[公告]*ST 中鎢:自貢硬質合金有限責任公司資產評估說明

2020-12-16 中國財經信息網

[公告]*ST 中鎢：自貢硬質合金有限責任公司資產評估說明

時間：2012年06月26日 21:39:22&nbsp中財網

中鎢高新材料股份有限公司擬向湖南有色

金屬股份有限公司發行股份購買其持有的

自貢硬質合金有限責任公司80%股權項目

資產評估說明

中和評報字（2012）第BJV1009D002號

（共六冊，第一冊）

二○一二年六月二十二日

資產評估說明目錄

第一部分關於評估說明使用範圍的聲明 ..................................................................................................................... 2

第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明.................................................................................................. 3

第三部分評估對象與評估範圍說明 ............................................................................................................................ 4

第四部分成本法評估技術說明 .................................................................................................................................. 12

流動資產評估技術說明 ................................................................................................................................................. 12

可供出售金融資產技術說明 ........................................................................................................................................ 20

長期股權投資技術說明 ................................................................................................................................................. 21

機器設備評估技術說明 ................................................................................................................................................. 26

房屋建築物評估技術說明 ............................................................................................................................................ 43

在建工程-土建工程評估技術說明 ............................................................................................................................... 78

在建工程-設備安裝工程評估技術說明 ...................................................................................................................... 81

土地使用權評估技術說明 ............................................................................................................................................ 83

其他無形資產評估技術說明 ...................................................................................................................................... 121

遞延所得稅資產評估技術說明 .................................................................................................................................. 126

負債評估技術說明 ........................................................................................................................................................ 127

第五部分收益法評估技術說明 .............................................................................................................................. 133

第六部分評估結論及其分析 .................................................................................................................................. 172

第一部分關於評估說明使用範圍的聲明

本評估說明僅供國有資產監督管理機構（含所出資企業）、相關監管機

構和部門使用。除法律、行政法規規定外，材料的全部或部分內容不得提

供給其他任何單位和個人，不得見諸於公開媒體。

第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明

此部分由委託方和被評估單位共同撰寫，具體內容詳見附件一。

第三部分評估對象與評估範圍說明

（一）評估對象與評估範圍內容

根據本次評估目的，評估對象是自貢硬質合金有限責任公司（以下簡

稱「自硬公司」）的股東全部權益價值。評估範圍是自硬公司全部資產及相關

負債。

本次評估經審計後的資產總額1,759,769,908.95元，其中：流動資產

1,064,929,086.20元，非流動資產694,840,822.75元；負債總額1,353,259,884.47

元，其中：流動負債862,658,205.15元，非流動負債490,601,679.32元，淨資

產406,510,024.48元。詳細見下表：

2011年12月31日資產負債表

金額單位：人民幣元

資產

金額

負債及所有者權益

金額

一、流動資產合計

1,064,929,086.20

四、流動負債合計

862,658,205.15

貨幣資金

172,147,709.67

短期借款

571,700,000.00

交易性金融資產

交易性金融負債

應收票據

78,925,721.08

應付票據

68,000,000.00

應收帳款

139,556,054.91

應付帳款

112,065,440.98

預付款項

36,221,406.59

預收款項

22,399,423.78

應收利息

應付職工薪酬

7,587,150.98

應收股利

302,500.00

應交稅費

1,193,764.99

其他應收款

246,626,517.99

應付利息

608,475.00

存貨

391,149,175.96

應付股利

一年內到期的非流動資產

其他應付款

29,103,949.42

其他流動資產

一年內到期的非流動負債

50,000,000.00

二、非流動資產合計

694,840,822.75

其他流動負債

可供出售金融資產

1,104,535.04

五、非流動負債合計

490,601,679.32

持有至到期投資

長期借款

389,151,820.00

長期應收款

應付債券

資產

金額

負債及所有者權益

金額

長期股權投資

118,040,120.32

長期應付款

66,392,000.00

投資性房地產

專項應付款

固定資產

375,250,145.50

預計負債

在建工程

68,484,705.51

遞延所得稅負債

9,417,859.32

工程物資

其他非流動負債

25,640,000.00

固定資產清理

六、負債合計

1,353,259,884.47

生產性生物資產

實收資本（或股本）

500,000,000.00

油氣資產

減：已歸還投資

無形資產

106,188,701.81

實收資本（或股本）淨額

500,000,000.00

開發支出

資本公積

8,691,219.14

商譽

盈餘公積

4,238,256.49

長期待攤費用

其中：法定公益金

4,238,256.49

遞延所得稅資產

25,772,614.57

未分配利潤

-106,419,451.15

其他非流動資產

七、所有者權益合計

406,510,024.48

三、資產總計

1,759,769,908.95

八、負債和所有者合計

1,759,769,908.95

以上評估範圍與委託評估的範圍及被評估單位所申報評估的資產範圍

一致，並且經大華會計師事務所有限公司審計。

（二）實物資產分布情況及特點

自硬公司的實物資產主要有房屋建築物、構築物、管道溝槽、機器設

備、車輛、電子設備、在建工程、土地以及存貨等。。

實物資產的特點為：

1、存貨

自硬公司存貨帳面值391,149,175.96元，包括材料採購、原材料、在庫

周轉材料、委託加工物資產成品、在產品和發出商品。

該企業存貨管理制度完善，倉庫內通風條件好，物品全部上架分門別類擺

放整齊有秩，標牌清楚明了，出入庫管理嚴格，監控機制完善。

2、機器設備：設備類帳面原值310,102,955.61元，帳面淨值199,585,592.93

元，包括機器設備、車輛和電子設備。

機器設備主要包括噴霧乾燥塔、真空爐、壓力爐、可傾式球磨機等。

大部分設備購臵日期較長，技術狀況一般。

車輛主要有辦公車輛、貨車等。車輛狀況較好。按交通部門規定定期

進行保養與維修，定期更換三濾，年、季檢驗，車輛的維護按崗位責任制

由使用者負責，以保證行車的安全。

電子設備主要有電腦、空調、印表機及複印機等辦公設備，設備使用

狀況一般。

3、房屋建築物帳面原值210,652,904.45元，帳面淨值175,664,552.57元，

以框（排）架結構、磚混結構為主，建於1968-2010年。按使用功能可劃分

可分為以下幾類：生產性用房、輔助性生產用房、辦公用房、生活用房。

4、在建工程帳面價值68,484,705.51元。包括土建工程和設備安裝工程。

設備安裝工程包含預付工程、設備款，尚在安裝的設備、已經投入使用的

辦公用設備、預付的部分設備的費用及鎢鉬車間設備搬遷至成都分公司的

搬遷費用。土建工程包括鎢鉬製品技術改造、天燃氣裂解制氫項目配套投

資項目土建工程、冶煉生產現場改造和單身公寓改造工程，新建項目是指

採掘工具項目。

5、土地使用權帳面價值101,886,591.43元，截至評估基準日，不存在抵

押、融資租賃情況，未設定地役權、地上地下權等他項權利。

6、無形資產—其他無形資產帳面價值4,302,110.38元，主要是生產管理、

辦公軟體。

（三）資產核實人員組織、實施時間和過程

1、清查組織工作

接受委託後，我公司評估人員根據自硬公司提供的資產評估清查申報

明細表（初步），組成評估工作小組，並制定了詳細的現場清查實施計劃，

於2012年2月28日至2012年3月20日深入現場，對實物資產主要採用逐

項清查和抽查的方式，現場清查核實了自硬公司所申報評估資產的存在和

使用情況，驗證其所提供的文件資料。在此基礎上，補充或調整了原評估

申報明細表。

2、清查實施步驟

第一步：指導公司財務與相關資產管理人員在資產清查的基礎上，按

照評估機構提供的「資產清查評估明細表」、「資料清單」及其填寫要求，進行

登記填報，同時收集被評估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態、

經濟技術指標等情況的文件資料。

第二步：初步審查被評估單位提供的資產清查評估明細表

評估人員通過了解涉及評估範圍內具體對象的詳細狀況，然後審查各

類資產清查評估明細表，檢查有無填寫不全、錯填、漏填、資產項目填寫

不明確等現象，並要求公司人員及時更正。

第三步：現場實地勘察

評估人員依據資產評估明細表，於2012年2月28日至2012年3月20

日對申報資產進行清點和現場勘察，對實物資產主要採用逐項清查和抽查，

針對不同的資產性質及特點，採取不同的勘察方法。在現場勘察過程中，

對機器設備，查閱了主要設備的竣工驗收記錄、運行日誌等技術資料和文

件，並通過與設備管理人員和操作人員的廣泛的交流，了解設備的購臵日

期、產地、各項費用的支出情況，查閱設備的運行和故障記錄，填寫設備

現場勘察記錄等；對房屋建築物逐一進行現場勘察，查閱了主要房屋建築

物的預(決)算書及施工圖紙等，根據房屋的技術狀況和檢修記錄填寫房屋現

場勘察記錄表；收集相關權證資料，查閱了相關帳、證等原始資料並作了

現場勘察記錄。

第四步：補充、修改和完善資產評估明細表

根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到「表」「實」

相符。

第五步：核實產權證明文件

對評估範圍的房屋建築物、存貨、設備、土地使用權、無形資產的產

權進行調查，以確認做到產權清晰。

3、各項資產清查過程

★貨幣資金的清查：包括庫存現金及銀行存款。

（1）庫存現金：存放在企業財務部的保險柜中。我們核對了總帳、現

金日記帳和會計報表，與自硬公司財務人員一起對現金進行了現場盤點，

並根據盤點日至評估基準日間的收入支出倒推到評估基準日現金的餘額，

經盤點金額無差異。

（2）銀行存款：我們查閱了自硬公司2011年12月31日銀行對帳單和

餘額調節表，對大額的未達帳項進行了核實，同時對各個帳戶進行了函證。

★往來帳款的清查：納入本次評估範圍的往來帳款主要有應收票據、

應收帳款、預付帳款、其他應收款、應收股利等。首先將申報表與會計報

表、明細帳、總帳進行核對，對每筆往來款項進行逐項清查核實，並進行

必要的取證核實，對大額款項進行函證。

★存貨的清查：首先將申報表與會計報表、明細帳、總帳進行核對，

並查閱相關的會計記錄和原始憑證。同時根據評估申報表對存貨進行了監

盤，對於價值較大的存貨進行逐一盤點，對於單位價值較小數量繁多的存

貨進行了抽查。在盤點結果的基礎上，根據盤點日至評估基準日的出入庫

倒推出評估基準日的數量。在盤點過程中，同時關注存貨存放環境、存放

時間、使用情況等。

★可供出售金融資產的清查：評估人員首先進行總帳、明細帳、會計

報表及清查評估明細表的核對。其次，收集投資憑證、對帳單等資料，核

實金融資產的真實性和完整性。

★長期投資的清查：列入本次評估的長期投資為長期股權投資。

對長期股權投資我們通過檢查長期投資入帳原始憑證、投資合同、協

議、章程，還查閱被投資單位的近期審計報告、基準日會計報表，以核實

其核算是否正確。並按統一標準對被投資單位的資產、負債、收入、成本

等進行了清查核實。

★機器設備的現場勘察：評估人員進駐評估現場後，根據資產評估申

報表，評估小組對設備進行了逐臺清查核對，注意核對有無未入帳的和已

核銷的設備，並向設備管理和使用人員了解設備的使用維護、修理和技術

改造情況。

對車輛進行現場核查，了解企業車輛資產的使用特點和維護保養情況，

掌握車輛的性能狀態，同時核對企業申報的機動車行駛證。

對機器設備除現場勘察外，還結合企業填寫的「設備狀況調查表」對設

備進行了核實。對漏填、錯填、重填的返回企業補充完善。

★建築物的現場勘察：本次委託評估的建築物為生產廠房、倉庫、構

築物。我公司評估人員在進駐評估現場後，對於建、構築物，根據企業提

供的建築物、構築物評估申報表，所列項目的項數、面積、結構類型、其

它主要參數、裝飾及給排水、供電照明、採暖通風等設備配備情況，詳細

進行了現場清查核實，結合查閱主要建、構築物的相關圖紙，對申報表與

實物不符的部分進行糾正，除核對建築物、構築物的數量及內容是否與申

報情況一致外，主要查看：建築物結構、裝修、設施，配套使用狀況；構

築物的結構形式、狀況等情況。

評估人員對於房屋建、構築物進行全面的清查，逐個核實資產的情況。

對於帳實不符的根據實際情況，在徵求企業有關人員意見的前提下，按照

實際情況進行調整。

★在建工程的清查：對在建工程，首先了解在建工程項目的可研、立

項、批覆過程、法定規劃文件、設計概況及目前狀態，逐項清點核實了各

已開工子項工程，了解其工程內容、核實其具體開工日期、承建方、查看

了相關圖紙、合同及招標文件；檢查資產評估明細表各項內容填寫情況，

核實資產評估明細表中數據與財務報表在建工程帳面數量是否一致，了解

在建項目的主要內容和資產狀況。

★土地使用權的清查：主要現場查看土地使用權所在位臵及周邊情況，

檢查土地使用權出讓合同、出讓金支付憑證以及相關招投標文件。

★其他無形資產的清查：納入本次評估範圍的其他無形資產為外購軟

件及商標。評估人員對購買的各類資產進行了核實，察看了相關的技術轉

讓合同及付款憑證，並對其現實應用狀況進行了調查了解。

★其他資產的清查：其他資產包括遞延所得稅資產，在清查時，將申

報表與會計報表、明細帳、總帳進行核對，同時查閱了相關原始憑證及合

同，對每筆款項逐一核實，確認其形成的原因，並與財務帳進行了核對。

★負債的清查：自硬公司負債為短期借款、應付票據、應付帳款、預

收帳款、應交稅費、應付職工薪酬、應付利息、其他應付款、一年內到期

的非流動負債、長期借款、長期應付款、遞延所得稅負債及其他非流動負

債。在清查時，將申報表與會計報表、明細帳、總帳進行核對，同時查閱

了相關原始憑證及合同，對每筆款項逐一核實，確認其債務的存在與否，

並對大額款項進行函證。

（四）影響資產核實的事項及處理方法

無。

（五）核實結論

通過對評估範圍內的資產產權進行核實，對實物資產的數量和狀況進

行現場盤點和勘察，對其他資產及負債進行真實性檢查，沒有發現與帳面

記錄存在差異，達到了帳帳、帳實、帳表相符。

第四部分成本法評估技術說明

流動資產評估技術說明

一、資產概況

評估範圍為自硬公司申報評估的各項流動資產，包括貨幣資金、應收

票據、應收帳款、預付帳款、應收股利、其他應收款、存貨。上述資產在

評估基準日的帳面值如下所示：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

佔流動資產比例%

貨幣資金

172,147,709.67

16.17

應收票據

78,925,721.08

7.41

應收帳款

139,556,054.91

13.10

預付款項

36,221,406.59

3.40

應收股利

302,500.00

0.03

其他應收款

246,626,517.99

23.16

存貨

391,149,175.96

36.73

流動資產合計

1,064,908,283.37

100.00

二、評估依據

（一）自硬公司提供的原始會計資料、資產評估申報明細表及相關的

證明材料等；

（二）銀行提供的基準日銀行對帳單等；

（三）評估人員現場了解和掌握的資料；

（四）自硬公司所在地的價格信息資料；

（五）其他與評估有關的資料。

三、評估過程

評估過程主要劃分為以下三個階段：

第一階段：準備階段，時間從2012年2月25日-2月27日；

對確定的評估範圍內的流動資產的構成情況進行初步了解，提交評估

準備資料清單和評估申報明細表示範格式，按照財政部評估規範化的要求，

指導企業填寫流動資產申報明細表；

第二階段：現場調查階段，時間從2012年2月28日-3月20日；

1.核對帳目：根據企業提供的流動資產評估申報資料，首先對報表、總

帳、財務明細帳和資產評估申報表進行互相核對,然後將存貨科目和倉庫明

細帳進行相互核對。對流動資產各科目名稱或數量不符、重複申報、遺漏

未報項目進行改正，由企業重新填報，做到帳表相符。

2.現場查點：評估人員、財務部等部門有關人員，對2011年12月31日

基準日的各項實物流動資產進行了現場盤點。填寫了「現金盤點表」和「存貨抽

查盤點記錄」。

第三階段：綜合處理階段，時間從2012年3月21日-4月16日；

1.將核實調整後的流動資產申報明細表，錄入計算機，建立相應資料庫；

2.對各類資產，遵照國有資產評估管理辦法的相關規定，確定其在評估

基準日的公允價值，編制相應評估匯總表；

3.提交流動資產的評估技術說明。

四、評估方法

（一）貨幣資金的評估說明

1.現金的評估說明

自硬公司現金帳面值為24,335.01元。現金由財務部出納專人保管存放

於保險柜。由企業出納對現金進行了盤點，財務負責人、評估人員監盤，

按面額逐張核實，盤點完成後參加人員籤字並編制現金盤點表。本次評估

以核實確認後的帳面值作為評估值。

2.銀行存款的評估說明

自硬公司銀行存款帳面值151,721,741.33元，共包括本部18個銀行帳戶，

分公司7個銀行帳戶。明細如下：

序號

開戶銀行

帳號

幣種

外幣帳

面金額

帳面價值

一、

本部

中國工商銀行自貢匯東支行

2303302309024100812

人民幣

2,964,471.89

中國工商銀行自貢匯東支行

2303302329020109262

人民幣

5,814.57

中國工商銀行自貢匯東支行

2303302309140200284

美元

6,450.89

40,646.41

中國工商銀行自貢匯東支行

2303302309380100109

歐元

1.62

13.22

中國工商銀行自貢分行張家壩分理處

2303304309022100221

人民幣

60,491,273.91

中國農業銀行自貢市分行

22-100201040001565

人民幣

445,059.43

中國農業銀行自貢市分行

9559970502265739711

人民幣

27,027.26

中國銀行自貢分行

125251267872

人民幣

1,682,849.03

中國銀行自貢分行

126601267870

美元

0.74

4.67

中國建設銀行自貢市分行

51001618608050619693

人民幣

235,702.55

交通銀行自貢分行

513631010018010026454

人民幣

645,551.54

中國興業銀行磨子橋支行

431020100100087003

人民幣

47,541.64

招商銀行成都分行龍騰東路支行

283580069610001

人民幣

20,176,771.40

招商銀行長沙分行東塘支行

028900137310201

人民幣

39,835.08

上海浦東發展銀行成都分行

2010150134080031261

人民幣

30,774,281.54

中國光大銀行成都冠城支行

39850188000049035

人民幣

3,338.46

中信銀行成都光華支行

7412610182200000813

人民幣

20,752,730.14

二、

成都分公司

工行龍泉支行

4402234009024512015

人民幣

772,635.63

工行龍泉支行

4402234029022125937

人民幣

3,866,098.82

成都銀行龍泉驛支行

60072003219384100011

人民幣

3,121,079.37

建行龍泉支行

51001556808050629478

人民幣

4,963,407.66

農行成都經濟技術開發區支行

834101040009845

人民幣

368,434.14

交行龍泉支行

511620011018160060560

人民幣

240,890.52

民生銀行成都分行

2004014210009579

人民幣

47,995.78

合計

151,721,741.33

評估人員主要通過查閱銀行對帳單、銀行餘額調節表進行核實並向相

關銀行進行了函證，並核對外幣帳戶在基準日的基準匯率與帳面記錄匯率

相符，以核實後帳面值作為評估值。

3、其他貨幣資金

其它貨幣資金帳面值20,401,633.33元，均為信用證保證金，明細如下：

序號

名稱及內容

用途

幣種

帳面價值

上海浦東發展銀行成都分行營業部

銀行承兌匯票保證金

人民幣

8,401,633.33

工行匯東支行

銀行承兌匯票保證金

人民幣

12,000,000.00

合計

20,401,633.33

評估人員通過與企業相關人員進行溝通核實，並同銀行對帳單核對，

認為上表中保證金業務發生正常，因此以核實後的帳面值作為評估值；

（二）應收票據

應收票據帳面值78,925,721.08元，系應收尚未到期的六個月無息銀行承

兌匯票，經評估人員對應收票據進行調查了解，上述應收票據不存在無法

收回、經濟糾紛等情況，以核實後的帳面值78,925,721.08元確定評估值。

（三）應收帳款

應收帳款帳面值149,014,862.60元，壞帳準備9,458,807.69元，帳面淨值

為139,556,054.91元。主要為應收貨款。評估人員查閱了相關原始憑證、原

始單據及相關合同，對應收帳款情況進行了調查核實。本次評估過程中，

評估人員參考企業及會計師計提壞帳準備的方法對該部分應收帳款計提風

險損失。

經上述評定估算程序，應收帳款評估值149,014,862.60元，壞帳準備評

估為零，預計風險損失評估值為9,458,807.69元，應收帳款評估淨值為

139,556,054.91元。

（四）預付帳款

預付帳款帳面值37,105,054.91元，壞帳準備883,648.32元，淨值

36,221,406.59元。主要是企業預付的工程款、設備款、備件款及材料款等。

評估人員查閱了相關原始憑證、原始單據及相關合同，對預付帳款情況進

行了調查核實。本次評估過程中，評估人員參考企業及會計師計提壞帳準

備的方法對該部分預付帳款計提風險損失。

經上述評定估算程序，預付帳款評估值為37,105,054.91元，壞帳準備評

估為零，預計風險損失評估值為883,648.32元，評估淨值為36,221,406.59元。

（五）應收股利

應收股利帳面價值為302,500.00元，為應收自貢亞希泰克高新技術有限

公司2004年股利。評估人員根清查評估申報表與帳面記錄核對，索取並審

核了投資協議、利潤分配協議等資料，認為該款項形成合理，帳帳、帳實

核對無誤；本次評估以經核實後帳面值302,500.00元確定為評估值。

（六）其他應收款

其他應收款帳面值251,898,362.13元，壞帳準備帳面值5,271,844.14元，

帳面淨額246,626,517.99元。主要核算的是公司內部單位或個人往來及其他

與銷售無關的各種款項，主要有備用金、代墊款、押金、股權轉讓款等。

本次評估過程中，評估人員參考企業及會計師計提壞帳準備的方法對該部

分其他應收款計提風險損失。

經上述評定估算程序，其他應收款帳面值251,898,362.13元，壞帳準備

評估為零，預計風險損失評估值為5,271,844.14元，其他應收款評估淨值為

246,626,517.99元。

（七）存貨

存貨評估基準日帳面原值398,971,429.23元，計提存貨跌價準備

7,822,253.27元，帳面價值為391,149,175.96元，包括材料採購、原材料、在

庫周轉材料、委託加工物資、產成品、在產品和發出商品。

評估人員對存貨做了實地盤點，經過現場查看了解，企業的存貨管理

制度嚴格、責任明確、存貨擺放整齊、標識清楚，便於貨物的收、發和盤

點。

(1)在途物資

在途物資帳面值為21,794.88元，為採購鈦鉬碳氮尚未抵扣的增值稅款，

由於已經過期不能抵扣，本次將此筆款項評估為零。

(2)原材料

原材料帳面值為96,517,387.02元，主要為硬質合金等產品用的仲鎢酸

銨、鈷粉、碳化鎢等生產材料。

公司儲備的原材料周轉較快，是近期購買的，評估人員收集了價格變

動相對劇烈的材料在基準日的價格，按基準日市場價格重新測算了評估值。

原材料評估值為94,722,347.73元。

(3)在庫周轉材料

在庫周轉材料帳面值325,673.00為塑料盒、紙箱、紙盒、螺栓、三角帶

等價格價格低周轉快的易耗材料，周轉材料市場價格變動不大，以核實後

的帳面值325,673.00元確認為評估值。

(4)委託加工物資

委託加工物資帳面值為3,188,691.26元，為委託加工的APT和BKXS兩

種材料。評估人員收集並核對了委託加工付款憑證，出入庫單等資料，由

於企業委託加工的產品用於再生產，本次以核實後的帳面值作為評估值。

評估值為3,188,691.26元。

(5)產成品

產成品帳面值129,859,125.32元，為各種型號的焊接刀片、型材棒材、

輥環、鎢鉬產品等，屬於正常銷售產品。本次採用不含稅銷售價格減去銷

售費用率、銷售稅金及附加率、所得稅率及適當的淨利潤率作為評估價值。

產成品評估值計算公式：

評估值=某產品核實後的數量×該產品基準日不含稅單價×[1-銷售費用率

－銷售稅金及附加率-所得稅率-適當淨利潤率]

自硬公司2011年度稅、費計算表：

序號

項目

計算公司或依據

金額

銷售收入

取自2011年報表

2,899,432,637.77

銷售費用

取自2011年報表

40,800,852.13

銷售費用率

3=2/1

1.41%

稅金、附加

取自2011年報表

16,910,619.71

稅金、附加率

5=4/1

0.58%

所得稅

取自2011年報表

2,910,788.07

所得稅率

7=6/1

0.10%

淨利潤

取自2011年報表

29,072,915.07

淨利潤率

9=8/1

1.00%

案例：

表3-9-5中本部產成品第2914項，商品一級蘭色氧化鎢，型號為T2TBO-1，

帳面數量28,000.00KG，帳面價值6,056,891.64元。經核實，該產品基準日不

含稅單位售價為230.81元，為正常銷售的產品，則：

評估值＝核實後的數量×該產品基準日不含稅單價×[1-銷售費用率－銷

售稅金及附加率-所得稅率-適當淨利潤率]

評估值＝28,000×230.81×[1-1.41%-0.58%-0.10%-1.00%×50%]

＝6,295,240.00元

根據以上評估方法，產成品的評估值為133,284,740.22元。

(6)在產品

在產品帳面值為131,945,808.51元。核算內容包括各類在產品的生產成

本及輔助生產成本。我們對這些在產品的帳面價值組成內容和會計核算過

程進行了核查，經核查，在產品帳面價值入帳正確，本次評估以經清查核

實後帳面值確認為評估值。

(7)發出商品

發出商品帳面值為37,112,949.24，為對外銷售的產品。經評估人員核實，

業務發生正常。

發出商品是指企業採用託收承付結算方式進行銷售而發出的產成品。

故以產成品的評估方法對其進行評估，評估值為38,991,093.55元。

經上述評估程序，存貨評估值為402,458,354.27元，存貨跌價準備評估

為零。

五、評估結論及分析

自硬公司流動資產評估結果見下表：

流動資產評估結果匯總表

單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

貨幣資金

172,147,709.67

0.00

應收票據

78,925,721.08

應收帳款

139,556,054.91

預付款項

36,221,406.59

應收股利

302,500.00

其他應收款

246,626,517.99

存貨

391,149,175.96

402,458,354.27

11,309,178.31

2.89

流動資產合計

1,064,929,086.20

1,076,238,264.51

11,309,178.31

1.06

存貨增值原因：產成品以及發出商品按照市場價格進行評估，從而產

生增值。

可供出售金融資產技術說明

1、評估範圍

納入本次評估範圍的可供出售金融資產帳面值1,104,535.04元，為已經

解禁可以上市流通的交通銀行法人股，共計246,548.00股。

2、評估過程及方法

評估人員首先對可供出售金融資產形成的原因、帳面值和實際狀況進

行了取證核實，並查閱了投資協議、股東會決議、章程和有關會計記錄等，

以確定此項投資的真實性和完整性。對納入本次評估範圍的交通銀行流通

股，通過查詢交通銀行於評估基準日的收盤價格，按持股數量計算該項投

資的評估值：

可供出售金融資產評估值=每股收盤價格×持股數量

=4.48元/股×246,548.00

=1,104,535.04（元）

3、評估結果

按照上述方法，可供出售金融資產評估值1,104,535.04元。

長期股權投資技術說明

一、評估範圍

自硬公司長期投資股權投資評估基準日帳面價值118,040,120.32元，長

期股權投資單位如下表：

金額單位：人民幣元

序號

被投資單位名稱

投資日期

協議投資

期限

持股比

例%

帳面價值

自貢國際銷售有限責任公司

2003-3-1

長期

50.00

331,072.00

自貢長城硬面材料有限公司

2009-5-1

長期

84.00

57,490,506.46

自貢市科瑞德材料有限責任公司

2003-1-1

長期

59.33

12,978,461.46

自貢亞西泰克高新技術有限責任公司

2001-12-1

長期

54.55

4,785,929.35

成都格潤特高新材料有限公司

2009-9-1

長期

100.00

31,000,000.00

自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司

2003-12-1

長期

98.00

1,454,151.05

自貢市商業銀行股份有限公司

2001-11-20

長期

4.8545

10,000,000.00

合計

118,040,120.32

減：長期股權投資減值準備

合計

118,040,120.32

二、評估方法

針對不同性質的投資，分別採用下述方法進行評估：

1.對控股或具有實際控制權的其他股權投資，對被投單位進行整體資產

評估，以評估後的淨資產乘以投資單位的持股比例得出長期投資的評估價

值。計算公式為：

長期投資評估值=被投資單位評估後淨資產×持股比例

2.對非控股且無實際控制權的長期投資，評估人員根據投資協議、章程、

被投資單位評估基準日的會計報表，經綜合分析後，按被投資單位評估基

準日資產負債表所列示的淨資產乘以投資單位所持有股權比例確定評估

值。

三、評估說明

1、自貢國際銷售有限責任公司

自貢國際銷售有限責任公司系2003年3月經中華人民共和國對外貿易

經濟合作部[2003]外經貿合企證字第080號文批准設立的一家中外合資經營

企業，位於美國紐約，註冊資本為10萬美元，法定代表人羅伯特．馬丁。

經營範圍為鎢、鉬製品及硬質合金毛坯製品的銷售。主要業務是面向北美

及南美地區銷售硬質合金及鎢鉬製品並提供相關服務。

根據自硬公司提供的被投資單位未審財務報表，將基準日未審報表淨

資產按評估基準日人民幣兌美元的匯率折算成人民幣，再按持股比例計算

應享有的份額確定長期投資的評估值。

長期股權投資評估值=被投資單位淨資產×基準日匯率×持股比例

= 1,888,550.81×6.3009×50%

= 5,949,784.90 (元)

