一周前，我們寫了南京樓市「第一慘」之青龍山，新老9盤的慘烈競爭叫人唏噓。
今天貓姐繼續跟大家說說樓市「第二慘」之祿口板塊，新老盤競爭激烈程度比之青龍山，毫不遜色，目前板塊內大大小小共16個項目！在售7盤，下半年預計還有3盤要新開！
一個祿口，16個盤子，購房人再多也架不住分啊，更何況這裡的購房人並不多……
貓姐跟開發商交流，祿口的客戶還是以剛需新南京人為主，主要是在南江寧工作的年輕人，這些人特點很明顯：年輕、預算有限、看中規劃、買房要公共運輸方便，優選低總價小戶型！
所以我們看到，在祿口板塊，靠近地鐵翔宇路北站的如意湖區域項目，以及距離地鐵不太遠的信誠大道周邊樓盤還能順利去化小戶型，留剩大戶型慢慢賣。
而老祿口區域的幾個樓盤就「慘了」，基本處於「賣不動」狀態，乏人問津！
但有一說一，貓姐也很中肯地說，如今總價200萬預算在南京能買哪兒？也就是板橋、橋北淘一淘二手房，新房只能選擇祿口、江寧濱江、溧水空港、湯山、龍潭等區域。
在這些200萬買房區域裡，有地鐵，6站路半個多小時到南站的祿口，優勢明顯！尤其這兩年江寧主城區新房供應緊張且價格也相繼破三，江寧剛需買祿口，貓姐看來，可以啊！
祿口今年十盤混戰？買誰？數據來說話，下面貓姐帶大家一起來看看各盤銷售情況：
1 主力在售7盤，去化排名哪家強？
01 中駿合景柏景灣：今年5月加推，半個月去化近九成
中駿合景柏景灣（備案名：如意名邸）位於如意湖區域的期房項目，是祿口第一家報名數超房源數的項目，也是區域內目前去化最好的。
項目最近一次加推是在今年5月17日，加推11、12號樓共計80套精裝房源，報名人數達到了104組，中籤率約63%，銷許均價20249元/㎡，建築面積85㎡、108㎡，目前網房顯示已認購成交70套，去化近九成。項目自去年12月首開至今，共2次開盤推出8棟房源，整體去化超九成。
項目預計近期推出最後三棟樓，5、9、10號樓，共120套精裝房源，其中85㎡80套，108㎡40套。
貓姐點評：在目前的祿口板塊，中駿合景柏景灣是唯一一家價格偏高情況下還能去化不錯的樓盤。
貓姐認為，原因主要有三點：1.靠近如意湖，如意湖周邊未來規劃建設的會展中心、體育館、國際學校、醫院等配套，是祿口的潛力區域，也是未來的居住中心；、
2.近地鐵S1號線翔宇路北站，步行800米即可到達，這對缺乏地鐵配套的祿口來說可是非常難得的；
3.戶型與景觀設計好，據傳項目景觀為合景泰富老總親自操刀設計，示範區效果非常不錯，戶型打造的85㎡三房和108㎡三房在祿口市場也是極受追捧。
如果一定要吹毛求疵的話，項目的缺點就是期房，拿房要等大約兩年時間。
02 中駿融信雍景臺：加推約一周，網房去化三成左右
中駿融信雍景臺（備案名：承露園）位於祿口新城區，周邊項目有奧園金基天著尚居、中海雲麓公館、恆大林溪郡。
目前，項目所有的房源已經達到現房交付標準，在售大量129㎡洋房房源和少量88、108㎡房源，戶型面積為88、108、129㎡，銷許均價20100-20952元/㎡。
項目去年12月14日首開1、2、8、9號樓，129㎡洋房共240套，銷許均價20952元/㎡。這部分房源去化很不理想，半年時間去化成交才7套。
但項目在今年3月25日的加推中成績斐然，推出6#、7#共120套高層精裝房源，單價20100元/㎡，戶型面積約88、108㎡，開盤現場最多可享3個點的優惠。據網上房地產數據顯示，3月加推房源截至目前賣出103套，去化近九成。
項目5月28日剛剛加推12、13、16號樓高層，目前網房數據顯示認購45套，去化不到三成，後續上傳中，均價20100元/㎡，面積約88、108㎡。
貓姐點評：不得不承認，深耕祿口的中駿還是有一套的，柏景灣的銷售算是成功了，今年雍景臺的「逆襲」也是相當「勵志」。
