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魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份項目所涉及的海南英大房地產開發有限公司資產評估說明
山東魯能集團有限公司
擬認購天津廣宇發展股份有限公司定向增發股份項目
所涉及的海南英大房地產開發有限公司
資產評估說明
中企華評報字(2010)第 018-3 號
共一冊，第一冊
北京中企華資產評估有限責任公司
二○一○年三月二十九日
北京中企華資產評估有限責任公司
魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份項目所涉及的海南英大房地產開發有限公司資產評估說明
資產評估說明
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第一部分 評估說明使用範圍的聲明
本評估說明僅供國有資產監督管理機構 、
（含所出資企業） 相關監管機
構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供給
其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。
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第二部分 關於進行資產評估有關事項的說明
根據國家資產評估的有關規定，該部分內容由委託方和被評估單位撰
寫。具體內容見「附件一：關於進行資產評估有關事項的說明」。
(此頁以下無正文)
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第三部分 評估對象和評估範圍說明
評估對象為山東魯能集團有限公司(以下簡稱「魯能集團」)持有的海
南英大房地產開發有限公司(以下簡稱「海南英大」)100%股權，評估範圍
為海南英大房地產開發有限公司全部資產和負債，具體包括：流動資產、
固定資產、其他資產、流動負債等
評估基準日海南英大房地產開發有限公司帳面資產總額 87499.60 萬
元 ，總負債 72816.24 萬元，淨資產 14683.36 萬元。(帳面值業經北京中瑞
嶽華會計師事務所有限責任公司審計)。具體如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目 帳面原值 帳面淨值
流動資產 85,691.60
非流動資產 1808.00
其中：長期股權投資 0.00
投資性房地產 0.00
固定資產 664.50 571.85
在建工程 0.00
無形資產 38.54 24.61
其中：土地使用權 0.00
其他非流動資產 1211.54
資產總計 87,499.60
流動負債 67,816.24
非流動負債 5,000.00
負債總計 72,816.24
淨資產 14,683.36
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一
致。
一、實物資產的分布情況及特點
納入評估範圍的實物資產主要為存貨(開發產品、開發成本)、運輸設
備及電子設備等，申報的實物資產主要分布在海南英大房地產開發有限公
司的辦公場所及物業所在地海口東海岸瓊山大道 8 號。
實物資產的特點為：
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(一)存貨：
存貨主要分為開發產品和開發成本，海藍椰風一期未售罄的 10 套房源
及會所，二期未售罄的 148 套房源，開發成本為正在開發的海藍椰風三期
項目和待開發的海藍椰風五、六期及酒店項目，均位於海口東海岸瓊山大
道 8 號。
1、開發產品：主要是海藍椰風一期未售罄的 10 套房源，二期未售罄
的 148 套房源，本次評估作為開發產品進行評估。
2、開發成本：開發成本為正在開發的海藍椰風三期項目和待開發的海
藍椰風五、六期及酒店項目。
(二)機器設備
海南英大房地產開發有限公司的機器設備包括辦公用設備、運輸設備
和電子設備。運輸設備主要是業務用小轎車、遊艇、電瓶車，辦公、電子
設備主要是企業各部門在用的電腦、印表機、傳真機等辦公設備等。
二、無形資產情況
納入評估範圍的無形資產為其他無形資產，共兩項為網絡安全集成系
統及銷售軟體；
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第四部分 資產清查核實情況說明
一、清查組織工作
針對被評估單位資產特點，我公司組織了包括財務、設備、房產等專
業評估人員在內的評估小組對評估範圍內的全部資產和負債進行清查核
實。2009 年 12 月 1 日，評估小組負責人在輔導企業填報以 2009 年 11 月 30
日為基準日評估申報表的同時，對企業的組織機構及資產分布情況進行了
解，與企業共同制定了詳細的現場清查實施計劃。2009 年 12 月 1 日至 2009
年 12 月 20 日，相關評估人員對評估涉及的流動資產、固定資產等資產進
行全面現場清查。清查工作結束後，各專業組均提交了清查核實及現場勘
察作業工作成果。
二、清查主要步驟
1、指導企業相關人員清查資產、申報歷史及預測數據並收集準備資料
先期評估人員指導企業相關的財務與資產管理人員按照評估機構提供
的「資產評估申報明細表」「歷史數據及預測表」填寫要求、資料清單，細緻準
確地登記填報，對被評估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態指標
等情況的文件資料進行收集。
2、初步審查資產佔有方提供的資產評估明細表
評估人員通過翻閱有關資料及圖紙，了解涉及評估範圍內具體對象的
詳細狀況。然後仔細閱讀各類資產評估明細表，初步檢查有無填項不全、
錯填、資產項目不明確，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明
細表有無漏項等。核對申報資產範圍、各項資產填報質量。
3、現場實地勘察
2009 年 12 月 1 日至 12 月 20 日，依據評估資產評估明細表、評估調查
表，對申報資產進行現場勘察。
針對不同的資產性質及特點，採取不同的勘察方法。在現場勘察過程
中，對機器設備，查閱了主要設備的購置合同及驗收記錄、運行日誌、重
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大事故報告書、大修理和技改等技術資料和文件，並通過和設備管理人員
的廣泛交流，了解設備的購置日期、產地、各項費用的支出情況，填寫設
備現場勘察記錄等。通過這些步驟比較充分地了解了設備的變更及運行情
況。
4、補充、修改和完善資產評估明細表
根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到「表」「實」
相符。
5、核實產權證明文件
對評估範圍內的房產、車輛的產權進行調查核實，但對產權證的真實
有效性不承擔責任。
三、清查的主要方法
在清查工作中，我們針對不同的資產性質、特點及實際情況，採取了
不同的清查方法。
1、固定資產的清查
對於設備類資產，採取點面結合、普遍勘察與重點了解相結合的辦法。
評估人員通過查閱和複印部分重大設備採購合同、設備維護更新及向設備
管理、操作人員了解等方式。並對設備的運行狀況、技術性能、功能應用
和維護管理以及設備的更新、修理情況進行詢問和了解。
2、流動資產、負債的清查
(1) 實物性流動資產(主要為存貨)：我們會同企業有關人員對企業申
報存貨的數量及質量按照評估規範的要求進行了必要的清查，對存貨的數
量等有關情況進行了詳細的核實。
(2)非實物資產和負債的清查
主要通過核對企業財務總帳、各科目明細帳、會計憑證，對非實物性
流動資產進行清查。 、
我們對貨幣資金、 預付帳款、其他應收款、短期借款、
應付帳款、其他應付款、應交稅金、應付職工薪酬和其他流動負債等科目
的重要記帳憑證進行了重點核驗，對能夠進行函證的科目涉及到的對方單
位進行了函證。
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四、影響資產核實的事項及處理方法。
未發現影響資產核實的事項。
五、資產清查結論
1、資產核實結論
海南英大房地產開發有限公司財產管理和財務核算制度健全，各相關
資產管理部門及管理人員嚴格遵守管理制度，固定資產管理部門對固定資
產的增加、減少、修理、更新都嚴格遵守管理制度。帳目清楚，無重大異
常情況。
2、資產核實結果
未發現與帳面記錄存在差異。
3、權屬資料不完善等權屬不清晰的資產
(一) 存貨-開發產品 11 會所至評估基準日尚未進行分割測繪及未辦理
。
《房屋所有權證》
(二) 存貨-開發成本，海蘭椰風項目總土地面積為 915728.69 平方米，
一期、二期、三期已經開發土地 424159.99 平方米，二期酒店用地 98036.862
平方米，廣場用地 64204.2 平方米，剩餘五、六期土地面積 329,327.64 平方
米。根據《海口市控制性詳細規劃》，廣場用地（海口市國用（2009）第
002912 號）64204.2 平方米規劃容積率為 0，規劃用途為廣場用地，土地成
本分攤在二期項目中。
(三) 2007 年 9 月 24 日海南英大房地產開發有限公司與中國銀行股份有
限公司海口瓊山支行籤訂 ，
《中國銀行人民幣資金貸款抵押合同》 公司以海
口市國用【2004】第 001785 號、海口市國用【2004】第 001786 號、瓊山籍
國用【2003】第 08-00004 號、瓊山籍國用【2003】第 08-00005 號、瓊山籍
國用【2003】第 08-00006 號土地使用權及地上建築物，向中國銀行股份有
限公司海口瓊山支行提供擔保，確保借款人海南英大房地產開發有限公司
履行其與中國銀行股份有限公司海口瓊山支行籤訂的編號為瓊山 2007 年
公（借）字第 0003 號的借款合同(借款總額為 11000 萬元)。截止基準日 2009
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年 11 月 30 日，海南英大房地產開發有限公司已經償還中國銀行股份有限
公司海口瓊山支行 6000 萬元，現尚有 5000 萬元未償還。
(四) 海南英大房地產開發有限公司 10 月份購買的飛馳遊艇，至評估基
準日尚未辦理船籍等相關證書。