2、自貢長城硬面材料有限公司

自貢長城硬面材料有限公司系2009年4月15日由自貢硬質合金有限責

任公司和HF Technologies AG共同投資，並經四川省自貢市工商行政管理局

登記註冊的中外合資單位。公司註冊資本1,000萬美元；法定代表人：張毅；

企業法人營業執照註冊號為510300400000074。

公司經營範圍：生產和銷售鑄造碳化鎢、單晶碳化鎢、結晶鎢粉、WC-Co

球粒合金、WC基熱噴塗粉、Co基鑄造碳化鎢PTA粉、其他硬面材料及相

關產品；前述產品在相關工業的應用；關於前述產品及相關應用技術的研

究與開發；及相關售後服務。

經整體評估，自貢長城硬面材料有限公司淨資產（股東權益）評估價

值為84,960,320.02元，自硬公司擁有的自貢長城硬面材料有限公司84%股東

權益價值為71,366,668.82元。

詳見自貢長城硬面材料有限公司資產評估說明。

3、自貢市科瑞德材料有限責任公司

自貢科瑞德新材料有限責任公司(以下簡稱「科瑞德公司」)系 2003 年 1

月26日經自貢硬質合金有責任公司、自貢長城工具公司、自貢泰豐集團有

限公司、川大科技產業集團有限公司和自然人共同出資組建的有限責任公

司。

主要經營範圍為生產、銷售鈷粉、碳化鎢及硬質合金；硬質合金再生

資源綜合利用、深加工、高技術陶瓷等。所處行業為有色金屬冶煉及壓延

加工業。

經整體評估，自貢市科瑞德材料有限責任公司淨資產（股東權益）評

估價值為20,229,189.38元，自硬公司擁有的自貢市科瑞德材料有限責任公司

59.33%股東權益價值為12,001,978.06元。

詳見自貢市科瑞德材料有限責任公司資產評估說明。

4、自貢亞西泰克高新技術有限責任公司

自貢亞西泰克高新技術有限責任公司前身為長城設備製造公司，系自

貢硬質合金有限責任公司的控股子公司，位於四川省自貢市人民路111號。

其註冊資本為陸佰陸拾萬元人民幣，法定代表人張煒，經營範圍為噴塗硬

質合金及其相關產品、製造、加工機械設備，銷售公司產品，提供產品售

後服務。

經整體評估，自貢亞西泰克高新技術有限責任公司淨資產（股東權益）

評估價值為12,671,768.44元，自硬公司擁有的自貢亞西泰克高新技術有限責

任公司54.55%股東權益價值為6,912,449.68元。

詳見自貢亞西泰克高新技術有限責任公司資產評估說明。

5、成都格潤特高新材料有限公司

成都格潤特高新材料有限公司系2008年7月7日由曾安富、楊家蓉出

資組建的有限責任公司。2009年度曾安富、楊家蓉將所持有的股份全部轉

讓給自貢硬質合金有限責任公司，同時自貢硬質合金有限責任公司對格潤

特公司增加註冊資本。截至2011年12月31日公司註冊資本為人民幣3,500

萬元；法定代表人：謝康德；企業法人營業執照註冊號為510112000009723。

公司經營範圍：硬質合金工具、有色金屬材料及其製品的研發、生產、

銷售及技術諮詢服務；貨物進出口及技術進出口(以上經營範圍不含法律法

規、國務院決定禁止或限制的項目，涉及許可的按許可內容及時效經營，

後臵許可項目憑許可證或審批文件經營)。

經整體評估，成都格潤特高新材料有限公司淨資產（股東權益）評估

價值為49,669,255.96元，自硬公司擁有的成都格潤特高新材料有限公司100%

股東權益價值為49,669,255.96元。

詳見成都格潤特高新材料有限公司資產評估說明。

6、自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司

企業名稱：自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司

註冊地址：四川自貢大安區馬衝口街人民路111號

法定代表人：張曉軍

註冊資本：叄佰萬圓整

公司類型：有限責任公司（法人獨資）

經營範圍：自營和代理各類商品和技術的進出口(國家限定公司經營或

禁止進出口的商品和技術除外)，銷售硬質合金、鎢鉬製品、硬質合金深加

工產品及其配套工具產品、有色金屬產品、超硬材料、模具、機械設備、

化工產品、建材，機械加工、技術服務。

經評估，自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司淨資產（股東權益）

評估價值為3,038,627.37元，自硬公司擁有的自貢硬質合金進出口貿易有限

責任公司98%股東權益價值為2,977,854.82元。

詳見自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司資產評估說明。

7、自貢市商業銀行股份有限公司

自貢市商業銀行股份有限公司是在自貢市城區六家城市信用社的基礎

上組建的，經中國人民銀行總行批准，於2001年12月28日正式掛牌開業。

經營範圍為吸收公眾存款；發放短期、中期和長期貸款，辦下國內外

結算；辦理票據貼現；發行金融債券；代理發行，代理兌付，承銷政府債

券；買賣政府債券；從事同業拆借；提供信用證服務及擔保；代理收付款

項及代理保險業務。

根據自硬公司提供的被投資單位審計後財務報表，將基準日報表淨資

產按持股比例計算應享有的份額確定長期投資的評估值。

長期股權投資評估值=被投資單位淨資產×持股比例

= 634,222,493.64×4.8545%

= 30,788,330.95 (元)。

四、評估結果

根據上述計算方法，長期投資評估結果如下：

序號

被投資單位名稱

股權比例%

帳面價值

評估值

自貢國際銷售有限責任公司

50.00

331,072.00

5,949,784.90

自貢長城硬面材料有限公司

84.00

57,490,506.46

71,366,668.82

自貢市科瑞德材料有限責任公司

59.33

12,978,461.46

12,001,978.06

自貢亞西泰克高新技術有限責任公司

54.55

4,785,929.35

6,912,449.68

成都格潤特高新材料有限公司

100.00

31,000,000.00

49,669,255.96

自貢硬質合金進出口貿易有限責任公司

98.00

1,454,151.05

2,977,854.82

自貢市商業銀行股份有限公司

4.8545

10,000,000.00

30,788,330.95

合計

118,040,120.32

179,666,323.19

機器設備評估技術說明

一、評估範圍

本次參與評估的是自硬公司申報的機器設備、運輸車輛及電子設備。

根據申報的資料，截至2011年12月31日，自硬公司機器設備帳面原值為

290,230,445.65元，帳面淨值為188,963,391.41元；運輸車輛帳面原值為

8,646,458.55元，帳面淨值4,245,960.81元；電子設備帳面原值為11,226,051.41

元，帳面淨值6,376,240.71元。

設備申報匯總表

單位：人民幣元

類別

帳面值

帳面原值

帳面淨值

機械設備

290,230,445.65

188,963,391.41

車輛

8,646,458.55

4,245,960.81

電子設備

11,226,051.41

6,376,240.71

合計

310,102,955.61

199,585,592.93

二、機器設備概況

自硬公司的前身為自貢硬質合金廠，六十年代中期由湖南株洲遷到四

川自貢，1998年7月經批准更名為自貢硬質合金有限責任公司，系自貢市

政府國有資產監督管理委員會直接監管的國有大型獨資企業。2006年6月

自貢市國資委與湖南有色金屬股份有限公司籤訂了.自貢硬質合金有限責

任公司之增資擴股協議書.，自貢市國資委以自硬公司2005年12月31日經

評估後的淨資產扣除相關改制等費用後的餘額作價10,000.00萬元出資，擁

有增資擴股後自硬公司註冊資本的20%，湖南有色以貨幣資金40,000.00萬

元出資，擁有增資擴股後自硬公司註冊資本的80%。

自硬公司根據2005年12月31日的評估結果進行了調帳，2005年12月

31日之前的固定資產帳面原值為2005年12月31日資產評估的評估淨值。

自硬公司擁有從鎢鉬冶煉到硬質合金、鎢鉬製品及其深度加工的完整

的生產體系，其生產的產品廣泛應用於機械、冶金、石油、礦山、建築、

電子、航天航空等領域。主要生產硬質合金、成品工具、鎢鉬製品及粉末

製品四大門類三萬多個品種規格的產品。

公司主要設備包括噴霧乾燥塔、真空爐、壓力爐、可傾式球磨機等。

主要工藝流程圖如下：

1. 硬質合金

APT三氧化鎢WO3

碳化鎢WC

鎢粉

複式碳化鎢石蠟工藝

石蠟混合

硬質合金分廠

1.刀片分廠

2.耐磨零件分廠

3.礦用分廠

橡膠工藝

硬面材料分廠

對外銷售

冶煉分廠粉末分廠

2. 鎢鉬製品

三、機器設備清查情況說明

評估人員於2012年3月5日至3月9日對委託方申報評估的全部機器

設備、車輛、電子設備進行了清查，同時對設備的使用環境、工作負荷、

維護保養情況、自然磨損情況、及日常維護等情況進行了考察。在進行清

核過程中，對申報表上有關設備的名稱、型號、規格、生產廠家、啟用日

期等不規範的作了更正，並對申報表上的缺項作了補充。

評估人員通過與設備管理人員及操作人員的廣泛接觸，詳細了解設備

的管理、使用情況，以及對設備管理制度的貫徹執行情況；對機器設備進

行了勘察；對重點設備，查閱了相關技術資料、索取原始合同複印件並作

出現場技術鑑定。通過問、觀、查，詳細了解設備現狀，以確定其成新率。

通過現場清查，自硬公司此次申報評估的設備共計2933項，截止2011

年12月31日，機器設備帳面原值310,102,955.61元，帳面淨值為199,585,592.93

元。其中182項設備處於閒臵狀態，帳面原值2,767,009.59元，帳面淨值

812,823.04元。詳見自貢硬質合金有限責任公司固定資產--機器設備清查評估

明細表、固定資產--車輛清查評估明細表、固定資產--電子設備清查評估明

細表。

四、評估依據

(一) 自貢硬質合金有限責任公司提供的設備申報明細表；

鎢

冶煉分廠

TBO

蘭鎢

CTP

結晶鎢粉

鎢鉬分廠

鎢製品

對外銷售

鉬外購鉬酸銨

MOO3

三氧化鉬鉬粉鉬製品

(二) 自貢硬質合金有限責任公司提供的設備運行記錄、各種相關資料；

(三) 評估人員對評估對象進行勘察核實及技術鑑定記錄；

(四).機電產品報價手冊.（2011年）；

(五) 中和資產評估有限公司.評估資訊網.；

(六) 自貢硬質合金有限責任公司提供的車輛行駛證等產權證明；

(七)評估人員通過網絡查詢的信息資料；

(八)評估人員向市場搜集的其他各種信息資料。

五、評估過程

(一)評估準備階段：

根據評估資產的構成特點，按照我公司評估規範化要求指導企業填寫

.固定資產--機器設備清查評估明細表.、.固定資產--車輛清查評估明細

表.、.固定資產--電子設備清查評估明細表.，並根據填報的明細內容進行

帳表核對，做到帳表相符。

(二)現場調查階段：

1.根據自貢硬質合金有限責任公司的具體情況，評估人員對其申報評估

的機器設備、電子設備、車輛進行現場調查核實；

2.評估人員在現場對機器設備進行了勘察、核實，對清查中發現的問題，

評估人員進行了詳細記錄；

3.評估人員現場向設備管理人員了解委估設備的運行情況、維護情況，

對於重點設備進行了現場鑑定，查閱了相關的運行維護記錄、技術檔案；

4.收集重點設備的購臵合同等設備資料。

(三)綜合處理階段：

1.了解重點設備目前的市場行情，查閱設備的訂購合同，並在可能的情

況下對重點設備進行詢價，以確定設備的重臵價值；

2.根據現場核實情況及鑑定表，並結合設備的使用年限綜合確定設備的

成新率；

3.在確定設備成新率和重臵價值的基礎上計算設備的評估值，以反映其

在評估基準日的公允市場價格；

4.匯總評估結果並編寫評估說明。

六、評估方法

根據本次評估對象的實際情況，本次評估採用重臵成本法：

重臵成本法

即:評估價值 = 重臵全價×綜合成新率

七、評估計算

(一)設備重臵價值的確定

1.國產設備

(1)標準機器設備：對於國產機器設備，如有近期成交的，我們參照最

近一期成交的價格，以成交價為基礎，再考慮相應的運費、安裝調試費等

確定其重臵價值；對於無近期成交的設備，如目前市場仍有此種設備，我

們採用詢價方式，通過向廠家直接詢價，再考慮相關費用確定其重臵價值；

對於無法詢價也無替代產品的設備，我們在核實其原始購臵成本基本合理

的情況下，採用物價指數調整法來確定其重臵價值。

(2)非標、自製設備：按類別填制.非標設備調查表.，分別統計主材重

量、特殊材料重量及主要外購件數量和規格型號，據此計算主、輔材和外

購件價格，再考慮主體部件製造費、安裝調試費、設計費、利潤、稅金等

費用，以計算其重臵全價。

(3)電子設備：我們主要查詢當期相關報價資料確定其重臵價值；

2.進口設備

對於這部分設備，評估人員向企業相關專業人員及設備採購員諮詢，

了解該類設備近幾年市場價格變化趨勢；選取其中重點設備，搜集其原始

購臵合同，並向原生產廠家發出詢價傳真，對已收回的詢價資料進行分析，

選取其有效部分與其原始購臵合同價進行比較，進而確定該類設備的年價

格變化比率。並與已了解到的價值變動趨勢進行分析比較，對該比率予以

修正。

進口設備購臵基本價確定方法如下:

(1)對於有近期成交的進口設備, 以其原始購臵合同價作為購臵基本價;

(2)對於無近期成交但已取得詢價回函的進口設備,分析其回函報價,確定

其購臵基本價;

(3)除上述情況外的其他進口設備,通過該設備的原始購臵合同價與修正

後的年價格變化比率乘積確定其購臵基本價.

進口設備重臵全價按下述公式分析確定：

進口設備重臵全價=設備購臵基本價+關稅+銀行手續費+商檢費+國內運

雜費+安裝調試費+資金成本+其他費用。

3.運輸車輛

運輸車輛的重臵價值，按照評估基準日同類車輛現行市場價，並考慮

其相應的購臵附加稅、牌照費及手續費等費用確定。

(二)設備綜合成新率的確定

1.設備

評估人員對自貢硬質合金有限責任公司的設備進行了現場核實，了解

了設備的運行情況、維護情況，查看了設備的運行記錄及維護制度，對主

要設備進行了現場鑑定，填寫了鑑定表。自貢硬質合金有限責任公司的設

備維護情況較好，設備利用率較高。評估人員在進行現場調查的情況下，

採用年限法、現場鑑定法兩種方法加權平均後綜合確定設備的成新率，

公式為：

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場鑑定成新率×60%

其中：

年限法成新率=(規定使用年限-已使用年限)/ 規定使用年限×100%

現場鑑定成新率：評估人員現場對設備進行了綜合鑑定，填寫了技術

鑑定表、打分表，確定現場鑑定成新率。

八、評估案例

案例一噴霧乾燥塔

設備名稱: 噴霧乾燥塔

評估明細表位臵: 機器設備評估明細表第563項

規格型號: HC-300

生產廠家：丹麥尼魯公司

啟用日期: 2003年12月

帳面原值： 12,643,160.93元

帳面淨值： 4,829,001.77元

1、設備概況：

該噴霧乾燥塔是由丹麥尼魯公司設計製造，主要用途為混合料的乾燥，

制粒，冷卻。主要參數如下：

待乾燥物料：碳化鎢料漿

料漿物料含量： 75%

成型劑: 石蠟

研磨介質：乙烷

塔體直徑： 3150mm

淋洗塔外形尺寸： φ500mm

額定產能： 300kg/h

乙烷蒸發量： 100kg/h

2、重臵全價的確定

該設備為進口設備，評估人員核實了企業的購臵合同，向代理商詢價,

了解該設備的價格漲幅變化趨勢，綜合各項分析確定評估基準日設備的重

臵價。重臵價計算表如下：

進口設備重臵全價計算表

設備名稱

噴霧乾燥塔

規格型號

HC-300

進口國

丹麥

到岸港口

上海

設備價格

價格方

式

1600000

幣種

歐元

CIF上海

項目

計算公式

金額（元）

費率名

稱

費率指

標

設備價格

CIF=設備價格

1,600,000.00

ACIF人民幣價

=CIF（外幣）×基準日匯率=

13,060,000.00

基準日

匯率

8.1625

B關稅

該設備免關稅

關稅率

C增值稅

該設備免增值稅

增值稅

率

D銀行手續費

=A×銀行手續費率=

52,240.00

銀行財

務費率

0.40%

E外貿手續費

=A×外貿手續費率=

195,900.00

外貿手

續費率

1.50%

F商檢費

=A×商檢費率=

32,650.00

商檢費

率

0.25%

G國內運雜費

=A×運雜費率=

195,900.00

運雜費

率

1.5%

H安裝調試費

=A×安裝調試費率=

1,306,000.00

安裝調

試費率

10.00%

I基礎費

=A×基礎費率=

261,200.00

基礎費

率

J建設單位管理

費

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I）*建設單位管理費率

131,403.84

建設單

位管理

費率

0.87%

K評估可行性研

究費

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I）*評估可行性研究費費率

45,311.67

評估可

行性研

究費費

率

0.30%

L工程設計費

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I）*工程設計費率

181,246.68

工程設

計費費

率

1.20%

M環境影響諮詢

服務費

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I）*環境影響諮詢服務費

7,551.95

環境影

響諮詢

服務費

率

0.05%

N聯合試運轉費

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I）×聯合試運轉費費率=

75,519.45

聯合試

運轉費

率

0.50%

O資金成本

=[（A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K+L+M+N）×安裝周期×

固定資產貸款利率]/2=

509,873.49

固定資

產貸款

利率

6.56%

建設周

期

P重臵全價

=A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K+L+M+N+O=

16,042,000.00

Q評估值

=P×綜合成新率

8,021,000.00

綜合成

新率

3、成新率的確定

評估人員經現場勘察，了解了設備的現場安裝情況，並對該設備進行

了現場勘測，填寫了機器設備技術鑑定表。據以上資料採取年限法、現場

勘查法綜合確定設備成新率,其公式如下:

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘查法成新率×60%

（1）年限法成新率

該設備至基準日已使用8.09年，經濟使用壽命按16年取，

年限法成新率=(經濟使用年限-已使用年限)/ 經濟使用年限×100%

=（16-8.09）/16×100%

= 49%（取整）

（2）現場勘查法成新率

評估人員經現場詳細勘察，查詢有關設備運行記錄，經專業人員現場

勘察打分，確定現場勘查法成新率為50%.

序號

技術評定項目

技術狀態及評定說明

標準分

評分

塔體

裂紋處已修不好，無洩漏，工作正常

攪拌系統

運行正常，保證料漿攪拌均勻

霧化噴射系統

霧化效果良好，霧化較均勻，噴槍工作

正常

加熱系統

運行正常，升溫快，溫度控制比較準確

冷卻系統

冷卻效果良好

清洗系統

清洗裝臵工作穩定

合計

100

（3）綜合成新率

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察打分法成新率×60%

=49%×40%+50％×60%

=50% （取整）

4、評估淨值的確定

評估淨值=評估原值×綜合成新率

= 16,042,000.00×50%

= 8,021,000.00元

案例二 15管天燃氣還原爐

設備名稱: 15管天燃氣還原爐

評估明細表位臵: 機器設備評估明細表第1068項

規格型號: YS-286A.B

生產廠家：自貢亞西泰克高新技術有限責任公司

啟用日期: 2003年12月

帳面原值: 2,177,523.85元

帳面淨值: 954,660.70元

1、設備基本情況

該還原爐用於氧化鎢和氧化鉬的還原，主要針對於中粗顆粒粉末（0.8～

10um）的還原。並與2008年對該還原爐進行了大修理。

主要參數：

最高爐溫： 1000℃

天然氣壓力範圍： 0.5-4、 P=1.5 KPa

爐管規格： .110/.90 ×7500

爐管數量： 15

溫度控制精度： ±10℃

生產能力（中顆粒）： 500—1000 Kg/d

外形尺寸（長×寬×高）：13048×2550×2450t

2、重臵全價的確定

經評估人員向生產廠商詢價和對各項資料綜合對比分析，確認其評估

基準日設備購臵價為2,550,000元（含稅、含運雜費）。

機器設備可以抵扣增值稅，因此設備購買價為不含稅價格。

重臵全價=不含稅設備購臵價+安裝調試費+設備基礎費+其他費+資金成

本

(1)經測算，設備安裝調試費率取設備購臵價的8％

設備安裝調試費＝設備購臵價×安裝調試費率

＝2,550,000.00×8%＝204,000.00元

(2)設備基礎費在房屋中評估考慮，在設備中不再計取

(3) 其他費率包含建設單位管理費0.87%，評估可行性研究費0.3%，，

工程設計費1.2%，環境影響諮詢服務費0.05%，聯合試運轉費0.50%，合計

2.92%。

其他費=(設備購臵價+安裝調試費) ×2.92%

=(2,550,000.00+204,000.00) ×2.92% =80,416. 8元

(4)資金成本：該設備製造周期為一年，資金均勻投入，按貸款利率6.56%

計。

資金成本=（設備購臵費+安裝調試費+其他費）×合理資金佔用期×資金

成本率×1/2

=(2,550,000.00+204,000.00+80,416. 8)×1×6.56%×1/2

= 92,968.87元

重臵全價=設備購買價+安裝調試費+其他費+資金成本

=2,550,000.00/1.17+204,000.00+80,416. 8+92,968.87

= 2,556,870.00元（取整）

3、成新率的確定

評估人員經現場勘察，了解了設備的現場安裝情況，並對該設備進行

了現場勘測，填寫了機器設備技術鑑定表。據以上資料採取年限法、現場

勘查法綜合確定設備成新率,其公式如下:

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘查法成新率×60%

（1）年限法成新率

該設備至基準日已使用8.09年，經濟使用壽命按16年取，

年限法成新率=(規定使用年限-已使用年限)/ 規定使用年限×100%

=（16-8.09）/16×100%

= 49%（取整）

（2）現場勘查法成新率

評估人員經現場詳細勘察，查詢有關設備運行記錄，經專業人員現場

勘察打分，確定現場勘查法成新率為70%。

序號

技術評定項目

技術狀態及評定說明

標準分

評分

爐體

爐膛結構穩定，無垮塌，保溫效果良好

推進系統

運行基本正常，機架略有輕微變形

控制系統

元件齊整，運行正常，控制精度達到設

計指標

冷卻系統

冷卻效果良好

合計

100

（3）綜合成新率

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察打分法成新率×60%

=49%×40%+70％×60%

=62% （取整）

4、評估淨值的確定

評估淨值=評估原值×綜合成新率

= 2,556,870.00×62%

= 1,585,259.00元（取整）

案例三：奧迪轎車

設備名稱：奧迪轎車

評估明細表中位臵：自貢總部車輛清查評估明細表第36項

車輛牌號: 川C83039

型號規格：奧迪FV7203TFCVTG

生產廠家：一汽-大眾汽車有限公司

購臵時間： 2010年4月

已行駛裡程： 78400公裡

帳面原值： 457,851.00元

帳面淨值： 362,683.38元

該車於2010年4月購臵,額定載客5人,發動機號012760，車架號

LFV3A28KX93057693。

經評估人員現場觀察並詢問車輛駕駛人員，該車發動機系統怠速及加

速時聲音正常，扭矩輸出正常，動力性能良好；底盤無變形，方向盤空擺

幅度小於15度，氣缸、油泵壓力正常，油路無滲漏。表面無劃痕，內部裝

飾、門窗、開關均完好，前後輪制動系統工作正常，制動器靈敏有效。檔

位轉換靈活，轉向操縱正常，輪胎無啃胎現象；儀表完整、顯示正確。該

車整體運行狀況良好。

1. 重臵全價的確定

評估人員經過市場調查、詢價，確定同型號奧迪轎車於基準日的市場

價格為389,900.00元，再考慮購臵附加稅及當地購車所需的其他費用後，確

定此車的重臵價值：

重臵全價=現行市價+車輛購臵稅+牌照費

其中:車輛購臵稅=含稅車輛購臵款/(1+17%)×10%

重臵全價=現行市價+車輛購臵稅+牌照費

=389,900.00+389,900.00/（1+17%）×10%+500

= 423,700.00元

2. 成新率的評定

該車輛成新率的確定，我們分別採用年限法和裡程法計算其成新率, 取

二者之中的最低值作為理論成新率，以此為限，評估人員依據對車輛的現

場鑑定情況，對理論成新率予以修正，將修正後的理論成新率作為其綜合

成新率。

依據六部委國經貿「1997」456號文「汽車報廢標準」及公安部[2001]2號文

.關於實施「關於調整汽車報廢標準若干規定的通知」有關問題的通知.評估

人員對該車輛的綜合成新率確定如下：

（1）年限法確定的成新率

年限法成新率=（車輛規定行駛年限-已行駛年限）/車輛規定行駛年限

×100%

=（15-1.72）/15×100%

=89%

（2）行駛裡程法確定的成新率

裡程法成新率=（車輛規定行駛裡程-累計已行駛裡程）/車輛規定行駛

裡程×100%

=(500000- 78,400.00)/500000×100%

=84%

則：該車輛的理論成新率為84%，根據對該車輛的現場鑑定，車況較好，

使用正常，修正係數取1.00,最終確定該車的綜合成新率為84%。

3. 評估值的確定

評估值=重臵全價×綜合成新率

=423,700.00×84%

= 355,908.00元

案例四：複印機

設備名稱：複印機

評估明細表中位臵：電子設備清查評估明細表第331項

型號規格：美能達220

生產廠家：柯尼卡美能達控股株式會社

購臵時間： 2011年9月

帳面原值: 7,094.02元

帳面淨值: 6,848.26元

1.評估原值的計算

經過市場詢價，得知該設備目前市場售價為7,800元.

設備重臵價為不含稅價格。

重臵全價=設備購臵價/1.17=7,800/1.17=6,670元（取整）

2.綜合成新率的計算

該設備的綜合成新率按下述公式計算:

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場鑑定成新率×60%

（1）年限法成新率

經查閱有關資料並向專業人員諮詢, 該設備的理論年限為6年,則:

年限法成新率=（經濟使用年限-已使用年限）/經濟使用年限×100%

=(6-0.27)/6×100% =96%(取整)

（2）現場鑑定成新率

評估人員現場認真觀察並與工作人員交談, 以確定現場鑑定成新率。該

設備啟用至評估基準日，使用狀況完好，故本次勘察評定其成新率為96%。

（3）綜合成新率的確定

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘察成新率×60%

=96%×40%+96%×60% =96% （取整）

綜合成新率取96%

3.評估淨值計算：

評估淨值 =評估原值×綜合成新率=6,670×96%=6,403.00元（取整）

九、評估結果

自硬公司此次申報評估的機器設備帳面原值合計310,102,955.61元，帳

面淨值為199,585,592.93元。評估原值為386,200,610.00元，評估淨值為

212,344,981.00元，評估淨值比帳面淨值增值12,759,388.07元，增值率為6.39%。

機器設備評估結果匯總表

單位：人民幣元

資產項目

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

帳面原值

帳面淨值

評估原值

評估淨值

設備類合計

310,102,955.61

199,585,592.93

386,200,610.00

212,344,981.00

12,759,388.07

6.39

固定資產-機器設備

290,230,445.65

188,963,391.41

368,059,450.00

201,513,141.00

12,549,749.59

6.64

固定資產-車輛

8,646,458.55

4,245,960.81

8,818,500.00

4,538,881.00

292,920.19

6.90

固定資產-電子設備

11,226,051.41

6,376,240.71

9,322,660.00

6,292,959.00

-83,281.71

-1.31

十、機器設備評估減值原因分析

本次自硬公司委託評估的設備評估增值12,759,388.07元，增值率為

6.39%。原因分析如下：

(1)機械設備評估增值：原值增值幅度較大，主要是因為企業2006年前

設備以評估淨值入帳，淨值增值是由於企業計提折舊年限小於評估經濟使

用年限。

(2)電子設備減值，主要原因為：由於計算機、印表機等辦公設備更新

換代較快，價格降幅較大導致。

(3)車輛評估增值。主要原因為：原值增值主要是因為企業2006年前設

備以評估淨值入帳，淨值增值原因為企業計提折舊年限小於評估經濟使用

年限。

房屋建築物評估技術說明

一、評估範圍及對象

評估範圍：自硬公司擁有的全部房屋建築物、構築物及附屬設施、管

道溝槽。

評估對象：上述委估資產主要包括：生產用房、輔助生產用房、公用

設施用房、辦公用房以及相關的道路、圍牆、水池、堡坎、煙囪等設施。

對企業提供的「房屋建築物清查評估明細表」、「構築物清查評估明細表」、

「管道溝槽清查評估明細表」進行審核，核對申報表中有無虛報、重報、漏報

的設備，審查申報表信息是否正確、完備，由資產佔有單位進行修改與補

充截至2011年12月31日，自硬公司本部及成都分公司申報評估的房屋建

築物帳面原值為210,652,904.45元，帳面淨值為175,664,552.57元。具體構成

見下表：

編號

科目名稱

帳面價值

原值

淨值

房屋建築物

162,451,150.60

136,969,264.19

構築物及其他輔助設施

14,268,992.93

9,389,867.55

管道溝槽

33,932,760.92

29,305,420.83

合計

210,652,904.45

175,664,552.57

二、工程概況描述

1.建(構)築物用途分類

自硬公司此次申報的固定資產-房屋建築物共80項，總建築面積

136,205.14平方米。構築物及附屬設施42項，主要包括廠區內的道路、圍牆、

池槽、室外堡坎及企業文化牆等。管道溝槽42項，主要包括廠區給排水、

電纜溝、天燃氣管線、電力及通訊線路等。

2.建(構)築物結構特徵

房屋結構主要以混合結構為主，框架結構為輔，部分鋼結構或磚木結

構，現將評估範圍內主要建(構)築物的概況分述如下：

(1)混合：混合結構房屋主要用途為輔助用房。基礎為毛石基礎或筏板

基礎；承重結構為實心粘土磚牆，外牆厚度370mm，內牆厚度240mm，預

制鋼筋混凝土屋面板或現澆板，屋面作法多為珍珠巖保溫，三氈四油防水

層，木門或出鋼門、木窗或塑鋼窗，樓地面多為水泥砂漿、磚地面，內牆

面為混合砂漿、噴塗料或乳膠漆，外牆為清水牆或水泥砂漿噴刷塗料；

(2)框架：框架結構建築基礎為鋼筋砼條形基礎、樁基礎；現澆承重柱、

梁、現澆板或預製大型屋面板、鋼屋架彩鋼夾心板。維護牆為實心粘土磚

牆或彩鋼夾芯板，磚外牆厚度370mm，內牆厚度240mm，屋面作法多為珍

珠巖保溫及石油瀝青卷材防水，窗多為塑鋼窗，少量為鋼窗或木窗。車間

大門一般為鋼製大門，防火捲簾門，其餘門以木門居多，少量為其他門。

樓地面多為水泥砂漿、磚地面、環氧樹脂面，內牆面為混合砂漿、噴塗料

或乳膠漆，外牆為貼面磚或水泥砂漿噴刷塗料、水刷石、清水牆；

(3)鋼結構：申報的房屋只有工具分廠深加工廠房為鋼結構，其承重柱

為焊接H型鋼柱，梁為焊接H型鋼梁或人字型鋼梁，1.2米以下牆體均採用

370厚機制紅磚，M7.5混合砂漿砌築，其上部外牆多採用象牙白色或藍色100

厚真空玻璃絲棉彩鋼保溫複合板，波高大於等於35MM，外板0.6厚，內板

0.52厚，屋面板及內隔牆採用100厚玻璃絲棉彩鋼複合板，波高大於等於

75MM。屋面排水坡度為1：20，屋面排水有內外排水，屋面板的縱向搭接應

位於檁條或牆梁處，橫向搭接方向與主導風向一致，部分屋面設有採光板，

選用單層1.5厚折光率80%以上的聚碳酸酯板作為採光天窗。防潮層設在室

內地坪以下60MM處，抹20厚1：2水泥砂漿，內加相當於水泥重量5%的

防水劑。車間多為混凝土或聚氨酯耐磨麵層；

(4)磚木結構

企業現存少量的磚木結構房屋，這類房屋用途為輔助用房，使用強度

不大，維護急時。這類房屋基礎多採用毛石基礎50＃水泥砂漿砌築，承重

牆體多為實心磚牆，木屋架，木檁條，瓦屋面或石棉瓦屋面。外牆多為粗

砂抹灰牆面或清水牆，內牆抹灰面刮白，鋼木門、鋼窗或木窗；

(5)構築物多為公路、電纜溝、室外堡坎、圍牆等。這類構築物多為砼、

磚混、毛石結構等。均為一般做法；

(6)管道溝槽主要是廠區給排水、電纜溝、天燃氣管線、電力及通訊線

路等。這類管道溝槽類資產一般為普通碳鋼管、電纜線等。一般做法，維

護較好。

評估人員現場了解到，自硬公司對房屋建築物的日常維護保養已經規

範和制度化，先後進行了更新改造。評估人員現場勘查發現被評估房屋建

築物維護、保養良好，能夠滿足自硬公司的生產及生活需要。

三、評估方法

廠區內房屋建築物的評估，採用重臵成本法。其計算公式：

評估淨值＝評估原值×成新率(%)

