「80元一件，不還價。」「羽絨服，169元甩了。」「抖音款，39元。」……你能想像，這樣的場景至今還存在於寸土寸金的西單商業街上嗎？作為北京三大傳統金街之一，西單商業街擁有著5000餘萬人次的年客流量，是時尚達人們最愛打卡的地標之一。然而，就是這麼一條金街，卻也有著類似於曾經的動批小商品城。
接連兩日，記者走訪了西單商業街上的西單明珠大廈和新一代商城。相比於其他幾家商城的高人氣，建築年代較久的兩個小商品城，不僅購物環境和商品品質較差，人氣也不太旺，看得比買得多。專家表示，小商品城的業態已不適合如今的西單商圈。
「西單明珠是出了名的學生購物天堂，這裡的商品很淘寶，從服裝鞋帽到文具飾品，女孩子喜歡的東西應有盡有，商品雖多，質量也是良莠不齊，購買的時候要好好檢查。另外，這裡的商品價格大都虛高很多，砍價是可以砍掉一半下去的。」
在手機上搜索西單明珠大廈，最先蹦出來的評價都說這裡是二環裡的「淘寶」店。從西單地鐵站出來，不往繁華的西單北大街走，而是沿著橫二條向北行，走上2分鐘，就能看到西單明珠大廈也叫高登大廈的南門。
反差很大，是明珠大廈給記者的第一印象。記者站在南門口往兩邊瞧，似乎這裡和緊鄰著的漢光百貨沒有太大區別，但人一走進去，分割排布的商戶和此起彼伏的吆喝聲，立即把人帶進了批發市場的感覺之中。
記者從上到下走了一圈，一層售賣的主要是飾品、手機配件等，二三層是衣服，四層以鞋類為主，五層還是衣服和箱包，六層和八層是餐飲區。而在每一層的扶梯邊，還設有一小塊休息區，供行人小憩。
「80元一件，不還價。」「羽絨服，169元甩了。」「抖音款，39元。」……在二層走上一圈，隨處可見類似的標牌，各個商戶叫賣的衣服，即便是應季的冬裝，價格也不超過300元。而在五層的箱包商戶，記者看到，一個標了CUCCI的假冒手包，商家賣價為150元。
「這裡剛剛做了改造，休息區都是新添的。」二層一家甩貨的商戶老闆告訴記者，儘管明珠大廈改造後購物環境比以前略有提升，但人氣仍然不旺，看的人多，買的人少，「我的租約很快就要到期了，到期了就不續約了，市場不好做啊，現在誰還來這買小商品，都改淘寶了。」
從西單明珠大廈出來，隔街相望，就能看到新一代商城。和明珠大廈一樣，這裡也像是一個小商品城，集中了大量的服飾鞋帽、數碼產品、化妝品等商戶，且大部分商鋪的面積比較小。記者在商城的二層粗略數了一下，一排就林立有15家左右的小商販，且每一家賣的品類都相差無幾。不過，在較為暗淡的燈光之下，衣服的品相遠觀非常一般。
根據商城內的樓層指示，一層品類涉及飾品、眼鏡、化妝品、數碼產品等，二層為鞋類，三四層以服裝為主，五層是健身房，六層是動漫娛樂中心，七層是美食城，另外八至十層為一家KTV。
也許是硬體環境太差的原因，相較於西單明珠大廈，新一代商城裡的消費者更少，臨近傍晚下班的點，記者在這裡也看不到太多的人。在記者走訪時，商城裡的扶梯有1/3都處於停運的狀態，而隔兩層才有的老式洗手間內，也是環境糟糕。二層的老式洗手間裡，人走進去，一股煙味撲鼻而來，不到10個蹲坑，有4個的門已經損壞無法使用，還有幾個雖然能用卻無法上鎖，一位女士在記者前面走進去後看了一眼就轉身出去了。
全長1600餘米的西單商業街，自明清時期便是京城商賈雲集之地。根據統計，截至目前，西單商業街上營業面積在萬平方米以上的大型零售企業就有13家，年客流量5000餘萬人次，年社會消費品零售額150多億元。