雖說首開洋房大戶型129㎡由於單價偏高、總價過高，去化不佳，但之後的加推的高層產品中，項目憑藉現房、小戶型、低單價以及現場的優惠成功走量，88㎡的戶型目前項目最受歡迎的產品。
03 奧園金基天著尚居：加推一個多月去化超四成
奧園金基天著尚居位於祿口新城區永欣大道邊上，曾在去年與柏景灣同日開盤，兩個期房項目當天去化都相當不錯。
4月25日，天著尚居加推3、4、11、12、13號樓共計352套精裝房源，建面約85-118㎡，銷許均價19500元/㎡，網房顯示目前已認購成交176套，去化超四成。項目自去年12月首開至今，2次推盤推出10棟樓，整體去化約六成。
值得一提的是，天著尚居每次開盤都會採用集中推部分樓棟的做法，即只給其中部分樓棟優惠，而無優惠的樓棟就很難去化，就比如此次加推數據的13號樓，目前網房數據顯示「〇去化」。
貓姐點評：奧園金基天著尚居也是祿口板塊實力相當過「硬」的樓盤，產品設計與柏景灣部分伯仲，但項目的單價比柏景灣低上一些。項目的小戶型相當受歡迎，好樓層的幾乎售罄。
項目的後期走量也相當成功，目前剩餘較多的戶型是118㎡。
天著尚居的成功也佐證了一點：當今的祿口仍是剛需板塊，買房人對自己的預算控制非常嚴格，稍有超出就會放棄。
04 恆大林溪郡：「地王盤」遇冷，兩個月去化約兩成
恆大林溪郡（備案名：瑞林嘉園）位於永欣大道上，目前在售收官房源，建築面積89㎡、113㎡、121㎡、130㎡，小高層銷許均價18500元/㎡，洋房銷許均價21500元/㎡，全部現房銷售。
恆大林溪郡3月18日在售樓處加推1-5、7、8號樓，共計222套毛坯住宅房源，建築面積為89㎡、120㎡、130㎡，整體銷許均價20636元/㎡。加推至今兩個多月，網房數據顯示目前去化約兩成。
項目前身為江寧祿口G04，在2017年3月的土拍中被淮安恆大富豐以總價8.05億拿下，樓面價13095元/㎡，是目前區域的「地王」項目，此前項目的開盤普遍去化不佳，目前靠著分銷總體去化達到約五成。
貓姐點評：作為「地王盤」，恆大林溪郡每一次入市都備受關注，目前項目已經領取了全部房源銷許，準備後期慢慢去化，但目前成績並不理想。項目洋房去化很差，跑量基本都靠89、113㎡左右的小戶型。
不過項目還是有自己的賣點的，那就是小區環境的建設，園林+中央湖景+會所，1.6的容積率，這在買房人看來還是很有吸引力的。
05 雲溪璟園：期房項目破局困難，開盤三月去化近兩成
3月20日，位於永欣大道上的雲溪璟園領取296套精裝房源銷許，其中人才房89套，戶型建面約85、95、105、122㎡，銷許單價16855-21518元/㎡。
項目是祿口在售七盤中唯三的期房項目，但命運卻大不相同（前兩個是去化較好的如意名邸和天著尚居），目前網房已有46套認購成交數據，去化近兩成。
貓姐點評：雲溪璟園本身位於祿口老城區，又是期房項目，周邊存在很多現房競品，想要脫穎而出，順利去化確實很困難。
06 紅豆香江華庭：去年11月初開盤，去化至今約一成
去年11月9日，位於老城區的紅豆香江華庭在售樓處首開，包括洋房6#、7#、8#，小高層2#，共計120套房源，現房銷售，毛坯交付，戶型建築面積約79、85、110㎡，銷許價格19198-21856元/㎡。
雖然擁有當前祿口在售的最小戶型的79㎡，但這一小戶型產品截至目前卻是「〇去化」。從網房數據來看，首開至今大半年共認購、成交17套小高層，85、110㎡都有，去化約一成。
近期紅豆香江華庭為了刺激銷售打起了「價格戰」，推出兩大優惠活動，買房人可自主選擇：① 直接總價優惠6—8萬；② 買房送裝修，裝修標準約2000元/平。但效果似乎並不明顯。
目前，香江華庭於6月3日領取了加推銷許，加推5號樓，共計80套房源，戶型72、85平，毛坯交付，均價19468元/平。