市內商品住宅則採用市場比較法。

市場比較法是將估價對象與評估基準日近期發生過交易的類似房地產

進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對

象客觀合理價值的評估方法。

估價對象房地產評估價值=比較案例房地產的價格×交易情況修正係數

×交易日期修正係數×區域因素修正係數×個別因素修正係數

四、評估依據

(一) 法律、法規及準則依據

1、 .中華人民共和國物權法.；

2、 .中華人民共和國城市房地產管理法.；

3、 .中華人民共和國土地管理法.；

4、 .資產評估準則—不動產.；

5、 .註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見.（會協［2003］

18號）；

6、中國資產評估協會關於印發.企業國有資產評估報告指南.的通知

（中評協[2008]218號）；

7、 .房地產估價規範.（GB/T52091-1999）；

(二) 產權依據

1、 .中華人民共和國國有土地使用證.；

2、 .中華人民共和國房屋所有權證.；

3、被評估企業提供的被評估資產購建（或取得）合同、付款憑證；

4、委託方或被評估企業提供的說明被評估資產權屬情況的其他證書、

批文及證明材料等；

(三) 取價依據

1、建標[2000]60號.關於發布〖全國統一安裝工程預算定額〗和〖全國

統一安裝工程預算工程量計算規則〗的通知.（中華人民共和國建設部）；

2、建標[2000]38號.全國統一建築安裝工程工期定額.；(中華人民共和

國建設部)；

3、 .四川省建設工程工程量清單計價定額.（2009）土建冊、裝飾冊、

安裝冊（四川省建築工程造價管理總站）；

4、 .自貢建設.2011年12期；

5、 .成都工程造價信息.2011年12期

6、自硬公司及成都分公司提供的工程預（決）算書、地質勘察資料、

工程設計圖紙、房屋整體情況說明等有關資料；

7、評估人員對被評估資產進行勘察核實的記錄；

8、評估人員調查、搜集的與被評估資產購建及交易有關的稅費資料及

資產價格資料；

9、與此次評估有關的其他資料。

五、評估過程

(一) 評估準備

評估人員根據自硬公司提供的固定資產-房屋建築物清查評估申報表所

列內容，明確評估範圍和對象，擬定評估工作計劃和實施方案，搜集準備

相關資料。

(二) 房屋建築物現場勘查及評估調查

1、評估人員協同自硬公司的基建工程技術人員、資產管理人員，深入

建築物及構築物現場，逐項勘查、核對實物、丈量核實建築面積。詳查建

築結構，建築物質量，完工日期、平立面形狀、室內外裝修情況，水、暖、

電等配套設施的安裝使用情況，以及建築物的拆、改、擴建情況等，將測

量數據及勘查結果詳細記入.房屋建築物現狀勘查表.中作為評估計算的

重要依據。

2、核查資產帳面價值，做到帳表相符，帳實相符，向基建管理人員調

查了解建築物基本情況，查詢並收集有關圖紙，技術文件和工程預（決）

算等資料。

3、對被評估房屋建築物所在地的工程造價水平、被評估房地產同一供

需範圍類似房地產的交易價格、與被評估資產購建及交易有關的稅費進行

調查諮詢，收集被評估房屋建築物所在地在此次評估基準日有效的建築安

裝工程概預算及費用定額、工程造價信息及造價管理文件等資料。

(三) 評定估算

依照此次評估目的要求，根據現場勘查所掌握的資料，對房屋建築物

逐一做出合理的評估計算。

(四) 匯總整理

1、匯總評估結果；

2、撰寫評估情況詳細說明並整理工作底稿。

六、評估原值的確定

評估人員選擇同類用途和結構中有一定代表性的典型房屋和構築物進

行測算，利用測出的典型房屋和構築物的評估原值，根據建築面積、層高、

簷高、建材及施工工藝、裝修及設備設施配臵等，將其餘房屋和構築物與

典型房屋和構築物進行類比分析，通過調整差異求得其評估原值。

評估原值＝建築安裝工程造價+前期費用及其他費用+資金成本

(一) 建築安裝工程造價的確定

建築安裝工程造價＝建築工程造價+裝飾工程造價+安裝工程造價

建築安裝工程造價指建設單位直接投入工程建設，支付給承包商的建

築費用，主要採用預決算調整法或重編預算法和類比法計算。

評估人員按被評估建築物的用途分類歸集、選則同類用途和結構中有

一定代表性的建築物進行決算指標調整，根據當地有關土建（建築及裝飾）、

安裝等工程造價資料，將有代表性的參照建築物的價格調至評估基準日建

築安裝工程造價。

本次評估中評估人員獲得了部分被評估房屋建築物的建築安裝工程竣

工決算和招標（預算）資料，搜集到一些與被評估房屋建築物類似工程的

技術經濟指標，以及被評估房屋建築物所在地的建設工程概預算定額及造

價信息，這為評估人員結合專業知識、利用所搜集的工程設計及現場勘查

資料採用預（決）算調整法或重編預算法獲得有代表性房屋建築物的建築

安裝工程造價創造了條件。

對其他房屋建築物，則以所計算的有代表性建築物的建築安裝工程造

價、評估人員所搜集的類似工程建築安裝造價為基礎，結合房屋建築物評

估常用的數據與參數，採用類比法，將被評估房屋建築物的具體施工用料、

建築面積、層高、簷高、跨度、進深、開間、平面形式、寬長比、裝修等

影響其造價的參數與評估人員選定的類似房屋建築物進行類比，通過差異

調整測算出這些房屋建築物的建築安裝工程造價。

(二) 前期費用及其他費用

前期費用及其他費用指工程建設應發生的，支付給工程承包商以外的

單位或政府部門的其他費用。包括建設單位管理費、勘察設計費、工程質

量監督費等。具體包括如下內容：

前期費用及其他費用表

序號

費用名稱

費率

取費基數

取費依據

一

建設單位管理費

0.87%

工程造價

財政部財建[2002]394號

二

勘察設計費

3.60%

工程造價

計價格[2002]10號

三

工程監理費

1.90%

工程造價

發改價格［2007］670號

四

工程招投標代理服務費

0.10%

工程造價

計價格[2002]1980號

五

前期工作諮詢費

0.30%

工程造價

計價格[1999]1283號

六

環境影響評價費

0.05%

工程造價

計價格[2002]125號

七

新型牆體材料專項基金

7元/平方米

建築面積

川財綜【2007】48號

八

散裝水泥專項基金

0.8元/平方米

建築面積

自財投[2002]710號

九

白蟻防治費

1.7元/平方米

建築面積

自府發〔2009〕15號

合計

工程造價×6.82% +建築面積×9.5元/平方米

(三) 資金成本

根據委估房屋建築物的建築規模，評估人員核定其合理建設工期，選

取評估基準日有效的相應期限貸款利率，並假設投資建設資金均勻投入，

計算其資金成本。即：

資金成本=（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率×

合理工期

七、綜合成新率的確定

被評估房屋建築物成新率的測算採用使用年限法和打分法兩種方法計

算。

(一) 使用年限法

以房屋建築物尚可使用年限佔其全部經濟壽命年限的比率作為該房屋

建築物的使用年限成新率，用公式表示即為：

房屋建築物使用年限成新率＝房屋建築物尚可使用年限÷（房屋建築物

已使用年限+房屋建築物尚可使用年限）×100%

對於正常維護保養的房屋建築物，評估人員根據國家規定的房屋建築

物經濟壽命年限，減去其已使用年限，求取其尚可使用年限。對使用環境

和維護保養特殊的房屋建築物應結合其使用維護狀況對以公式計算的尚可

使用年限進行修正。

(二) 打分法

依據房屋建築物成新率的評分標準，對被評估房屋建築物的不同構成

部分進行勘查、對比、打分，匯總得出其的現場勘查成新率。

根據.房屋完損等級評定標準.和.鑑定房屋新舊程度的參考依據.

以及.房屋不同成新率的評分標準及修正係數.進行現場勘查，主要勘查

內容為：

1、結構部分

地基基礎有無足夠承載能力，是否有不均勻沉降現象，對上部結構是

否產生影響：承重構件如屋架、屋面板、柱、牆是否產生下沉開裂等：非

承重牆牆體有無輕微裂縫、面層破損，牆板節點是否牢固；屋面防水、隔

熱、保溫、排水設施是否完好；樓地面整體面層是否牢固，有無空鼓、起

砂、下沉裂縫等。

2、裝飾部分：

門窗開關是否靈活、玻璃、五金、油漆是否齊全完好，內外粉飾是否

完整粘結牢固，有無空鼓、裂縫、剝落。清水溝縫砂漿是否密實等；頂棚

面層有無損壞、下垂變形等。

3、設備部分：

水衛系統上下水管道是否暢通，有無鏽蝕，各種衛生器具是否完好無

損，零件是否齊全，電器線路及各種照明裝臵是否老化、零亂，不符合絕

緣要求，暖通管道、設備是否完好，有無堵漏、鏽蝕等。

根據上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分實際狀況分別

計取結構部分、裝修部分、設備部分的成新率分值，再根據以下公式測算

打分法的成新率。

打分法成新率=結構部分得分×G+裝修部分得分×S+設備部分得分×B

G：結構部分的評分修正係數；

S：裝修部分的評分修正係數；

B：設備部分的評分修正係數；

(三) 綜合成新率的確定

綜合成新率結合使用年限法和打分法的結果，綜合（加權）判定。

綜合成新率＝打分法確定的成新率×60%＋年限法確定的成新率×40%

八、典型案例分析

案例一：自硬公司制粉中心廠房序號為表4-6-1，No.32

自硬公司制粉中心廠房是此次被評估房屋中面積及帳面原值比較大的

房屋，也是自硬公司的主要房產。現以該房屋為例，說明運用重臵成本法

測算房屋建築物評估值的過程。

工程特徵：自硬公司制粉中心廠房，位於四川省自貢市大安區人民路

111號，建築面積6144.91平方米，框架結構5層/局部6層，1998年4月建

成並投入使用。房屋產權證號：自房權證大安字第00060018號；評估基準

日帳面原值6,906,281.79元，帳面價值5,786,895.99元。

建築結構特徵如下：

設計單位：長沙有色冶金設計研究院；

施工單位：省十一公司機械分公司；

抗震設防烈度：七級；

建築層數：5層/局部6層；

結構類型：框架結構；

高度：簷口高23.5米/20m，層高4米/7m；

跨度：15m一跨，18m二跨；

柱距：6m；

地基：人工挖孔灌注樁，樁徑1200mm；

基礎：現澆鋼筋混凝土樁承臺，獨立基礎，條形基礎；

結構：現澆鋼筋混凝土框架柱、框架梁、樓板和屋蓋（局部鋼屋架，

彩鋼保溫夾芯板屋蓋）；

牆體：240mm厚非承重填充磚牆；

外牆裝飾：水刷石；

內牆裝飾：抹灰刷塗料，瓷磚（衛生間、浴室）；

天棚：抹灰刷塗料；

樓地面：耐磨地面，防滑地磚（衛生間、浴室），花崗巖（門廳）；

屋面：三氈四油瀝青防水卷材、珍珠巖保溫；

門窗：塑鋼窗、防火門，捲簾門，木門；

其他設施：水、電、通風等配套設施齊備。

至評估基準日，自硬公司混合料中心廠房基礎穩定，建築裝修和設施

設備完好，使用正常。

(一) 評估原值的確定

根據該房屋的實體特徵及經審定的分部分項工程量，套用.四川省建

設工程工程量清單計價定額.（2009）土建冊、裝飾冊、安裝冊（四川省建

築工程造價管理總站），參考.自貢建設.2011年12期和自貢市建設工程

造價管理站2011年6月30日發布的.關於發布自貢市2009（四川省建設工

程工程量清單計價定額）人工費調整係數的通知.（自建價發（2011）03號）

等反映評估基準日2011年12月31日自貢市建築市場人工、材料等價格的

信息資料，計算工程建安造價。

1、建築安裝工程造價

建築土建工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

6,339,261.78

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

1,574,625.97

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

3,970,926.74

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

170,955.99

A.4綜合費

實體項目綜合費

321,376.82

技術措施費

實體項目預算價措施費

301,376.26

其中人工費

178,821.78

二、

通用措施項目

417,275.88

安全文明施工費

322,798.32

(1)

環境保護費

實體項目人工費預算價人工費×費率

0.50%

7,873.13

(2)

文明施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

5.00%

78,731.30

(3)

安全施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

118,096.95

(4)

臨時設施費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

118,096.95

夜間施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

39,365.65

二次搬運費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

23,619.39

冬雨季施工

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.00%

31,492.52

三、

其他項目

0.00

序號

費用名稱

取費基礎

費率(%)

金額(元)

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

401,539.53

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

291,072.33

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

192,879.25

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

19,287.93

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

78,905.15

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

87,672.39

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

22,794.82

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+其

他項目合計+規費

3.43%

245,522.05

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

7,403,599.25

建築裝修工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率

(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

743,844.93

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

313,131.63

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

350,260.26

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

4,404.00

A.4綜合費

實體項目綜合費

61,478.40

技術措施費

實體項目預算價措施費

14,570.64

其中人工費

11,115.92

二、

通用措施項目

48,535.40

序號

費用名稱

取費基礎

費率

(%)

金額(元)

安全文明施工費

29,747.50

(1)

環境保護費

實體項目人工費預算價人工費×費率

0.50%

1,565.66

(2)

文明施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

4,696.97

(3)

安全施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

7,828.29

(4)

臨時設施費

實體項目人工費預算價人工費×費率

5.00%

15,656.58

夜間施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

7,828.29

二次搬運費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

4,696.97

冬雨季施工

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.00%

6,262.63

三、

其他項目

0.00

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

74,252.69

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

53,825.09

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

35,667.23

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

3,566.72

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

14,591.14

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

16,212.38

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

4,215.22

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+

其他項目合計+規費

3.43%

29,725.51

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

896,358.53

建築安裝工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率

(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

1,272,210.02

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

347,372.77

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

108,631.93

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

22,004.99

A.4綜合費

實體項目綜合費

76,618.65

主材費

實際發生

659,653.15

技術措施費

定額措施費

57,928.53

其中人工費

25,138.65

二、

通用措施項目

53,842.78

安全文明施工費

33,000.41

(1)

環境保護費

定額人工費×費率

0.50%

1,736.86

(2)

文明施工費

定額人工費×費率

1.50%

5,210.59

(3)

安全施工費

定額人工費×費率

2.50%

8,684.32

(4)

臨時設施費

定額人工費×費率

5.00%

17,368.64

夜間施工費

定額人工費×費率

2.50%

8,684.32

二次搬運費

定額人工費×費率

1.50%

5,210.59

冬雨季施工

定額人工費×費率

2.00%

6,947.46

三、

其他項目

0.00

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

85,305.11

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

61,836.90

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

40,976.26

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

4,097.63

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

16,763.01

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

18,625.57

序號

費用名稱

取費基礎

費率

(%)

金額(元)

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

4,842.65

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+

其他項目合計+規費

3.43%

48,409.58

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

1,459,767.49

工程總造價=建築工程造價+裝修工程造價＋安裝工程造價

＝9,759,725.27 元

2、前期費用及其他費用

根據國家、四川省和自貢市政府相關部門對建設項目所涉行政事業性

收費的規定標準、相關專業機構對經營性服務的收費水平，結合業界慣例，

確定該房屋建築物在評估基準日應計取的前期費用及其他費用如下表：

自貢市前期費用及其他費用表

序號

費用名稱

費率

取費基數

取費依據

一

建設單位管理費

0.87%

工程造價

財政部財建[2002]394號

二

勘察設計費

3.60%

工程造價

計價格[2002]10號

三

工程監理費

1.90%

工程造價

發改價格［2007］670號

四

工程招投標代理服務費

0.10%

工程造價

計價格[2002]1980號

五

前期工作諮詢費

0.30%

工程造價

計價格[1999]1283號

六

環境影響評價費

0.05%

工程造價

計價格[2002]125號

七

新型牆體材料專項基金

7元/平方米

建築面積

川財綜【2007】48號

八

散裝水泥專項基金

0.8元/平方米

建築面積

自財投[2002]710號

九

白蟻防治費

1.7元/平方米

建築面積

自府發〔2009〕15號

合計

工程造價×6.82% +建築面積×9.5元/平方米

前期費及其他費用=按工程造價的為6.82%+按面積計算的為9.5元/m2

＝723,989.91 元

3、資金成本

根據委估房屋建築物所在企業的投資項目特點及建築規模，評估人員

核定其合理建設工期為1.5年，選取評估基準日有效的相應期限貸款利率，

並假設投資建設資金均勻投入，計算其資金成本。即：

資金成本＝（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

＝（9,759,725.27+723,989.91）×1/2×6.65%×1.5

＝522,875.29元

4、評估原值

評估原值＝建築安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本

＝9,759,725.27+723,989.91＋522,875.29

＝11,006,590.47元取整為11,006,600.00元

(二) 綜合成新率的確定

1、使用年限法

以估測出的房屋建築物尚可使用年限佔其全部經濟使用壽命年限的比

率作為其年限法成新率，用公式表示即為：

年限法確定的成新率＝建築物尚可使用年限/(建築物已使用年限+尚可

使用年限)×100%

自硬公司制粉中心廠房為鋼筋混凝土框架結構生產用房，相關評估規

範規定，鋼筋混凝土結構生產用房、混合結構生產用房的經濟壽命年限分

別為50年。至此次評估基準日被評估房屋已使用13.75年，依據相關評估

規範和被評估房屋的結構、用途及使用環境，結合公司對該房屋的改善、

維修，評估人員將被評估房屋的尚可使用年限確定為36.25年。

據此估算制粉中心廠房的年限法綜合成新率為：

年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

×100%

＝（50－13.75）/50×100%

≈72.5%

2、打分法

對被評估房屋進行現場勘查後，依據房屋現場勘查評分標準，分別對

被評估房屋的結構、裝修、設備三部分進行打分，並依據權重係數計算出

該房屋的現場勘查成新率，詳見下表。

房屋建築物現場記錄及分數評定表

分項

評定依據

標準分

分數

⑴結構

1、基礎

基礎承載力強。

2、承重構件

梁板柱牆堅固。

3、牆體

節點堅固嚴實。

4、屋面

無滲漏保溫隔熱層良好

5、地面

整體面層牢固

小計：(1+2+3+4+5)×70%

53.9

⑵裝修

6、門窗

無破損、開關靈活

7、外牆

裝修完整、粘結牢固

8、內牆

裝修完整牢固無空鼓

9、頂棚

完好、無損、無變形

小計：(6+7+8+9)×20%

13.4

⑶設備

10、水衛

上下水通暢、無鏽蝕

11、電器照明

線路裝備完好

12、通氣

管道設備完好無堵漏

13、其他

完好

小計：(10+11+12+13)×10%

6.9

勘察成新率合計%

74.2

3、綜合成新率

打分法得出的綜合成新率基於評估人員對被評估房屋實際狀況的勘

查、評定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對相關房屋成

新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基於被評估房屋實際使用年限

及評估人員所判斷的相關房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評估人

員依據被評估房屋結構、用途、使用環境及評估規範所規定的對應經濟壽

命年限，結合被評估房屋的改善、維修狀況加以判定的。兩種判斷結果均

有其合理性。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權重比例計算被評估

房屋的綜合成新率：

綜合成新率＝72.5%×40%+74.2%×60%

≈74%（取整）

(三) 評估淨值的確定

評估淨值＝評估原值×成新率

＝11,006,600.00元×74%

＝8,144,884.00元

案例二：自硬公司成都分公司鎢鋁絲廠房序號為表4-6-1，No.21（成

都分公司）

自硬公司成都分公司鎢鋁絲廠房是此次被評估房屋中面積及帳面原值

比較大的房屋，也是自硬公司的主要房產。現以該房屋為例，說明運用重

臵成本法測算房屋建築物評估值的過程。

工程特徵：自硬公司成都分公司鎢鋁絲廠房，位於四川省成都市龍泉

驛區，建築面積19705.05平方米，框架/輕鋼結構，局部3層，2008年12月

建成並投入使用。房屋產權證號：龍房產證監證字第0473938號；評估基準

日帳面價值33,973,137.11 元；原始入帳價值29,668,123.13 元。

主要建築結構特徵：

建築結構特徵如下：成都分公司鎢鋁絲廠房，框架/輕鋼結構，局部3

層，簷口高度12.9m,層高4.3m，建築面積19705.05平方米。

設計單位：信息產業電子第十一設計研究院有限公司；

施工單位：湖南省第六工程公司；

抗震設防烈度：四級；

建築層數：1層/局部3層；

結構類型：框架/輕鋼結構；

高度：簷口高12.9米/11米，層高4.3米/9米；

柱距：8m；

基礎：現澆鋼筋混凝土獨立基礎；

結構：Q345B加工製作鋼柱、鋼梁、鋼吊車梁、鋼檁條、鋼天窗架，

Q235加工製作鋼支撐、鋼梯和零星鋼構件，廠房屋面為型材屋面（壓型彩

鋼板+離心玻璃棉氈+鍍鋁鋅彩鋼板），局部框架結構3層採用現澆鋼筋混凝

土框架柱、框架梁、樓板；

牆體：240mm厚非承重多孔磚牆；

外牆裝飾：面磚貼面、壓型鋼板；

內牆裝飾：抹灰刷塗料、雙層雙面石膏板牆面；

天棚：鋁合金方板吊頂、抹灰面乳膠漆、抹灰面環氧塗料；

樓地面：水磨石、耐油滲砼、地磚；

屋面：1.5厚防水卷材；

門窗：彩鋼板門、防火門，成品實木門，塑鋼門窗；

其他設施：水、電、通風等配套設施齊備。

至評估基準日，自硬公司成都分公司鎢鋁絲廠房基礎穩定，建築裝修

和設施設備完好，使用正常。

(一) 評估原值的確定

根據該房屋的實體特徵及經審定的分部分項工程量，套用.四川省建

設工程工程量清單計價定額.（2009）土建冊、裝飾冊、安裝冊（四川省建

築工程造價管理總站），參考.成都工程造價信息.2011年12期和四川省

建設工程造價管理總站2011年6月24日發布的.關於成都等18個市、州

2009.四川省建設工程工程量清單計價定額.人工費調整係數的通知.（川

建價發（2011）21號）等反映評估基準日2011年12月31日成都市建築市

場人工、材料等價格的信息資料，計算工程建安造價。

1、建築安裝工程造價

建築土建工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

19,270,918.87

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

4,292,019.67

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

12,543,184.78

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

641,462.04

A.4綜合費

實體項目綜合費

773,997.90

技術措施費

實體項目預算價措施費

1,020,254.48

其中人工費

696,489.09

二、

通用措施項目

1,137,385.21

安全文明施工費

879,864.03

(1)

環境保護費

實體項目人工費預算價人工費×費率

0.50%

21,460.10

(2)

文明施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

5.00%

214,600.98

(3)

安全施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

321,901.48

(4)

臨時設施費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

321,901.48

夜間施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

107,300.49

二次搬運費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

64,380.30

冬雨季施工

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.00%

85,840.39

三、

其他項目

0.00

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

1,142,368.51

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

828,092.45

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

548,735.96

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

54,873.60

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

224,482.89

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

249,425.44

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

64,850.61

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+其

他項目合計+規費

3.43%

739,188.07

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

22,289,860.65

建築裝修工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

5,764,852.00

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

2,054,717.96

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

3,259,482.74

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

47,474.13

A.4綜合費

實體項目綜合費

335,099.50

技術措施費

實體項目預算價措施費

68,077.67

其中人工費

61,041.38

二、

通用措施項目

318,481.28

安全文明施工費

195,198.21

(1)

環境保護費

實體項目人工費預算價人工費×費率

0.50%

10,273.59

(2)

文明施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

30,820.77

(3)

安全施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

51,367.95

(4)

臨時設施費

實體項目人工費預算價人工費×費率

5.00%

102,735.90

夜間施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

51,367.95

二次搬運費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

30,820.77

冬雨季施工

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.00%

41,094.36

三、

其他項目

0.00

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

484,508.89

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

351,216.05

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

232,733.53

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

23,273.35

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

95,209.17

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

105,787.97

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

27,504.87

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+其

他項目合計+規費

3.43%

225,276.99

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

6,793,119.16

建築安裝工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

費用名稱

取費基礎

費率(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

2,724,543.28

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

663,426.18

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

215,341.96

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

42,404.24

A.4綜合費

實體項目綜合費

116,629.68

主材費

實際發生

1,616,996.01

技術措施費

定額措施費

69,745.21

其中人工費

61,758.59

二、

通用措施項目

422,304.21

安全文明施工費

258,831.61

(1)

環境保護費

定額人工費×費率

0.50%

13,622.72

(2)

文明施工費

定額人工費×費率

1.50%

40,868.15

(3)

安全施工費

定額人工費×費率

2.50%

68,113.58

(4)

臨時設施費

定額人工費×費率

5.00%

136,227.16

夜間施工費

定額人工費×費率

2.50%

68,113.58

二次搬運費

定額人工費×費率

1.50%

40,868.15

冬雨季施工

定額人工費×費率

2.00%

54,490.87

三、

其他項目

0.00

總承包服務費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

166,067.31

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

120,380.67

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

11.00%

79,770.33

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.10%

7,977.03

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

4.50%

32,633.31

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

5.00%

36,259.24

4.4

工傷保險和危險

作業意外傷害保

險

實體項目人工費預算價+組價措施項

目費中人工費預算價

1.30%

9,427.40

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+其

他項目合計+規費

3.43%

113,632.98

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

3,426,547.78

工程總造價=建築工程造價+裝修工程造價＋安裝工程造價

＝32,509,527.60元

2、前期費用及其他費用

根據國家、四川省和成都市政府相關部門對建設項目所涉行政事業性

收費的規定標準、相關專業機構對經營性服務的收費水平，結合業界慣例，

確定該房屋建築物在評估基準日應計取的前期費用及其他費用如下表：

前期費用及其他費用表

序號

費用名稱

費率

取費基數

取費依據

一

建設單位管理費

0.87%

工程造價

財政部財建[2002]394號

二

勘察設計費

3.60%

工程造價

計價格[2002]10號

三

工程監理費

1.90%

工程造價

發改價格［2007］670號

四

工程招投標代理服務費

0.10%

工程造價

計價格[2002]1980號

五

前期工作諮詢費

0.30%

工程造價

計價格[1999]1283號

六

環境影響評價費

0.05%

工程造價

計價格[2002]125號

七

新型牆體材料專項基金

8元/平方

米

建築面積

川財綜【2007】48號

八

散裝水泥專項基金

1元/平方

米

建築面積

成府發〔2004〕87號

九

白蟻防治費

2.3元/平

方米

建築面積

成價發[1995]213號

合計

工程造價×6.82% +建築面積×9.5元/平方米

前期費及其他費用=按工程造價的為6.82%+按面積計算的為9.5元/m2

＝2,404,347.76元

3、資金成本

根據委估房屋建築物所在企業的投資項目特點及建築規模，評估人員

核定其合理建設工期為1.5年，選取評估基準日有效的相應期限貸款利率，

並假設投資建設資金均勻投入，計算其資金成本。即：

資金成本＝（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

＝（32,509,527.60+ 2,404,347.76）×1/2×6.65%×1.5

＝1,717,762.67元

4、評估原值

評估原值＝建築安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本

＝32,509,527.60+ 2,404,347.76＋1,717,762.67

＝36,631,638.03元取整為36,631,600.00元

(二) 綜合成新率的確定

1、使用年限法

以估測出的房屋建築物尚可使用年限佔其全部經濟使用壽命年限的比

率作為其年限法成新率，用公式表示即為：

年限法確定的成新率＝建築物尚可使用年限/(建築物已使用年限+尚可

使用年限)×100%

自硬公司成都分公司鎢鋁絲廠房為框架/輕鋼結構生產用房，相關評估

規範規定，框架結構生產用房的經濟壽命年限分別為50年。至此次評估基

準日被評估房屋已使用3.08年，依據相關評估規範和被評估房屋的結構、

用途及使用環境，結合公司對該房屋的改善、維修，評估人員將被評估房

屋的尚可使用年限確定為46.92年。

據此估算鎢鋁絲廠房的年限法綜合成新率為：

年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

×100%

＝（50－3.08）/50×100%

≈93.8%

2、打分法

對被評估房屋進行現場勘查後，依據房屋現場勘查評分標準，分別對

被評估房屋的結構、裝修、設備三部分進行打分，並依據權重係數計算出

該房屋的現場勘查成新率，詳見下表。

房屋建築物現場記錄及分數評定表

分項

評定依據

標準分

分數

⑴結構

1、基礎

基礎承載力強。

2、承重構件

梁板柱牆堅固。

3、牆體

節點堅固嚴實。

4、屋面

無滲漏保溫隔熱層良好

5、地面

整體面層牢固

小計：(1+2+3+4+5)×70%

65.1

⑵裝修

6、門窗

無破損、開關靈活

7、外牆

裝修完整、粘結牢固

8、內牆

裝修完整牢固無空鼓

9、頂棚

完好、無損、無變形

小計：(6+7+8+9)×20%

⑶設備

10、水衛

上下水通暢、無鏽蝕

11、電器照明

線路裝備完好

12、通氣

管道設備完好無堵漏

13、其他

完好

小計：(10+11+12+13)×10%

8.7

勘察成新率合計%

91.8

3、綜合成新率

打分法得出的綜合成新率基於評估人員對被評估房屋實際狀況的勘

查、評定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對相關房屋成

新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基於被評估房屋實際使用年限

及評估人員所判斷的相關房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評估人

員依據被評估房屋結構、用途、使用環境及評估規範所規定的對應經濟壽

命年限，結合被評估房屋的改善、維修狀況加以判定的。兩種判斷結果均

有其合理性。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權重比例計算被評估

房屋的綜合成新率：

綜合成新率＝93.8%×40%+91.8%×60%

≈93%（取整）

(三) 評估淨值的確定

評估淨值＝評估原值×成新率

＝36,631,600.00元×93%

＝34,067,388.00元

案例三：瀋陽網點門面（瀋河區西順城街185號幢號205，房號6-8軸）

(清查評估明細表4-6-1序48)

（一）建築物概況

房屋產權證：瀋河字第51214號

建成時間：1994年8月

建築面積：341.74平方米

帳面原值：690,202.82元

帳面淨值：626,491.82元

自硬公司瀋陽網點門面位於瀋陽市瀋河區西順城街185號幢號205，房

號6-8軸，所處位臵交通比較便利，而且教育、娛樂、商業、銀行、醫療等

服務網點完善；建築物為鋼混結構7層，所在1層商鋪，建築面積341.74

平方米。被評估單位提供了.房屋所有權證.(證號：瀋河字第51214號)。

（二）價值測算過程

1.比較案例選擇

根據市場調查，在同一供需圈內，搜集與估價對象類似的三個房地產

案例。

2.因素選擇

結合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產價格的主

要因素有：

交易時間因素：指由於房地產交易的時間不同，造成房地產市場價格

不同。

交易情況因素：指房地產交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、

稅費的承擔情況等。

區域因素：主要指交通便捷度、環境條件、自然及人文景觀、公共服

務設施、基礎設施狀況、與商業中心的接近程度等。

個別因素：建築結構、裝修狀況、設備設施情況、樓層、朝向、成新

率等。

3.編制因素條件說明表

通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區域因素和個

別因素的調查，列表對影響房地產價格的各種因素條件進行了說明，詳見

下表。

表1 因素條件說明表

比較因素

待估房地產

實例A：瀋河區西

順城街

實例B：瀋河區十

三緯街雲集市場

實例C：瀋河區市

府大路北市

交易價格

6,705

6,500

7,092

交易情況及交易目

的

正常

交易時間

2011年12月

房地產用途

商業

區

域

因

素

社區成熟程

度

成熟度較高

交通便捷度

較方便

環境條件

一般

自然及人文

景觀

較好

基礎設施

區域土地開發程

度達到"七通一

平",基礎設施齊

全

區域土地開發程

度達到"七通一平

",基礎設施齊全

區域土地開發程

度達到"七通一平",

基礎設施齊全

區域土地開發程

度達到"七通一平",

基礎設施齊全

公共配套設

臵

有超市\醫院\銀

行等,齊全

有超市\醫院\銀行

等,齊全

有超市\醫院\銀行

等,齊全

有超市\醫院\銀行

等,齊全

與商業中心

的接近程度

距商業中心位臵

較近

距商業中心位臵

較近

距商業中心位臵

較近

距商業中心位臵

較近

個

別

因

素

建築結構

鋼混

混合

裝修狀況

普通裝修

精裝修

普通裝修

精裝修

設備設施情

況

齊全

樓層

1層/7層

1層/8層

1層/4層

1層/3層

類別

商業

停車位

停車位充足

布局

合理

一般

面積

341.74

8500

800

987

朝向

南

南北

建成年代

1994

1997

2000

物業管理狀

況

較好

4.編制比較因素條件指數表

表 2 比較因素條件指數表

項目

待估房地產

實例A：瀋河區西

順城街

實例B：瀋河區十

三緯街雲集市場

實例C：瀋河區市

府大路北市

交易價格

6,705

6,500

7,092

交易情況及交易目

的

100

交易時間

100

房地產用途

100

區

域

因

素

社區成熟程

度

100

交通便捷度

100

環境條件

100

自然及人文

景觀

100

基礎設施

100

公共配套設

臵

100

與商業中心

的接近程度

100

個

別

因

素

建築結構

100

裝修狀況

100

102

100

102

設備設施情

況

100

樓層

100

101

102

類別

100

停車位

100

布局

100

面積

100

朝向

100

101

建成年代

100

102

104

物業管理狀

況

100

5.因素修正係數表

表 3 因素修正係數表

項目

實例A：瀋河區西順城

街

實例B：瀋河區十三緯

街雲集市場

實例C：瀋河區市府大路

北市

交易價格

6,705

6,500

7,092

交易情況及交易目的

100/100

交易時間

100/100

房地產用途

100/100

區

域

因

素

修

正

社區成熟程度

100/100

交通便捷度

100/100

環境條件

100/100

自然及人文景觀

100/100

基礎設施

100/100

公共配套設臵

100/100

與商業中心的接

近程度

100/100

個

別

因

素

修

正

建築結構

100/100

100/98

裝修狀況

100/102

100/100

100/102

設備設施情況

100/100

樓層

100/99

100/101

100/102

類別

100/100

停車位

100/100

布局

100/100

面積

100/98

100/99

朝向

100/100

100/101

建成年代

100/100

100/102

100/104

物業管理狀況

100/100

比準價格(元/平方米)