近幾年來，隨著多輪升級改造，西單商業街上已形成了西單大悅城、漢光百貨、老佛爺百貨等知名商城，然而，記者在走訪中發現，卻也不乏像西單明珠大廈、新一代商城、華威大廈這樣的存量物業。這些老商業項目，由於年代較久、硬體局限，再加上市場模式的經營業態相對混亂，缺乏新的體驗式業態，導致人氣較為冷淡。
「老商業的自救式轉型，一直是西單商圈的一個關鍵問題。」商圈內的商家告訴記者，去年，華威大廈進行了轉型調整，引入小吃主題街區和「潮鋪街」，以吸引年輕客群的進入，效果相對不錯。西單文化廣場也正在改造，目標是打造成為長安街上唯一的大型綠地文化廣場和集購物、康體、娛樂、休閒為一體的多元化商業地帶。但明珠大廈和新一代商城，至今仍沒找到很好的轉型模式。
「你能想像嗎，寸土寸金的商業街上，遠看很不錯，走進去卻是貨品價值只有10元、20元的小攤小販，這和商業街的整體定位太不相符了。消費者走到這了，也許就不想繼續往北逛了，還怎麼引流呢？」
2018年，西城啟動了西單文化廣場的改造。那麼，明珠大廈和新一代商城是否也在改造計劃之內？針對明珠大廈和新一代商城的改造升級問題，記者詢問了西長安街街道管委會和西城區商務委的相關負責人士，據其介紹，西城區也正對這兩個老的存量項目的改造升級進行調研和研究，以尋找成熟的解決方案。
「多年來，西城區一直持續關注西單商圈的發展和升級。面對經濟新常態和供給側結構性改革，通過走訪企業深入調研、邀請專家研究探討、開設講座啟引思路、搭建平臺拓展機遇，以優化產業布局、打造特色商業、聚集優勢品牌的方式，充分激發商業主體活力，促進西單商業街區的優化升級。」西城區商務委在給記者的回覆中表示，根據《商務部辦公廳關於推動高品位步行街建設的通知》精神及北京市商務局部署要求，立足《北京城市總體規劃（2016-2035年）》和區域功能定位，今年，西城區將進一步優化高品質商業資源，構建高精尖產業結構，促進西單商業街區國際化、智慧化提質升級，引導消費供給升級，推動商業高質量發展。
「我們需要明白，不是電商打敗了實體商業，而是消費者的需求發生變化了，實體商業也要據此進行消費品質的改造與提升。」RET睿意德董事王玉珂在採訪中告訴記者，和王府井商圈裡外地遊客較多不同，西單商圈一直是以北京本地客群為主，且主要是時尚的年輕人。這些80後、90後的消費群體，有著獨立的價值理念，更注重自我表達，消費行為也更為自信，因此，作為內容供給方的實體商業，也必須努力去契合這些年輕人。「曾經的西單，被視為北京最前沿、最潮流的商圈，這幾年被追趕了。我想，未來，西單必須要將自己重新打造為北京最前沿、最潮流的商圈。」
如何讓西單變得更前沿、更潮流？在王玉珂看來，諸如明珠大廈、新一代商城等存量商業物業的改造是其關鍵。這些老市場、老百貨，雖然曾經風光過，但如今經營的業態與商圈普遍脫節，必須要根據年輕客群的屬性去調整，做品質提升、空間優化和運營理念的變更。
「所謂前沿和潮流，不一定指的是擁有多少大品牌、奢侈品牌，而必須要能代表未來的新趨勢，我想，如今的西單商圈內，可以多引入一些跨界內容，多引入一些新旗艦店，讓商圈在年輕人心中更有想像力。」
（原標題：明珠大廈 新一代商城
升級改造正在研究）