住宅價格累計漲幅超40%，我國房地產市場量價齊漲。如果從買房人自己的感受出發，可能以房價翻倍上漲居多。特別是在2016至2017年之間，漲幅驚人。
從「十三五」期間房價年均漲幅來看，跑贏了GDP的增速。再一次用實力證明，買房是最佳的家庭財富保值增值手段。這也是為什麼，在央行持續限制違規資金流入房地產，城鎮戶均1.5套之後，還有那麼多人想繼續加槓桿買房的原因。
從「十三五」房價上漲的原因分析來看，除了城鎮化提速，大量農村人口轉為城鎮人口帶來的剛需及炒房、投資、改善等一系列需求外。還有一個重要的因素就是地價的上漲及成交面積的下降。
「十三五」時期，全國300城住宅用地成交樓面價上漲151%，是房價漲幅的3倍。同時，土地成交面積下降14%。這一漲一降之間，就在一定程度上推動了房價的上漲。
不得不說，地價上漲對推高「十三五」房價上漲功不可沒。
對於大家關心的「十四五」期間還有多少人買房，房價還能漲多少？
這是一個重要的問題。
前期，在專家任澤平和黃奇幅的分析中，以且新房的成交量會逐年下降，由當前的17億平米每年降至10至13億平米之間。這個降幅還是讓很多房企感覺到壓力重重。
前幾天，中指研究院基於「五個假設」的基礎上預估得出，未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米，從複合增速來看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右。這個數據，比任澤平和黃奇帆的分析更為樂觀。
中指研究院從三方面得出了商品住宅銷售結果：
1、未來五年新增城鎮人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米。
2、預計未來五年城鎮居民人均住房建築面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米。
3、2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求約22.7~26.5億平方米。
以上三項加起計算：
「十四五」時期全國城鎮住房需求總量將達94.6~98.4億平方米。以70%的商品化比例測算，未來五年全國商品住宅銷售面積約66.0~68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%~4.5%。
我們認為，中指院的測算數據過於樂觀。
例如：新增城鎮人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米。這個結果就不一定符合實際。因為，2019年僅淨增總人口467萬人，十四五期間的人口基本沒有可能大幅度超過這個數據。還有近三年大量成交的商品房並正處於交付之中，海量的二手房及空置房並沒在考慮之列。
所以，對大家可以參考的是，商品房進入存量競爭時代已沒有異議。新房成交規模的下降也沒有異議。些時，房價的分化就會越來越強烈，僅有少數幾個城市可能還有翻倍的機會，更多的城市房價能穩住不降可能還要費盡九牛二虎之力。