6800

6400

6700

評估單價

6600

6.比較案例修正後的房地產價格計算

根據以上三個比較案例分別求取的價格差異不大，取簡單算術平均數

為比較法評估的結果，則估價對象房地產單位建築面積價格為：

房地產單價：6600（元/平方米）

房地產評估總價＝6600×341.74＝2,255,484.00元（取整為：2,255,500.00

元）

案例四：室外堡坎(自硬公司表4-6-2序號7#)

工程特徵

該項資產建造於2002年6月，位於自貢硬質合金公司生產廠區內。其

主要工程量為在公司接待室外側面做長約3000m的毛條石擋土牆工程，包

括挖土方、擋土牆基礎、約2,798.50 m3毛條石擋土牆及條石石梯，周邊零

星路面工程及排水系統等。

評估基準日帳面原值962,644.04元，帳面淨值644,870.74元。

評估人員現場勘查發現，被評估鋼筋混凝土水池基本保持完好，未發

現滲漏，能保證正常使用。

(一) 評估原值的確定

根據該房屋的實體特徵及經審定的分部分項工程量，套用.四川省建

設工程工程量清單計價定額.（2009）土建冊、裝飾冊、安裝冊（四川省建

築工程造價管理總站），參考.自貢建設.2011年12期和自貢市建設工程

造價管理站2011年6月30日發布的.關於發布自貢市2009（四川省建設工

程工程量清單計價定額）人工費調整係數的通知.（自建價發（2011）03號）

等反映評估基準日2011年12月31日自貢市建築市場人工、材料等價格的

信息資料，計算工程建安造價。

1、建築安裝工程造價

建築安裝工程計價程序

序號

費用名稱

取費基礎

費率

(%)

金額(元)

一、

A定額直接費

A.1+A.2+A.3+A.4

930,937.18

A.1人工費

實體項目人工費預算價＋調整

201,507.87

A.2材料費

實體項目材料費預算價＋調整

683,035.36

A.3機械費

實體項目機械費預算價＋調整

8,442.33

A.4綜合費

實體項目綜合費

37,951.62

二、

通用措施項

目

53,399.59

安全文明施

工費

41,309.11

(1)

環境保護費

實體項目人工費預算價人工費×費率

0.50%

1,007.54

(2)

文明施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

5.00%

10,075.39

(3)

安全施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

15,113.09

(4)

臨時設施費

實體項目人工費預算價人工費×費率

7.50%

15,113.09

夜間施工費

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.50%

5,037.70

二次搬運費

實體項目人工費預算價人工費×費率

1.50%

3,022.62

冬雨季施工

實體項目人工費預算價人工費×費率

2.00%

4,030.16

三、

其他項目

0.00

總承包服務

費

一×費率

0.00%

0.00

索賠與現場

籤證

一×費率

0.00%

0.00

四、

規費

46,145.30

4.1

工程排汙費

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

0.00%

0.00

4.2

社會保障費

33,450.31

(1)

養老保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

11.00%

22,165.87

(2)

失業保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

1.10%

2,216.59

(3)

醫療保險費

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

4.50%

9,067.85

4.3

住房公積金

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

5.00%

10,075.39

4.4

工傷保險和

危險作業意

外傷害保險

實體項目人工費預算價+組價措施項目費中人工費

預算價

1.30%

2,619.60

五、

稅金

實體項目合計+組織措施項目合計+其他項目合計+規

費

3.43%

35,345.54

六、

總造價合計

一+二+三+四+五

1,065,827.61

2、前期費用及其他費用

根據國家、四川省和自貢市政府相關部門對建設項目所涉行政事業性

收費的規定標準、相關專業機構對經營性服務的收費水平，結合業界慣例，

確定該房屋建築物在評估基準日應計取的前期費用及其他費用如下表：

自貢市前期費用及其他費用表

序號

費用名稱

費率

取費基數

取費依據

一

建設單位管理費

0.87%

工程造價

財政部財建[2002]394號

二

勘察設計費

3.60%

工程造價

計價格[2002]10號

三

工程監理費

1.90%

工程造價

發改價格［2007］670號

四

工程招投標代理服務費

0.10%

工程造價

計價格[2002]1980號

五

前期工作諮詢費

0.30%

工程造價

計價格[1999]1283號

六

環境影響評價費

0.05%

工程造價

計價格[2002]125號

合計

工程造價×6.82% +建築面積×9.5元/平方米

前期費及其他費用=按工程造價的為6.82%

＝72,689.44 元

3、資金成本

根據委估構築物所在企業的投資項目特點及建築規模，評估人員核定

其合理建設工期為1.5年，選取評估基準日有效的相應期限貸款利率，並假

設投資建設資金均勻投入，計算其資金成本。即：

資金成本＝（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

＝（1,065,827.61 +72,689.44）×1/2×6.65%×1.5

＝56,783.54元

4、評估原值

評估原值＝建築安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本

＝1,065,827.61 +72,689.44＋56,783.54

＝1,195,300.59元取整為1,195,300.00元

(二) 綜合成新率的確定

採用年限法。即：以估測出的構築物尚可使用年限佔其全部經濟使用

壽命年限的比率作為其年限法成新率，用公式表示為：

年限法確定的成新率＝構築物尚可使用年限/(構築物已使用年限+尚可

使用年限)×100%

相關規範規定，堡次的經濟壽命年限為30年。至此次評估基準日被評

估構築物已使用9.5年，評估人員現場勘查發現，被評估構築物基本保持完

好，未發現滲漏，能保證正常使用，依據被評估構築物的結構、用途及使

用環境，結合現場勘查結果，將被評估構築物的尚可使用年限確定為20.5

年。

據此估算該構築物的綜合成新率為：

綜合成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

＝20.5/（9.5+20.5）×100%

≈68%

(三) 評估淨值的確定

評估淨值＝評估原值×成新率

＝1,195,300.00元×68%

＝812,804.00元

九、評估結果及分析

1.評估結果見下表：

經過履行資產核查、取價依據調查和評定估算等程序，對自硬公司申

報的房屋建築物於此次評估基準日的評估結果匯總如下：

房屋建築物評估結果匯總表

單位：人民幣元

編號

科目名稱

帳面值

評估價值

增值率%

原值

淨值

原值

淨值

原值

淨值

房屋建築物

162,451,150.60

136,969,264.19

209,391,400.00

160,550,057.00

28.89

17.22

構築物及輔助設施

14,268,992.93

9,389,867.55

17,355,500.00

10,407,105.00

21.63

10.83

管道溝槽

33,932,760.92

29,305,420.83

37,367,800.00

32,588,720.00

10.12

11.20

合計

210,652,904.45

175,664,552.57

264,114,700.00

203,545,882.00

25.38

15.87

2.建(構)築物增減值原因分析

申報的房屋建(構)築物評估增值的主要原因為：

(1)近年來建材價格上漲較快，造成工程造價水平不斷上漲，形成評估

增值；

(2)企業財務核算採用的折舊年限比評估所採用的房屋耐用年限低，故

形成淨值增值。

在建工程-土建工程評估技術說明

一、評估範圍

本次參與評估的是自貢硬質合金有限責任公司申報的土建工程。土建

工程帳面價值15,786,225.03元，主要是指自硬公司技改項目生產用房和採

掘工具新建項目，包括鎢鉬製品技術改造、天燃氣裂解制氫項目配套投資

項目土建工程、冶煉生產現場改造和單身公寓改造工程，新建項目是指採

掘工具項目。

二、評估方法

主要採用成本法評估。為避免資產重複計價和遺漏資產價值，結合本

次在建工程特點，針對在建工程類型和具體情況，採用的評估方法如下：

1、在建工程主體已轉固，但部分費用項目未轉的在建工程，若其價值

在固定資產評估值中已包含，則該類在建工程評估值為0。

2、未完工項目

開工時間距基準日半年內的在建項目，根據其在建工程申報金額，經

帳實核對後，剔除其中不合理支出的餘值作為評估值。

開工時間距基準日半年以上的在建項目，如帳面價值中不包含資金成

本，則加計資金成本。

3、已完工項目

對付清工程款項，且確認無潛在負債的已完工程項目，按固定資產的

評估方法進行評估；

對未付清工程款項，且確認未掛負債的已完工程項目，按固定資產的

評估方法進行評估後，再扣減未付且未掛帳的負債後，作為該工程評估值。

4、費用類在建項目

費用類在建項目無對應實體，經核實所發生的費用對未來將開工的建

設項目是必需的或對未來的所有者有實際價值的，在確認其與關聯的資產

項目不存在重複計價的情況下，以核實後帳面價值作為評估值，否則按零

值處理。

三、現場查勘情況

1、核對原始資料

根據委託方提供的評估明細表，對在建工程進行了核對，對明細表填

寫不符合評估要求之處與企業有關人員共同修正，對項目不全或錯誤之處

予以更正。

2、現場勘察

檢查資產評估明細表各項內容填寫情況，核實資產評估明細表中數據

與財務報表在建工程帳面數量是否一致，了解在建項目的主要內容和資產

狀況。

評估人員根據企業提供的清查評估明細表，查閱相關的立項文件、施

工方案、施工合同等資料，根據申報的在建工程項目，審查其合同內容，

並通過與財務人員交談了解工程實際進度情況及工程款項支付情況，分析

帳面值的構成及其合理性，現場實地勘察在建工程的形象進度，核實是否

按照合同條款執行。

四、評估案例

示例：採掘工具項目

開工日期：2011年6月25日

預計完工日期：2012年12月

帳面價值：7,482,935.00元

建築面積合計10000平方米。

至評估基準日，該工程形象進度為25％，付款比例為33％。評估人員

查閱了相關原始憑證、原始單據，及入帳明細，對工程款情況進行了調查

核實，認為這部分款項發生正常，入帳價值準確，帳面值無不合理費用，

且帳面價值中不包含資金成本，由於開工時間距基準日半年以上，則應加

計資金成本。

評估值=核實後的帳面價值＋資金成本

五、在建工程評估結果匯總

在建工程評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

編號

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

4-7-1

在建工程—土建工程

15,786,225.03

14,848,396.00

-937,829.03

-5.94

在建工程評估值與帳面值相比減值5.94%，減值原因主要為本次評估範

圍中單身公寓改造工程、單身四棟改造在房屋評估中考慮，該幾項評估值

為零，導致評估減值。

在建工程-設備安裝工程評估技術說明

一、評估範圍

在建工程-設備安裝工程帳面價值52,698,480.48元，包含預付工程、設

備款，尚在安裝的設備、已經投入使用的辦公用設備、預付的部分設備的

費用及鎢鉬車間設備搬遷至成都分公司的搬遷費用。

二、評估過程

1、檢查評估申報明細表各項內容填寫情況，並核實申報合計數與財

務報表在建工程帳面數是否一致。

2、根據申報的在建工程項目，審查其合同內容，並通過與財務人員

交談了解工程實際執行情況及工程款項支付情況，分析帳面值的構成及其

合理性。

3、現場實地勘察在建工程的形象進度，以及設備到位情況，核實是

否按照合同條款執行。

4、通過現場了解，確定評估方法，測算在建工程評估值。

5、撰寫在建工程評估技術說明。

三、評估方法

評估師通過現場勘查，了解在建工程的形象進度，對在建工程中發生

的各項工程支出進行核實，同時了解付款進度情況。

對於工程、設備預付款評估人員核實了付款進度情況，以核實後的帳

面值確認評估值。對於大型設備再按照合理工期計算資金成本，以核實後

的帳面值與資金成本兩者之和確認評估值。

對於正在安裝的設備，評估人員核實了設備款、安裝工程及其他費用

款項的支付情況，對於大型設備再按合理工期計算資金成本，以兩者之和

確認評估值。

對於預付的部分設備的費用，評估人員以核實後的帳面值確認評估

值。

對於已經投入使用的辦公設備，按固定資產進行評估。

對於鎢鉬車間設備搬遷至成都分公司的搬遷費用，已在固定資產考慮

此部分費用，在建工程評估為0。

四、在建工程-設備安裝工程評估結果

在建工程-設備安裝工程帳面值52,698,480.48元，評估值51,535,691.99

元，評估減值1,162,788.49元，減值率2.21%。減值原因為:對於鎢鉬車間設

備搬遷至成都分公司的搬遷費用，已在固定資產考慮此部分費用，在建工

程評估為0；評估人員按合理工期計取的資金成本小於企業在建工程中的

資本化利息。

土地使用權評估技術說明

一、估價對象描述

1、評估範圍

自硬公司本部申報評估土地使用權為12宗，面積364,807.45平方米，

原始入帳價值為73,709,954.88元。帳面值67,006,018.88元。自硬公司成都分

公司申報評估土地使用權為3宗，面積156,107.69平方米，原始入帳價值為

38,976,343.54元。帳面值34,880,572.55元。

2、土地基本狀況

自硬公司本部申報評估土地使用權為12宗，具體的土地登記狀況、土

地證號、宗地位臵、設定用途、宗地面積、終止日期、使用權類型等詳見

下表：

序

號

土地使用者

土地證編號

土地位臵

地號

用途

面積

（平方米）

使用權

類型

終止日期

自硬公司

大國用

（1996）字第

440094號

大安區馬衝口碾

子山2組111號

2-111-3

工業

9099.00

出讓

2046年11月30日

自硬公司

自國用

（2000）字第

041478號

自貢市大安區馬

街人民路130號

馬-人

-130

工業

9339.14

出讓

2050年7月24日

自硬公司

自國用

（2003）字第

041964號

自貢市大安區馬

衝口街尖山坡居

委會(二黃灣)

工業

35006.00

出讓

2052年8月12日

自硬公司

自國用

（2006）字第

044753號

大安區馬衝口碾

子山2組111號

馬-碾-2

工業

40510.00

出讓

2056年12月19日

自硬公司

自國用

（2006）字第

044754號

自貢市大安區馬

街高硐居委會4

組

馬-高-4

工業

8363.00

出讓

2056年12月19日

序

號

土地使用者

土地證編號

土地位臵

地號

用途

面積

（平方米）

使用權

類型

終止日期

自硬公司

自國用

（2006）字第

044755號

大安區馬衝口街

碾子山居委會2

組

馬-碾-2

工業

11350.06

出讓

2056年12月19日

自硬公司

自國用

（2006）字第

044756號

大安區馬衝口碾

子山2組111號

馬-碾-2

工業

45088.70

出讓

2056年12月19日

自硬公司

自國用

（2006）字第

044757號

自貢市大安區馬

衝口街張化廠內

馬-人

-130

工業

1107.00

出讓

2056年12月19日

自硬公司

自國用

（2006）字第

044758號

大安區馬衝口碾

子山2組111號

馬-碾-2

工業

126121.30

出讓

2056年12月19日

自硬公司

自國用

（2012）字第

011533號

板倉工業區

A2-02、08地塊-1

0260204

工業

72427.86

出讓

2061年12月15日

自硬公司

無

宿舍區

馬-碾-2

住宅

5,632.05

劃撥

自硬公司

無

長城公寓土地

住宅

763.34

出讓

2073年8月15日

自硬公司成都分公司申報評估土地使用權為3宗，具體的土地登記狀

況、土地證號、宗地位臵、設定用途、宗地面積、終止日期、使用權類型

等詳見下表：

序號

土地使用

者

土地證編號

土地位臵

地號

用途

面積

（平方米）

使用權類

型

終止日期

自硬公

司

龍國用(2004)

字第41943號

龍泉鎮

合龍村

六組

工業

77726

出讓

2054年6

月9日

自硬公

司

川國用(2005)

字第00797號

成都經

濟技術

開發區

內

工業

36580.99

出讓

2052年9

月9日

自硬公

司

龍國用(2007)

字第83574號

龍泉鎮

合龍村

六組

工業

41800.7

出讓

2048年12

月1日

3、土地權利狀況

估價對象的土地所有權為國家所有，其中14宗土地是土地使用者以出

讓方式取得土地使用權，權屬清楚，無糾紛；單身公寓所佔土地為劃撥用

地。根據委託方提供的.國有土地使用證.顯示，待估宗地不存在他項權

利。本次評估不考慮待估宗地他項權利對土地價格的影響。

4、建築物和地上附著物狀況

自硬公司本部申報評估土地使用權為12宗，待估宗地1-9屬於自貢硬

質合金廠廠區內，9宗土地相互毗鄰組成一個工業廠區，廠區總建築面積

63,176.01平方米。待估宗地10尚未開工建設，土地出讓合同約定容積率為

1.35。

自硬公司成都分公司申報評估土地使用權為3宗，其為相互毗鄰的三

宗地，屬於自貢硬質合金成都分公司廠區內。總建築面積57,714.37平方

米。

二、地價影響因素分析

（一）待估宗地－自貢市區的土地

1、一般因素

(1)地理位臵

自貢市位於四川盆地南部，地理位臵優越。位於東經

104°02′57″━105°15′11″、北緯28°55′37″━29°25′25″之間。市境東鄰瀘州，南連

宜賓，西接樂山，北靠內江，是川南的腹心地帶。幅員面積4373平方公

裡，全市轄自流井、大安、貢井、沿灘區，榮縣、富順縣兩縣。共96個鄉

鎮、10個街道辦事處，為四川省轄市。

(2)自然環境

自貢市地貘地勢西北高、東南低，自西北向東南傾斜;地形複雜，分為

低山、丘陵、平壩、溝谷,地質構造屬四川臺坳自貢凹陷。氣候屬東亞季風

環流控制範圍，為亞熱帶溼潤季風氣候類型。年平均氣溫17.5℃━18.0℃，

日照1150━1200小時，降水1000-1100毫米。江河分屬沱江、岷江水系，境

內大小河流460餘條，沱江為富順縣的過境河流，境內長127公裡，屬長江

一級支流。

(3)社會經濟狀況

自貢市具有兩千年的鹽業歷史和60年建市史，素以「千年鹽都」、「恐龍

之鄉」、「南國燈城」而聞名中外。是國家級歷史文化名城、對外開放城市、

全國衛生城市和四川省級風景名勝區。

自貢已由單一鹽業發展成為具有較好農業基礎、經濟、科技、教育、

文化事業較為發達，以製鹽、化工、機械為主，兼有輕紡、食品、建材、

電子、冶金等多種門類的工業、文化、旅遊城市。

自貢市的發展戰略以背靠重慶為增長極的長江上遊經濟帶和成都城市

經濟區,依託川南,堅持「科教興市」的方針，抓住經濟全球化和西部大開發的

歷史機遇，以堅持可持續發展為根本，以加快基礎設施建設為先導，以經

濟結構調整為重點，進一步擴大對內對外開發，立足於發展特色經濟，優

化農業和農村經濟結構，實施「大化纖、大化工、大旅遊、大學園、大城

市」等「五大工程」；加快加工製造能力優越向產品優越，科研優越向產業優

越和旅遊資源優越向經濟優越的「三個轉換」；推動城市經濟發展的工業

化、信息化、市場化和城市化的「四化進程」，促進自貢經濟追趕型發展和

社會全面進步。

(4)城市規劃與發展目標

按照建設「山水城市」的長遠目標和實施追趕型發展的總體目標，規劃

自貢市建設成為結構合理的工業城市，獨具特色的文化旅遊城市、現代化

功能的大城市和山水園林的生態城市。

按照自貢市城市總體規劃，自貢市城市結構布局將發展形成片集中、

成組成團、相對獨立的「一中心、三組團」的城市布局，形成自流井（含匯東

新區南區）－大安、貢井城市主中心，其性質為市政治、經濟、文化、科

技、信息、旅遊、商貿中心、居住－工作綜合區；舒坪組團，規劃為交通

樞紐和城市主要倉儲區，同時也是以「井礦鹽工業園區」為主的城市功能

區；大山鋪組團，規劃為以旅遊、電子工業和商貿為主的居住－工業綜合

區；板蒼組團，規劃作為城市以發展高新技術產業等為主的綜合區。

2、區域因素

(1)區域概況

區域為自貢市張家壩製鹽化工工業區，工業企業較為集中，區域內有

張家壩製鹽化工廠、硬質合金有限責任公司、自貢市聚酯股份有限公司及

自貢市碳素廠、金屬製品廠等各類中小型企業，該區為市經濟相對發達的

地區，工業企業集聚程度較高，鄉鎮企業分布較廣，土地利用以工、住及

農用地利用類型為主。

(2)交通條件

對內對外交通狀況：區域內城市主要道路為市交通主幹道北環路，道

路寬度15米，標準水泥二級路面，市交通主幹道人民路，道路寬度18.5

米，瀝青路面，與城市其餘主、次幹道廣華路、大高路等相接，形成較為

便利的交通網絡，道路通達性，路網條件較優，對內對外交通較為便利。

公共運輸狀況：多條公交線路途徑區間，主要為市公交1路、10路、

32路及市郊站－－高硐中巴，公共運輸便捷度較好。

(3)基礎設施

區域內通供水、排水、供電、通訊、通路「六通」。

供水：供水源為市自來水公司烈士堰和麻柳灣水廠供水，供水能力分

別為10萬噸/日和5萬噸/日，宗地外供水管徑ＤＮ900，進入廠區變為ＤＮ500接入宗地，供水管為鑄鐵管，另廠區有自備生產水起水站ＤＮ600管供

水，能滿足生產及生活用水，保證率達98％。；

排水：區域排水設施為石砌暗溝，無汙水處理設施，雨汙混流；

供電：自貢市蓮花寺變電站、向家嶺電站供電，通過架空線35ＫＶ到

廠變電站10ＫＶ到分廠變電站變為0.4ＫＶ。下杆電壓380伏，保證率達

99％；由於二灘水電站聯網的自貢洪溝變電站的啟動，其供電完全能滿足

生產的需要。

供氣：由市天然氣公司馬衝口配氣站、涼水井配氣站供氣，實際供量

15000m3/日，通過ＤＮ400無縫鋼管變ＤＮ300無縫鋼管進入廠區，保證達

98％；

通訊：為市電信總局檀木林電信局，設計容量15萬門，電話線路12

萬線，程控電話4.5萬門，廠內自備程控交換機2700門與市電話網相連，

通訊有保障。

公用服務設施:區域內配臵較為完備,醫院、市場等齊全。

(4)產業集聚規模

區域內工業企業較為集中，聚集條件較高，但企業間相互協作關係不

太密切，聚集效益一般。

3、個別因素

自硬公司本部申報評估土地使用權為12宗，待估宗地1-9位於張家壩

區域，屬於自硬公司老廠區內；待估宗地10位於自貢板倉工業集中區內，

屬於新徵土地，正在進行廠房建設，另外二宗土地在原職工居住小區內。

（二）待估宗地－成都市區的土地

1、一般因素

(1)地理位臵

成都市位於四川省中部，成都平原中部。介於東經102°54′～104°53′，

北緯30°05′～31°26′之間。轄區總面積1.24萬平方公裡，其中城市建成區面

積92.2平方公裡。現轄成華區、武侯區、青羊區、錦江區、金牛區、高新

區、龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、雙流縣、郫縣、大邑縣、金

堂縣、蒲江縣、新津縣等9區6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍

市。

(2)自然環境

地勢、地貌：

成都市地質歷史悠久，地層出露較全；地勢差異顯著，西北高，東南

低，西部屬於四川盆地邊緣地區，以深丘和山地為主，東部屬於四川盆地

平原，主要由第四系衝擊平原、臺地和部分低山丘陵組成。

氣候、水文：

成都市屬亞熱帶溼潤季風性氣候，總日照時數101.57-1345小時，平均

無霜期337天左右，年平均氣溫17.5℃，年均降水量為1124.6毫米。

(3)社會經濟狀況

成都是四川省省會，全省政治、經濟、文化中心，我國西南地區的科

技、金融、商貿中心和交通、通信樞紐，是重要的旅遊中心城市和國家級

歷史文化名城。

成都市人民政府將成都定位為我國中西部綜合實力最強，人居環境最

佳的我國重要中心城市。現在的成都致力於構建中國中西部的金融中心，

執中西部總部經濟之牛耳。成都目前在電子信息產業，生物醫藥產業，化

學化工產業，家具和鞋業製造產業，動漫和傳媒產業，會展產業，航空航

天產業，旅遊業等取得巨大成就。

成都是中國國務院確定的西南地區科技、商貿、金融中心和交通、通

信樞紐，中國首批歷史文化名城，全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，自

古享有「天府之國」美譽，擁有國家級高新技術產業開發區和經濟技術開發

區，世界500強企業有200餘家落戶成都，美國、德國、法國、泰國、新加

坡、韓國、巴基斯坦等9個國家在成都設立領事館，先後榮獲全國文明城

市、國家環境保護模範城市、中國最具經濟活力城市、中國最佳商務城市

等稱號，分別被聯合國世界旅遊組織和教科文組織授予「中國最佳旅遊城

市」和「世界美食之都」，在蓋洛普諮詢公司進行的中國城市國際形象主觀調

查中排名第三，被世界銀行評為中國內陸投資環境標杆城市，2011年被

.財富.雜誌評為15座全球最佳新興商務城市之一。成都是唯一獲得「中國

會展名城」的城市，會展規模和會展經濟均列中西部首位，已經躋身全國五

大會展中心城市。

(4)城市規劃與發展目標

成都市將著力構建1.24萬平方公裡的現代化都市區，大力實施「三個集

中」，推進市域經濟、政治、文化、社會一體發展，力爭到2017年，率先在

全省實現現代化和城鄉一體化，把成都建設成為現代城市和現代農村和諧

相融、歷史文化與現代文明交相輝映的現代化大都市。成都市積極適應試

驗區建設和統籌城鄉發展深入推進的新形勢、新任務、新要求，圍繞城市

發展「三中心、二樞紐、四基地」新的功能定位，按照「全域成都」理念和「三個

集中」原則，堅持市場化取向和群眾參與方針，依照「一區兩帶」發展布局和

國際化、現代化標準，努力探索體制機制創新，加強城鄉基礎設施建設，

優化城鄉空間布局，提升城市形象和人居品質，構建新型城鄉形態，把城

鎮結構調整和產業結構調整結合起來，把完善城市功能與推進產業發展結

合起來，努力爭當把成都建設成為中國中西部地區創業環境最優、人居環

境最佳、綜合競爭力最強的現代化特大中心城市的優秀建設者。

2、區域因素

(1)區域概況

龍泉驛區位於成都市東部，平面地理坐標介於東經104°08′～104°27′，

北緯30°28′～30°46′。轄19個鄉、鎮。屬亞熱帶溼潤性氣候，平均無霜期

287天左右，年平均氣溫15.9℃，年均降水量為974毫米。地地形：淺丘。

龍泉驛區是四川省省會成都市所轄的九區之一，位於成都中心城區東部偏

南、龍泉山脈中段，為成都市東部龍泉驛副中心、成都市東部主城區，

是國務院批准的成都市城市向東發展主體區域、成都經濟技術開發區（國

家級）所在地。素有「四時花不斷，八節佳果香」之美譽，是國務院正式命名

的「中國水蜜桃之鄉」，全省經濟綜合實力十強縣（區）之一。2011年，龍泉

驛區龍泉街道、大面街道、柏合鎮、山泉鎮、茶店鎮被規劃為成都天府新

區的範圍，其發展定位為成都國際汽車城。其西端緊接成都市成華區、錦

江區，北端與成都市新都區、青白江區為鄰，東端連接成都市金堂縣和資

陽市的簡陽市，南端與成都市雙流縣、資陽市的簡陽市接壤。區人民政府

所在地龍泉街道城區距市中心約12.6公裡，距雙流國際機場約28公裡。

(2)交通條件

龍泉驛區因扼蓉城咽喉，居川渝要衝，自古有「巴蜀門戶」之稱，亦有

東出錦城「川東首驛」之謂，是成都至川東南、重慶的必由之路，也是歷代

兵家必爭之地。區政府所在地距成都市中心12.6公裡，距雙流國際機場28

公裡，為蓉城門戶，居川渝要津，是成渝經濟走廊的橋頭堡。成都東大街

東延線等五條大道與成都市中心緊密相連，成渝高速、成南高速、成渝鐵

路、成昆鐵路穿境而過，通過成渝高速公路可至廣西出海，通過滬蓉高速

公路可直通上海。規劃中的成都地鐵2號線直達中心城區並已動工，成簡

快速路、成龍快速通道、成渝高速高架橋龍金快速通道、龍石快速通道等

均將到達或者穿越龍泉驛區，實現龍泉驛區與主城區無縫對接和與周邊區

縣的快速通達。

(3)基礎設施

估價對象宗地紅線外「六通」(即通路、通電、通信、通上水、通下水、

通工業燃氣)及宗地紅線內「場地平整」，基礎設施完善度高。全區平原和山

地面積各約佔一半，平均海拔高度520米，綠化覆蓋率達36%，空氣品質達

國家一級標準，是「全國生態建設示範試點區」、成都市環境和汙染控制優

良區，具有減排固碳、控制人口規模、優化能源使用、利用廢棄物產能、

建設綠色交通、提升環境質量的優勢便利條件，可以率先達到生態縣標

準。

供電方面：成都共有110千伏及以上變電站138座，總容量2536.2萬千

伏安；其中500千伏變電站5座，總容量800萬千伏安；220千伏變電站25

座，總容量795萬千伏安；110千伏變電站108座，總容量941.2萬千伏安。

供水方面：成都中心城區自來水日生產能力為178萬立方米，平均日

供水量為141萬立方米。自來水廠出廠水品質GB5749—2006，水壓0.16兆帕

以上。

供氣方面：成都天然氣供應量達40.64億立方米，中心城區氣化率超過

98%。

(4)產業集聚規模

龍泉驛區工業發展勢頭強勁，正崛起成為西部重要的汽車城。成都經

濟技術開發區先後引進了來自美國、日本、德國、加拿大、港澳臺等20多

個國家、地區和國內的工業項目300餘個，其中包括一汽大眾、立幫塗

料、阿克蘇諾貝爾、BHP等15家世界500強企業和海瑞克、捷安特、吉

利、奧克斯等20餘家知名企業、上市公司。目前，已聚集了一汽大眾、吉

利轎車、神鋼集團、川渝中煙等大企業集團，形成了具有比較優勢的汽車

（含工程機械）製造、電子電器、新型材料產業集群，其中，汽車產業已

擁有整車、主機和關鍵零部件等各類項目，形成了完整的產業鏈。

3、個別因素

自硬公司成都分公司申報評估土地使用權為3宗，待估宗地均位於龍

泉驛區，三宗土地連為一體。

三、估價原則

（一）替代原則

土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場交

易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。根

據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致

相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時

存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之後來決定的。土地價

格也同樣遵循替代規律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地

塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。

（二）最有效利用原則

判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身條件、法律法規政策及

規劃限制、市場需求和最佳利用程度等。由於土地具有用途的多樣性，不

同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所

佔有的土地上獲取更多的收益，並以能滿足這一目的為確定土地利用方式

的依據。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發揮為前提的。

（三）供需原則

土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，並充分考慮土地供需的

特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取

決於供求的均衡點。供小於求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由

於土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估

價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特徵。

（四）報酬遞增遞減原則

土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地

投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

（五）貢獻原則

土地總收益是由土地及其生產要素共同作用的結果。

（六）變動原則

指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地

評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發生變動

的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而

這些價格形成因素經常處於變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作

用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地

的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發生變動的一般因

素、區域因素及個別因素。由於這些因素都在變動之中，因此應把握各因

素之間的因果關係及其變動規律，以便根據目前的地價水平預測未來的土

地價格。

四、評估依據

（一）國家有關部門頒布的法律、法規

1、.中華人民共和國土地管理法.