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第五部分 資產基礎法評估技術說明
一、流動資產評估說明
(一)評估範圍
企業申報的流動資產包括貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他應收
款和存貨等項目。上述資產在評估基準日帳面值和調整後帳面值如下所示：
單位：元
科目名稱 帳面價值
貨幣資金 150080985.68
應收帳款 32533908.27
減：壞帳準備 5855039.23
應收帳款淨額 26678869.04
預付帳款 38705046.59
其他應收款 135915725.56
減：壞帳準備 2464599.93
其他應收款淨額 133451125.63
存貨 507999959.02
減：存貨跌價準備 0.00
存貨淨額 507999959.02
流動資產合計 856915985.96
(二)評估過程
評估過程主要劃分以下三個階段：
第一階段：準備階段
對企業評估範圍內的流動資產構成情況進行初步了解 ，向企業提交
評估資料清單和資產評估申報明細表示範格式，按照資產評估規範的要求，
指導企業填寫流動資產評估申報明細表。
第二階段：現場調查核實階段
核對帳目：根據企業申報的流動資產評估明細表及各項資料，首先與
企業的資產負債表核對，相應科目使之相符。然後與財務倉庫臺帳核對，
凡有重複申報、遺漏未報、錯報的項目由企業進行修改或重新申報，做到
申報數據真實可靠。
現場查點：評估人員、企業實物管理、財務等部門的有關人員，對評
估基準日的各項實物流動資產進行了現場盤點。現金為全額盤點，對於房
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地產類存貨房地產開發產品和開發成本進行逐項核實，並填寫了「現金盤
。
點表」和「存貨盤點記錄」
第三階段：評定估算階段
1.將核實後的流動資產評估明細表錄入計算機，建立相應資料庫。
2.遵照國有資產評估管理辦法和《資產評估操作規範意見(試行)》的規
定，採用重置成本法，確定其在評估基準日的評估值，編制相應的評估匯
總表。
3.提交流動資產的評估說明。
(三)評估技術說明
根據山東中潤置業有限公司提供的資產負債表、企業申報的流動資產
各項目評估明細表，在核實評估明細表和實物的基礎上，按照《資產評估
操作規範意見》的要求，遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則進行評
估工作。
貨幣資金
貨幣資金包括現金、銀行存款二部分，帳面值 150080985.68 元。
(1)現金
現金包括人民幣現金，帳面價值 606.58 元。評估人員採用倒推方法驗
證評估基準日的現金餘額，並同現金日記帳、總帳現金帳戶餘額核對，以
實際盤點金額倒推計算評估基準日現金值確認為評估值。
現金評估倒推法計算公式為：盤點日庫存現金數+基準日至盤點日前現
金支出數-基準日至盤點日前現金收入數=評估基準日現金金額。
(2)銀行存款
銀行存款帳面值 150080379.10 元。系存放在中行瓊山營業部、中行海
口龍珠支行、建行濟南緯二路分理處、交通銀行海南分行營業部等銀行的
人民幣存款。對銀行存款的核實採取向開戶銀行進行函證，並以銀行的對
帳單餘額同企業銀行存款日記帳餘額相核對的方式，如有未達帳項，則編
制銀行存款餘額調節表，平衡相符後，以核實後帳面值作為評估值。
評估人員對銀行帳戶進行逐項核實，均平衡相符，同時對未達帳項形
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成原因進行調查，對大額未達帳項逐筆核實，經調查核實，未達帳項的發
生均屬正常範圍，未發現影響淨資產事宜。
銀行存款評估值為 150080379.10 元。
2.應收帳款
應 收 帳 款 帳 面 值 為 32533908.27 元 ， 壞 帳 準 備 帳 面 值
5855039.23 元，帳面淨額 26678869.04 元。其應收帳款核算主要內容系銷售
商品應收的地塊開發按揭及非按揭房款款項。
評估基準日應收帳款共 46 項，評估人員對其中部分大額帳戶發出了詢
證函，回函確認金額均與帳面值相符。對未函證或函證未回復的帳戶，評
估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記帳憑證和原始憑證，查驗現
有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內容與相關材料
的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、帳面債權金額的存在性、
真實性；通過分析了解債權催收、債權帳齡和債務人的相關情況，查對評
估基準日後應收款的已收回情況，判斷帳面債權的可回收性。
通過上述分析，評估人員了解到應收款項帳齡在 1-2 年內，為房款，
未發現有帳實不符等異常情況。本次評估對於無確鑿證據證明無法收回的
款項，參考企業及審計師計提壞帳準備的方法對該部分應收款按帳齡情況
計提風險損失，從而計算出應收帳款的可回收金額。
經評估，其他應收款評估值為 32533908.27 元，預計風險損失評估值為
5855039.23 元；其他應收款淨額評估值為 26678869.04 元。
3.預付帳款
預付帳款帳面值 38705046.59 元。主要為預付的工程款項。評估人員對
每筆款項的預付時間、預付原因等因素進行了具體地分析。並對預付款中
的較大額款項，發放了預付帳款詢證函，並查閱了合同和付款憑證。經核
實預付款項帳目清晰，基準日後均能收回相應的資產或權益，以經核實後
的帳面值確認評估值。預付帳款評估值 38705046.59 元。
4.其他應收款
其 他 應 收 款 帳 面 值 為 135915725.56 元 ， 壞 帳 準 備 帳 面 值
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2464599.93 元，帳面淨額 133451125.63 元。其他應收款核算主要內容系除銷
售商品和預付購貨款以外應收的款項，主要包括辦公借款、代付款等款項。
評估基準日應收帳款共 369 項，評估人員對其中部分大額帳戶發出了
詢證函，回函確認金額均與帳面值相符。對未函證或函證未回復的帳戶，
評估人員執行了替代審驗程序，通過核查相關記帳憑證和原始憑證，查驗
現有合同及付款憑證等有關資料，分析了解債權的經濟業務內容與相關材
料的勾稽情況和合理性，判斷會計記錄的準確性、帳面債權金額的存在性、
真實性；通過分析了解債權催收、債權帳齡和債務人的相關情況，查對評
估基準日後應收款的已收回情況，判斷帳面債權的可回收性。
通過上述分析，評估人員了解到應收款項帳齡主要在 1-2 年內，為辦
公借款、代付款等，未發現有帳實不符等異常情況。本次評估對於無確鑿
證據證明無法收回的款項，參考企業及審計師計提壞帳準備的方法對該部
分其他應收款按帳齡情況計提風險損失，從而計算出應收帳款的可回收金
額。
經過上述評估，其他應收款評估值為 135915725.56 元，預計風險損失
評估值為 2464599.93 元；其他應收款淨額評估值為 133451125.63 元。
5. 存貨
5-1．評估範圍
海南英大房地產開發有限公司納入本次評估範圍的存貨於評估基準日
的基本情況如下：
建築面積 帳面價值
項 目 項數
(平方米) 原值 淨值
存貨-開發產品 159
其中：
海藍椰風 住宅 10 3,492.39 34,566,763.42 34,566,763.42
一期 會所 1 3,087.97 24,181,557.26 24,181,557.26
海藍椰風二期 148 40,633.59 232,701,448.56 232,701,448.56
存貨-開發成本 3
其中：
海藍椰風三期 1.00 41101.95 59,553,730.66 59,553,730.66
海藍椰風五、六期 1.00 164,663.82 155,704,059.12 155,704,059.12
海藍椰風二期酒店 1.00 49,018.43 1,292,400.00 1,292,400.00
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5-2．存貨概況介紹
（1）開發產品概況
納入本次評估範圍存貨開發產品共 159 項，其中：
海藍椰風一期現存餘住宅 10 項，鋼混結構，建築面積 3,492.39 ㎡ ， 2007
年 7 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為壁紙或立邦漆，地面為大理石、
木地板或地毯，鋁合金門窗。截止截止評估基準日，海南英大房地產開發
有限公司已取得國有土地使用權證、房屋所有權證；會所一項，鋼混結構，
建築面積 3,087.97 ㎡ ，2007 年 7 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為壁紙
或立邦漆，地面為木地板，實木門窗。截止截止評估基準日，海南英大房
地產開發有限公司已取得國有土地使用權證，尚未辦理房屋所有權證。
海藍椰風二期現存餘住宅 148 項，建築面積 40,633.59 ㎡ ，鋼混結構，
2008 年 6 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為四白落地，鋁合金門窗。截
止評估基準日，海南英大房地產開發有限公司已取得國有土地使用權證、
商品房預售許可證號，尚未辦理房屋所有權證。
（2）開發成本概況
納入本次評估範圍存貨-開發產品共 3 項，其中：
①海藍椰風三期
海藍椰風三期項目的帳面值 59,553,730.66 元，帳面值構成為土地徵用
及拆遷補償費 26,966,414.89 元、前期工程費 7,062,023.40 元、基礎設施費和
建築安裝工程費元 9,845,753.60 元、資本利息及其他 15,679,538.77 元，在存
貨-開發成本中進行核算。
a.項目概況
海藍椰風三期項目位於海口市瓊山大道 8 號，北臨瓊州海峽。三期項
目總佔地 90,793.33 平方米，規劃總建築面積為 41101.95 平方米，圖測總建
築面積為 40269.23 平方米，建築類型為 136 棟鋼混多層聯排、疊拼別墅，
商業配套及會所，建築內容聯排、疊拼別墅，商業配套及會所，項目於 1999
