01
買了套房再買個車位已是正常操作，在溫州，不僅房難買，車位更難買。京都·市府路壹號一個車位39萬起售，濱江上品打底40萬車位仍一票難求，車位價堪比房價，節節攀增，這樣的市場景象在溫州比比皆是。
在貧窮日益限制想像的今日，備受房價日益攀升的苦惱下，車位高價又是當頭一棒打回原形。房開樂意蒙著眼睛起價，自然也有土豪認這個價，究其原因，主要是溫州人民夠富，車夠多，然而供給車位卻不夠多。
但在這其中有多少是實打實有著產權的車位，又夾雜多少無產權的租賃車位呢？就此很多房開都抿上了嘴。說到這不得不提溫州的特有市場，全中國，唯獨是溫州，人防車位是可以進行公開「出售」的。
對於人防車位在某個業主群看到業主們曾進行過激烈討論；對於人防車位的價格以及後續保障，言語中透露著無奈以及質疑。
02
先開始聊聊人防車位，人防車位全部含義是人民防空工程在合規之下用作停車位功能的國有區域。合規中規定，人防車位，只能進行租賃不能出售，交付後由物業負責出租。與產權車位相比，最大區別就是產權歸屬，人防車位產權屬於國家擁有，而產權車位則屬於購置車位業主擁有，兩者相差甚大。對於投資而言，產權車位的升值空間大，而人防車位則沒有任何升值空間。
而人防車位可以從三個不同方面進行區分；
1、大多數人防車位位於小區人防地下室，通常都配備人防口部，以厚重的防護門以及密閉門，裡面的車位均是人防車位；
2、在小區內部，人防地下室一般要求集中處理，被人防防護門圍合在內的空間裡的車位，便是人防車位；
3、通過觀察小區規劃圖來分辨人防工程，特別是在一些上萬平方米的地下室停車場，配備多道防護門。一般情況開發商在報備規劃時已經明確地下室各部分功能，產權車位以及人防車位安排的清清楚楚。
人防區域防護門實際世面上大多數人防車位，都能賣到略低於產權車位，但絕對不會出現過低的價格。而對於急需車位的眾業主而言，只能無奈買帳。由此而來的糾紛都難有個結果，先來算筆帳，按規定，人防車位的月租金不得超過500元,20年的總租金為12萬，也就是說出租人防車位最多只用12萬上下。
但在房開手上，這樣的車位會翻倍至20萬、30萬甚至更高，其中的利益相關一目了然，以產權車位只是少幾萬的價格，買到人防車位僅限擁有20年的合法使用權，敢問哪個業主樂意？
就拿開頭說的市府路車位在算算數，39萬的車位費，每天一張罰單你可以違停7.1年。而人防車位這樣的隨意出售是否合法合規，從《中華人民共和國人民防空法(2009修正)》法則條例下，筆者咬文嚼字挖出三項法規細則；
其一是根據《中華人民共和國人民防空法》第五條；
國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵支持企業實業組織，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有；
該條例可理解為當人防管理部門備案允許之下，作為停車位使用的人民防空工程使用權和受益權歸開發商所有。
其二是根據《中華人民共和國人民防空法》第二十六條；
國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能；
可理解為在人防管理部門備案許可之下，人防區域可作為停車位使用。
其三根據《中華人民共和國國防法》第三十七條；
國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用於國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬於國防資產。
以及《中華人民共和國人民防空法》第九條；
國家保護人民防空設施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵佔人民防空設施。
可將條例理解為人防工程歸國家所有，而並非是業主群體共有。而同時人防車位絕不是所有業主共同擁有且免費使用的公共資產。
由此可見，人防車位本身是屬於國家資產，經由房產開發者之手以車位的方式進行公開租賃進行盈利的國有公共資源。同時，在合同中直接規定，一點國家出現任何的需要時，業主須無條件出讓。
在溫州，這樣的資源因為缺乏相關條文內容進行充實和管理，而房開以及個人才有著機會將人防車位進行公開「出售」。
在合理出讓的同時，定價上房開卻是拿到了主動權。這也就造就了溫州市場上的亂象。若是問這是否合法，卻是難以界定的灰色領域。由此後期的維權也將是難上加難。
03
講個最近發生的實際例子，住在龍灣安源花園秦先生，在今年5月份從原房東全款合法購置一地下車庫，在不動產登記中心卻發現自己購置車位不能過戶，一查才知道自己買的是人防車位。
秦先生所在小區在2009年就已經落地，對於使用年限為最長為20年的人防車位而言，車位使用權最多僅剩11年，而對此一無所知便以全款購置車位的秦先生而言，其中利益損失不言而喻。
撇開流失的年份，就11年後，秦先生的車位個人權益又該拿什麼保證。也是無從而知。回頭再找原房東以及當時的房屋開發商，已經是不可能了。
人防區域實景
在現今溫州未有條文約束之下，購置車位者維權一般會碰到三個難點，而這三個難點卻擋住了99%的人，剩下的1%直接放棄了維權。
房開和購得車位者，籤署的協議為車位使用協議，而不是產權轉讓協議。
你表面看車位使用權合理合規，孰不知背後卻給你的二十年使用權而不是車位產權。其中利害跟租房、買房一個道理。
車位協議主體是購得車位者而不是房開，協議一旦籤訂賣出去的車位多半和房開沒多大關係了。一旦維權，這樣的協議反倒給人看笑話。
項目交付8年質保一旦結束，項目主體也就是開發商會就地解散。如果維權，很難找到當時負責項目的房開以及協議籤署負責人。後期的維權也更加不現實了。由此可見，秦先生的維權之路，何其之難。
04
如何避免後期維權，買房時購買配套車位時，一定要弄注意自己籤署的是產權轉讓協議還是使用權轉讓協議。
前者可跟房產一起保值而不掉價，可進行出售促進個人資金運轉的，而後者則是擁有租期年限的租賃車位，不可出售，僅可自己使用。而且得注意在溫州很多新建小區都是70年車位是使用權，並沒有產權。
購置車位時，一定和房開產商問清楚車位是否擁有產權，沒有產權的車位買賣僅是一種租賃行為。《合同法》中租賃期限最多20年，而70年的話就屬於長租車位。
對於人防車位出售的亂象，並不是說人防車位不能購置，但倘若房開套著羊頭賣狗肉，業主又沒及時發現，又會有多少「秦」先生吃了這樣的虧呢？