2、.中華人民共和國房地產管理法.

3、.中華人民共和國土地管理法實施條例.

4、.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例.

5、.關於發布實施的通知.（國土資

發[2006]307號）

（二）有關部門頒布的法規、通知文件

1、.四川省.中華人民共和國土地管理法.實施辦法.（1999年12

月10日四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修改）

2、.四川省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法.（四川省人民

政府第３２號令）

3、.四川省國土資源廳關於組織實施徵地統一年產值標準的通知.

（川國土資發（2009）54號、2010年1月1日起施行）

4、.省政府辦公廳轉發省廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的

意見的通知.（川辦函[2008]73號）

5、.四川省人民政府辦公廳關於進一步做好被徵地農民社會保障工作

的通知.（川辦發〔2008〕15號）

6、.四川省人民政府關於同意成都市徵地地上附著物和青苗補償標準

修訂方案的批覆.（川府函〔2008〕88號）

7、.龍泉城區及洛帶鎮、西河鎮基準地價調整成果.四川省國土資源

廳（川國土資函〔2011〕1127號）；

8、自貢市人民政府.關於公布實施自貢市城區國有土地使用權基準地

價的通知.（自府發[2008]21號）；

9、.自貢市人民政府關於加強土地資產管理的通知.(自府發[2001]85

號)

10、.自貢市建設徵用土地補償補助安臵辦法.（自貢市人民政府第

58號令）

（三）有關技術標準

1、中華人民共和國國家標準.城鎮土地估價規程.（GB/T 18508-2001）

2、中華人民共和國國家標準.城鎮土地分等定級規程.(GB/T

18507-2001)

（四）其他資料

1、委託方提供的有關資料

2、估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料

五、地價定義

待估宗地價格為評估對象在證載用途，開發程度為宗地外「六通」（通

路、通電、通訊、通氣、通上水、通下水）宗地內場地平整，於評估基準

日2011年12月31日的出讓土地使用權價格。

六、估價方法與估價過程

根據.城鎮土地估價規程.以及評估對象的具體條件、用地性質及評

估目的，結合評估師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，選

擇評估方法。

委估地方的基準地價標準能夠取得，因此可以選用基準地價係數修正

法進行評估；被估宗地為工業用地，工業用地的地價主要由取得成本構

成，可採用成本逼近法測算。

綜上所述，本次評估採用基準地價係數修正法和成本逼近法進行評

估。

①基準地價係數修正法：

基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評

估成果,按照替代原則,對待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域

的平均條件相比較,並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行

修正,進而求取待估宗地在估價基準日價格的方法。

基本計算公式為：

PS＝（P±F）×R×D×（1±K）×Y

上式中：

Ps——待估宗地修正後的地價

P——待估宗地所在地區適用基準地價

F——開發程度差異修正值

R——容積率修正係數

D——期日修正修正係數

K——區位因素和個別因素修正係數

Y——土地使用權年期修正係數

②成本逼近法：

成本逼近法以土地取得、土地開發所耗各項費用之和為主要依據，再

加上一定的利潤、利息、應繳納的稅費和土地增值收益來確定土地價格。

計算公式為：

區域平均地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收

益

委估土地價格 =區域平均地價×使用年期修正係數×(1+區位及個別條件

修正率)

案例（一）：自硬公司宗地名稱為馬-碾-2（無形資產－土地使用權評

估明細表序號6）

1、待估宗地概況

評估對象為自硬公司所使用的1宗出讓土地。根據委託方提供的資料

及現場勘查情況，待估宗地已取得.土地使用權證.(自國用（2006）字第

044758號)，該宗地於2006年12月27日通過出讓方式取得。

.土地使用權證.證載土地使用者為自硬公司，宗地座落於自貢市大

安區馬衝口碾子山居委會2組111號，用途為工業用地，土地使用權類型為

出讓，使用權面積為126,121.30平方米，土地出讓年限50年，終止日期為

2056年12月19日。

2、評估方法及過程

（1）基準地價係數法

基準地價係數修正法是依據替代原則，通過影響待估宗地價格的區位

條件和個別條件與所在區域的平均條件相比較，並根據基準地價的修正體

系，對上述因素條件進行修正計算，以此得到待估宗地的價格。基本計算

公式為：

PS＝（P±F）×R×D×（1±K）×Y

上式中：

Ps——待估宗地修正後的地價

P——待估宗地所在地區適用基準地價

F——開發程度差異修正值

R——容積率修正係數

D——期日修正修正係數

K——區位因素和個別因素修正係數

Y——土地使用權年期修正係數

◇◇各參數的確定

適用基準地價

通過查詢當地政府公布的所轄行政區現行有效的基準地價標準、覆蓋

範圍、適用條件，根據待估宗地設定用途、所處行政轄的具體區域位臵、

區域土地級別，對照基準地價分布圖、表準確、合理計取。

根據自貢市人民政府公布的.關於公布實施自貢市城區國有土地使用

權基準地價的通知.，現行基準地價如下表。

自貢市城區國有土地使用權基準地價表

商服用地

住宅用地

工業用地

一級

3469

2346

273

二級

2275

1870

196

三級

1393

1392

151

四級

973

902

五級

563

541

工業限制區一

工業限制區一的國有土地參照一級工業用地的基準地價

工業限制區二

工業限制區二的國有土地參二級工業用地的基準地價

工業限制區三

工業限制區三的國有土地參照三級工業用地的基準地價

自貢市城區基準地價內涵

估價基準日

2008年1月1日

使用年期

商業

40年

住宅

70年

工業

50年

容積率

商業1.40,住宅1.70,工業0.60

土地開發程度

商業

Ⅰ-Ⅴ級:

宗地外:六通（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路），

宗地內:六通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路、

場地平整

Ⅵ級:

宗地外:四通（通上水、通電、通訊、通路），

宗地內:三通一平（通上水、通電、通路、場地平整）

住宅

工業

他項權利

未設定

根據待估宗地的具體位臵及當地城區土地級別圖，確定待估宗地所在

土地級別為工業一級，基準地價為273元/平方米。

②開發程度差異修正值

根據所取基準地價設定的基礎設施條件（開發程度），與各宗地具體

區位所具備的基礎設施條件（實際開發程度）進行對比，當待估宗地設定

開發程度與基準地價設定開發程度一致時，不需要進行開發程度的修正；

當待估宗地設定開發程度與基準地價設定開發程度不一致時，需要進行開

發程度的修正。自貢市人民政府公布的.關於公布實施自貢市城區國有土

地使用權基準地價的通知.文件中設定的一級工業用地開發程度為六通一

平，委估土地現狀也為六通一平，故不用修正。

③容積率修正係數

根據基準地價容積率修正體系，工業用地容積率不進行修正。

④期日修正係數

現行基準地價估價基準日為2008年1月1日，而本次評估的估價基準

日為2011年12月31日，根據四川省地價指數，評估人員判斷確定期日修

正係數為1.0227。則期日修正係數K1為1.0227。

⑤區位及個別因素修正係數

根據各宗地設定用途、所用基準地價覆蓋區域對應的土地級別、各宗

地實際具備的區位條件和個別條件，與基準地價修正體系對應的相關條件

進行比較，並按基準地價修正體系中各因素條件的修正百分率，定量分析

確定各項因素條件對地價的影響程度，計算求和得出區位及個別因素修正

係數。

自貢市城區工業用地宗地地價修正因素說明表

標準

修正值

影響因素

優

較優

一般

較劣

劣

產業聚集規模

大工業區，

相關企業緊

密

大工業區內

大工業區

外，建成

區內

建成區

外，規劃

控制區內

獨立工礦

點

交通

道路通達度

>90

60-90

40-59

30-39

<30

便捷度

對外交通便利度

>90

60-90

40-59

30-39

<30

基礎設施

完善度

供水設施完善度

100

供氣設施完善度

100

排水設施完善度

100

環境質量

優劣度

大氣汙染狀況

100

水體汙染狀況

100

噪音汙染狀況

100

其他

宗地形狀

無影響

形狀不規

則，有一

定影響

形狀極不

規則，嚴

重限制利

用

宗地面積

無影響

面積過

大，有閒

臵現象，

或過小，

影響利用

面積過

大，大量

閒臵，或

過小，嚴

重限制利

用

地質狀況

無不良地質

情況

無不良地質

情況

無不良地

質情況

地質、地形

狀況較差，

對利用有

影響

地質、地形

狀況差，對

利用有嚴

重影響

自貢市城區工業用地宗地地價修正係數表（%）

標準

修正值

影響因素

優

較優

一般

較劣

劣

產業聚集規模

1.48

0.90

-1.92

-3.12

交通

便捷度

道路通達度

0.75

0.46

-0.97

-1.58

對外交通便利度

0.96

0.58

-1.24

-2.02

基礎設施

完善度

供水設施完善度

0.62

0.38

-0.81

-1.31

供氣設施完善度

0.40

0.24

-0.52

-0.84

排水設施完善度

0.46

0.28

-0.59

-0.97

環境質量

優劣度

大氣汙染狀況

0.24

0.14

-0.31

-0.50

噪音汙染狀況

0.23

0.14

-0.30

-0.49

水體汙染狀況

0.21

0.13

-0.28

-0.45

其他

宗地形狀

0.12

0.07

-0.15

-0.24

宗地面積

0.12

0.07

-0.16

-0.26

地質狀況

0.10

0.06

-0.13

-0.22

根據待估宗地實際情況，確定待估宗地修正係數表，具體見下表。

待估宗地修正係數表

影響因素

標準

修正值

產業聚集規模

較優

交通

便捷度

道路通達度

較優

對外交通便利度

較優

基礎設施完善度

供水設施完善度

優

0.62

供氣設施完善度

優

0.4

排水設施完善度

較優

0.28

環境質量優劣度

大氣汙染狀況

較優

0.14

噪音汙染狀況

一般

水體汙染狀況

較劣

-0.28

其他

宗地形狀

較優

0.07

宗地面積

較劣

-0.16

地質狀況

較優

合計

1 .07

⑥使用權年期修正係數

根據國家標準.城鎮土地估價規程.（GB/T18508-2001），使用年限修正

係數的公式為：

年期修正公式為：

公式中：

K2——- 待估宗地的土地使用年期修正係數

r－－－土地還原率

土地還原率確定：本次評估中，根據「國土資發[2006]307號」土地還原

利率取不低於同期五年期的存款利率，2011年7月7日中國人民銀行發布

的五年存款利率為5.5％，所以，土地還原利率取6%。

m－－－待估宗地設定使用年限

n－－－基準地價設定土地使用年期

nmrrK)1/(11)1/(112..

則：

該宗工業用地年期修正係數K2=[1-1/（1+6%）45]/ [1-1/（1+6%）50]＝0.9804。

⑦確定宗地地價

計算過程詳見.基準地價係數修正法地價測算表.。

序

號

宗

地

編

號

宗

地

名

稱

待

估

宗

地

級

別

估

價

設

定

用

途

基準地

價年期

(或設定

基準地

價年

期)(年)

基準

地價

(元

/m2)

區域

及個

別因

素修

正系

數(ΣK)

期日

修正

係數

估價

設定

年期

(年)

使用

年期

修正

係數

土地

開發

程度

修正

幅度

(元

/m2)

單位

地價

(元

/m2)

備

注

第

項

馬-

碾

-2

工

業

一

級

工

業

用

地

273

1.0107

1.0227

0.9805

276.65

(2)成本逼近法

本報告所稱成本逼近法是指：以開發土地所耗費的各項費用之和為主

要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值來確定土地

價格的估價方法。基本原理是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基

礎設施開發費用兩大部分作為「基本成本」，運用經濟學等量資金應獲取等量

收益(利潤)的投資原理，加上「基本成本」所應產生的合理利潤、利息，同時

根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得

收益(其實質來源於土地增值)，組成土地價格的基礎部分從而求得土地價

格。其基本公式為：

區域平均地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收

益

委估土地價格 =區域平均地價×使用年期修正係數×(1+區位及個別條件

修正率)

①土地取得費及相關稅費

土地取得費是指待估宗地所在區域為取得土地使用權而支付的各項客

觀費用（即徵用同類用地所支付的平均費用）。根據對待估宗地所在區域近

年來徵地費用標準進行分析，土地取得費一般由土地補償費、安臵補償費、

構附著物補償費、各種稅費及其它費用構成。在評估中不能簡單地考慮以

往徵地時發生的實際費用，而應採用評估基準日徵用土地的重臵費用。

根據.中華人民共和國土地管理法.（2004年8月28日第十屆全國人

民代表大會常務委員會第十一次會議.關於修改〖中華人民共和國土地管

理法〗的決定.第二次修正）及..四川省.中華人民共和國土地管理法.

實施辦法.（1999年12月10日四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十

二次會議修改），徵收土地的補償費用包括土地補償費、安臵補助費以及地

上物補償費和青苗補償費，徵收耕地的土地補償費為該耕地被徵用前三年

平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安臵補助費，按照需要安臵的農業人

口數計算。需要安臵的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被

徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安臵的農業人口的安

臵補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍，但每公頃

被徵用耕地的安臵補助費最高不得超過被徵用前3年平均年產值15倍；如

按照上述規定支付土地補償費和安臵補助費尚不能使需要安臵的農民保持

原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安臵補

助費，但土地補償費和安臵補助費的總和不得超過土地被徵用前3年平均

年產值的30倍。

評估人員通過對徵地範圍的現場查勘，結合委託方提供的資料，並按

照.四川省國土資源廳關於組織實施徵地統一年產值標準的通知.（川國土

資發（2009）54號、2010年1月1日起施行）、.四川省人民政府辦公廳轉

發省國土資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通知.

（川辦函［2008］73）、.四川省人民政府關於同意成都市徵地地上附著物和

青苗補償標準修訂方案的批覆.（川府函〔2008〕88號）的有關規定，測算

過程詳見下表：

項目

金額(元/m2)

相關文件及說明

土地補償費

23.70

土地補償費為耕地被徵用前三年每平均年產值的10倍，耕地被徵用前

三年平均年產值最低標準為：大安區人民政府關於大安區徵地統一年

產值標準的公示：區的徵地統一年產值標準被確定為四川省各市（州）

徵地補償耕地等別14等，即1580元/畝，該標準將作為徵收耕地計算

土地補償費和安臵補助費的年產值。.四川省國土資源廳關於組織實

施徵地統一年產值標準的通知.（川國土資發（2009）54號、2010年1

月1日起施行）。

安臵補助費

14.22

安臵補助費依據最被徵地集體經濟組織人均耕地面積按以下標準計

算：每畝耕地按前三年平均年產值6倍計算，.四川省人民政府辦公廳

轉發省國土資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通

知.（川辦函［2008］73）。

青苗補償費

1.42

青苗補償費:大春按耕地前3年平均年產值的60%計補、小春按耕地前

3年平均年產值的40%計補。.四川省人民政府關於同意成都市徵地

地上附著物和青苗補償標準修訂方案的批覆.（川府函〔2008〕88號）。

耕地開墾費

44．98

第二十二條全省依法實行佔用耕地補償制度。

非農業建設經依法批准佔用耕地的，應當按照.土地管理法.和.實

施條例.的規定，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔耕地的數量和質

量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當繳

納耕地開墾費，耕地開墾費為徵用該耕地的土地補償費、安臵補助費

之和的1至2倍。..四川省.中華人民共和國土地管理法.實施辦

法.（1999年12月10日四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十

二次會議修改）。但根據川辦函.四川省人民政府辦公廳轉發省國土

資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通知.（川辦

函［2008］73），耕地開墾費最高不超過30000元/畝。

耕地佔用稅

自貢市人民政府關於執行.四川省耕地佔用稅實施辦法.的通知

［自府發〔2008〕35號］。

徵地管理費

1.2

徵（佔）用土地管理：徵用用所有土地第一檔次2元/平方米第二檔次

1.2元/平方米第三檔次1.2元/平方米［川價費（2001）157號］

合計

112.52

②土地開發費

土地開發費為政府對所轄規劃區（宗地所在區域）投資的水、電、路、

供熱、訊等配套設施建設的費用和宗地內的場地平整費。本次按評估設定

的基礎設施條件所需的投資成本指標，據實進行修正。

當待估宗地設定開發程度與基準地價設定開發程度一致時，不需要進

行開發程度的修正；當待估宗地設定開發程度與基準地價設定開發程度不

一致時，需要進行開發程度的修正。根據.關於公布實施自貢市城區國有

土地使用權基準地價的通知.確定的宗地內外土地開發費用標準進行開發

程度的修正，具體見下表：

土地開發費用表單位：元/平方米

道路設施費

用

供水設施費

用

排水設施費

用

電力設施費

用

電訊設施費

用

熱力設施費

用

場地平整費

用

待估宗地設定開發程度為宗地紅線外「六通」（通路、通電、通訊、通

上水、通下水、通氣），紅線內場地平整，則待估宗地土地開發費為63元/

平方米。

③投資利息

根據待估宗地開發程度和開發規模，確定土地開周期為1年，投資利

息率按評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利息率6.56%計。假設

土地取得費及相關稅費在徵地時一次投入，計全額利息；開發費用在開發

期內均勻投入，計一半利息。故：

投資利息

=土地取得費及相關稅費×開發周期×6.56%+土地開發費×開發周期

×1/2×6.56%

= 9.45元/平方米

④投資利潤

投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入運營並發

揮作用，因此投資利潤應與同行業投資回報相一致，工業用地的土地開發

投資應獲得相應的投資回報，調查自貢市土地開發的投資回報情況，並結

合自貢市工業企業的平均利潤率，考慮到自貢市社會經濟增長率等因素，

本次評估取土地開發的年投資回報率為6%，則投資利潤為：

投資利潤＝（土地取得費及相關稅費＋土地開發費）×6%

= 10.53元/平方米

⑤土地增值收益

根據當地土地管理部門提供的資料，土地增值收益按成本價格（土地

取得費及相關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤四項之和）的25%

計。

土地增值收益=(土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利

潤) ×20%

=39.10元

⑥無限年期土地使用權價格

依據成本法計算公式，將上述5項加和即得無限年期土地使用權價

格。

無限年期土地使用權價格

=土地取得費及相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收

益

= 234.6元/平方米

⑦年期修正係數

根據國家標準.城鎮土地估價規程.（GB/T18508-2001），使用年限修

正係數的公式為：

年期修正公式為：

K2=1-1/(1+r)m

公式中：

K2——- 待估宗地的土地使用年期修正係數

r－－－土地還原率

土地還原率確定：本次評估中，根據「國土資發[2006]307號」土地還原

利率取不低於同期五年期的存款利率，2011年7月7日中國人民銀行發布

的五年存款利率為5.5％，所以，土地還原利率取6%。

m－－－待估宗地設定使用年限

則：

該宗工業用地年期修正係數K2=[1-1/（1+6%）45]＝0.9272。

⑧區位及個別條件修正

成本法基本計算公式所得結果的內涵，是宗地所在區域平均地價水平

的反映，對具體宗地，由於區位和個別條件的差異，會造成投資土地的回

報不同，致使同區域、同用途土地的價格不一致，對此，需進行宗地條件

修正。本次通過評估人員現場勘察「看地」、並與所在區域相關平均條件比

較分析後，憑職業判斷合理確定各具體宗地的宗地條件修正率。

本次宗地條件修正率與基準地價法中的區位及個別因素修正係數一

致。根據工業用地基準地價修正係數表，對照宗地的實際情況進行修正。

修正係數的確定過程見基準地價計算過程：區位及個別條件修正=1.0107

⑨宗地地價

宗地地價= 234.6×0.9272×1.0107=219.85元/㎡

(3)確定待估宗地土地使用權價格

本次評估選用了基準地價係數修正法和成本逼近法對工業用地進行評

估，通過對當地土地市場和土地價格的分析，基準地價係數修正法評估結

果反映的待估宗地所在區域內的客觀平均價值，成本逼近法方法評估結果

測算結果反映待估宗地所在區域的實際徵地價格，為更好地反映現實市場

狀況，我們取以上二種方法估價結果的加權平均值作為最後估價結果。

工業用地土地估價結果確定表

宗地名稱

成本法結果

(元/m2)

權重

基準地價法結果

(元/m2)

權重

單位面積地價

(元/m2)

面積(m2)

總地價

(元)

馬-碾-2

219.85

50%

276.65

50%

248

126,121.30

31,278,100.00

合計

——

31,278,100.00

（二）案例二：自硬公司成都分公司宗地名稱為川-龍泉-出-1（無形資

產－土地使用權評估明細表成都分公司序號1）

1、待估宗地概況

評估對象為自硬公司成都分公司所使用的1宗出讓土地。根據委託方

提供的資料及現場勘查情況，待估宗地已取得.土地使用權證.(龍國用

（2004）字第41943)，該宗地於2004年6月9日通過出讓方式取得。

.土地使用權證.證載土地使用者為自硬公司，宗地座落於龍泉鎮合

龍村六組，用途為工業用地，土地使用權類型為出讓，使用權面積為77,726.00

平方米，土地出讓年限50年，終止日期為2054年6月9日。

2、評估方法及過程：

(1)基準地價係數修正法過程

基準地價係數修正法是依據替代原則，通過影響待估宗地價格的區位

條件和個別條件與所在區域的平均條件相比較，並根據基準地價的修正體

系，對上述因素條件進行修正計算，以此得到待估宗地的價格。基本計算

公式為：

PS＝（P±F）×R×D×（1±K）×Y

上式中：

Ps——待估宗地修正後的地價

P——待估宗地所在地區適用基準地價

F——開發程度差異修正值

R——容積率修正係數

D——期日修正修正係數

K——區位因素和個別因素修正係數

Y——土地使用權年期修正係數

◇◇各參數的確定

①適用基準地價

通過查詢當地政府公布的所轄行政區現行有效的基準地價標準、覆蓋

範圍、適用條件，根據待估宗地設定用途、所處行政轄的具體區域位臵、

區域土地級別，對照基準地價分布圖、表準確、合理計取。

根據成都市龍泉驛區人民政府2011年8月16日公布的.成都市龍泉驛

區主城區及西河鎮、洛帶鎮土地定級與基準地價更新成果.已經四川省國

土資源廳（川國土資函〔2011〕1127號）文件，該地區現行基準地價如下表。

龍泉驛區城區商服、住宅、工業三類用地基準地價表

級別

Ⅰ級

Ⅱ級

Ⅲ級

IV級

商服

地價

元/平方米

4050

2250

1650

1350

萬元/畝

270.00

150.00

110.00

90.00

住宅

地價

元/平方米

4200

3450

2250

萬元/畝

280.00

230.00

150.00

均質地域

均質地域一

均質地域二

均質地域三

均質地域四

工業

地價

元/平方米

675

525

375

240

萬元/畝

45.00

35.00

25.00

16.00

基準地價定義：

估價基準日：2011年1月1日；

土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工業用地50年；

容積率：商服用地2.5、住宅用地3.5、工業用地1.0；

開發程度：宗地外「六通」（通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊）、

宗地內「場平」；

權利狀況：出讓土地使用權，無他項權利限制。

備註：工業限制區的價格參照工業均質地域一的價格；

②開發程度差異修正值

根據所取基準地價設定的基礎設施條件（開發程度），與各宗地具體區

位所具備的基礎設施條件（實際開發程度）進行對比，如果相關條件一致

則不作該項修正，其修正值取0。否則，按實現基準地價設定的基礎設施條

件所需的投資成本指標，據實進行修正。.成都市龍泉驛區主城區及西河

鎮、洛帶鎮土地定級與基準地價更新成果.已經四川省國土資源廳（川國

土資函〔2011〕1127號）」文件中設定的三級工業用地開發程度為六通一平，

委估土地現狀也為六通一平，故不用修正。

③容積率修正係數

根據成都市龍泉驛區基準地價容積率修正體系，工業用地容積率不進

行修正。

④期日修正係數

現行基準地價公布實施日為2011年1月1日，而本次評估的估價基準

日為2011年12月31日，根據估價人員對當地土地交易情況的統計調查，

確定期日修正係數為1。則期日修正係數K1為1。

⑤區位及個別因素修正係數

根據各宗地設定用途、所用基準地價覆蓋區域對應的土地級別、各宗

地實際具備的區位條件和個別條件，與基準地價修正體系對應的相關條件

進行比較，並按基準地價修正體系中各因素條件的修正百分率，定量分析

確定各項因素條件對地價的影響程度，計算求和得出區位及個別因素修正

係數。

根據.龍泉驛區城區土地定級估價報告.，工業地價影響因素說明表及

修正係數表，按照待估宗地的區域因素及個別因素條件，可建立待估宗地

地價影響因素說明、優劣程度及修正係數（ΣK）表。

龍泉驛區均質地域四工業用地宗地地價影響因素說明表

指標標準

影響因素

優

較優

一般

較劣

劣

交通便捷度

距汽車站距

離

<2公裡

2-3公裡

3-6公裡

6-7公裡

〗8公裡

道路通達度

主幹道

次幹道

支路

便道

基礎設施

完善度

給水

城市管網

≥250mm

城市管網

250-150mm

城市管網

100-150mm

城市管網

25-50mm

城市管網

<25mm

供電

市級城市供電

配臵

區級城市供電

配臵

小區級城市供

電配臵

自有供電配臵

且與城市電網

聯網

無城市供電配

臵

排水

城市排水管

網>500mm

城市排水管網

500-300mm

城市排水管網

250-300mm

明溝排放

無排水設施

產業聚集規模

產業聚集規

模

國家級工業

區、開發區

市級工業區

區級工業區

工業小區

獨立工礦點

環境質量優劣

度

汙染狀況

環境優良

良好

無汙染

輕度汙染

汙染源

規劃條件

土地利用類

型

工業區

工業辦公區

工業商業區

商業區

住宅區

宗

地

條

件

宗地面積

利於布局

較利於布局

對企業布局無

影響

面積過大閒臵

<5%；面積

小，對企業布

局有影響

面積過大閒

臵>5%；面積

小，對企業布

局有嚴重影響

宗地形狀

規則

較規則

對布局無影響

形狀不良，對

企業布局有影

響

形狀極不規

則，對企業布

局有嚴重影響

龍泉驛區均質地域四工業用地基準地價修正係數表

修正係數

影響因素

優

較優

一般

較劣

劣

交通便捷度

距汽車站點距離

1.8

0.9

-0.9

-1.8

道路通達度

2.16

1.08

-1.08

-2.16

基礎設施完善度

給水

1.08

0.54

-0.54

-1.08

供電

1.2

0.6

-0.6

-1.2

排水

0.84

0.42

-0.42

-0.84

產業聚集規模

2.16

1.08

-1.08

-2.16

環境質量優劣度

汙染狀況

0.6

0.3

-0.3

-0.6

規劃條件

土地利用類型

1.2

0.6

-0.6

-1.2

宗地條件

宗地面積

0.48

0.24

-0.24

-0.48

宗地形狀

0.48

0.24

-0.24

-0.48

影響估價對象地價因素條件及修正係數表

影響地價因素

影響估價對象地價因素條件

條件判斷

修正係數（%）

距汽車站點距離k1

300米

優

1.8

道路通達度k2

主幹道

優

2.16

給水k3

城市管網150mm

較優

0.54

供電k4

區級供電配臵

較優

0.6

排水k5

300mm

一般

產業聚集規模k6

國家級開發區

優

2.16

汙染狀況k7

無汙染

一般

土地利用類型k8

工業區

優

1.2

宗地面積k9

對企業布局無影響

一般

宗地形狀k10

無企業布局影響

一般

七、

K =Σ K i n =1，2，……10。

i=1

K=8.46

⑥使用權年期修正係數

根據國家標準.城鎮土地估價規程.（GB/T18508-2001），使用年限修

正係數的公式為：

年期修正公式為：

公式中：

K2——- 待估宗地的土地使用年期修正係數

r－－－土地還原率

土地還原率確定：本次評估中，根據「國土資發[2006]307號」土地還原

利率取不低於同期五年期的存款利率，2011年7月7日中國人民銀行發布

的五年存款利率為5.5％，所以，土地還原利率取6%。

m－－－待估宗地設定使用年限

n－－－基準地價設定土地使用年期

則：

該宗工業用地年期修正係數K2=[1-1/（1+6%）42.44]/ [1-1/（1+6%）50]＝

0.9686。

⑦確定宗地地價

計算過程詳見.基準地價係數修正法地價測算表.。

nmrrK)1/(11)1/(112..

序

號

宗

地

編

號

宗

地

名

稱

待

估

宗

地

級

別

估

價

設

定

用

途

基準地

價年期

(或設定

基準地

價年

期)(年)

基準

地價

(元

/m2)

區域

及個

別因

素修

正系

數

(ΣK)

期日

修正

係數

估價

設定

年期

(年)

使用

年期

修正

係數

土地

開發

程度

修正

幅度

(元

/m2)

單位

地價

(元

/m2)

備

注

川-

龍

泉-

出

-1

工

業

均

質

地

域

四

工

業

用

地

240

1.0846

42.44

0.9686

252

(2)成本逼近法

本報告所稱成本逼近法是指：以開發土地所耗費的各項費用之和為主

要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值來確定土地

價格的估價方法。基本原理是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基

礎設施開發費用兩大部分作為「基本成本」，運用經濟學等量資金應獲取等

量收益(利潤)的投資原理，加上「基本成本」所應產生的合理利潤、利息，同

時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應

得收益(其實質來源於土地增值)，組成土地價格的基礎部分從而求得土地

價格。其基本公式為：

區域平均地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收

益

委估土地價格 =區域平均地價×使用年期修正係數×(1+區位及個別條件

修正率)

①土地取得費及相關稅費

土地取得費是指待估宗地所在區域為取得土地使用權而支付的各項客

觀費用（即徵用同類用地所支付的平均費用）。根據對待估宗地所在區域近

年來徵地費用標準進行分析，土地取得費一般由土地補償費、安臵補償費、

構附著物補償費、各種稅費及其它費用構成。在評估中不能簡單地考慮以

往徵地時發生的實際費用，而應採用評估基準日徵用土地的重臵費用。

根據.中華人民共和國土地管理法.（2004年8月28日第十屆全國人

民代表大會常務委員會第十一次會議.關於修改〖中華人民共和國土地管

理法〗的決定.第二次修正）及..四川省.中華人民共和國土地管理法.

實施辦法.（1999年12月10日四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十

二次會議修改），徵收土地的補償費用包括土地補償費、安臵補助費以及地

上物補償費和青苗補償費，徵收耕地的土地補償費為該耕地被徵用前三年

平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安臵補助費，按照需要安臵的農業人

口數計算。需要安臵的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被

徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安臵的農業人口的安

臵補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍，但每公頃

被徵用耕地的安臵補助費最高不得超過被徵用前3年平均年產值15倍；如

按照上述規定支付土地補償費和安臵補助費尚不能使需要安臵的農民保持

原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安臵補

助費，但土地補償費和安臵補助費的總和不得超過土地被徵用前3年平均

年產值的30倍。

評估人員通過對徵地範圍的現場查勘，結合委託方提供的資料，並按

照.四川省國土資源廳關於組織實施徵地統一年產值標準的通知.（川國土

資發（2009）54號、2010年1月1日起施行）、.四川省人民政府辦公廳轉

發省國土資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通知.