年 2 月取得土地使用權證，2009 年 6 月項目開工，預計 2010 年 7 月交付使
用。截至評估基準日，形象進度為 20%。
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b．項目用地狀況
海南英大房地產開發有限公司於 1999 年 2 月取得海藍椰風三期 土地
使用權證，土地登記狀況如下表：
土 四至
土
地
地 宗
國有土 使 出讓土
序 使 地 土地面 用
地使用 用 地終止 地號 圖號 備註
號 用 位 積(m2) 途 東 西 南 北
證編號 權 日期
權 置
類
人
型
海
南
英
美
大 海南 海南
蘭
房 瓊山籍 英大 英大
區
地 國用 房地 房地
東 住 出 03-13- 規劃 規劃
1 產 (2003)第 11796.26 2069-2-4 83-04-4 產開 產開
營 宅 讓 10-192 路 路
開 08-00004 發有 發有
村
發 號 限公 限公
委
有 司 司
會
限
公
司
海
南
英
美
大 海南 海南
蘭
房 瓊山籍 英大 英大
區
地 國用 房地 房地
東 住 出 03-13 規劃 規劃
2 產 (2003)第 14666.75 2069-2-4 83-04-4 產開 產開
營 宅 讓 -10-193 路 路
開 08-00005 發有 發有
村
發 號 限公 限公
委
有 司 司
會
限
公
司
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土 四至
土
地
地 宗
國有土 使 出讓土
序 使 地 土地面 用
地使用 用 地終止 地號 圖號 備註
號 用 位 積(m2) 途 東 西 南 北
證編號 權 日期
權 置
類
人
型
海
南
英
美
大 海南
蘭
房 瓊山籍 英大
區
地 國用 房地
東 住 出 03-13- 東營 規劃 廣場
3 產 (2003)第 25296.37 2069-2-4 83-05-3 產開
營 宅 讓 10-194 林地 路 路
開 08-00006 發有
村
發 號 限公
委
有 司
會
限
公
司
海
南
英
海 城
大
口 鎮
☆ 房 海口市 本項目
市 混
地 國用 佔用土
江 合 出 03-13- I02180206 規劃
4 產 (2004)第 382768.7 2074-5-9 空地 空地 空地 地
東 住 讓 10-362 -I02190205 路
開 001786 39033.95
新 宅
發 號 平方米
市 用
有
區 地
限
公
司
c．工程概況
海藍椰風三期項目規劃總建築面積 41101.95 平方米，圖測總建築面積
40269.23 平方米，其中住宅為 32,547.06 平方米（共 136 套） 商業配套 6295.32
，
平方米；會所建築面積為 1426.85 平方米，項目於 2009 年 6 月開工，預計
2010 年 7 月竣工。
d．銷售情況
至評估基準日，企業已經取得《商品房預售許可證》（[2009]海房預字
（0090）號）。根據企業提供的銷售統計表，截至評估基準日銷售情況如下
表：
序號 用途 籤約面積(平方米) 籤約套數 合同總價(元)
1 住宅 623.00 3 5,052,616.00
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魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份項目所涉及的海南英大房地產開發有限公司資產評估說明
②海藍椰風五、六期項目
海藍椰風五、六期項目的帳面值 155,704,059.12 元，帳面值構成為土地
徵用及拆遷補償費 98,598,678.73、市政基礎設施費 3,848,424.06、資本利息
及其他 53,256,956.33 元，在存貨-開發成本中進行核算。
a．項目概況
海藍椰風五、六期項目位於海口市瓊山大道 8 號。宗地出讓面積
329,327.64 平方米，
《國有土地使用權出讓合同》內未對規劃條件進行約定，
截至評估基準日海藍椰風五、六期項目土地開發程度達到「三通一平」。
b．項目用地狀況
海南英大房地產開發有限公司於 2004 年 5 月取得海藍椰風五、六期土
地使用權證，土地登記狀況如下表：
土 四至
土
國有 地
地 宗
土地 使
序 使 地 土地面積 用 出讓土地
使用 用 地號 圖號 備註
號 用 位 (m2) 途 終止日期 東 西 南 北
證編 權
權 置
號 類
人
型
海
南
英 海
城
大 海口 口 海南
鎮
房 市國 市 英大
單 項目佔用
地 用 美 房地
一 出 03-13- I0219 土地
1 產 (2005) 蘭 24225.27 2074-11-14 空地 空地 空地 產開
住 讓 10-552 0206 329327.64
開 第 區 發有
宅 平方米
發 001310 靈 限公
用
有 號 山 司
地
限 鎮
公
司
海
南
英
海 城
大 海口
口 鎮
房 市國
市 混
地 用 I02180
江 合 出 03-13- 規劃
2 產 (2004) 382768.7 2074-5-9 206-I021 空地 空地 空地
東 住 讓 10-362 路
開 第 90205
新 宅
發 001786
市 用
有 號
區 地
限
公
司
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海
南
英 海
城
大 海口 口 海南
鎮
房 市國 市 英大
單
地 用 美 房地
一 出 03-13- I0219 瓊州
3 產 (2005) 蘭 133125.32 2004-11-15 空地 產開 空地
住 讓 10-551 0206 海峽
開 第 區 發有
宅
發 001312 靈 限公
用
有 號 山 司
地
限 鎮
公
司
③海藍椰風二期酒店項目
海藍椰風二期酒店項目的帳面值 1,292,400.00 元，為前期工程費，在存
貨-開發成本中進行核算。
a．項目概況
海藍椰風二期酒店項目位於海口市瓊山大道 8 號。宗地出讓面積
98,036.86 平方米，
《國有土地使用權出讓合同》內未對規劃條件進行約定，
截至評估基準日海藍椰風二期酒店土地開發程度達到「三通一平」。
b．項目用地狀況
海南英大房地產開發有限公司於 2004 年 5 月取得海藍椰風二期酒店土
地使用權證，土地登記狀況如下表：
土地使用權人 海南英大房地產開發有限公司
土地使用證號 海口市國用（2004）第 001785 號
宗地位置 海口市江東新市區
圖號 03-13-10-360
地號 I02190205
土地使用權類型 出讓
土地登記用途 城鎮混合住宅用地
土地使用終止日期 2074 年 5 月 9 日
土地面積(平方米) 169439.03 平方米（其中本項目用地 98,036.86 平方米）
東 空地
西 規劃路
四至
南 規劃路
北 空地
（3）評估方法
①存貨-開發產品
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對存貨-開發產品，採用市場價值倒扣法進行評估。本次評估方法按已
經銷售尚未結轉部分按照籤約實際金額，未銷售部分按照收益法、市場比
較法測算預計銷售價格，將已籤約金額/預計銷售金額減去評估基準日後已
完工尚未支付的工程費用、銷售費用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所
得稅以及適當數額的淨利潤等確定其評估值。
評估價值=已籤約金額/預計銷售金額-已完工尚未支付的工程費用-銷
售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-適當數額的淨利潤-尚需支付
的工程費用
②存貨-開發成本
Ⅰ.對於存貨-開發成本中商品房開發項目，主要採用假設開發法進行
評估。由於房地產開發成本屬於存貨，在假設開發法評估結果基礎上需扣
除企業應繳納的所得稅。則基本公式如下：
評估價值=稅前評估價值-所得稅
稅前評估價值=開發後房地產價值-後續開發成本-銷售費用-管理費用-
銷售稅金及附加-土地增值稅-投資利息-投資利潤
a.開發後房地產價值
對於有籤約預售的項目，開發後房地產價值=已籤約房屋銷售金額＋
未籤約房屋預計銷售金額；對於沒有籤約預售的項目，開發後房地產價值
等於項目開發後可售房屋預計銷售金額。
b.後續開發成本
後續開發成本=至竣工尚需發生的工程費用+已完工尚未支付的工程費
用+不可預見費用
c.銷售費用
銷售費用=預計銷售金額×銷售費用率+已銷售尚未支付的銷售佣金
(如有)
d.管理費用
管理費用=後續開發成本×管理費用率
e.銷售稅金及附加
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銷售稅金及附加=開發後房地產價值×銷售稅金及附加率
f.土地增值稅
按照稅法規定，分項目進行彙算清繳，根據增值比例分段累計計算土
地增值稅。
g.投資利息
投資利息=稅前評估價值×利率×後續開發期+(後續開發成本+管理費
用)×利率×後續開發期/2
h.投資利潤
投資利潤=稅前評估價值×投資利潤率×後續開發期+(後續開發成本+
管理費用)×投資利潤率×後續開發期/2
Ⅱ. 對於存貨-開發成本中尚未投資開發的土地,本次評估採用基準地
價係數修正法評估出土地市場價格後扣減土地增值稅、所得稅等後做為尚
未投資開發土地存貨的評估價值。
基準地價係數修正法計算公式如下：
基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修訂係數表等
評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處
區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修訂係數對基準地
價進行修正，進而求取待估宗地在評估基準日價格的方法。計算公式如下：
V=V1b ×(1±∑Ki ) ×Kj
其中：V——土地價格
V1b——某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki——宗地地價修正係數
Kji——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正係數
涉及的各地區土地使用權評估，具體計算公式根據各地公布的基準地
價文件確定。