貓姐點評：紅豆香江華庭是祿口老城去化難的代表，除去所在區域不佔優勢外，產品本身存在的硬傷也不可忽略。例如戶型設計老套，外立面顏值太土等等。
綜合來看，紅豆香江華庭想要翻身比較困難。
07 和昌綠地海悅：開盤半月，去化三套
和昌綠地海悅（備案名：新悅嘉園）5月20日平推1-3#，共計126套毛坯房源，戶型建築面積84㎡、108、110㎡，銷許均價19103元/㎡。
項目首開去化成績很不理想，網房數據去化三套，去化率僅百分之二。
在項目「突擊」銷許時，祿口的另兩家待售樓盤的置業顧問也聯繫貓姐稱「即將首開」，但5月20日之後打電話諮詢時，對方的回覆又變成了「等待通知」。
貓姐點評：和昌綠地海悅屬於「突擊入市」項目，售樓處未開就領取了首開銷許，不過項目屬於迷你項目，一共只有三棟房源。
目前來看，項目的「突擊」效果並不突出，去化僅三套。
2 今年還有3個新盤要入市，重點看中海雲麓公館
如今的祿口光是在售樓盤已經有七家，但板塊仍有四家樓盤等待入市，它們分別是中海雲麓公館、如意郡、藍天慧融花園和紅豆香江華府，前三家可能今年下半年就會首開。
在今年要入市的三家項目中，中海雲麓公館是開盤概率最大的一家。
據了解，項目規劃為14棟10-11層低密花園洋樓，容積率僅為1.4，且在價格和戶型設計上也是很對祿口市場的胃口。
中海地產的戶型設計絕對可以讓雲麓公館成為區域的標杆性產品，戶型設計最小80㎡2+1房而主力戶型95㎡更是做到了罕見的3+1房，118㎡的寬景四房性價比也是相當的高。
戶型圖：
在價格方面，中海此前放出的說法是，主力戶型<190萬。1字頭左右的房源，縱觀全南京，不買祿口，似乎也只有更為偏遠的溧水、高淳可以選擇了，但如果考慮未來區域發展空間，這一板塊會是更好的選擇。
此外值得一提的是，中海雲麓公館還是實景準現房，在拿房時間上具有優勢，這一點可能會對祿口的期房項目產生一定的衝擊。
去年，祿口還在兩場土拍中出讓了五幅宅地，均為底價成交：
2019年12月19日，祿口G96地塊被南京西部路橋集團有限公司以底價拿下，樓面價6884元/㎡，地塊性質為二類居住用地和商辦混合用地；
2019年12月19日，祿口G97地塊被南京樂臨商業管理有限公司底價拿下，樓面價9318元/㎡，地塊性質為二類住宅用地；
2019年12月19日，祿口G98地塊被南京惠寧市政建設有限公司以底價拿下，樓面價9591元/㎡，地塊性質為二類住宅用地；
2019年12月31日，祿口G104地塊被南京江寧區保障房建設發展有限公司底價拿下，樓面價6746元/㎡，地塊性質為二類住宅用地和商辦混合用地；
2019年12月31日，祿口2019G105地塊被南京西部路橋集團有限公司底價拿下，樓面價6890元/㎡，地塊性質為二類住宅用地和商辦混合用地。
這五幅地塊都位於如意湖區域，雖然規劃信息都未放出，但我們還是可以看出如意湖區域近年還會有多個項目入市，同時區域內的甲級辦公樓和商業綜合體也即將開始建設。
祿口，作為江寧南部新城的一極，產業主要依賴在空港新城，而空港新城依託的則是祿口機場「地利」優勢，在產業上重點發展航空裝備製造、航空物流等關聯產業。
目前16家樓盤集中的信誠大道兩側，可以說是祿口新城目前集中開發的居住板塊，尤其是圍繞如意湖，規劃了祿口新城中心區。
這裡將高標準打造濱水中央公園、環湖跑道、自行車道和漫步道，還將在湖區設置水上觀光遊覽，同時建設甲級寫字樓辦公+商業綜合體。這樣的規劃，對於年輕人是很有吸引力的。
如果是剛需，通勤距離合適，貓姐真心建議，總價200萬以內，祿口是不錯的選擇。
對於開發商而言，早期進駐的房企受困於高地價盈利壓力，加上去年2萬/平的祿口房價購房人還有抗性，處境確實艱難。但隨著南京房價新一輪洗牌漲價，今年祿口或迎來轉機，不過大戶型怎麼賣？以及如何擊潰眾多的敵手，依然是祿口房企今年必修的課程。