（川辦函［2008］73）、.四川省人民政府關於同意成都市徵地地上附著物和

青苗補償標準修訂方案的批覆.（川府函〔2008〕88號）的有關規定，測算

過程詳見下表：

項目

金額(元/m2)

相關文件及說明

土地補償費

土地補償費為耕地被徵用前三年每平均年產值的10倍，耕地被徵用前

三年平均年產值最低標準為：成都市雙流縣屬21類地區每畝2800元。

.四川省國土資源廳關於組織實施徵地統一年產值標準的通知.（川

國土資發（2009）54號、2010年1月1日起施行）。

安臵補助費

25.2

安臵補助費依據最被徵地集體經濟組織人均耕地面積按以下標準計

算：每畝耕地按前三年平均年產值6倍計算，.四川省人民政府辦公廳

轉發省國土資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通

知.（川辦函［2008］73）。

青苗補償費

2.52

青苗補償費:大春按耕地前3年平均年產值的60%計補、小春按耕地前

3年平均年產值的40%計補。.四川省人民政府關於同意成都市徵地

地上附著物和青苗補償標準修訂方案的批覆.（川府函〔2008〕88號）。

耕地開墾費

44.98

第二十二條全省依法實行佔用耕地補償制度。

非農業建設經依法批准佔用耕地的，應當按照.土地管理法.和.實

項目

金額(元/m2)

相關文件及說明

施條例.的規定，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔耕地的數量和質

量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當繳

納耕地開墾費，耕地開墾費為徵用該耕地的土地補償費、安臵補助費

之和的1至2倍。..四川省.中華人民共和國土地管理法.實施辦

法.（1999年12月10日四川省第九屆人民代表大會常務委員會第十

二次會議修改）。但根據川辦函.四川省人民政府辦公廳轉發省國土

資源廳關於調整徵地補償安臵標準等有關問題的意見的通知.（川辦

函［2008］73），耕地開墾費最高不超過30000元/畝。

耕地佔用稅

.成都市人民政府關於調整我市耕地佔用稅稅額標準的通知.［成府

發〔2009〕16號］。

徵地管理費

1.2

徵（佔）用土地管理：徵用用所有土地第一檔次2元/平方米第二檔次

1.2元/平方米第三檔次1.2元/平方米［川價費（2001）157號］

合計

147.9

②土地開發費

土地開發費為政府對所轄規劃區（宗地所在區域）投資的水、電、路、

供熱、訊等配套設施建設的費用和宗地內的場地平整費。本次按評估設定

的基礎設施條件所需的投資成本指標，據實進行修正。

成都市工業用地宗地外「六通」、宗地內「場平」的費用指標詳見下表。

成都市工業用地開發費費用指標

開發程度

指標（元/㎡）

通路

宗地紅線外

通電

供水

排水

通氣

通訊

場平

宗地紅線內

合計

待估宗地設定開發程度為宗地紅線外「六通」（通路、通電、通訊、通上

水、通下水、通氣），紅線內場地平整，則待估宗地土地開發費為68元/平

方米。

③投資利息

根據待估宗地開發程度和開發規模，確定土地開周期為1年，投資利

息率按評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利息率6.56%計。假設土

地取得費及相關稅費在徵地時一次投入，計全額利息；開發費用在開發期

內均勻投入，計一半利息。故：

投資利息

=土地取得費及相關稅費×開發周期×6.56%+土地開發費×開發周期×1/2×6.56%

= 11.93元/平方米

④投資利潤

投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入運營並發

揮作用，因此投資利潤應與同行業投資回報相一致，工業用地的土地開發

投資應獲得相應的投資回報，調查成都市土地開發的投資回報情況，並結

合成都市工業企業的平均利潤率，考慮到成都市社會經濟增長率等因素，

本次評估取土地開發的年投資回報率為6%，則投資利潤為：

投資利潤＝（土地取得費及相關稅費＋土地開發費）×6%

= 12.954元/平方米

⑤土地增值收益

一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權

在經濟上得到實現，即獲取一定的增值收益。故本次評估根據成都市新供

應工業用地繳納土地出讓金比例確定土地增值收益率。根據成都市國土資

源局文件（成國土資發【2007】528號）：新供應的國有工業用地辦理協議

出讓時，土地出讓金按地價的20%收取。故在成本逼近法中，增值收益率確

定為20%。

土地增值收益=(土地取得費＋有關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利

潤)×土地增值收益率

= 48.16元/平方米

⑥無限年期土地使用權價格

依據成本法計算公式，將上述5項加和即得無限年期土地使用權價格。

無限年期土地使用權價格

=土地取得費及相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

= 288.94元/平方米

⑦年期修正係數

根據國家標準.城鎮土地估價規程.（GB/T18508-2001），使用年限修

正係數的公式為：

年期修正公式為：K2=1-1/(1+r)m

公式中：

K2——- 待估宗地的土地使用年期修正係數

r－－－土地還原率

土地還原率確定：本次評估中，根據「國土資發[2006]307號」土地還原

利率取不低於同期五年期的存款利率，2011年7月7日中國人民銀行發布

的五年存款利率為5.5％，所以，土地還原利率取6%。

m－－－待估宗地設定使用年限

則：

該宗工業用地年期修正係數K2=[1-1/（1+6%）42.44]/ [1-1/（1+6%）50]＝0.9157。

⑧區位及個別條件修正

成本法基本計算公式所得結果的內涵，是宗地所在區域平均地價水平

的反映，對具體宗地，由於區位和個別條件的差異，會造成投資土地的回

報不同，致使同區域、同用途土地的價格不一致，對此，需進行宗地條件

修正。委估宗地土地位於空港工業園區域內，參照成都市龍泉驛區基準地

價體系，其區位及個別因素修正係數修正為8.46%：

⑨宗地地價

宗地地價= 288.94×0.9157×1.0846=287元/㎡

(3)確定待估宗地土地使用權價格

本次評估選用了基準地價係數修正法和成本逼近法對工業用地進行評

估，通過對當地土地市場和土地價格的分析，基準地價係數修正法評估結

果反映的待估宗地所在區域內的客觀平均價值，成本逼近法方法評估結果

測算結果反映待估宗地所在區域的實際徵地價格，為更好地反映現實市場

狀況，我們取以上二種方法估價結果的加權平均值作為最後估價結果。

工業用地土地估價結果確定表

宗地名稱

成本法結果

(元/m2)

權重

基準地價法結

果

(元/m2)

權重

單位面積地

價

(元/m2)

面積(m2)

總地價

(元)

工業

287

50%

252

50%

270

77,726.00

20,986,000.00

合計

——

20,986,000.00

（三）地價的確定

根據以上評估過程，得到不同方法的評估結果。通過對當地土地市場

和土地價格的分析，考慮到兩種方法的結果相近，故選取兩種方法的簡單

算術平均數作為最終評估結果。

經過上述評估程序，自硬公司委估土地評估值為129,888,100.00元。

八、需要特別事項說明

自硬公司宿舍所佔土地面積5,632.05平方米為劃撥用地，評估時計算企

業應補繳的土地出讓金按土地評估原值的40%的計提。

其他無形資產評估技術說明

一、評估範圍

納入本次評估範圍的無形資產為自硬公司擁有的商標權、軟體，共計

35項。其中：軟體34項，商標權1項，評估基準日原始入帳價值7,752,688.11

元，帳面值4,302,110.38元。

二、評估對象基本情況

1. 無形資產的具體情況

（1）辦公軟體

辦公軟體主要有金碟軟體、數據分析軟體、管理軟體、三維設計軟體、

製造業管理軟體信息系統建設項目BI軟體、VPN網關管理軟體、KABA門禁

系統管理軟體、系統建設CITRIX XENDESKTOP企業版軟體等。

（2）商標

自硬公司擁有的商標權為「長城」商標

註冊號：202298、515584號

註冊企業名稱：自貢硬質合金有限責任公司

註冊人地址：四川省自貢市大安區人民路111號

使用商標：第6類硬質合金，有效期：2019年12月20日

1978年5月，自貢硬質合金廠在自貢市工商行政管理局為硬質合金、

鎢條、鎢粉、鉬條、高比重合金等商品申辦了「長城+圖形+拼音」商標，此後

在每個類別的商品上都使用這一商標。2003年至2004年還分別在11個馬德

裡協定成員國和馬德裡協定成員國獲得了商標註冊。2005年在加拿大等13

個國家和地區進行了商標國際註冊。2006年在澳大利亞等20個國家和地區

進行了國際註冊。目前累計在44個國家和地區進行了商標註冊。商標局申

請「長城」商標註冊登記，公司長城牌商標在自貢市申請註冊登記，註冊證號

為202298和515584號。

2006年10月長城牌商標被國家工商總局認定為中國馳名商標。

三、評估方法

1、軟體評估

對於評估基準日市場上有銷售且無升級版本的外購軟體，按照同類軟

件評估基準日市場價格確認評估值。

對於目前市場上有銷售但版本已經升級的外購軟體，以現行市場價格

扣減軟體升級費用確定評估值。

2、商標評估

根據本次評估目的和委估資產的特點，本次對商標採用收益法。

四、評估案例

商標評估

1、經濟壽命期的確定：由於商標在有效期滿可申請續展註冊，因此商

標的壽命期為無限年期。

2、未來企業淨利潤的預測

自硬公司主營業務收入主要來自硬質合金產品和粉末製品的銷售收

入，硬質合金產品中各牌號混合料、焊接刀片、鑄造碳化鎢所佔比重最大，

各牌號混合料及鑄造碳化鎢最終將用於各類刀片、耐磨零件、礦用合金及

成品工具等的生產。具體淨利潤的預測可參考收益法評估中的相關預測數

據。

3、利潤分成率的確定

商標權作為一種無形資產，其經濟價值並非簡單由設計、製作、申請、

保護等方面耗費用而形成的，廣告宣傳有利於擴大商標的知名度，並需要

花費一定的費用，但這些費用對商標權價值起影響作用，而不是決定作用。

商標權也就不具有經濟價值。商標權帶來超額收益的原因，是它所代表的

企業的商品質量、性能、服務等應因素的綜合性、重複性的顯示，甚至是

一定的效用價格比的標誌。它實際上是對企業生產經營的素質，尤其是技

術狀況、管理狀況、營銷技能的綜合反映。另外，商標的評估價值與評估

基準日的社會、經濟狀況以及評估目的等密切相關。

根據商標評估實踐和國際慣例，在評估商標時，利潤分成率的取值主

要受以下因素因素：

（1）商標在社會中的被認可程度：一個馳名商標可以向購買者傳遞大

量的有關它所代表的商品或服務的信息；優良的質量、質量的長期穩定性、

對購買者消費習慣的適應程度及期心理的滿足程度。馳名商標的被認可程

度高低依次分為馳名商標、著名商標、一般商標。商標的知名度越大，其

價值就越高。一般情況下，同一行業，馳名商標的價值高於非馳名商標價

值。

（2）商標企業的所在行業分析：一般而言，食品、飲料等行業的商標

比其他行業的市場如商科技產品、服裝產品的商標分成率高，這是因為這

類市場對科技進步和流行款項的依賴性不大，而工業生產企業對於商標的

依賴性卻不如其他行業那麼高，所以其商標的分成率普遍偏低。

（3）商標所在企業在行業中的地位：如果商標為所處市場龍頭地位，

那麼其商標分成率就比其他普通商標高得多。而龍頭地位主要表現在市場

份額或市場佔有率上，並且能影對於整個市場產生較大的影響，且能夠確

定基本價值，以及能夠保持較強的競爭力。

（4）商標所在企業的經營情況：商標持有企業的歷史經營業績影響未

來收益的預測。好的經營業績，預測的未來收益可能，超額利潤也可能更

大，商標權價越高。反之，商標權價值低。

（5）宏觀經濟狀況：在評估基準日宏觀經濟景氣高漲時，評估值相對

較高，低迷時評估值較低。另外，宏觀經濟政策如財政政策、貨幣政策等，

尤其是與所評估商標的行業相關的政策走向，也是商標評估必須考慮的因

素。

（6）商標的法律保護情況：商標的保護的深度和廣度，對其商標分成

率具有一定的影響。

針對以上六項影響商標分成率的主要因素，我們對自硬公司所持有商

標進行了分析和評分在採用加權平均打分法的方法確定商標利潤分成率為

0.75%。

4、折現率的確定

折現率以公司加權平均資本成本加特定風險調整係數確定，加權平均

資本成本的確定具體過程可參考收益法評估說明中折現率的確定部分，加

權平均資本成本確定為12.37%。

特定風險調整係數的確定過程如下：

特定公司風險溢價，表示非系統風險，由於目標公司具有特定的優勢

或劣勢，要求的回報率也相應增加或減少。評估人員經過分析，確定委估

商標資產特定風險調整係數為5.0%，故本次的折現率為17.37%。

5、根據公式，計算委估商標評估值

即A=.

i=1n

Ri(1＋r)-i ，具體計算如下表

單位：萬元

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年及以後

淨利潤

2,067.07

2,545.21

4,216.67

5,850.48

8,016.08

商標分成率

0.75%

商標分成額

15.50

19.09

31.63

43.88

60.12

折現率

17.37%

折現期

0.5

1.5

2.5

3.5

4.5

折現值

14.31

15.01

21.19

25.05

29.24

514.46

商標評估值合計

619.26

則委估商標的評估值為619.26萬元。

五、評估結果

其他無形資產評估結果為8,916,664.88元，評估增值4,614,554.50元，增

值率為107.26 %。

遞延所得稅資產評估技術說明

遞延所得稅資產帳面值為25,772,614.57元，評估人員首先審核遞延稅款

借項報表、總帳、明細帳的一致性，向有關財務人員了解遞延稅款借項形

成的原因、時間、原始發生額和內容，查閱了相關文件，本次按審計後帳

面值作為遞延所得稅資產的評估值。

經評估，遞延所得稅資產評估值為25,772,614.57元。

負債評估技術說明

一、評估範圍

評估範圍為自硬公司申報的負債包括短期借款、應付票據、應付帳

款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款、一年

內到期的非流動負債、長期借款、長期應付款、遞延所得稅負債及其他非

流動負債。負債評估基準日帳面值如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

佔負債比例%

短期借款

571,700,000.00

42.25

應付票據

68,000,000.00

5.02

應付帳款

112,065,440.98

8.28

預收款項

22,399,423.78

1.66

應付職工薪酬

7,587,150.98

0.56

應交稅費

1,193,764.99

0.09

應付利息

608,475.00

0.04

其他應付款

29,103,949.42

2.15

一年內到期的非流動負債

50,000,000.00

3.69

長期借款

389,151,820.00

28.76

長期應付款

66,392,000.00

4.91

遞延所得稅負債

9,417,859.32

0.70

其他非流動負債

25,640,000.00

1.89

負債合計

1,353,259,884.47

100.00

二、評估依據

(一)自硬公司提供的原始會計資料、評估申報明細表及相關的證明材

料等；

(二)評估人員現場了解和掌握的資料；

(三)其他與評估有關的資料。

三、評估過程

評估過程主要劃分為以下三個階段：

第一階段：準備階段

對確定的評估範圍內的負債的構成情況進行初步了解，提交評估準備

資料清單和評估申報明細表示範格式，按照事務所評估規範化的要求，指

導企業填寫負債申報明細表；

第二階段：現場調查階段

1.根據企業提供的負債評估申報資料，首先對財務明細帳和評估申報表

進行互相核對使之相符。對不符、重複申報、遺漏未報項目進行改正，由

企業重新填報。作到帳表相符。

2.由企業財務部門的有關人員介紹各項負債的形成原因、計帳原則等情

況；

第三階段：綜合處理階段

1.將核實調整後的負債申報明細表，錄入計算機，建立相應資料庫；

2.對各類負債，分別不同情況，進行處理，編制相應評估匯總表；

3.提交負債的評估技術說明。

四、評估方法

1、短期借款

短期借款帳面價值為571,700,000.00元，主要核算企業從中國銀行股份

有限公司自貢分行、中國工商銀行股份有限公司自貢分行、上海浦東發展

銀行成都分行以及湖南有色金屬股份有限公司借來的款項，共14筆。評估

人員查閱了短期貨款合同及相關的還款憑證，經核實貸款本金餘額記錄準

確，企業按期償還了相應的財務利息，因此評估值以核實後帳面值

571,700,000.00元作為評估值。

2、應付票據

應付票據帳面價值為68,000,000.00元，帳面列示的應付票據為應付給自

貢長城硬面材料有限公司、中鎢高新材料股份有限公司自貢硬質合金分公

司的銀行承兌匯票。經查閱有關資料，帳面列示的應付票據實際是為購入

原材料而開出的票據，票據均尚未到期，且全部為無息票據，按帳面值

68,000,000.00元確認為評估值。

3、應付帳款

應付帳款評估基準日帳面值112,065,440.98元，主要為應付設備款、材

料款。

通過查閱部分合同、會計帳目和會計憑證，對每一項債務內容進行核

實，同時對金額較大的應付款項發函詢證。評估人員了解、分析了各項負

債的形成原因、帳齡、是否確需支付等情況，查閱了重要款項的購銷合同

及入庫單等資料，列入評估範圍的各項應付帳款均為企業應於評估基準日

後所實際承擔的債務，以核實無誤後帳面值112,065,440.98元確定評估值。

4、預收帳款

基準日帳面值22,399,423.78元，主要為企業預收的貨款等款項。評估

人員了解、分析了負債的形成原因、帳齡等情況，查閱了重要款項的合同

等資料，以經核實後帳面值22,399,423.78元確認為評估值。

5、應付職工薪酬

應付職工薪酬帳面值7,587,150.98元，核算內容為被評估單位已計提尚

未支付的工會經費、職工辭退福利等，評估人員了解了被評估單位實行的

薪酬政策，抽查了計提及支付情況，經核實應付職工薪酬餘額真實、準確。

本次評估以核實後的帳面值7,587,150.98作為評估值。

6、應交稅費

應交稅費基準日帳面值1,193,764.99元，是企業按稅法規定已計提而尚

未繳納的增值稅、營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、價格調節基

金、印花稅等。評估人員核查了企業相關帳簿、憑證、納稅申報表等資

料。在此基礎上，以經核實後帳面值1,193,764.99元確認評估值。

7、應付利息

應付股利為應付中國銀行股份有限公司自貢分行的借款利息，利息所

屬期間為2011年8月26日至2011年12月21日，帳面值為608,475.00元。

評估人員查證了投資協議，利潤分配協議等資料，認為該款項形成合理，

帳帳、帳實核對無誤，屬於企業實際承擔的負債，以核實後的帳面值

608,475.00確認為評估值。

8、其他應付款

其他應付款評估基準日帳面值29,103,949.42元，包括運保費、保證

金、改制費用、職工住房押金等。評估過程中通過查閱會計帳目及會計憑

證來確認負債的真實性。經審核，列入評估範圍的其他應付款形成合理，

帳帳、帳證核對無誤，屬於企業實際承擔的負債，以核實後的帳面值

29,103,949.42元確認為評估值。

9、一年內到期的非流動負債

一年內到期的非流動負債基準日帳面值為50,000,000.00元，核算的是

自硬公司向湖南有色金屬控股集團有限公司的借款，還款期限已不足一

年。評估人員核對了被評估單位長期借款總帳、明細帳和報表的一致性，

並取得了借款合同。查閱了借款憑證。經上述清查核實程序，評估人員認

為列入評估範圍的長期借款帳帳、帳證、帳表核對無誤，屬於被評估單位

實際承擔的負債。評估值以核實後的帳面值50,000,000.00元確認。

10、長期借款

長期借款帳面值389,151,820.00元，為被評估單位向自貢硬質合金有限

公司、自貢財政局及中國進出口銀行成都分行進行借款形成的款項。評估

人員核對了被評估單位長期借款總帳、明細帳和報表的一致性，並取得了

借款合同。查閱了借款憑證。經上述清查核實程序，評估人員認為列入評

估範圍的長期借款帳帳、帳證、帳表核對無誤，屬於被評估單位實際承擔

的負債。本次評估以核實後帳面值389,151,820.00元確認評估值。

11、長期應付款

長期應付款帳面值66,392,000.00元，為被評估單位依據的華信惠悅諮

詢（上海）有限公司中國僱員福利精算部，從2006年起至基準日提供的精

算報告核算的員工退休補助款。評估人員核對了被評估單位長期應付款總

帳、明細帳和報表的一致性，並取得了員工退休補貼精算評估報告。經上

述清查核實程序，評估人員認為列入評估範圍的長期應付款帳帳、帳證、

帳表核對無誤。本次評估以核實後帳面值66,392,000.00元確認評估值。

12、遞延所得稅負債

遞延所得稅負債帳面值9,417,859.32元，主要為被評估單位在2006年接

受評估後，固定資產部分按評估值入帳，形成的遞延所得稅負債，已取得

遞延所得稅負債測算表。

綜上述評估程序遞延所得稅負債的評估值為9,417,859.32元。

13、其他非流動負債

其他非流動負債帳面25,640,000.00元，為自貢市財政局，四川省財政

廳，國家發改委，國資委以及中國國貿促進委員會四川委員會提供的用於

各種項目建設的補貼性款項。評估人員取得了款項發放的政策性文件，核

對了企業的帳面金額，確定款項是企業無需實際負擔的負債，評估值以企

業所需要負擔的所得稅金額確定為評估值。評估值為3,846,000.00元。

五、評估結果及分析

負債評估結果匯總表：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

短期借款

571,700,000.00

0.00

應付票據

68,000,000.00

0.00

應付帳款

112,065,440.98

0.00

預收款項

22,399,423.78

0.00

應付職工薪酬

7,587,150.98

0.00

應交稅費

1,193,764.99

0.00

應付利息

608,475.00

0.00

其他應付款

29,103,949.42

0.00

一年內到期的非流動負債

50,000,000.00

0.00

長期借款

389,151,820.00

0.00

長期應付款

66,392,000.00

0.00

遞延所得稅負債

9,417,859.32

0.00

其他非流動負債

25,640,000.00

3,846,000.00

-21,794,000.00

-85.00

負債合計

1,353,259,884.47

1,331,465,884.47

-21,794,000.00

-1.61

第五部分收益法評估技術說明

一、收益法的概述及應用

(一) 收益法概述

收益法是通過估算被評估單位在未來的預期收益，並採用適當的折現

率折現成基準日的現值，求得被評估單位在基準日時點的企業營業性資產

價值，然後再加上溢餘資產價值、非經營性資產價值，減去有息債務得出

股東全部權益價值。

在採用收益法評估中，要求被評估企業價值內涵和運用的收益類型以

及折現率的口徑必須是一致的。

1. 關於收益類型——自由現金流

本次評估採用的收益類型為企業全部資本所產生自由現金流，自由現

金流等於企業的無息稅後淨利潤（即將公司不包括利息收支的利潤總額扣

除實付所得稅稅金之後的數額）加上折舊及攤銷等非現金支出，再減去營

運資本的追加投入和資本性支出後的餘額，它是公司所產生的稅後現金流

量總額，可以提供給公司資本的所有供應者，包括債權人和股東。

2. 關於折現率

有關折現率的選取，我們採用了加權平均資本成本估價模型(「WACC」)。

WACC模型可用下列數學公式表示：

WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

其中：ke = 權益資本成本

E = 權益資本的市場價值

D = 債務資本的市場價值

kd = 債務資本成本

t = 所得稅率

計算權益資本成本時，我們採用資本資產定價模型(「CAPM」)。CAPM模

型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。CAPM模型可用

下列數學公式表示：

E[Re] = Rf1 +β (E[Rm] - Rf2) + Alpha

其中: E[Re] = 權益期望回報率，即權益資本成本

Rf1 = 長期國債期望回報率

β = 貝塔係數

E[Rm] = 市場期望回報率

Rf2 = 長期市場預期回報率

Alpha = 特別風險溢價

(E[Rm] - Rf2)為股權市場超額風險收益率，稱ERP

3. 關於收益期

根據目前企業的經營狀況及發展前景，本次評估採用永續年期作為收

益期。其中，第一階段為2012年1月1日至2016年12月31日，預測期為

5年。在此階段中，根據對公司的歷史業績及未來市場分析，收益狀況逐漸

趨於穩定；第二階段為2017年1月1日至永續經營，在此階段中，企業的

淨現金流在2016年的基礎上將保持穩定。

(二) 收益法適用條件

運用收益法，是將評估對象臵於一個完整、現實的經營過程和市場環

境中，對企業整體資產的評估。評估基礎是對企業資產未來收益的預測和

折現率的取值，因此被評估資產必須具備以下前提條件：

委估資產未來預期收益可以準確預測並可以用貨幣衡量；

委估資產在未來經營中面臨的風險可以計量。

(三) 收益法評估思路

本次評估按照如下基本思路進行：

1．對被評估單位主營業務的收益現狀以及市場、行業、競爭等環境因

素和經營、管理、成本等內部條件進行分析；

2．對被評估單位的主營業務及未來收益進行合理的預測；

3．對被評估單位的主營業務及未來收益趨勢進行判斷和估算；

4．選擇適合的評估模型；

5．根據評估模型和確定的相關參數估算被評估單位的股東權益價值。

(四) 收益法評估公式

在本次評估具體操作過程中，我們以企業現金流作為收益額，選用分

段收益折現模型。即：將以持續經營為前提的未來收益分為前後兩個階段

進行預測，首先預測前階段各年的收益額；再假設從前階段的最後一年開

始，以後各年預期收益額均相同或有規律變動。

根據被評估單位的發展計劃，對未來五年的收益指標進行預測，在此

基礎上考慮資本性支出及流動資金補充，並進而確定被評估單位未來期間

各年度的權益現金流指標。最後，將未來預期收益進行折現求和，即得到

被評估單位在評估基準日時點的市場公允價值。

本次收益法評估選用企業現金流。

股東全部權益價值＝企業整體價值－有息負債

企業整體價值＝營業性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產價值

有息債務是指評估基準日被評估企業帳面上需要付息的債務，包括短

期借款、帶息的應付票據、一年內到期的長期借款和長期借款等。

營業性資產價值的計算公式為：

])1(/)1([

1nnniirrRrRiP.

......