5-3．典型項目評估計算過程
（1）存貨-開發產品
案例一
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海藍椰風項目二期 C 區 16
產權單位：海南英大房地產開發有限公司
明細表序號：存貨-開發產品第 99 號
存貨的帳面值構成為土地出讓金、工程款等
竣工日期為：2008 年 06 月
①評估對象及範圍
建築面積 349.45 平方米，
該評估對象為海藍椰風項目二期 C 區 16 住宅，
共 3 層。
。
②房地產權屬狀況
至評估基準日，估價對象已辦理《商品房預售許可證號》（[2007]海房
，
預字(0123)號） 尚未辦理 ，
《房屋所有權證》 待估房地產權屬情況詳見下表：
權屬人 海南英大房地產開發有限公司
土地權證號 海口市國用(2004)第 001785 號
房產證號
房地坐落位置 海口市瓊山大道 8 號
國有土地使用類型 出讓 房屋所有權性質
房屋產權來源 自建 房屋產權比例 100%
圖幅號 ------ 地籍號 ------
土地用途 住宅 房屋用途 住宅
土地批准使用期限： 終止日期為： 2074 年5 月9 日
宗地分攤面積 ------
東至 空地
土 地 狀 況 西至 規劃路
宗地四至
南至 空地
北至 規劃路
建築結構 鋼混結構
層次/層數 3/3
房 屋 狀 況
建築面積 349.45 平方米
建成年代 2008 年
房地產他項權利 無/抵押/租賃/擔保
③評估對象基本情況
評估對象位於海口市瓊山大道 8 號，建成於 2007 年 4 月，鋼筋混凝土
結構。小區宗地內外基礎設施配套情況為宗地外三通（通電、通訊、通路），
宗地內五通（通上水、通下水、通電、通訊、通路）場地平整。評估對象
層高約 3.5 米，大樓工程質量及維護保養狀況較好，現在主要用途為售樓
處。
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評估對象現外牆為塗料，層高約 3.5 米，造型頂，客廳地面為大理石，
臥室地面為實木地板，牆面為壁紙。
④計算過程
根據企業提供的相關資料以及評估人員現場勘察，截止評估基準日，
海藍椰風項目二期 C 區 16 於 2003 年 6 月竣工。至評估基準日，C 區 16 無
人居住，為樣板間。
本次評估方法按已經銷售部分按照實際金額，未銷售部分按照預計銷
售價格，將已籤約金額/預計銷售金額減去評估基準日後至整個項目尚需支
付的工程費用、銷售費用、銷售稅金及附加、所得稅等確定其評估值。
評估價值=已籤約金額/預計銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地
增值稅-所得稅
a.預計銷售金額
由於企業未提供的評估對象預計銷售價格，故採用市場比較法計算評
估對象預計銷售價格。
●市場比較法計算海藍椰風項目二期 C 區 16 預計銷售價格
ⅰ.計算公式
市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進
行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象
的客觀合理價格或價值的方法。計算公式
估價對象市場價格＝比較案例價格×交易情況修正×交易期日修正×區
域因素修正×個別因素修正
ⅱ.選擇交易案例
實例 A：海藍椰風項目二期 B 區 1 號，位於海口市瓊山大道 8 號，鋼
混結構，2008.4.29，交易價格為 12521 元/平方米，交易情況正常，毛坯房。
實例 B：海藍椰風項目二期 B 區 20 號，位於海口市瓊山大道 8 號，鋼
混結構，2008.5.12，交易價格為 11552 元/平方米，交易情況正常，毛坯房。
實例 C：海藍椰風項目二期 B 區 24，位於海口市瓊山大道 8 號，鋼混
結構，2008.4.29，交易價格為 12424 元/平方米，交易情況正常，毛坯房。
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表一：案例情況說明表
售價(元
案例 名稱 結構 交易時間 用途 交易面積 層數/層次
/M2)
待估 海藍椰風項目二期 C 區 16 鋼混結構 2009.11.30 住宅 349.45 3/3
A 海藍椰風項目二期 B 區 1 號 鋼混結構 2008.4.29 住宅 348.29 3/3 12521
B 海藍椰風項目二期 B 區 20 號 鋼混結構 2008.5.12 住宅 348.29 3/3 11552
C 海藍椰風項目二期 B 區 24 鋼混結構 2008.4.29 住宅 348.29 3/3 12424
ⅲ.比較因素的選擇
表二：因素條件說明表
內容 比較對象 實例 A 實例 B 實例 C
售價（元/平米） 12521 11552 12424
用途 住宅 住宅 住宅 住宅
交易時間 2009-11-30 2008-4-29 2008-5-12 2008-6-22
交易情況 新房 新房 新房 新房
土地權屬（性
出讓 出讓 出讓 出讓
質）
繁華程度 不繁華 不繁華 不繁華 不繁華
基礎設施配套 水電氣熱等基礎設施 水電氣熱等基礎設施 水電氣熱等基礎設施 水電氣熱等基礎設施
程度 不夠齊全 不夠齊全 不夠齊全 不夠齊全
公共設施完善 學校、醫院、服務等公 學校、醫院、服務等公 學校、醫院、服務等公 學校、醫院、服務等公
程度 共設施不夠齊全 共設施不夠齊全 共設施不夠齊全 共設施不夠齊全
距市(鎮)中心
市郊 市郊 市郊 市郊
區距離
與主幹路的通達及距 與主幹路的通達及距 與主幹路的通達及距 與主幹路的通達及距
交通便捷程度 機場、車站、碼頭的便 機場、車站、碼頭的便 機場、車站、碼頭的便 機場、車站、碼頭的便
捷度一般 捷度一般 捷度一般 捷度一般
空氣、噪音、周圍景觀 空氣、噪音、周圍景觀 空氣、噪音、周圍景觀 空氣、噪音、周圍景觀
環境質量
較 較 較 較
區域規劃符合
符合 符合 符合 符合
程度
臨街狀況 臨輔路 臨輔路 臨輔路 臨輔路
建築結構 框架 框架 框架 框架
電梯 無 無 無 無
空調 無 無 無 無
暖氣 無 無 無 無
寬帶網 有 有 有 有
裝修情況 精裝 毛坯 毛坯 毛坯
ⅳ.比較因素修正
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設定評估對象的各項影響因素比較係數為 100，以評估對象的各項影
響因素與評估實例的進行比較，得出房地產價格影響因素修正係數比較表
如下：
表三：比較因素條件指數表
內容 比較對象 實例 A 實例 B 實例 C
售價（元/平米） （空） 12521 11552 12424
用途 100 100 100 100
交易時間 100 97 97 97
交易情況 100 100 100 100
土地權屬（性質） 100 100 100 100
繁華程度 100 100 100 100
基礎設施配套程度 100 100 100 100
公共設施完善程度 100 100 100 100
距市(鎮)中心區距離 100 100 100 100
交通便捷程度 100 100 100 100
環境質量 100 100 100 100
區域規劃符合程度 100 100 100 100
臨街狀況 100 100 100 100
建築結構 100 100 100 100
電梯 100 100 100 100
空調 100 100 100 100
暖氣 100 100 100 100
寬帶網 100 100 100 100
裝修情況 100 95 95 95
表四：因素比較修正係數表
內容 實例 A 實例 B 實例 C
售價（元/平米） 12521 11552 12424
用途 100/100 100/100 100/100
交易時間 100/97 100/97 100/97
交易情況 100/100 100/100 100/100
土地權屬（性質） 100/100 100/100 100/100
繁華程度 100/100 100/100 100/100
基礎設施配套程度 100/100 100/100 100/100
公共設施完善程度 100/100 100/100 100/100
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內容 實例 A 實例 B 實例 C
距市(鎮)中心區距離 100/100 100/100 100/100
交通便捷程度 100/100 100/100 100/100
環境質量 100/100 100/100 100/100
區域規劃符合程度 100/100 100/100 100/100
臨街狀況 100/100 100/100 100/100
建築結構 100/100 100/100 100/100
電梯 100/100 100/100 100/100
空調 100/100 100/100 100/100
暖氣 100/100 100/100 100/100
寬帶網 100/100 100/100 100/100
裝修情況 100/95 100/95 100/95
修正係數 1.0852 1.0852 1.0852
比準價格 13587.8 12536.2 13482.5
ⅴ.市場比較法求評估對象預計銷售價格價值
比較修正後，以三個比準價格的算術平均值作為市場比較法的評估市
場平均價結果，即：13202 元/平方米。則：
海藍椰風項目二期 C 區 16 預計銷售價格=13202×349.45
=4613439 元（取整）
b.已完工尚未支付的工程費用
☆ 根據企業財務部門提供的相關資料，該項目尚需支付的工程費用
31165864.84 元，剩餘存貨開發產品 40633.59 平方米，評估對象面積為 349.45
平方米，則評估對象應交納已完工尚未支付的工程費用 204281.3 元。
c.銷售費用
銷售費用包括項目銷售部門的管理費用、銷售人力資源費用、廣告費
用、項目諮詢及策劃費用等。根據評估人員對相關市場資料的調查分析，
海口市房地產代理銷售公司的佣金率為 1%-2%左右，房地產廣告費用一般
佔到房地產銷售額的 1%-2%，結合企業提供的已發生銷售費用財務資料以
及已籤訂的廣告、銷售諮詢及策劃合同，綜合確定本次評估的銷售費用率
為 2%。
銷售費用=4613439×2%=92268.78 元
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d.銷售稅金及附加
