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受新冠肺炎疫情的影響，不少房企均在2020年大幅下調了業績目標，並放緩了土地市場投資節奏。在這種情況下，擁有國企背景的建發國際（HK.01908）似乎嗅到了發展機遇。
3月30日至4月3日，建發國際在杭州、南京、蘇州、無錫共斬獲4宗地塊，耗資92.58億元。期間，建發國際母公司建發房產還以46.82億元競得成都市三聖鄉地塊。
有分析指出，如今對於資金充裕的房企而言，的確是衝刺規模的良機。但與之共生的是，如何處理好規模和利潤的平衡，依然是擺在房企面前的老大難題，建發國際亦不例外。
建發國際百億奪地
依靠著母公司的持續輸血，過去三年中，建發國際銷售額上實現了從百億到500億元的突破。即便房企普遍調低了業績預期，對2020年的房地產市場，建發國際依舊保持了足夠的樂觀。
在3月份的業績發布會上，建發國際管理層將銷售目標定位700億元，同比增長38%，遠高於行業平均水平。據億翰智庫的數據披露，在其選取的50家代表企業中，目標增速超過20%的企業數量只有11家。
2020年，為支撐其規模上的野心，建發國際計劃了300億至400億元的拿地金額，近期在土地市場上更是頻頻出擊。
4月3日，建發國際以26.5億元的價格競得南京市建鄴區地塊，溢價率33.17%；同日，建發國際以20.24億元競得杭州市西湖區地塊，溢價率18.78%。而就在兩天前，建發還以45.85億元的代價，成功在蘇州、無錫擴儲。四日之內，建發國際拿地額高達92億元。
與此同時，建發房產還以46.82億元競得成都市三聖鄉地塊，樓面價19800元/㎡，溢價率26.92%。據悉，建發房產為建發國際母公司。此前，建發國際的管理層曾透露，母公司未來的業務經營方向是一級土地開發、重資產商業等業務。而新增的房開項目，原則上都由建發國際承接。有分析稱，成都地塊不排除會由建發國際來接手。
在58安居客研究院首席分析師張波看來，對於規模處在500億至1000億的房企而言，規模化的衝動和壓力感還是很強的。同時，今年拿地政策有所放鬆，如保證金、付款周期等方面均有利好房企的政策出臺，也提升了房企的拿地熱情。
除了市場因素，建發國際大手筆擴儲的底氣來源於母公司建發房產。據悉，建發房產從2018年6月1日到2021年5月31日，給建發房產提供了共計300億元的股東貸款額度。
不過，建發國際的財務狀況並不樂觀。截至2019年末，建發國際淨負債率176%，遠高於75.5%的行業平均水平。此外，建發國際現金短債比為1.3，而與其處於同一梯隊、且同為國企背景的越秀地產（HK.00123），現金短債比5.22。
對此張波表示，2020年房企衝擊規模存在著不小的挑戰，首當其衝還是房企自身的資金壓力以及由此帶來的財務風險，尤其是自身淨負債率水平過高的房企更是值得關注。
利潤規模取捨難題
事實上，依賴於國企的背景，建發國際短期在資金端的困難似乎不難解決。但從長期來看，隨著公司走出福建大本營，加速異地擴張步伐，建發國際的盈利水平正遭受著不小的考驗。
據2019年度的業績報顯示，受土地成本上升的影響，房企結算毛利率均出現不同程度的下滑。期內，建發國際的毛利率為25.86%，較2018年同期減少7.4個百分點，低於EH50（億翰智庫選取的50家有代表性上市企業）房企32.61%的平均水平；年度淨利潤19.98億元，同比增長26.61%，相較於2018年161.65%的增速，已大幅度放緩。
在業績報中，建發國際將盈利下滑的原因歸之於政策和拿地成本的增加。而梳理建發近期拿地情況不難判斷，利潤顯然是要給規模讓路的。
以南京G03地塊為例。近日，建發國際以26.5億元，33%的溢價率斬獲了該地塊。地塊總建面7.7萬平米，可售部分約6.6萬平，可售部分土地樓面價40151元/平。據貝殼找房數據顯示，華潤置地魚嘴潤府、魚嘴金茂悅銷售均價39800元/平。較高的樓面價考驗著建發的盈利能力。
張波警告稱，在房住不炒的大背景下，房價穩定是一個大的趨勢，房企應防止對後市的過於樂觀。在他看來，規模化過快容易造成拿地激進，對後續銷售挑戰更大。
針對建發國際盈利下滑的困境，投資者早有關注。自2016年以來，建發國際淨利率一直處於下滑狀態。據悉，建發在2019年的淨利潤率為11.1%，同比下降1.6個百分點，低於EH50房企14.80%的平均水平。
彼時建發管理層曾表示，公司一直維持穩健謹慎的土地投資策略，要求的拿地利潤率至少達8%，並通過後續運營跟蹤，降低開發成本、提高效益，以獲取更高的項目利潤率水平。
不過，在衝刺規模的壓力下，建發國際能否守得住「初心」，以實現規模和利潤更好的平衡？
來源：藍鯨財經