其中：P——評估基準日的企業營業性資產價值

Ri——企業未來第i年預期自由淨現金流

r ——折現率, 由加權平均資本成本估價模型確定

i ——收益計算年

n——折現期

(五) 收益預測的基礎和假設

(1) 收益預測的基礎

對自硬公司的收益預測是根據目前的銷售狀況和能力以及評估基準日

後該公司的預期經營業績及各項財務指標，考慮該公司主營業務類型及主

要產品目前在市場的發展前景，以及該公司管理層對企業未來發展前途、

市場前景的預測等基礎資料，並遵循國家現行的法律、法規和企業會計制

度的有關規定，本著客觀求實的原則，採用適當的方法編制。

(2) 預測的假設條件

對自硬公司的未來收益進行預測是採用收益法進行評估的基礎，而任

何預測都是在一定假設條件下進行的，本次評估收益預測建立在以下假設

條件基礎上：

1. 一般性假設

① 自硬公司在經營中所需遵循的國家和地方的現行法律、法規、制度

及社會政治和經濟政策與現時無重大變化；

② 自硬公司將保持持續經營，並在經營方式上與現時保持一致；

③ 國家現行的稅賦基準及稅率，稅收優惠政策、銀行信貸利率以及其

他政策性收費等不發生重大變化；

④ 不考慮通貨膨脹對經營價格和經營成本的影響；

⑤ 假設相關單位提供的財務及行業前景資料真實；

⑥ 無其他人力不可抗拒及不可預見因素造成的重大不利影響。

2. 針對性假設

① 假設自硬公司各年間的技術隊伍及其高級管理人員保持相對穩定，

不會發生重大的核心專業人員流失問題；

② 自硬公司各經營主體現有和未來經營者是負責的，且公司管理層能

穩步推進公司的發展計劃，保持良好的經營態勢；

③ 自硬公司未來經營者遵守國家相關法律和法規，不會出現影響公司

發展和收益實現的重大違規事項；

④ 自硬公司提供的歷年財務資料所採用的會計政策和進行收益預測時

所採用的會計政策與會計核算方法在重要方面基本一致。

二、收益法評估過程

本次評估過程介紹如下：

1、接受委託方的委託，以2011年12月31日為評估基準日，對自硬

公司的股東權益價值進行評估，根據評估目的和對象，擬定評估工作方案；

2、聽取自硬公司工作人員關於業務基本情況及資產財務狀況的介紹，

收集有關經營和基礎財務數據；

3、分析自硬公司的歷史經營情況，特別是前三年收入、成本和費用的

構成及其變化原因，分析其獲利能力及發展趨勢；

4、分析自硬公司的綜合實力、管理水平、盈利能力、發展能力、競爭

優勢等因素；

5、根據自硬公司的財務計劃和戰略規劃及潛在市場優勢,預測公司未

來期間的預期收益、收益期限，並根據經濟環境和市場發展狀況對預測值

進行適當調整；

6、建立收益法評估定價模型；

7、確定折現率，估算委估對象的公允價值；

三、行業與競爭情況分析

（一）宏觀經濟分析

2011年，中國實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強和改善宏

觀調控，國民經濟繼續朝著宏觀調控預期方向發展。據初步測算，2011年

國內生產總值471564億元，按可比價格計算，比上年增長9.2%。分季度看，

一季度同比增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%，四季度增長8.9%。

分產業看，第一產業增加值47712億元，比上年增長4.5%；第二產業增加值

220592億元，增長10.6%；第三產業增加值203260億元，增長8.9%。從環比

看，四季度國內生產總值增長2.0%。

1、工業生產平穩較快增長，企業利潤繼續增加

2011年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長13.9%。分

登記註冊類型看，國有及國有控股企業增加值比上年增長9.9%，集體企業

增長9.3%，股份制企業增長15.8%，外商及港澳臺商投資企業增長10.4%。

分輕重工業看，重工業增加值比上年增長14.3%，輕工業增長13.0%。分行

業看，39個大類行業增加值全部實現比上年增長。分地區看，東部地區增

加值比上年增長11.7%，中部地區增長18.2%，西部地區增長16.8%。分產品

看，全年468種產品中有417種產品比上年增長。其中，發電量增長12.0%，

鋼材增長12.3%，水泥增長16.1%，十種有色金屬增長10.6%，乙烯增長7.4%，

汽車增長3.0%，其中轎車增長5.9%。2011年規模以上工業企業產銷率達到

98.0%，比上年下降0.1個百分點。規模以上工業企業實現出口交貨值101946

億元，比上年增長16.6%。

2011年，全國規模以上工業企業實現利潤54544億元，比上年增長25.4%。

12月當月實現利潤7907億元，同比增長31.5%，其中，國有及國有控股企

業當月實現利潤1446億元，同比增長31.4%。

2011年，在規模以上工業企業中，國有及國有控股企業實現利潤14989

億元，比上年增長15%；集體企業實現利潤882億元，比上年增長34%；股

份制企業實現利潤31651億元，比上年增長31.2%；外商及港澳臺商投資企

業實現利潤14038億元，比上年增長10.6%；私營企業實現利潤16620億元，

比上年增長46%。

在39個工業大類行業中，37個行業利潤比上年增長，2個行業比上年

下降。主要行業利潤增長情況：石油和天然氣開採業利潤比上年增長44.8%，

黑色金屬礦採選業增長53%，化學原料及化學製品製造業增長32.1%，化學

纖維製造業增長1.5%，黑色金屬冶煉及壓延加工業增長15.4%，有色金屬冶

煉及壓延加工業增長51.3%，交通運輸設備製造業增長17.3%，通信設備、

計算機及其他電子設備製造業增長8.7%，石油加工、煉焦及核燃料加工業

下降92.8%，電力、熱力的生產和供應業下降11%。

2、固定資產投資保持較快增長，投資結構繼續改善

2011年固定資產投資（不含農戶）301933億元，比上年名義增長23.8%

（扣除價格因素實際增長16.1%）。其中，國有及國有控股投資107486億元，

增長11.1%。分產業看，第一產業投資6792億元，比上年增長25.0%；第二

產業投資132263億元，增長27.3%；第三產業投資162877億元，增長21.1%。

在第二產業投資中，工業投資129011億元，比上年增長26.9%；其中，採礦

業投資11810億元，增長21.4%；製造業投資102594億元，增長 31.8%；電

力、燃氣及水的生產和供應業投資14607億元，增長3.8%。2011年基礎設施

（不包括電力、燃氣及水的生產與供應)投資51060億元，比上年增長5.9%，

增速比上年回落14.3個百分點。分地區看，東部地區投資比上年增長21.3%，

中部地區增長28.8%，西部地區增長29.2%。從到位資金情況看，2011年到

位資金334219億元，比上年增長20.3%。其中，國家預算內資金增長10.8%，

國內貸款增長3.5%，自籌資金增長28.6%，利用外資增長8.2%，其他資金增

長9.0%。2011年新開工項目計劃總投資240344億元，比上年增長22.5%；

新開工項目332931個，比上年增加431個。

3、進出口保持較快增長，外貿順差繼續收窄

2011年進出口總額36421億美元，比上年增長22.5%；出口18986億美

元，增長20.3%；進口17435億美元，增長24.9%。進出口相抵，順差1551

億美元，比上年減少264億美元。貿易方式繼續改善。進出口總額中，一般

貿易進出口19246億美元，增長29.2%，佔進出口總額的52.8%，比上年提

高2.7個百分點；加工貿易進出口13052億美元，增長12.7%。出口額中，

一般貿易出口9171億美元，增長27.3%；加工貿易出口8354億美元，增長

12.9%。進口額中，一般貿易進口10075億美元，增長31%；加工貿易進口

4698億美元，增長12.5%。

4、貨幣供應量平穩回落，新增貸款有所減少

2011年12月末，廣義貨幣（M2）85.2萬億元，比上年末增長13.6%，

增速比上年末回落6.1個百分點；狹義貨幣（M1）29.0萬億元，增長7.9%，

回落13.3個百分點；流通中現金（M0）5.1萬億元，增長13.8%，回落2.9

個百分點。全年金融機構人民幣各項貸款餘額54.8萬億元，新增人民幣各

項貸款7.5萬億元，比上年少增3901億元。人民幣各項存款餘額80.9萬億

元，各項存款增加9.6萬億元，比上年少增2.3萬億元。

5、市場物價同比上漲，7月份後同比漲幅連續回落

2011年居民消費價格比上年上漲5.4%。其中，城市上漲5.3%，農村上

漲5.8%。分類別看，食品上漲11.8%，菸酒及用品上漲2.8%，衣著上漲2.1%，

家庭設備用品及維修服務上漲2.4%，醫療保健和個人用品上漲3.4%，交通

和通信上漲0.5%，娛樂教育文化用品及服務上漲0.4%，居住上漲5.3%。7

月份居民消費價格同比漲幅達到高點6.5%後，漲幅連續回落。2011年工業

生產者出廠價格比上年上漲6.0%，2011年工業生產者購進價格比上年上漲

9.1%。

2012年GDP增長目標確定為7.5%，確立了「穩增長」而不是「保增長」的目

標，採取「穩中求進」的政策基調；增長目標略微調低，一是與「十二五」規劃

目標逐步銜接，加快轉變經濟發展方式、提高經濟發展質量和效益，增強

發展的協調性和可持續性；二是隨著工業化、城鎮化發展階段的演進和經

濟規模的擴大等因素，我國潛在經濟增長水平呈逐步放緩趨勢；三是防止

各級地方政府層層加碼，追求過快增長速度，而忽視增長質量。

因此，2012年的宏觀經濟形勢，不會採取類似於2008年國際金融危機

來臨時出臺刺激經濟增長的政策措施，不會追求過快的經濟增長速度，而

是更加重視增長的質量、重視結構調整。

（二）自然資源環境

1、鎢產品

鎢是一種重要的戰略物資，鎢因其具有高熔點、高硬度、耐磨和耐腐

蝕等優良特性而被廣泛地應用於冶金、機械、航空航天、軍事、電子、照

明和化工等行業。

鎢產品的組合包括鎢精礦（WO365%）、仲鎢酸銨、氧化鎢、鎢粉、硬

質合金、鎢條、鎢絲及鎢鐵等。

（1）全球鎢產品的生產情況

根據美國地質調查局統計，我國的鎢年產量居世界第一，近年來佔世

界鎢產量約80%，按礦種論，全球黑鎢礦和白鎢礦產量所佔比例大致為65%

和35%。由於地質條件、資源稟賦等原因，國外鎢金屬大部分為伴生礦，採

選難度較大，目前國外無較大規模的鎢精礦生產廠商。

國外以APT 為代表的冶煉企業大部分關閉或處於停產、半停產狀態，

所需冶煉產品（如APT）相當一部分從我國進口。目前，世界一些大企業以

仲鎢酸銨、氧化鎢、鎢粉、碳化鎢為原料生產門類齊全的硬質合金、鎢絲

及鎢材等產品，在鎢品深加工方面具有優勢。

（2）國內鎢產品的生產情況

近年來，我國政府對鎢精礦生產一直堅持總量控制政策，力求從源頭

上控制開採總量，總體效果比較明顯。2005 年，國務院出臺了加強鎢行業

管理以及全面整頓和規範礦產資源開發秩序的通知，各級政府加大全面遏

制無證勘察和開採、亂採濫挖、浪費破壞礦產資源等違法行為的力度。主

要生產地江西、湖南將鎢礦業秩序作為清理整頓的重點進行了專項整治。

2、鉬產品

鉬在地球上的蘊藏量較少，其含量僅佔地殼重量的0.001%，鉬礦總儲

量約為1500萬噸，主要分布在美國、中國、智利、俄羅斯、加拿大等國。

我國已探明的鉬金屬儲量為172萬噸，基礎儲量為343萬噸，僅次於美國而

居世界第二位。鉬礦集中分布在陝西、河南、吉林和遼寧等四省。世界上

金屬儲量在50萬噸以上的特大型鉬礦共有六個，我國的河南欒川、吉林大

黑山和陝西金堆城三大鉬礦榜上有名。豐富的鉬資源，為我國發展鉬的冶

煉和加工，大力推廣鉬的應用，提供了極為有利的條件和堅實的基礎。

（三）硬質合金行業狀況及前景分析

1、世界市場的發展現狀

硬質合金是「工業的牙齒」，因其有很高的硬度和耐磨性，被廣泛的應用

於工程、機械、汽車、電子等國民經濟的各個領域。1923年法國施律泰爾

發明了WC－CO硬質合金並使之迅速形成了硬質合金切削刀具和鑿巖釺具

兩大產業，使機械和採掘工業飛速發展。中國硬質合金工業從20世紀50

年代起步，比歐美等發達國家晚大約20年。硬質合金耗鎢量約佔鎢消費量

的一半，中國是世界第一鎢資源大國，也是世界硬質合金的第一生產大國。

目前，世界硬質合金市場競爭激烈並已形成新的格局。在世界工具市

場上銷售額名列前位的Sandvik、Kennametal、Iscar各公司相繼收購了一些世

界著名的硬質合金工具企業，作為自己的下屬公司，藉以增強本集團的實

力。這些併購活動的戰略目標，也是為了在市場全球化進一步發展的情況

下，使自己處於競爭的優勢地位。日本工具廠家也正在考慮應對策略。歐

美和日本主要工具廠商，大都看好中國市場，他們已經和正在中國建立生

產基地和銷售公司，在中國市場的佔有份額正在逐漸擴大。

2、國內市場的發展現狀

（1）生產經營快速發展

「十一五」以來，全行業在生產、經營等方面取得高速發展。2010 年硬質

合金總產量達2.2 萬噸，與「十五」末期比較，「十一五」期間硬質合金產量增

長37.5%。其中，硬質合金切削刀片增長77.5%，礦用合金增長77.6%，耐磨

零件增長10.7%，硬面材料增長76.4%，硬質合金深加工增長213.4%；銷售

收入約150 億元，實現利潤10 億元，工業總產值（現價）約為150 億元，

資產總額約達145 億元。

（2）裝備水平不斷提高

「十一五」以來，國家非常重視硬質合金產業發展，先後給予硬質合金生

產企業「技術引進、改造、開發」、「高新技術示範生產線建設」、「國家級新產

品」等多種主題和形式的支持。通過自主創新和引進、吸收國外先進技術，

我國硬質合金企業生產技術與工藝裝備水平向前跨越了一大步，行業創新

能力有所增強，大大縮短了與國際先進水平的差距。「十一五」期間行業累計

投入近60 億元，一批投資數億元的技改、擴建、新建項目相繼建成投產，

其中我國鎢冶煉和制粉生產的工藝及裝備水平已達到國際先進水平。通過

引進先進工藝技術裝備實施技術改造，硬質合金生產過程中的高度自動化

還原爐、碳化爐，可傾斜式球磨機，攪拌球磨機，噴霧乾燥塔，高精度全

自動壓力機，壓力燒結爐，塗層爐等一系列先進裝備和工藝技術已在國內

規模較大的硬質合金生產企業得到應用。與之配套的硬質合金成形技術、

氣體壓力燒結技術等的研究工作和應用推廣均取得重大進展，有力推動了

我國硬質合金產品質量的提高和產品結構的改善。

（3）產品結構明顯改善

出口產品結構不斷優化，以出口初中級鎢品為主的格局不斷改善，出

口產品逐步向中高端轉變。2010 年，我國硬質合金產品出口已達4 802 噸，

佔硬質合金總量的26.57%。「十一五」期間，高附加值硬質合金產品數控刀片

由2006 年的180 噸增長至2010 年的271 噸，增長率為50%；球齒產量由

2006 年的792 噸增長至2010 年的2 142 噸，增長率為170%；輥環產量由

2006 年的242 噸增長至2010 年的1 039 噸，增長率高達為329%。硬質合

金深加產品由2006 年13.1%增長至2010 年的26.2%

（4）企業整合顯著加速

大型企業集團強強聯合，行業內企業兼併加速，上下遊企業結合加強，

大型國有企業的產業比重和經濟總量進一步加大，產業集中度不斷提高。

中國五礦集團先後控股修水香爐山鎢礦、江西鎢業集團、南昌硬質合金廠，

並持有廈門鎢業20.6％的股份。2009年底，五礦集團通過控股湖南有色控

股集團，控制了湖南省境內90％以上的鎢礦資源，整合了目前國內規模大、

競爭力強的硬質合金企業。湖南有色控股集團有限公司在整合株硬集團和

自硬兩公司後，進一步整合郴州新田嶺、衡陽遠景鎢業、湘東鎢業等鎢資

源。同時，國外強勢企業也加快對國內市場的滲透，瑞典山特維克公司則

通過股權轉讓的形式，加盟廈門金鷺特種合金有限公司。

3、硬質合金行業發展面臨的新形勢

（1）市場需求旺盛，硬質合金行業發展前景廣闊

隨著經濟逐步復甦，中國工業化、信息化、城市化進程快速發展，鋼

鐵工業、汽車工業、礦山採掘、電子信息、交通運輸和能源等基礎產業對

高性能硬質合金的需求將穩步增長。汽車工業的高速發展，數控工具機、加

工中心在機械加工各領域的應用不斷擴大，高性能高精度研磨塗層刀片及

配套工具等高附加值硬質合金製品需求將不斷增加。未來高新技術武器裝

備製造、尖端科學技術的進步以及核能源的快速發展，將大力推動高技術

含量和高質量穩定性的硬質合金產品的需求。未來硬質合金產品市場需求

巨大，將給中國硬質合金行業提供良好的發展機遇。

（2）外企強勢進入，硬質合金產品高端市場競爭激烈

面對中國巨大的市場，國外硬質合金企業大舉進入中國設立獨資或合

資公司，充分利用技術優勢，搶佔中國市場。近年來，全球五大硬質合金

刀片、工具及工程機械公司紛紛在中國投資建廠：美國肯納金屬公司在上

海浦東和天津開發區分別投資建廠，生產硬質合金刀片、鑽頭、刀柄等；

山特維克集團在河北廊坊和上海嘉定設立工廠，生產切削刀具和工程工具；

以色列伊斯卡金屬切削集團在大連主要從事硬質合金刀具和相關產品的設

計、開發及製造；義大利SAMP 公司和上海工具廠有限公司合資；日本株

式會社成立泰珂洛超硬工具（上海）有限公司。上述五大公司技術資本、

經營理念和市場經驗均優於中國企業，給中國高檔硬質合金系列產品發展

帶來巨大壓力。據報導，「十一五」末期國外硬質合金企業在中國市場的銷售

量不到中國硬質合金生產量的1.5%，但其銷售年增長率超過國產硬質合金

的年平均增長水平，中國硬質合金市場上的國外硬質合金以高性能、高精

度硬質合金產品為主，可以預見，未來硬質合金領域，特別是精深加工領

域的市場競爭將越來越激烈。

（3）鎢資源消減嚴重，硬質合金高效利用迫在眉睫

由於世界鎢資源的稀缺性和戰略性，發達國家紛紛將鎢列為重要的戰

略金屬，並常年保持一定的儲量，尤其是美國、日本等國家都在加大儲備。

隨著鎢工業的迅猛發展，中國的鎢資源儲量日漸消減。隨著硬質合金主要

應用領域的增長和新應用領域的拓展，中國硬質合金產量逐年提高，而硬

質合金消費量已超過鎢消費量的50%。目前，中國硬質合金工業產量佔全球

的40%以上，但銷售額卻不及世界銷售總額的20%。硬質合金的高效利用將

在很大程度上緩解鎢資源的壓力，實現硬質合金工業的可持續發展。

4、中國硬質合金工業發展前景分析

中國「十二五」經濟發展的主線是經濟結構轉型，從外需向內需、從高

碳向低碳、從強國向富民將是我國「十二五」期間經濟轉型的三大亮點。國內

消費投資需求和市場規模擴大將推動經濟增長由外需主導向內需主導轉

變，成為經濟繼續保持較快發展的主要驅動力。在今後相當長一段時間內，

我國的國民經濟仍將快速發展，將持續為硬質合金工業創造良好的發展環

境。

（1）開發高附加值深加產品，推動產品結構優化與產業升級

通過「重點開發」高附加值產品，以技術改造為手段，全力推動我國硬質

合金產品向高性能、高精度、高附加值方向發展，提升產業競爭力。推動

硬質合金切削塗層刀片向精密切削工具方向發展，硬質合金採掘合金向採

掘工具配套方向發展，硬質合金耐磨零件向高效、快速方向發展。淘汰部

分落後產能，加快技改步伐，加大投入力度，促使硬質合金產品向深加方

向發展，進一步優化產品結構和促進產業升級。

（2）加大行業整合力度，提高行業集中度

以央企為核心，以兼併重組為手段，向硬質合金上下遊兩端產業延伸，

加大國內鎢產業鏈整合和企業資源整合的力度，進一步優化資源配臵，提

高行業集中度，形成合力，打造國際上具有話語權的硬質合金強勢大企業、

大集團，引領行業走上健康發展之路。

預計到「十二五」末，我國硬質合金產量達到3 萬噸，銷售收入達到300

億元，出口創匯相比「十一五」翻一番，深加產品產量佔硬質合金總量的40%

以上，實現中國由硬質合金大國向硬質合金強國的轉型過渡。

（四）市場競爭狀況

硬質合金作為粉末冶金中的一個分支，是一個極具發展潛力的重要產

業，在國民經濟和國防建設中發揮重要作用。從硬質合金市場發展情況以

及工業現狀分析，硬質合金產能不斷增大，品種基本齊全，裝備和工藝技

術不斷提高，廢硬質合金回收利用成績顯著。但其中，中國硬質合金工業

與國際差距較大，主要存在於研發投入少，創新能力低；合金生產與工具

生產脫節；產業經濟效益不高等方面。國內行業的競爭總體集中在技術和

原料上。隨著國外廠家進入中國，以及國內部分企業技術實力的提升，競

爭激烈化程度加劇。

目前在國內硬質合金行業中，株硬集團、廈門金鷺、章源鎢業為自硬

公司主要的競爭對手。

1、株洲硬質合金集團公司

株洲硬質合金集團公司國內最大的硬質合金企業，主要生產金屬切削

工具、礦山及石油鑽探採掘工具、硬質材料、鎢鉬製品、鉭鈮製品、稀有

金屬粉未製品等六大系系列產品。形成硬質合金為核心產業鏈，以深加工、

精加工及配套工具為重點，以通用產品為依託，以高端產品為核心，以資

源保障為基礎的新型產業格局，多項科研、生產技術達到或接近當代世界

先進水平。

目前有產品30000多種。主導產品有：超細硬質合金棒（型）材，硬質

合金頂錘、壓缸、軋輥及其他超大異型產品，硬質合金球齒、釺片，拉拔

拉伸、冷鐓冷衝等模具材料，異型合金產品，鋼結合金，鑄造碳化鎢等。

2、廈門鎢業

廈門鎢業股份有限公司主要從事鎢冶煉產品、鎢粉末、硬質合金、鎢

鉬絲材、新能源材料等的研發、生產與銷售，是國內最大的鎢鉬產品生產

與出口企業。主要產品包括：冶煉產品系列、鎢粉末系列、硬質合金系列、

鎢鉬絲材系列、新能源材料系列等。鎢冶煉產品的生產能力達12000噸，居

世界第一；鎢粉末產品的生產能力為5000噸鎢粉、3500噸碳化鎢粉和2000

噸混合料，是國內最大的鎢粉、碳化鎢粉生產商和出口商；硬質合金生產

能力達1000噸，產品80%出口；鎢鉬絲材的生產能力為1500噸粗鎢絲、300

噸粗鉬絲、100億米細鎢絲、30億米細鉬絲，產銷量佔全國的60%以上。廈

門鎢業產品銷售網絡分布亞、歐、美洲等幾十個國家和地區，年出口量佔

全國35%以上。

3、崇義章源鎢業股份有限公司

崇義章源鎢業股份有限公司創始於2000年，是集採礦、選礦、冶煉、

制粉、硬質合金與鎢材生產和深加工、貿易為一體的產業鏈較完整的上市

民營企業，鎢粉及碳化鎢的產銷量國內排名前三、硬質合金的產銷量國內

排名前五名。通過自主研發及外部合作，獲得大量研發成果，其中「球形、

單晶、超細仲鎢酸銨粉體的製取技術」獲得江西省科技進步一等獎，納米鎢

粉及碳化鎢粉、球形鑄造碳化鎢粉、超細晶硬質合金擠壓棒材、帶多螺旋

內冷卻孔擠壓棒材研發成果達到國際先進水平。

公司擁有淘錫坑鎢礦、新安子鎢錫礦、大餘石雷鎢礦和天井窩鎢礦四

座採礦權礦山，擁有五個鎢冶煉及深加工廠。其硬質合金廠可生產各種牌

號、型號的標準和異型硬質合金產品，具有年產仲鎢酸銨10000噸、鎢粉

5000噸、碳化鎢粉4000噸、硬質合金系列1500噸、硬質合金工具1000萬

件、鎢材1000噸的生產能力。除了常規牌號，公司還研發了YM05等擁有

自主智慧財產權的多個新牌號硬質合金，包括高強度、高硬度、超細晶高性

能硬質合金,產品已遠銷至北美、歐洲、日韓等市場。

（四）公司優劣勢分析

1、企業經營優勢

（1）產業布局合理

自硬公司具有完整的產業鏈，涵括從鎢冶煉到深加工的每一環節，在

每一鏈結上，都具有獨到的優勢，能夠作為產品銷售；而且產品門類齊全，

形成較寬的產品線，面向不同的應用市場，公司具有較強的抗風險能力。

（2）擁有一支經驗豐富的技術隊伍

硬質合金行業是資金密集型、技術密集型的比較特殊的行業，不僅需

要高投入、高技術，更需要長期的技術實踐和一批掌握專業技術的人才群

體。公司匯聚了一大批硬質合金人才，並積累了深厚的專業經驗。

（3）具有硬質合金生產的核心技術

公司堅持技術創新,通過不斷研究積累,掌握了現有硬質合金生產的核

心技術,許多產品在國內外市場具有一定的優勢。如焊接刀片、超細碳化鎢、

球粒合金、工程齒、拉刀等產品在國內處於一流水平。

2、面臨的風險及對策

（1）宏觀經濟或下遊需求波動導致行業景氣度變化對公司經營業績影

響

鎢產品廣泛應用於國民經濟各個行業，主要包括裝備製造、機械加工、

冶金礦山、軍工和電子通訊行業等，儘管某一或少量的行業不景氣對鎢行

業的整體影響有限，但如果宏觀經濟出現周期性大幅波動，將對鎢行業的

市場需求產生較大影響，進而導致鎢行業景氣度發生變化。儘管發行人擁

有自有礦山，具備完整的鎢行業產業鏈和較大的規模優勢，且產品大部分

應用於周期性較弱行業，不生產受需求波動性大的應用於鋼鐵、鎢化工等

行業的產品，但公司仍處於行業大環境中，不可避免的受到行業景氣度波

動的影響，如果行業景氣度發生急劇波動，公司經營業績將受到影響。

（2）匯率波動風險

2005 年7 月，我國實施人民幣匯率制度改革，開始實施「以市場供求為

基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度」，人民幣匯率緩

慢升值。匯率波動對公司的影響主要表現在兩個方面。一是匯兌損益，本

公司出口主要採用美元結算，匯率波動可能導致本公司出現匯兌損益；二

是出口產品的價格競爭力，若人民幣持續大幅升值，公司產品在國際市場

的性價比優勢將被削弱，從而影響公司的經營業績

四、自硬公司主營業務概況

（一）企業基本情況

自硬公司是中國目前第二大硬質合金生產企業，與株硬集團同屬湖南

有色控股公司控制，產品涵蓋鎢粉、碳化鎢粉、各類硬質合金、鎢鉬製品

等。其「長城」品牌在國內外有較大的影響力。

公司主要生產的硬質合金、成品工具、鎢鉬製品及粉末製品等品種規

格的產品，廣泛應用於機械、冶金、石油、礦山、建築、電子、航天航空

等領域。

（二）自硬公司前三年資產負債表如下表所示：

金額單位：人民幣萬元

項目

2009年

2010年

評估基準日

項目

2009年

2010年

評估基準日

貨幣資金

11,588.03

8,259.60

17,214.77

應收票據

4,279.68

10,066.51

7,892.57

應收帳款

23,013.14

16,021.39

13,955.61

預付帳款

2,075.63

3,796.26

3,622.14

應收股利

86.92

30.25

其他應收款

8,264.00

16,134.92

24,662.65

存貨

23,101.94

34,863.41

39,114.92

其他流動資產

流動資產合計

72,409.34

89,172.33

106,492.91

可出售金融資產

1,582.23

122.83

110.45

長期股權投資

11,804.01

13,204.01

11,804.01

固定資產

35,947.19

41,076.46

37,525.01

工程物資

在建工程

4,385.36

2,061.01

6,848.47

無形資產

11,563.41

11,218.47

10,618.87

長期待攤費用

遞延所得稅資產

1,502.67

2,920.59

2,577.26

非流動資產合計

66,784.88

70,603.36

69,484.08

資產總計

139,194.22

159,775.69

175,976.99

短期借款

29,000.00

46,770.00

57,170.00

應付票據

18,700.00

0.00

6,800.00

應付帳款

10,661.29

8,371.45

11,206.54

預收帳款

1,256.13

4,982.53

2,239.94

應付職工薪酬

482.87

688.39

758.72

應交稅費

-1,114.02

40.86

119.38

應付利息

21.80

60.85

其他應付款

5,566.89

2,990.20

2,910.39

一年內到期的非流動負債

20,000.00

5,000.00

其它流動負債

流動負債合計

64,553.16

83,865.23

86,265.82

長期借款

28,148.09

28,131.64

38,915.18

長期應付款

5,041.10

5,704.50

6,639.20

專項應付款

1,361.74

2,183.00

0.00

項目

2009年

2010年

評估基準日

遞延所得稅負債

1,066.27

995.89

941.79

其他非流動負債

2,564.00

非流動負債合計

35,617.20

37,015.03

49,060.17

負債合計

100,170.36

120,880.26

135,325.99

實收資本（或股本）

50,000.00

實收資本（或股本）淨額

50,000.00

資本公積

941.32

879.64

869.12

盈餘公積

423.83

其中：法定公益金

未分配利潤

-12,341.28

-12,408.03

-10,641.95

所有者權益合計

39,023.86

38,895.44

40,651.00

負債和所有者權益總計

139,194.22

159,775.69

175,976.99

（三）自硬公司前三年利潤表如下：

金額單位：人民幣萬元

項目

2009年

2010年

評估基準日

一、營業收入

184,630.01

247,855.13

289,943.26

減:營業成本

177,633.55

235,165.03

275,022.26

營業稅金及附加

1,284.55

1,112.07

1,691.06

銷售費用

3,108.45

3,975.90

4,080.09

管理費用

6,276.44

5,906.64

6,694.03

財務費用

2,684.23

3,624.62

5,550.33

資產減值損失

3,328.30

90.07

695.80

加:公允價值變動收益

投資收益

-63.19

47.61

7,274.66

其中:對聯營企業和合營企業投資收益

二、營業利潤

-9,748.70

-1,971.59

3,484.34

加:營業外收入

578.43

2,090.55

206.06

減:營業外支出

131.23

322.14

492.03

其中:非流動資產處臵損失

三、利潤總額

-9,301.50

-203.19

3,198.37

減:所得稅費用

141.39

-20.39

291.08

四、淨利潤

-9,442.88

-182.80

2,907.29

（四）自硬公司財務指標分析如下：

企業營運能力分析

2009年

2010年

2011年

應收帳款周轉率

8.48

12.70

19.34

存貨周轉率

6.60

8.11

7.44

預付帳款周轉率

46.63

80.10

74.15

應付帳款周轉率

16.78

24.71

28.10

預收帳款周轉率

98.50

79.46

80.29

應收票據周轉率

21.56

17.28

16.14

應付票據周轉率

4.83

12.58

40.44

企業償債能力分析

2009年

2010年

2011年

流動比率

112%

106%

123%

速動比率

76%

65%

78%

資產負債率

72%

76%

77%

企業獲利能力分析

2009年

2010年

2011年

淨資產收益率

-24%

銷售毛利率

3.8%

5.1%

銷售淨利率

-5%

五、收益及費用的預測

（一）銷售收入的預測

自硬公司的主營業務收入和成本核算按主要分為硬質合金、鎢鉬製品、

成品工具、粉末製品，包括三萬多個品種規格的產品，廣泛應用於機械、

冶金、石油、礦山、建築、電子、航天航空等領域。

各類主要產品及應用領域：

①硬質合金類產品及應用領域：硬質合金製品是指由難熔金屬的碳化

物（如碳化鎢、碳化鈦、碳化鉭、碳化鈮、碳化釩、碳化鉻等）以鐵族金

屬鈷或鎳作粘結金屬，用粉末冶金方法製造的合金製品，包括BKXS精品、

摻蠟料、鑄造碳化鎢、單晶碳化鎢、球粒合金、噴焊粉、焊條和焊絲、輥

環、棒材、衝壓模、拉伸模、鏟雪齒、切削刀片、鑽齒和複合片、礦用釺

片、鑄造碳化鎢、球狀鑄造碳化鎢、單晶碳化鎢、破碎噴塗粉、球形噴塗

粉、球粒合金等，按其基本用途劃分為：切削刀片、耐磨零件、礦用合金、

型材和硬面材料。硬質合金與高速鋼相比，它具有較高的硬度、耐磨性和

紅硬性；與超硬材料相比，它具有較高的韌性。由於硬質合金具有良好的

綜合性能，因此在刀具行業得到了廣泛應用，目前國外90％以上的車刀、

55％以上的銑刀均採用硬質合金材料製造。硬質合金牌號通常可分為三類：

YG類(WC—C0類)：該類硬質合金製造的刀具具有較好的韌性、耐磨性、導

熱性等，主要用於加工鑄鐵、有色金屬和非金屬；YT類(WC—TiC—Co類)：

由於材料中加人了TiC，使材料的硬度和耐磨性有所提高，但抗彎剛度有所

降低。該類硬質合金具有高硬度和高耐熱性，抗粘結、抗氧化能力較好，

適用於加工鋼材，切削時刀具磨損小，耐用度較高；YW類(WC—TiC—TaC—C0

類)：在YT材料中加人TaC是為了提高刀具的強度、韌性和紅硬性，該類硬

質合金材料具有很高的高溫硬度、高溫強度和較強的抗氧化能力，特別適

於加工各種高合金鋼、耐熱合金和各種合金鑄鐵。

②鉬製品類產品及應用領域：主要產品有鉬粉（包含製品自用料）、鉬

條、鉬絲和鉬杆、鉬頂頭、線切割鉬絲等，用於大型板坯、矽化鉬電熱元

件、鉬深加工原料；鉬基合金、加工材、拉制細絲等原料；電子管棚極、

掛鈎用電真空件的各種零件、繞PL線、真空或保護氣氛高溫爐發熱材料支

撐杆、引出線、柵極；單螺旋繞絲芯線、電子管棚極、邊杆、支杆、高溫

爐發熱材料、電真空零件、氣體管及燈炮內要求純度較高的零件；普通線

切割、高強度線切割、特種線切割鉬絲。

③鎢製品類產品及應用領域：主要產品有鎢粉、鎢條、鎢基高密度合

金，用於大型板坯、鎢錸熱電偶原料、觸頭合金等；加工用車刀刀頭、照

明器材用鎢絲及各種導熱體、製造高級汽車的曲軸、缸筒的配料、鑄造各

種耐熱鋼材的配料、廣泛用於槍枝、火炮、火箭、衛星、飛機、艦船的制

造；應用於儀器、儀表、醫療、軍工及宇航工業。

④成品工具類產品及應用領域：成品工具指用硬質合金毛坯，經精加

工處理或鑲焊製成各種可供用戶直接使用的專用工具。主要包括整體硬質

合金刀具、機夾可轉位刀具，按基本用途分為整體硬質合金多刃刀具、焊

接刀具、成型刀具、機械夾固式刀具、礦用建材工具、鑲套工摸具和精緻

耐磨、耐壓、耐高溫、耐腐蝕零件。

1、企業歷史年度產品銷售情況：

產品名稱

單位

2009年

2010年

2011年

銷售量

硬質合金

3,543,925.35

3,929,939.95

3,148,794.52

鎢鉬製品

958,591.62

1,219,706.42

975,902.21

粉末製品

5,805,326.91

7,219,182.35

5,595,512.70

成品工具

EA(件)

454,880.43

51,653.00

824,900.96

其他（外購物料）

126,668.00

2,918,909.56

5,597,721.71

銷售單價

硬質合金

元/KG

229.93

260.08

364.65

鎢鉬製品

元/KG

230.72

261.80

337.80

粉末製品

元/KG

107.18

136.31

226.75

成品工具

元/ EA(件)