根據企業財務部門提供的相關資料，企業銷售稅金及附加主要為營業
稅、教育附加費，其稅率為 5.5%，計稅基數預計銷售金額。
銷售稅金及附加=4613439×5.5%=253739.15 元
e.土地增值稅
經測算，該項目總收入 761111720 元，扣除項目金額合計 591450447.2
元，其中取得項目土地使用權所支付的金額為 84307464.11 元，房地產項目
開發總成本為 338160802.6 元，房地產開發費用為 42246826.67 元，與轉讓
房地產有關的稅金為 42241700.46 元，財政部規定的加計 20%扣除數為
84493653.34 元，則增值額為 169661272.8 元，增值率為 28.69%，應交納土地
增值稅 50898381.84 元，企業已經計提土地增值稅 19732517 元，應補交土地
增值稅 31165864.84 元，剩餘存貨開發產品 40633.59 平方米，評估對象面積
為 349.45 平方米，則評估對象應交納土地增值稅 268027.30 元。
f.所得稅
經測算，該項目利潤率為 30%，所得稅稅率為 20%，則企業應繳納的
所得稅為：
所得稅＝預計銷售收入×30%×20%=4613439×32%×20%
＝276806 元
g.海藍椰風項目二期 C 區 16 的評估值
海藍椰風項目二期 C 區 16 的評估值
=a-b-c-d-e-f
= 4613439- 204281.3- 92268.78 - 253739.15 - 268027.30 - 276806.34
= 3518316 元
（2）存貨-開發成本
案例一
海藍椰風三期評估
根據企業提供的相關資料，其開發成本主要由拆遷補償費、前期工程
費、基礎設施費和建築安裝工程費等構成，評估人員通過現場勘查、對帳
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面價值內涵的分析以及與企業管理人員的溝通，將開發成本按照以下過程
進行評估。
根據企業提供的資料以及評估人員現場勘查，截止至評估基準日，海
藍椰風三期：現場場地平整，商業配套及部分連排別墅已建至地坪±0 以上。
至評估基準日，按照建築面積統計口徑，企業已銷售住房 623.00 平方米。
本次評估方法主要採用假設開發法進行評估。由於房地產開發成本屬
於存貨，在假設開發法評估結果基礎上需扣除企業應繳納的所得稅。則基
本公式如下：
評估價值=稅前評估價值-所得稅
稅前評估價值=開發後房地產價值-後續開發成本-銷售費用-管理費用-
銷售稅金及附加-土地增值稅-投資利息-投資利潤
a.已籤約合同額
根據企業提供的海藍椰風三期銷售統計表，截至評估基準日銷售情況
如下表：
序號 用途 籤約面積(平方米) 籤約套數 合同總價(元)
1 住宅 623.00 3 5,052,616.00
b.預計銷售金額
根據評估人員調查海藍椰風二期交易案例
序號 房號 交易時間 總房款 建築面積(㎡) 單價( 元/㎡)
1 2049 2009.11.26 1,900,000.00 230.38 8,247
3 2074 2009.10.2 2,643,760.00 294.82 8,967
4 2075 2009.11.17 2,840,000.00 294.82 9,633
根據以上資料,對於預計銷售金額的確定，本次評估根據企業提供的自
評估基準日 11 月 30 日已銷售房屋金額資料以及未售房屋數量清單，結合
東海岸住宅房產市場變化趨勢以及海口市房地產市場變化情況確定預計銷
售總價如下表：
序號 用途 未籤約面積(平方米) 預計銷售單價 預計銷售總價(元)
1 住宅 31,924.06 10,000.00 319,240,600.00
2 商業配套 6,295.32 8,000.00 50,362,560.00
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合計 38,219.38 369,603,160.00
銷售總價＝已籤約合同額＋預計銷售金額＝374,655,776.00 元
c.銷售費用率
銷售費用包括項目銷售部門的管理費用、銷售人力資源費用、廣告費
用、項目諮詢及策劃費用等。根據評估人員對相關市場資料的調查分析，
海口市房地產代理銷售公司的佣金率為 1%-3%左右，房地產廣告費用一般
佔到房地產銷售額的 1%-2%，結合企業提供的已發生銷售費用財務資料以
及經營公司相關介紹，綜合確定本次評估的銷售費用率為 2%；則尚需發生
的銷售費用為：
銷售費用＝369,603,160.00×2％= 7,392,063.20 元
d.銷售稅金及附加
根據企業財務部門提供的相關資料，企業銷售稅金及附加主要為營業
稅和城市維護建設費及教育費附加，其稅率為 5.5%。計稅基數為總銷售收
入的銷售金額。
銷售稅金及附加=374,655,776.00×5.5%
= 20,606,067.68 元
e.評估基準日後尚需支付的工程費用
至評估基準日，尚需發生的項目工程費用包括前期工程費、建築安裝
工程費及其它預計支付的工程款等。根據企業提供的資料尚需發生的工程
費如下：
項目 數值
後續土地開發成本 3,280,281.84
前期工程費 7,627,176.60
建築安裝工程費 86,140,678.04
基礎設施費 55,046,368.36
公共配套設施費 23,288,757.77
其它 3,376,658.02
總計 178,759,920.64
f.管理費用
根據企業財務部門提供的相關資料，管理費用取費基數為尚需發生的
工程款等，費用率為 3％
g.估算投資利息
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海藍椰風三期項目合理工期為 1.1 年，自評估基準日算起尚餘工期 0.6
年，取同期人民銀行六個月至一年（含 1 年）貸款利率 5.31%，估價時點
估價對象評估值按一次性投入計算，後續建築物開發成本和管理費用、不
可預見費按均勻投入計算，,則：
利息＝V×[(1＋5.31%)0.6－1]＋後續開發成本×[(1＋5.31%)0.6/2－1]
h.估算開發商的投資利潤
開發商的投資利潤以地價、開發成本的一定比例計算。該比例根據待
估宗地規劃限制條件、開發建設狀況、所在區域的房地產市場狀況確定，
取房地產開發投資利潤率為 15％。
投資利潤=V×投資利潤率×後續開發期+（續建成本+管理費用）×投
資利潤率×後續開發期/2
i.土地增值稅
根據 ，
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 土地增值稅以
納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產
取得的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，
稅率表如下：
增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；
增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60% ；
企業可抵扣的成本費用項目及計算明細如下表：
序號 抵扣項目 抵扣金額（元） 備註
1 預計銷售金額 374,655,776.00
應分攤的土地取得和開發 根據企業提供的資料，確定拆遷補償費
2 26,966,414.89
成本 用。
已工程施工總包合同、中標通知書、投
3 前期及建安工程費 204,998,226.62
資估算資料綜合確定
房地產開發費用（管理、 按照土地增值稅實施細則，按照 1、2 項
4 23,196,464.15
銷售及資金利息） 的 10％計算
營業稅及城市維護建設費 按照 5.5%稅率計算，收入取一期工程全
5 20,606,067.68
及教育費附加 部銷售收入。
房地產開發企業可將前述 1、2 項之和加
房地產企業加計扣除 46,392,928.30
計 20％扣除。
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序號 抵扣項目 抵扣金額（元） 備註
6 抵扣項目合計 322,160,101.64
7 土地增值額 52,495,674.36 銷售收入扣減抵扣項目合計金額
8 增值額佔扣除額的比例 16.29%
9 應繳納的土地增值稅 15,748,702.31
經計算，項目增值額為扣除項目的 16.29%，根據《中華人民共和國土
地增值稅暫行條例實施細則》的有關規定，該項目需繳納土地增值稅
15,748,702.31 元。
j.所得稅
經測算，該項目利潤率為 23.26%，開發產品在開發完後一次性售出，
所得稅稅率為 22%，則企業應繳納的所得稅為：
所得稅＝預計銷售收入×23.26%×22%
＝374,655,776.00×23.26%×22%
＝19,174,048.04 元
k.海藍椰風三期項目開發成本評估值的確定
根據上述計算過程，海藍椰風三期開發成本的評估計算過程明細如下
表：
海藍椰風三期項目開發成本評估值計算表
單位:元
序號 項目 面積 均價 公式 稅費率 金額(元) 備註
預售部
一 5,052,616.00
分
1 住宅 623.00 5,052,616.00
未售部
二 369,603,160.00
分
18 住宅 33,447.99 10,000.00 319,240,600.00
商業配
19 5,597.05 8,000.00 50,362,560.00
套
銷售金
三 (一)+(二) 374,655,776.00
額合計
銷售費 （二）×銷售費用率+已銷售尚
四 2.00% 7,392,063.20
用 未支付的銷售佣金(如有)
銷售稅
五 金及附 （三）*銷售稅金及附加率 5.50% 20,606,067.68
加
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至竣工尚需發生的工程費用+
後續開
六 已完工尚未支付的工程費用+ 178,759,920.64
發成本
不可預見費用
管理費
七 （六）*管理費用率 3% 5,362,797.62
用
V*利息率*後續開發期+(續建
投資利
八 成本+管理費用）*利息率*後 6,783,095.94
息
續開發期/2
投資利潤=V*投資利潤率*後
投資利 （
續開發期+ 續建成本+管理費
九 19,161,287.98