103.21

99.11

5.22

其他（外購物料）

元/KG

16.45

4.79

4.38

銷售收入

硬質合金

萬元

81,484.13

102,211.60

114,821.14

鎢鉬製品

萬元

22,116.97

31,932.16

32,966.07

粉末製品

萬元

62,222.10

98,403.70

126,878.62

成品工具

萬元

4,694.74

511.92

430.65

其他（外購物料）

萬元

208.32

1,398.81

2,449.74

主營業務收入合計

萬元

170,726.26

234,458.18

277,546.23

從收入的產品構成看，硬質合金和粉末製品佔總收入的比重最高，2009

年-2011年各年各類產品佔總收入的比例如下：

產品類別

2009年

2010年

2011年

硬質合金

47.73%

43.59%

41.37%

鎢鉬製品

12.95%

13.62%

11.88%

粉末製品

36.45%

41.97%

45.71%

成品工具

2.75%

0.22%

0.16%

其他（外購物料）

0.12%

0.60%

0.88%

合計

100%

從近期財務提供的主營業務收入數據看，2009年由於受金融危機的影

響和國家實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，硬質合金和鎢鉬等行業

受到衝擊，對企業影響較大，2009年度出現虧損。2009 年以來，國家刺激

經濟計劃成效顯現，行業逐步回暖，下遊鎢品需求基本回到金融危機前水

平且持續穩定，2010年銷售收入為234,458.18萬元，2011年銷售收入為

277,546.23萬元，銷售收入增幅分別為37.33%和18.38%。

2、未來主營業務收入預測

（1）銷售價格預測

自硬公司主營業務收入主要來自硬質合金產品和粉末製品的銷售收

入，硬質合金產品中各牌號混合料、焊接刀片、鑄造碳化鎢所佔比重最大，

各牌號混合料及鑄造碳化鎢最終將用於各類刀片、耐磨零件、礦用合金及

成品工具等的生產。自硬公司產品銷售價格走勢與其產品應用領域及相關

行業的投資規模、市場需求有關。

以自硬公司中主要產品碳化鎢為例，該產品從2011年的價格走勢如下

圖：

碳化鎢的主要原材料仲鎢酸銨（APT）2011年的價格走勢如下圖：

上述數據表明，硬質合金、鎢鉬製品、粉末製品的漲、跌幅波動要滯

後且小於其主要原材料仲鎢酸銨、鉬酸銨。原材料價格與合金類產品價格

相關，但相關程度弱於產品市場需求、人力成本、燃料及動力成本。

隨著經濟逐步復甦及經濟結構的調整，中國工業化、信息化、城市化

進程快速發展，鋼鐵工業、汽車工業、礦山採掘、電子信息、交通運輸和

能源等基礎產業對高性能硬質合金的需求將穩步增長。汽車工業的高速發

展，數控工具機、加工中心在機械加工各領域的應用不斷擴大，高性能高精

度研磨塗層刀片及配套工具等高附加值硬質合金製品需求將不斷增加。未

來高新技術武器裝備製造、尖端科學技術的進步以及核能源的快速發展，

將大力推動高技術含量和高質量穩定性的硬質合金產品的需求。未來硬質

合金產品市場需求巨大，將給中國硬質合金行業提供良好的發展機遇。

（2）銷售數量預測

自硬公司目前在建的生產項目有BKXS擴能項目、370噸鉬絲技術改造、

19-60億米鎢絲技術改造、鎢鉬製品技術改造、硬質合金棒材及整體刀具工

程、採掘工具項目等，預計2012年將陸續簡建成投產，為企業擴大產能提

供保證。

結合目前世界及國內經濟政策及形勢，未來硬質合金行業銷售數量將

出現穩步增長。

企業未來年度的收入預測如下表：

產品名稱

單位

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

銷售量

硬質合金

3,463,673.97

3,740,767.89

4,040,029.32

4,242,030.79

4,454,132.33

鎢鉬製品

1,073,492.43

1,159,371.82

1,252,121.57

1,352,291.30

1,460,474.60

粉末製品

6,155,063.97

6,647,469.09

7,179,266.62

7,538,229.95

7,915,141.45

成品工具

EA(件)

907,391.06

979,982.34

1,058,380.93

1,143,051.40

1,234,495.51

其他（外購物料）

6,157,493.89

6,650,093.40

7,182,100.87

7,756,668.94

8,377,202.46

銷售單價

硬質合金

元/KG

375.59

386.86

398.47

410.42

422.73

鎢鉬製品

元/KG

344.56

351.45

358.48

365.65

372.96

粉末製品

元/KG

233.55

240.09

246.81

253.23

259.81

成品工具

元/ EA(件)

5.35

5.46

5.57

5.68

5.79

其他（外購物料）

元/KG

4.46

4.55

4.64

4.73

4.82

銷售收入

硬質合金

萬元

130,092.13

144,715.35

160,983.05

174,101.43

188,289.54

鎢鉬製品

萬元

36,988.26

40,746.12

44,886.05

49,446.53

54,469.86

粉末製品

萬元

143,751.52

159,599.09

177,191.48

190,890.60

205,643.29

成品工具

萬元

485.45

535.07

589.52

649.25

714.77

其他（外購物料）

萬元

2,746.24

3,025.79

3,332.49

3,668.90

4,037.81

主營業務收入合計

萬元

314,063.60

348,621.42

386,982.59

418,756.71

453,155.27

（二）銷售成本的預測

成本包括原材料、製造費用、工資及福利、燃料動力支出。

1、主要原材料、燃料等預測

產品原材料主要為仲鎢酸銨、鉬酸銨、鈷粉等，經冶煉、破碎、過篩、

摻膠混合、燒結、修磨等工藝形成三氧化鎢、鎢粉、碳化鎢、混合料、合

金最終生產出刀片、耐磨零件、成品工具等。

隨著未來硬質合金產品市場需求加大，硬質合金產品所需原材料的需

求也逐漸加大，且隨著物價上漲因素和人工工資上漲因素，未來原材料的

價格總體會呈增長趨勢。

燃料及動力主要為水、電、氫氣、天然氣等，因水電等燃料及動力價

格涉及國計民生，儘管全國各水電廠基本無利或微利運營，水電價格仍由

國家調控，預測期內燃料及動力成本不會大起大落，將呈現緩慢上升的態

勢。

2、人工成本預測

人工成本主要是生產工人的工資、各項保險及其他福利開支。目前企

業生產穩定，隨著未來產能與產量的不斷提升，在崗人員也會隨之增加，

職工總人數預計將逐年增加。隨著我國經濟的快速發展，人均工資及保險

支出也會有所提高，必將提高產品的生產成本。

3、製造費用預測

製造費用主要包括生產固定資產計提的折舊、工資福利、低值易耗品、

化驗檢驗費、機物料消耗、運輸費、差旅費、生產用水電費及其它類。固

定資產計提的折舊基本保持原有水平，人均工資及福利支出會有所提高，

低值易耗品、化驗檢驗費、機物料消耗、運輸費、差旅費、生產用水電費

等也會隨著產量的增長隨之增長。

製造費用預測如下：

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

固定資產折舊

4,197.81

4,884.88

5,403.98

5,534.04

5,664.10

工資性費用

2,780.47

2,863.88

2,949.80

3,038.29

3,190.20

辦公費

49.06

58.88

70.65

84.78

97.50

差旅費

64.92

74.66

85.85

98.73

113.54

運輸費

70.55

81.13

93.30

107.29

123.39

勞動保護費

28.89

33.23

38.21

43.94

50.54

修理費

0.72

0.83

0.96

1.10

1.27

水電費

13.32

15.31

17.61

20.25

23.29

機物料消耗

156.84

180.37

207.42

238.53

274.31

化驗檢驗費

442.01

530.41

636.50

763.80

878.37

保險費

74.44

85.61

98.45

113.22

130.20

低值易耗品

497.36

596.84

716.20

859.44

988.36

其他

788.43

946.12

1,135.34

1,362.41

1,566.77

合計

9,164.83

10,352.13

11,454.27

12,265.83

13,101.83

根據上述評估思路，自硬公司未來年度銷售成本預測如下：

銷售成本預測表

產品名稱

單位

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

硬質合金

萬元

117,825.64

131,692.06

145,629.83

156,393.58

167,987.46

鎢鉬製品

萬元

35,403.04

39,239.48

43,400.39

47,990.58

53,076.70

粉末製品

萬元

136,823.14

152,071.60

168,192.56

180,960.61

194,731.93

成品工具

萬元

464.84

515.24

569.86

630.10

696.85

其他（外購物料）

萬元

2,636.39

2,904.76

3,199.20

3,522.15

3,876.30

主營業務成本合計

萬元

293,153.05

326,423.14

360,991.82

389,497.02

420,369.25

（三）期間費用的預測

自硬公司期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。

銷售費用和管理費用核算企業各部門在經營管理中發生的各項費用，

如運輸費、差旅費、工資、辦公費、技術開發費、交通費、業務招待費等。

（1）與收入相關的費用

與收入相關的費用是指隨著企業日常經營中所消耗的，與經營密切相

關的各項費用。這些費用與營業收入的相關性很強，隨著營業收入的增減

而增減。

（2）與收入無關的費用

與收入無關的費用是指與營業收入沒有密切聯繫的各項費用。主要包

括工資、福利費等，與收入沒有直接聯繫，主要通過計算前幾年平均值並

依據企業的具體情況確定預測值。

（3）折舊攤銷

折舊：預測的固定資產的折舊由基準日現有的管理用固定資產(存量資

產)按企業計提折舊的方法(直線法)計提折舊加基準日後新增的資產計提折

舊進行測算。

無形資產攤銷：根據企業攤銷年限確定。

財務費用預測：本次評估採用企業自由現金流量，不考慮未來年度的

財務費用。

由上所述，本次評估所預測的期間費用如下：

銷售費用

金額單位：萬元

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

工資

1,238.64

1,275.80

1,314.07

1,353.49

1,394.10

福利費

110.74

114.06

117.49

121.01

124.64

住房公積金

71.79

73.94

76.16

78.45

80.80

勞動保障費（五險）

271.02

279.15

287.52

296.15

305.03

職工教育經費

2.68

2.76

2.84

2.92

3.01

工會經費

28.17

29.02

29.89

30.79

31.71

辦公費

3.74

4.14

4.59

4.96

5.35

差旅費

374.50

414.53

458.94

495.82

535.71

差旅費計程車費

11.58

12.82

14.19

15.33

16.56

佣金

93.87

103.91

115.04

124.28

134.28

樣品費

38.95

43.11

47.73

51.57

55.72

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

物料消耗

73.16

80.98

89.65

96.86

104.65

中標費

3.84

4.25

4.71

5.09

5.49

印刷費

35.86

39.69

43.94

47.47

51.29

設備修理費

4.35

4.81

5.33

5.75

6.22

房屋建築物維修費

4.92

5.45

6.03

6.52

7.04

水電費

25.64

28.38

31.42

33.95

36.68

勞務費

63.44

70.22

77.75

83.99

90.75

搬運費

12.53

13.87

15.35

16.59

17.92

勞動保護費

5.30

5.87

6.49

7.02

7.58

運輸費

776.87

859.92

952.04

1,028.54

1,111.30

車輛費用

101.46

112.31

124.34

134.33

145.14

出國人員經費

154.37

170.87

189.18

204.38

220.82

業務招待費

301.09

333.28

368.99

398.63

430.71

資料費

1.22

1.35

1.49

1.61

1.74

代理費用

78.49

86.88

96.18

103.91

112.27

辦證費用

17.97

19.90

22.03

23.80

25.71

產品保險費

4.98

5.51

6.10

6.59

7.12

特快專遞費

24.95

27.62

30.58

33.04

35.70

會務費

16.05

17.77

19.67

21.25

22.96

包裝費

257.61

285.15

315.70

341.07

368.51

折舊費

35.21

40.97

45.32

46.41

47.51

展覽廣告費

60.80

67.30

74.51

80.50

86.98

海關商檢費

0.21

0.23

0.26

0.28

0.30

外部故障費

26.67

29.52

32.68

35.31

38.15

郵電通訊費

48.15

53.30

59.01

63.75

68.88

其他

124.19

137.47

152.19

164.42

177.65

合計

4,505.01

4,856.12

5,239.43

5,565.81

5,915.99

管理費用

金額單位：萬元

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

工資

1,142.47

1,176.74

1,212.04

1,248.40

1,285.86

職工福利費

123.08

126.78

130.58

134.50

138.53

工會經費

16.84

17.35

17.87

18.40

18.95

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

統籌內勞動保險費

273.68

281.89

290.35

299.06

308.03

社會保障費

914.82

942.26

970.53

999.65

1,029.64

職工教育經費

48.18

49.63

51.12

52.65

54.23

折舊費

389.22

463.24

539.06

596.34

610.69

出國人員經費

4.10

4.53

5.02

5.42

5.86

修理費

200.56

222.00

245.79

265.53

286.90

排汙費

9.63

10.66

11.80

12.75

13.78

辦公費

9.74

10.78

11.93

12.89

13.93

水電費

237.57

262.96

291.14

314.53

339.83

勞動保護費

5.87

6.49

7.19

7.77

8.39

財產保險費

41.28

45.69

50.58

54.65

59.04

研究開發費

797.67

882.95

1,201.59

1,298.13

1,402.58

物料消耗

73.29

81.12

89.81

97.03

104.84

住房公積金

67.04

69.05

71.12

73.26

75.45

訴訟費

17.38

19.24

21.30

23.01

24.87

聘請中介機構費

30.00

32.00

35.00

40.00

環衛管理及綠化費

19.14

21.19

23.46

25.34

27.38

租賃費

5.00

5.25

5.51

5.79

6.08

差旅費

85.94

95.12

105.32

113.78

122.93

會(網)費

30.94

34.25

37.91

40.96

44.26

運輸費

128.76

142.52

157.79

170.47

184.18

業務招待費

185.95

205.82

227.87

246.18

265.99

諮詢費

30.47

33.73

37.35

40.35

43.59

房產稅

60.23

車船使用稅

1.32

印花稅

107.60

119.10

131.86

142.45

153.91

土地使用稅

112.56

無形資產攤銷

356.80

存貨盤虧或盤盈

警衛消防費

4.64

5.14

5.69

6.14

6.64

基本養老保險

188.05

193.69

199.50

205.48

211.65

失業保險金

24.05

24.78

25.52

26.29

27.07

醫療保險金

62.97

64.86

66.81

68.81

70.88

工傷保險金

9.00

9.27

9.55

9.84

10.13

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

生育保險金

3.92

4.03

4.16

4.28

4.41

郵電通訊費

71.95

79.64

88.17

95.26

102.92

修理費

1,252.58

1,386.49

1,535.02

1,658.35

1,791.79

其他

288.76

319.63

353.87

382.30

413.06

合計

7,433.03

7,980.79

8,800.07

9,321.94

9,839.18

（四）營業稅金及附加預測

營業稅金及附加主要按流轉稅計提的城市維護建設稅、教育費附加費

組成。營業稅金及附加的預測根據自硬公司評估基準日執行稅收政策，據

實測算。

營業稅金及附加

單位：萬元

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營業稅金及附加

1,895.63

2,098.29

2,323.07

2,509.72

2,711.66

（五）其他業務利潤的預測

自硬公司其他業務包括材料銷售、勞務提供、資產租賃、能源動力出

售及其他零星業務等。

材料銷售、勞務提供、能源動力出售等收入成本的預測，根據企業歷

史經營情況進行預測；資產租賃與租賃資產存在相關關係，根據現有資產

租賃情況進行預測。

（六）所得稅的預測

自硬公司被認定為高新技術企業，企業所得稅是按照應納稅所得額依

稅率15%計算。評估人員假設自硬公司未來仍能滿足高新技術企業認證的相

關條件，並享有15%的所得稅優惠稅率。

（七）折舊和資本支出

在本次評估中，評估人員按公司各類資產的帳面原值和淨值，根據固

定資產的經濟壽命估計折舊年限。

對固定資產的資本性支出預測依據企業的技改投資計劃及近幾年正常

設備更新速度預測未來設備類投資額。

（八）運營資本的增量

營運資金係指企業在不改變當前主營業務條件下，為保持企業持續經

營能力的所需的新增營運資金，如正常經營所需保持的現金、產品存貨購

臵、代客戶墊付購貨款（應收帳款）等所需的基本資金以及應付的帳款等。

營運資金的追加是指隨著企業經營活動的變化，獲取他人的商業信用而佔

用的現金，正常經營所需保持的現金、存貨等；同時，在經濟活動中，提

供商業信用，相應可以減少現金的即時支付。根據該企業的實際情況，通

過估算企業的最低現金保有量、應收款項、存貨、應付款項平均餘額而計

算出每年的營運資金增加額。2017年後銷售收入不再增加，因此其營運資

金增量亦為零。

營運資本增加額預測表

單位：萬元

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營運資金增加額

-241.04

4,660.65

5,077.63

4,200.07

4,539.37

（九）溢餘資產

在評估基準日，對企業帳面貨幣資金17,214.77萬元，評估時考慮最低

保障現金需求後，將剩餘部分作為溢餘資金加回。最低保障現金的計算是

根據企業的實際情況，按30天的日付現成本考慮企業的最低保障現金額，

經計算企業的最低保障現金額為2, 174.57萬元。則溢餘資金確定為15,040.20

元。

（十）非運營資產

非運營資產為其他應收款、應收股利、可供出售的金融資產、預付設

備款、遞延所得稅資產、非經營性房屋及土地、其他應付款、應付設備款、

應付利息、長期應付款、遞延所得稅負債、其他非流動負債、與子公司之

間的統借統還款，合計16,958.93萬元。

序號

項目名稱

評估值（萬元）

其他應收款

24,662.65

應收股利

30.25

預付帳款（設備、工程款）

2,598.11

可出售金融資產

110.45

遞延所得稅資產

2,577.26

其他應付款

2,910.39

應付帳款（設備款）

449.31

長期應付款

6,639.20

遞延所得稅負債

941.79

統借統還款

4,700.00

應付利息

60.85

其他非流動負債

384.60

非經營房屋土地

3,066.35

合計

16,958.93

（十一）長期股權投資

自硬公司基準日長期投資帳面餘額共計12,804.01萬元，長期股權投資

評估價值為17,966.63萬元。

（十二）付息債務

截止評估基準日，自硬公司付息債務評估值為96,385.00萬元。

六、折現率等重要參數的獲取來源和形成過程

為了確定委估企業的價值，我們採用了加權平均資本成本估價模型

(「WACC」)。WACC模型可用下列數學公式表示：

WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

其中：ke = 權益資本成本

E = 權益資本的市場價值

D = 債務資本的市場價值

kd = 債務資本成本

t = 所得稅率

計算權益資本成本時，我們採用資本資產定價模型(「CAPM」)。CAPM模

型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。CAPM模型可用

下列數學公式表示：

E[Re] = Rf1 +β×(E[Rm] - Rf2) + Alpha

其中: E[Re] = 權益期望回報率，即權益資本成本

Rf1 = 長期國債期望回報率

β = 貝塔係數

E[Rm] = 市場期望回報率

Rf2 = 長期市場預期回報率

Alpha = 特別風險溢價

(E[Rm] - Rf2)為股權市場超額風險收益率，稱ERP

（一）運用 CAPM模型計算權益資本成本

CAPM模型是國際上普遍應用的估算投資者股權資本成本的辦法。CAPM

模型可用下列公式表示：

E[Re] = Rf1 +β×(E[Rm] - Rf2) + Alpha

其中: E[Re] = 權益期望回報率，即權益資本成本

Rf1 = 長期國債期望回報率

β = 貝塔係數

E[Rm] = 市場期望回報率

Rf2 = 長期市場預期回報率

Alpha = 特別風險溢價

(E[Rm] - Rf2)為股權市場超額風險收益率，稱ERP

在CAPM分析過程中，我們採用了下列步驟：

1．長期國債期望回報率（Rf1）的確定。本次評估採用的數據為評估基

準日距到期日十年以上的長期國債的年到期收益率的平均值，經過匯總計

算取值為3.89%（數據來源：Wind資訊）。

2．ERP，即股權市場超額風險收益率（E[Rm] - Rf2）的確定。一般來講，

股權市場超額風險收益率即股權風險溢價，是投資者所取得的風險補償額

相對於風險投資額的比率，該回報率超出在無風險證券投資上應得的回報

率。目前在我國，通常採用證券市場上的公開資料來研究風險報酬率。

（1）市場期望報酬率（E[Rm]）的確定：

在本次評估中，我們藉助Wind資訊的數據系統，採用滬深300指數中

的成份股投資收益的指標來進行分析，採用幾何平均值方法對滬深300成份

股的投資收益情況進行分析計算。得出各年度平均的市場風險報酬率。

（2）確定1999-2011各年度的無風險報酬率（Rf2）：

本次評估採用1999-2011各年度年末距到期日十年以上的中長期國債的

到期收益率的平均值作為長期市場預期回報率。

（3）按照幾何平均方法分別計算1999年12月31日至2011年12月31

日期間每年的市場風險溢價，即E[Rm] - Rf2，我們採用其平均值7.10%作為股

權市場超額風險收益率。

3．確定可比公司市場風險係數β。我們首先收集了多家有色金屬加工

相關行業上市公司的資料；經過篩選選取在業務內容等方面與委估公司相

近的6家上市公司作為可比公司，查閱取得每家可比公司在距評估基準日

36個月期間的採用周指標計算歸集的相對與滬深兩市（採用滬深300指數）

的風險係數β（數據來源：wind網），並剔除每家可比公司的財務槓桿後

（Un-leaved）β係數，計算其平均值作為被評估企業的剔除財務槓桿後

（Un-leaved）的β係數。無財務槓桿β的計算公式如下：

βU=βL/ [1+(1-t)(D/E)]

其中：βU = 無財務槓桿β

βL = 有財務槓桿β

t = 所得稅率

D = 債務資本的市場價值

E = 權益資本的市場價值

根據被評估企業的財務結構進行調整，確定適用於被評估企業的β系

數。計算公式為：

βL =βU×[1+(1-t)(D/E)]

其中：βU = 無財務槓桿β

βL = 有財務槓桿β

t = 所得稅率

D = 債務資本的市場價值

E = 權益資本的市場價值

4．特別風險溢價Alpha的確定，我們考慮了以下因素的風險溢價：

規模風險報酬率的確定

世界多項研究結果表明，小企業要求平均報酬率明顯高於大企業。通

過與入選滬深300指數中的成份股公司比較，被評估企業的規模相對較小，

因此我們認為有必要做規模報酬調整。根據我們的比較和判斷結果，評估

人員認為追加0.5%的規模風險報酬率是合理的。

個別風險報酬率的確定

個別風險指的是企業相對於同行業企業的特定風險，個別風險主要有：

（1）企業所處經營階段；（2）歷史經營狀況；（3）主要產品所處發展階段；

（4）企業經營業務、產品和地區的分布；（5）公司內部管理及控制機制；

（6）管理人員的經驗和資歷；（7）對主要客戶及供應商的依賴；（8）財務

風險。

出於上述考慮，我們將本次評估中的個別風險報酬率確定為0.5%。

根據以上分析計算，我們確定用於本次評估的權益期望回報率，即股

權資本成本25.47%。

（二）運用WACC模型計算加權平均資本成本

WACC模型是國際上普遍應用的估算投資資本成本的辦法。WACC模型

可用下列公式表示：

WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

其中：ke = 權益資本成本

E = 權益資本的市場價值

D = 債務資本的市場價值

kd = 債務資本成本

t = 所得稅率

在WACC分析過程中，我們採用了下列步驟：

1．權益資本成本（ke）採用CAPM模型的計算結果。

2．對企業的基準日報表進行分析，確認企業的資本結構。

3．債務資本成本(kd)採用目標公司債務的加權平均利率。

4．所得稅率(t)採用目標公司適用的法定稅率15%。

根據以上分析計算，我們確定用於本次評估的投資資本回報率，即加

權平均資本成本為12.37%。

七、評估結論

通過實施必要的評估程序，經過上述分析和估算，使用收益法評估出

的被評估單位的股東權益於2011年12月31日的價值為：

自硬公司股東全部權益價值（淨資產）為53,392.94萬元。

收益法計算過程詳見後附表格。

第六部分評估結論及其分析

一、評估結論

我們分別採用資產基礎法、收益法對自硬公司的股東全部權益價值進

行了評估。

（一）資產基礎法評估結果：經評估，自硬公司總資產帳面價值為

175,976.99萬元，評估價值為190,386.15萬元，增值額為14,409.16萬元，增

值率為8.19%；總負債帳面價值為135,325.99萬元，評估價值為133,146.59

萬元，減值額為2,179.40萬元，減值率為1.61 %；淨資產帳面價值為40,651.00

萬元，淨資產評估價值為57,239.56萬元，增值額為16,588.56萬元，增值率

為40.81%。評估結果詳見下列評估結果匯總表：

資產評估結果匯總表

評估基準日：2011年12月31日單位：人民幣萬元

項目

帳面價值

評估價值

增減值

增值率％

C=B-A

D=C/A×100

流動資產

106,492.91

107,623.83

1,130.92

1.06

非流動資產

69,484.08

82,762.32

13,278.24

19.11

其中：可供出售金融資產

110.45

0.00

持有至到期投資

0.00

長期應收款

0.00

長期股權投資

11,804.01

17,966.63

6,162.62

52.21

投資性房地產

0.00

固定資產

37,525.01

41,589.09

4,064.08

10.83

在建工程

6,848.47

6,638.41

-210.06

-3.07

工程物資

0.00

固定資產清理

0.00

生產性生物資產

0.00

油氣資產

0.00

無形資產

10,618.87

13,880.48

3,261.61

30.72

項目

帳面價值

評估價值

增減值

增值率％

C=B-A

D=C/A×100

開發支出

0.00

商譽

0.00

長期待攤費用

0.00

遞延所得稅資產

2,577.26

0.00

其他非流動資產

0.00

資產總計

175,976.99

190,386.15

14,409.16

8.19

流動負債

86,265.82

0.00

非流動負債

49,060.17

46,880.77

-2,179.40

-4.44

負債合計

135,325.99

133,146.59

-2,179.40

-1.61

淨資產（所有者權益）

40,651.00

57,239.56

16,588.56

40.81

（二）收益法評估結果：經採用收益法評估，自硬公司淨資產（股東

權益）評估價值為53,392.94萬元，增值額為12,741.94萬元，增值率為31.34%。

（三）資產基礎法與收益法結果差異產生的原因分析：

資產基礎法評估淨資產價值為57,239.56萬元，收益法評估淨資產價值

為53,392.94萬元，兩者相差3,846.62萬元。

資產基礎法是對企業帳面資產和負債的現行公允價值進行評估，收益

法是通過預測評估對象的未來收益的途徑來預測經營期限的淨現金流，再

進行折現後確定出企業的價值，是以企業的預期收益能力為導向求取評估

對象價值的一種方法。收益預測是基於對未來宏觀政策和經濟市場的判斷

和預期基礎上進行的，由於現行經濟、市場環境不穩定，不確定因素較多，

因此我們認為，本次採用資產基礎法的評估結果作為推薦結論較為合適。

綜合考慮，且結合本次評估目的，本次評估以資產基礎法確定的評估

價值57,239.56萬元作為公司的股東全部權益價值。

二、評估結果與調整後帳面值比較變動情況及原因

1、設備評估增值12,759,388.07 元，增值率為6.39%，主要原因為：

(1)機器設備的購建時間較早，近年來機器設備的主材、人工費用呈上

漲趨勢，造成機器設備評估增值；

(2)車輛和電子設備由於技術進步，更新換代較快，價格呈下降趨勢，

造成車輛和電子設備評估減值。

2、房屋建(構)築物評估增值27,881,329.43元，增值率為15.87%，,主要

原因為：

(1)房屋建築物和構築物為以前年度陸續建成，目前建築材料成本和人

工成本提高，形成評估增值

(2)企業財務核算採用的折舊年限比評估所採用的房屋耐用年限低，故

形成淨值增值。

3、在建工程評估減值2,100,617.52元，減值率3.07%。減值原因主要為：

(1)原因為本次評估範圍中單身公寓改造工程、單身四棟改造在房屋評

估中考慮，該幾項評估值為零，導致評估減值。

(2)對於鎢鉬車間設備搬遷至成都分公司的搬遷費用，已在固定資產考

慮此部分費用，在建工程評估為0；評估人員按合理工期計取的資金成本小

於企業在建工程中的資本化利息。

4、存貨增值11,309,178.31元，增值率2.89%。增值原因為：產成品以及

發出商品按照市場價格進行評估，從而產生增值。

5、長期股權投資增值61,626,202.87元，增值率52.21%。增值原因為：

對各子公司整體評估以後或以基準日被投資單位的帳面淨資產乘以持股比

例值高於投資成本，形成評估增值。

6、無形資產增值32,616,063.07元，增值率30.72%。增值原因為：

(1) 由於近年土地價格和開發成本的上漲形成土地評估增值。

(2) 長城牌商標被國家工商總局認定為中國馳名商標，形成評估值增

值。

7、其他非流動負債減值21,794,000.00元，減值率85%。減值原因為：

其他非流動負債為自貢市財政局，四川省財政廳，國家發改委，國資委以

及中國國貿促進委員會四川委員會提供的用於各種項目建設的補貼性款

項。評估人員取得了款項發放的政策性文件，核對了企業的帳面金額，確

定款項是企業無需實際負擔的負債，評估值以企業所需要負擔的所得稅金

額確定為評估值，所以評估值減值。

三、評估結論成立的條件

1、評估結論是根據上述原則、前提、依據、方法、程序得出。

2、本評估結論僅為本評估目的服務。

3、評估結論是對評估基準日資產公允價值的反映。

4、評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立。

5、本次評估沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交

易方可能追加付出的價格等對其評估價格的影響。也未考慮國家宏觀經濟

政策發生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。

6、本評估結論沒有考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價，

也未考慮流動性對評估對象價值的影響。

7、評估結論是本評估機構出具的，受本評估機構評估人員的職業水平

和能力的影響。

四、特別事項說明

本評估報告中陳述的特別事項是指在已確定評估結果的前提下，評估

人員已發現可能影響評估結論，但非評估人員執業水平和能力所能評定的

有關事項。

1.大華會計師事務有限公司對自硬公司於評估基準日的會計報表進行

了審計，並出具了無保留意見審計報告，本次評估中列示的帳面值為審定

數。

2.自硬公司本次評估範圍內的房屋建築物尚有2項未辦理房屋權證，詳

情見下表；

序

號

建築物名稱

建成年月

建築面

積(㎡)

帳面價值

原值

淨值

成品庫房（龍泉中心庫）

2008-11-15

882

436,228.60

399,959.32

變電所

2004-6-1

1,500.00

1,064,481.20

894,997.60

小計

2,382.00

1,500,709.80

1,294,956.92

3.自硬公司提供的房屋產權證中有2項證載權利人與公司名稱不符，詳

情見下表：

序

號

房屋所有權人

權證編號

建築物名稱

結構

建成年

月

建築面積

(㎡)

帳面淨值

中鎢高新材料股

份有限公司自貢

硬質合金分公司

自房權證大安

字第00060052

號

二門門衛房

混合

2003-4-1

20.61

14,227.54

海南金海股份有

限公司自貢分公

司

自房權證大安

字第00007402

號

銷售外貿辦公

樓(原供應辦公

室）

混合

1975-1-1

1016.81

9,081.70

4.自硬公司提供的宿舍所佔土地面積6,395.39平方米，至評估基準日尚

未取得土地使用權證。

5.本次評估結論沒有考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或折

價。

6.本次評估結論沒有考慮流動性對股東權益價值的影響。

7.本公司對自硬公司的資產只進行價值估算並發表專業意見，為報告使

用人提供價值參考依據，對評估對象法律權屬確認或發表意見不在我們的

執業範圍，我們不對評估對象的法律權屬提供保證。我們未考慮其產權歸

屬對於評估價值的影響也未考慮將來產權發生變化時，可能發生的交易對

資產價值的影響，自硬公司對所提供評估對象資料的真實性、合法性和完

整性承擔責任。

五、評估基準日的期後事項說明及對評估結論的影響

評估基準日至評估報告提交日所評估資產無重大變化，資產價格標準

也無重大變化。在評估有效期以內，資產數量及作價標準發生變化時，不

能直接使用評估結果，應根據原評估方法對資產額進行相應的調整；若資

產價格標準發生變化、並對資產評估值產生明顯影響時，委託方應及時聘

請評估機構重新確定評估值。

六、資產結論的效力、使用範圍與有效期

1、本評估結論系評估專業人員依據國家有關規定出具的意見，具有法

律規定的效力。

2、本報告專為委託人所使用，並為本報告所列明的目的而作。除按規

定報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內容除獲得我公司預先

同意外，皆不得轉載於任何文件、公告及聲明。

3、本評估結論為2011年12月31日評估值，有效使用期限為一年，超

過2012年12月30日使用該評估結果無效。

　中財網

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