潤 用）*投資利潤率*後續開發期
/2
土地增
十 稅法規定 15,748,702.31
值稅
開發產
品稅前
十一 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九) 120,841,840.63
評估價
值
十二 所得稅 預計銷售收入×23.26%×22% 19,174,048.04
稅後評 稅後評估值=稅前評估價值-
十三 101,667,793.00
估值 所得稅
案例二
海藍椰風二期酒店項目評估
a.評估方法
根據企業提供的相關資料以及現場勘查，海藍椰風二期酒店項目項目
截至評估基準日為待開發空地，其帳面值為分攤的前期工程費，本次評估
採用基準地價係數修正法評估出土地市場價格後扣減土地增值稅、所得稅
等後做為海藍椰風二期酒店存貨的評估價值。
基準地價係數修正法
基準地價修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數等評估成
果，按照替代原則，就估價對象的區域條件和個別條件等與其所處區域的
平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行
修正，進而求取估價對象在估價期日價格的方法。
b.評估過程
ⅰ.海口市基準地價成果及內涵介紹
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根據《海南省國土環境資源廳關於同意海口市人民政府公布執行基準
（瓊土環資函[2009]942 號）的規定，海口市新基準地價於
地價成果的復函》
2009 年 8 月 10 日開始施行。海口市城鎮住宅用地基準地價內涵：
(ⅰ)設定的住宅用地基準地價的評估基準日為 2008 年 12 月 31 日，平
均容積率為 2.0，出讓年限為 70 年，基礎設施開發程度為「五通一平」（宗地
外圍通路、通電、通訊、供水、排水和宗地內土地平整），每單位建築面積
分攤的完整土地使用權的平均價格。採用樓面地價的表現形式，地價以元/
建築㎡ 表示。
(ⅱ)上述地價含「五通一平」開發費用 82.5 元/平方米。
海口市二級住宅用地地價表
單位：元/建築平方米
土地用途 土地級別 基準地價（樓面地價）
住宅用地 二級 600
二級住宅用地基準地價區域因素修正係數指標說明表
因素 因子 優 較優 一般 較劣 劣
距市級商服中心距離
≤1000 1001-2000 2001-3000 3001-4500 >4500
繁華 (M)
程度 高檔住宅區、
規劃土地利用類型 商、住綜合區 普通住宅區 文教科研區 其它用地
別墅區
臨支路或
臨路狀況 臨繁華主幹道 臨主幹道 臨繁華次幹道 臨次幹道
不臨路
道路通暢，形 道路通暢，形 道路通暢，形 道路較為通 道路較為通
交通
成網絡，區域 成網絡，區域 成網絡，區域 暢，為形成網 暢，為形成網
條件 道路通達度
內至少有 3 條 內有 2 條主幹 內有 1 條主幹 絡，區域內有 絡，區域內僅
主幹道通過 道通過 道通過 次幹道通過 有支路通過
至少有 4 條公交 有 3 條公交 有 2 條公交線 有 1 條公交線 公交站點在
公交便捷度 線路通過 線路通過 路通過 路通過 1000 米以外
基本 基礎 本級排水狀況 完善 較完善 一般 較差 差
設施 設施 本級供電狀況 完善 較完善 一般 較差 差
狀況 完善 本級給水狀況 完善 較完善 一般 較差 差
度 本級供氣狀況 完善 較完善 一般 較差 差
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因素 因子 優 較優 一般 較劣 劣
1000 米範圍內 1000 米範圍內 1000 米範圍內
醫院（診所）、
有醫院、中小 有醫院、小學、 有醫院（診
小學等公用設
公用設施完善度 學、幼兒園、農 幼兒園、農貿 所）、小學、幼 無
施的配製在
貿市場、文體中 市場、郵電所 兒園、郵電所
1000 米範圍外
心、郵電所配製 配製 配製
距公園距離（M） ≤300 301-600 601-1000 1001-2000 >2000
距海濱浴場距離 ≤1000 1001-2000 2001-4500 4501-6000 >6000
本級環境質量優劣度 優 較優 一般 較差 差
本級自然條件優劣度 優 較優 一般 較差 差
環境
本級綠地覆蓋率 高 較高 一般 較低 低
狀況
距江河的距離（M） ≤150 151-250 251-400 —— ——
距海的距離（M） ≤200 201-400 401-600 —— ——
人口
區域人口密度 密集 較密集 一般 較稀疏 稀疏
狀況
二級住宅用地基準地價區域因素修正係數表
因素 因子 優 較優 一般 較劣 劣
距市級商服中心距離
繁華 2.40% 1.20% 0.00% -1.00% -2.00%
(M)
程度
規劃土地利用類型 1.20% 0.60% 0.00% -0.50% -1.00%
臨路狀況 1.34% 0.67% 0.00% -0.56% -1.12%
交通
條件
道路通達度 2.02% 1.01% 0.00% -0.84% -1.69%
公交便捷度 2.11% 1.05% 0.00% -0.88% -1.76%
本級排水狀況 0.52% 0.26% 0.00% -0.22% -0.43%
基礎
設施 本級供電狀況 0.98% 0.49% 0.00% -0.41% -0.81%
完善 本級給水狀況 1.00% 0.50% 0.00% -0.42% -0.83%
基本
度
設施 本級供氣狀況 0.49% 0.25% 0.00% -0.21% -0.41%
狀況
公用設施完善度 1.90% 0.95% 0.00% -0.79% -1.58%
距公園距離（M） 0.49% 0.25% 0.00% -0.21% -0.41%
距海濱浴場距離 0.26% 0.13% 0.00% -0.11% -0.22%
本級環境質量優劣度 1.35% 0.67% 0.00% -0.56% -1.12%
本級自然條件優劣度 0.79% 0.39% 0.00% -0.33% -0.66%
環境
狀況
本級綠地覆蓋率 0.93% 0.47% 0.00% -0.39% -0.78%
距江河的距離（M） 1.22% 0.61% 0.00% —— ——
距海的距離（M） 1.81% 0.90% 0.00% —— ——
人口
區域人口密度 3.18% 1.59% 0.00% -1.33% -2.65%
狀況
宗地地價計算公式
根據海口市基準地價係數修正體系，估價對象計算公式為：
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（適用的基準地價(樓面熟地價) ×期日修正×分類用途
宗地樓面熟地價=
修正+基礎設施開發程度修正）×區域因數修正×個別因數修正
ⅱ.基準地價確定
根據海口市基準地價的使用說明，估價對象的用途為住宅用地，根據
估價對象的位置，確定估價對象居住基準地價為 600 元/平方米。
ⅲ.期日修正係數的確定
海口市基準地價的基準日為 2008 年 12 月 31 日，而本次評估的估價基
準日為 2009 年 11 月 30 日。根據 2009 年度海口市地價監測體系數據採集測
算結果，2009 年度的前三季度住宅地價指數見下表：
地價指數表
商業（%） 住宅（%）
2009 年一季度 0.44 1.11
2009 年二季度 1.96 2.50
2009 年三季度 5.07 5.66
則 2009 年 11 月 30 日的交易期日修正係數為 1.0×（1+1.11%）×（1+2.50
%）×（1+5.66 %）=1.10
ⅳ.分類用途修正
根據 ，
《海口市城區基準地價修正體系的編制》 海口市住宅分類用途修
正係數詳見下表：
用途 別墅區 高檔住宅及別墅綜合區
修正係數 2 1.5
估價對象所在區域為別墅區，則用途修正係數為 2。
ⅴ.確定估價對象基礎設施開發費差異
土地開發程度費用差異=估價對象價格定義中設定的土地開發程度下
的區域平均土地開發費用－基準地價所對應土地開發程度下的區域平均土
地開發費用
(ⅰ)根據《海口市城區基準地價修正體系的編制》
，查表獲知，估價對
象所在區片基準地價所對應的土地開發程度為「五通一平」（宗地外圍通路、
；基礎設施開發費為 82.5 元/
通電、通訊、供水、排水和宗地內土地平整）
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平方米，待估宗地實際開發程度為「三通一平」（宗地外圍通路、通電、通
。
訊和宗地內土地平整）
(ⅱ)區片基礎設施開發程度修正係數確定
表 3-4 基準地價五通一平配套程度說明表
項 高配置（已成體系） 中配置（主幹通過） 低配置（接近主幹）
目 係數（%） 開發情況 係數（%） 開發情況 係數（%） 開發情況
有主幹道路通過，但未
道路暢通，形成網絡， 接近主幹道，或遠離主
形成網絡。基本能夠
通路 22～30 達到規劃設計標準， 12～22 0～12 幹道路，無法直接通
通達，路面質量一
路面質量較高 達，路面質量差。
般。
建有變電站，通過地下 有輸電線路經過，接電
遠離輸電線路，接電不
通電 10～14 電纜或架杆明線輸送 5～10 方便，電力基本能滿 0～5
方便。
電源。電力供應充分。 足需要。
通訊方便快捷，電話裝
☆ 有主要的通訊電纜、電 電纜、電線經過，可以
通訊 10～18 機容量充足，達到規 5～10 0～5
線經過，接線方便。 接線但不方便
劃設計標準。
有水廠，供水系統呈循
鄰近水廠或有主要的
環狀或樹枝狀，供水 基本靠打井取水，用水條件
供水 8～10 4～8 供水系統經過，用水 0～4
能滿足需要，達到規 較不便利
條件基本便利
劃設計標準。
建有汙水處理廠，雨汙 雨水汙水排放條件基
雨汙合流，明溝排汙。
排水 16～22 分流，暗溝排汙。達 8～16 本便利，基本能滿足 0～8
排水條件差。
到規劃設計標準 需要。
地面基本平整，基本可以利 地面需經過平整，才可
平整 4～6 地面平整，可以利用 2～4 0～2
用 以利用
表 3-5 估價對象開發程度說明及修正係數表
項目 開發情況 係數（%）
通路 接近交通主幹道，交通條件一般。 12
通電 離輸電線路較近，接電較方便，電力基本能滿足需要。 5
通訊 電纜、電線經過，可以接線。 5
供水 基本靠打井取水，用水條件較不便利。 4
排水 排水條件差。 8
平整 宗地內場地基本平整。 2
合計 36
(ⅲ)宗地地價定義中設定基礎設施開發費用 82.5 元/平方米×36%=29.70
元/平方米
(ⅳ)土地開發程度費用差異=29.70－82.50=-52.80（元/平方米）
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ⅵ.確定待估宗地地價區域因數修正係數∑K 表
根據《海口市城區基準地價修正體系的編制》中海口市住宅用地宗地
地價區域因數指標說明表及住宅用地宗地區域因數修正係數表，確定待估
宗地區域因數的修正值，編制待估宗地區域因數修正係數表。
待估宗地區域因數修正係數表
因素 因子 宗地狀況 優劣度 修正係數
距市級商服中心距離(M) >4500 劣 -2.00%
繁華程度
規劃土地利用類型 別墅區 優 1.20%
臨路狀況 臨次幹道 較劣 -0.56%
交通條件
道路通達度 接近住幹道 一般 0.00%
公交站點在 1000 米以
公交便捷度 劣 -1.76%
外
本級排水
差 劣 -0.43%
狀況
本級供電
一般 一般 0.00%
基礎設施 狀況
完善度 本級給水
差 劣 -0.83%
狀況
基本設施
本級供氣
狀況 差 劣 -0.41%
狀況
醫院（診所）、小學
公用設施完善度 等公用設施的配製在 劣 -1.58%
1000 米範圍外
距公園距離（M） >2000 劣 -0.41%
距海濱浴場距離 ≤1000 優 0.26%
本級環境質量優劣度 優 優 1.35%
本級自然條件優劣度 優 優 0.79%
環境狀況 本級綠地覆蓋率 高 優 0.93%
距江河的距離（M） —— 劣 0.00%
距海的距離（M） ≤200 優 1.81%
人口狀況 區域人口密度 稀疏 劣 -2.65%
合計 -4.29%
ⅶ.年期修正係數的確定
估價對象土地取得方式為出讓，土地用途為住宅用地，住宅土地使用
終止日期設定為 2074 年 5 月 9 日，剩餘土地使用年期為 64.4 年，年期修正
係數按下式計算：
年期修正係數＝[1－1/(1＋r)m]/[1－1/(1＋r)n]
其中：r—土地還原利率，取 6.89%
n—基準地價設定使用年限 70 年
m—剩餘使用年限 64.4 年
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按照上述公式計算年期修正係數＝0.9962
ⅷ. 容積率修正係數的確定
根據 ，
《海口市城區基準地價修正體系的編制》 海口市居住用地容積率
修正係數見下表：
表 3-7 容積率修正係數表
容積率 ≤0.3 0.5 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8
修正係數 2.334 1.968 1.841 1.587 1.333 1.267 1.200 1.133 1.067
該宗地容積率為 0.5
容積率修正係數=1.968。
ⅸ.宗地面積修正
根據 ，
《海口市城區基準地價修正體系的編制》 海口市居住用地宗地面
積修正係數見下表：
表 3-9 宗地面積修正表
指標標準 優 較優 一般 較劣 劣
面積較小，對土 面積過小，對土
面積適中，對土 面積對土地利用 面積對土地利用
指標說明 地利用有一定影 地利用產生嚴重
地利用極為有利 較為有利 無 不良影響
響 的影響
修正係數 1.09 1.05 1.00 0.96 0.92
宗地出讓面積 98,036.86 平方米，面積對土地利用較為有利，修正係數
為 1.05。
ⅹ.宗地形狀修正
根據 ，
《海口市城區基準地價修正體系的編制》 海口市居住用地宗地形
狀修正係數見下表：
表 3-11 宗地形狀修正表
指標標準 優 較優 一般 較劣 劣
形狀規則，對土 形狀對土地利 形狀對土地利 形狀不規則，對土 形狀較差，對土地利
指標說明
地利用極為有利 用較為有利 用無不良影響 地利用有一定影響 用產生嚴重的影響
修正係數 1.10 1.05 1.00 0.96 0.91
宗地形狀不規則，對土地利用有一定影響，修正係數為 0.96。
Ⅰ.宗地臨街臨海（河）修正
根據 ，
《海口市城區基準地價修正體系的編制》 海口市居住用地宗地臨
街臨海（河）修正係數見下表：
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表 3-13 宗地臨街臨海（河）修正表
一面臨支路 0.96
一面臨海（河） 1.22
一面臨次幹道另一面臨海（河） 1.26
一面臨主幹道另一面臨海（河） 1.32
，修正係數為 1.26。
估價對象一面臨次幹道另一面臨海（河）
Ⅱ.評估地價確定
（適用的基準地價(樓面熟地價) ×期日修正×分類用途修正
宗地樓面價=
+基礎設施開發程度）×區域因數修正×個別因數修正
＝（600×1.10×2-52.80）×95.71%×0.9962×1.968×1.26×1.1×0.96
＝3018.47 元/平方米
宗地地面價=宗地樓面價×容積率=3018.47×0.5=1509 元/平方米
c.土地增值稅
根據 ，
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 土地增值稅以
納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產
取得的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，
稅率表如下：
增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；
增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60% ；
企業可抵扣的成本費用項目及計算明細如下表：
序號 抵扣項目 抵扣金額（元） 備註
1 預計銷售金額 147937600
應分攤的土地取得和開發 根據企業提供的資料，確定拆遷補償費
2 22618409.02
成本 用。
已工程施工總包合同、中標通知書、投
3 前期及建安工程費 1292400.00
資估算資料綜合確定
房地產開發費用（管理、 按照土地增值稅實施細則，按照 1、2 項
4 2391080.90
銷售及資金利息） 的 10％計算
營業稅及城市維護建設費 按照 5.55%稅率計算，收入取一期工程全
5 8210536.80
及教育費附加 部銷售收入。
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序號 抵扣項目 抵扣金額（元） 備註
房地產開發企業可將前述 1、2 項之和加
房地產企業加計扣除 4782161.80
計 20％扣除。
6 抵扣項目合計 39294588.52
7 土地增值額 108643011.48 銷售收入扣減抵扣項目合計金額
8 增值額佔扣除額的比例 276.48%
9 應繳納的土地增值稅 51432700.91
e.所得稅
經測算，該項目利潤率為 58.17%，開發產品在開發完後一次性售出，
所得稅稅率為 20%，則企業應繳納的所得稅為：
所得稅＝預計銷售收入×58.17%×20%
＝147937600×58.17%×20%
＝17211060.38 元
f.海藍椰風項目二期酒店項目的評估值
海藍椰風項目二期酒店項目的評估值
=147937600-51432700.91-17211060.38=79293800.00 元
4、評估增減值原因分析
科目名稱 帳面值（元） 評估價值（元） 增值額 增值率%
開發產品 291,449,769.24 388,810,158.00 97,360,388.76 33.41
開發成本 216,550,189.78 505187793.00 288637603.22 133.29
存貨-開發產品評估價值為 388,810,158.00 元，增值率為 33.41%。增值的
原因主要有以下幾方面因素造成：
①由於受到近年來海南省宏觀經濟增長以及海口市旅遊業發展等原因
影響，海口市海景房地產市場增長較快，土地市場價格也上升較快，造成
存貨-開發產品評估增值；
②海南英大房地產開發有限公司大部分項目土地取得時間較早，土地
取得成本較低，而房地產開發時間較晚，房地產市場價格不斷上漲，這也
是影響評估增值的原因之一。
③部分存貨-開發產品減值的原因是項目前期分攤成本較少，尾房分攤
成本較高。
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存貨-開發成本評估價值為 505187793.00 元，增值率為 133.29%，增值的
原因主要有以下幾方面因素造成：
①由於受到近年來海南省宏觀經濟增長以及海口市旅遊業發展等原因
影響，海口市海景房地產市場增長較快，土地市場價格也上升較快，造成
存貨-開發成本評估增值；
②海南英大房地產開發有限公司大部分項目土地取得時間較早，土地
取得成本較低，而房地產開發時間較晚，房地產市場價格不斷上漲，這也
是影響評估增值的原因之一。
(四)評估結果
經評估，各項流動資產的評估結果如下表：
流動資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
科目名稱 帳面值 評估價值 增值額 增值率%
貨幣資金 150080985.68 150080985.68 0.00 0.00
應收帳款 32533908.27 32533908.27 0.00 0.00
減：壞帳準備 5855039.23 5855039.23 0.00 0.00
應收帳款淨額 26678869.04 26678869.04 0.00 0.00
預付帳款 38705046.59 38705046.59 0.00 0.00
其他應收款 135915725.56 135915725.56 0.00 0.00
減：壞帳準備 2464599.93 2464599.93 0.00 0.00
其他應收款淨額 133451125.63 133451125.63 0.00 0.00
存貨 507999959.02 893997951.00 385997991.98 75.98
流動資產合計 856915985.96 1242913977.94 385997991.98 45.05
流動資產增值的主要原因是：存貨-開發產品增值的原因主要有以下幾
方面因素造成：
①由於受到近年來海南省宏觀經濟增長以及海口市旅遊業發展等原因
影響，海口市海景房地產市場增長較快，土地市場價格也上升較快，造成
存貨-開發產品評估增值；
②海南英大房地產開發有限公司大部分項目土地取得時間較早，土地
取得成本較低，而房地產開發時間較晚，房地產市場價格不斷上漲，這也
是影響評估增值的原因之一。
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③部分存貨-開發產品減值的原因是項目前期分攤成本較少，尾房分攤
成本較高。
存貨-開發成本評估增值的原因主要有以下幾方面因素造成：
①由於受到近年來海南省宏觀經濟增長以及海口市旅遊業發展等原因
影響，海口市海景房地產市場增長較快，土地市場價格也上升較快，造成
存貨-開發成本評估增值；
②海南英大房地產開發有限公司大部分項目土地取得時間較早，土地
取得成本較低，而房地產開發時間較晚，房地產市場價格不斷上漲，這也
是影響評估增值的原因之一。
二、機器設備評估說明
(一)評估範圍
納入本次評估範圍內的海南英大房地產開發有限公司設備類資產帳面
原值 6,645,059.29 元，帳面淨值 5,718,544.90 元，具體申報情況見下表：
單位：人民幣元
項 目 項數 帳面原值 帳面淨值
設備類合計 123 6,645,059.29 5,718,544.90
機器設備 93 826,337.29 343,015.83
運輸設備 9 5,623,917.00 5,231,694.47
其他設備 21 194,805.00 143,834.59
(二)設備概況
1.設備基本情況
海南英大房地產開發有限公司評估基準日申報的設備類資產共 123
項，主要購置於 2002～2009 年。具體為運輸設備9 項，包括東風悅達起亞
小型普通客車 1 輛、一汽大眾奧迪轎車 1 輛、華晨金懷小型客車 1 輛、
SeaRay36 Sedan Bridge 遊艇 1 艇、輕騎太子摩託車輛、電瓶車 5 輛及電動自
行車 1 輛；機器設備 93 項，包括電腦 92 臺、印表機 5 臺、複印機 3 臺、
傳真機 16 臺、空調 5 臺等辦公設備；其他設備 21 項，包括彩電 18 臺、冰
箱 4 臺、洗衣機 2 臺、大班臺 1 套、沙發 3 套等辦公家具設備。這些設備
都裝置在該公司。
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2.設備特點
該企業設備類資產主要購置於 2004～2009 年，主要為辦公電子設備，
運輸車輛，辦公家具設備等，設備都能正常使用。
3.設備管理制度
該公司遵行魯能集團公司制定的相關設備管理制度。
4.設備維修保養情況
設備的維修一般交由專業人員進行，該公司內部人員對設備只做日常
維護保養，設備保養情況一般。
5.設備原值的形成情況
(1)不需安裝的設備原值為設備購置價；部分設備其購置價中包括了安
裝及調試費用，也以其購置價作為設備原值。
(2)需安裝的設備，設備原值包含設備購置價、安裝調試費(由銷售方提
供安裝的除外)、其他費用。
(3)運輸設備的帳面值包括購置價、購置附加稅和牌照手續費等。
(三)評估過程
評估人員於 2009 年 12 月 3 日對申報評估的機器設備類資產進行了清
查核實和現場勘察工作。
1.清查核實工作
(1)為保證評估結果的準確性，根據企業設備資產的構成特點及資產評
估明細表的內容，評估人員向企業有關管理部門及使用部門發放了設備狀
況調查表等資料，並指導企業根據實際情況進行填寫，以此作為評估的參
考資料。
(2)評估人員對企業提供的申報明細表進行核查，對表中的錯填和漏填
等不符合要求的部分，提請企業進行必要的修改和補充。
(3)現場清點設備，評估人員針對資產評估明細表中不同的資產性質及
特點，採取不同的清查核實方法進行現場勘察，原則為覆蓋各類，典型勘
查。查閱了主要設備的運行日誌、大修理、技改、使用說明書等技術資料
和文件，並通過與設備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解設備的購置
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日期、產地、帳面原值各項費用的構成情況。查閱設備的運行和故障記錄，
填寫設備現場勘察記錄等。通過這些步驟，以充分了解設備的歷史變更及
目前技術運行情況。
(4)對重點及主要設備等進行了重點詳細勘查，對一般設備按申報明細
表進行抽查，比照資產評估申報明細表對不符之處作相應的修改、完善。
(5)根據現場實地勘察結果，進一步修正企業提供的評估明細表，然後
由企業蓋章，作為評估的依據。
(6)對評估範圍內的車輛產權進行核查，如：核實車輛行駛證、購車發
票等。
2.評定估算
(1)根據本次評估目的，設備評估主要採用重置成本法。
(2)我們通過查閱主要設備的訂貨合同、發票，查詢《2009 年機電產品
報價目錄》中設備價格並向設備廠家及商家電話諮詢了目前同型設備的市
場售價，在考慮該設備的運輸費(含國內運輸費)、安裝費等內容基礎上確
定重置全價。
(3)設備成新率確定，通過對設備使用狀況的現場勘察，查閱有關設備
的運行狀況、主要技術指標等資料，以及向有關工程技術人員、操作人員
查詢該設備的技術狀況、故障情況、維修保養的情況通過分類判定各部位
使用狀況，由評估人員根據實際使用狀況確定尚可使用年限後按年限法綜
合測定成新率。
(4)對評估明細表進行了審查和修改後，進行初步評估匯總。
3.評估匯總
(1)經過以上評定估算，結合設備的購置、啟用日期至評估基準日的物
價、其他費用、利率、稅率的變化情況，綜合分析評估結果的可靠性，增
值率的合理性，以及可能存在的影響評估結果準確性的因素進行了複查，
進而對評估結果作必要的調整。
(2)在經審查修改的基礎上，編輯並匯總車輛和電子設備等評估明細表。
4.撰寫評估說明
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按財政部頒發的有關資產評估說明的基本內容與格式，編制資產評估
說明。
(四)評估方法
本次評估主要採用重置成本法。
1.重置全價的確定
(1)設備重置全價的確定
重置全價=設備購置價格+運雜費+安裝調試費
(2)設備購置價的確定：購置價主要依據產品報價手冊並參考設備最新
市場成交價格予以確定。
(3)對於已超期服役，市場上確實已無該型號產品的設備，採用近似設
備類比法確認重置全價。
(4)車輛重置全價的確定：車輛購置價選取當地汽車交易市場評估基準
日的最新市場報價及成交價格資料並考慮車輛購置附加稅及牌照費用等予
以確定。具體公式為：
車輛重置全價=購置價+[購置價/(1+17%)]×10%+牌照等費用。
2.綜合成新率的確定
(1)對於主要設備，綜合成新率的計算公式為：
綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
尚可使用年限根據其經濟壽命年限，並通過現場勘察以及向設備管理
人員了解設備的運行狀況、故障情況和維修保養情況等，綜合分析確定。
(2)對於次要設備，主要通過現場勘察，根據各類設備的經濟壽命年限，
綜合確定其成新率。
(3)對於車輛，依據國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛行駛裡程、
使用年限兩種方法根據孰低原則確定成新率，然後結合現場勘察情況加以
修正，確定其綜合成新率。
3.評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
(五)評估案例
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案例 1：IBM 筆記本電腦
資產佔有單位：海南英大房地產開發有限公司
明細表序號：表 4-6-4 第 25 項
設備名稱：筆記本電腦
規格型號：IBM T43 /2668CC6
使用地點：公司辦公樓
生產廠家：IBM
啟用日期：2006 年 1 月
帳面原值：20630.00 元
帳面淨值：4813.36 元
1.性能參數
處理器類型 Pentium-M
標稱主頻(MHz) 1730
二級緩存 2048
主板晶片組 Intel 915PM
基本規格 系統總線頻率 533
內存類型 DDR2
標準內存容量(MB) 512
最大支持內存容量 2048
其它功能 指紋識別系統
硬碟容量 60GB
存儲設備 光碟機類型 COMBO
光碟機倍速(X) 8/24×24×24
顯示屏類型 TFT LCD
顯示屏 顯示屏尺寸(英寸) 14.1
標準解析度(dpi) 1024×768
顯示晶片 ATI Mobility RADEON X300
視頻/音頻
音頻系統 SoundMAX
數據機 56K V.92
網絡
網卡 集成千兆乙太網卡,Intel PRO/Wireless 2200BG
輸入輸出 指取設備 IBM ThinkPad UltraNav
2 USB 2.0、RJ-11、RJ-45、並口、VGA 接口、麥克風輸
I/O 接口
入、音頻輸出、擴展槽接口
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PCMCIA 1 個 TYPE II
光碟機軟碟機位置 光軟互換
機殼材料 鈦複合材料
重量(kg) 2.22
外觀特徵
長度(mm) 311
寬度(mm) 255
高度(mm) 26.6
工作時間(小時) 3.7
電力規格 充電時間(小時) 充電時/關閉時：6/ 3.6
電源 AC/DC 交直流電源轉換適配器 72W
2.重置全價的確定
經網絡查詢，該型複印機的市場購置價為 14500 元，供貨商免費送貨，
免費安裝調試，故重置全價等於購置價，即重置全價為 14500 元。
3.綜合成新率的確定
該類設備經濟壽命年限一般為 5 年，2006 年 1 月投入使用，至評估基
準日已使用 3.86 年，尚可使用年限 1.14 年。經評估人員現場勘察，該筆記
本電腦目前使用正常，預計尚可使用 1.14 年，故：
綜合成新率 =尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=1.14/(1.14+3.86)×100％
=23%
4.評估值的確定
評估值 = 重置全價×綜合成新率
=14500 ×23%
= 3340.00(元)
案例 2：奧迪牌 FV7281CVTG
明細表序號：表 4-6-5 第 2 項
資產佔有單位：海南英大房地產開發有限公司
1.設備簡介
規格型號： 奧迪牌 FV7281CVTG
生產廠家：一汽大眾汽車有限公司
啟用日期：2008 年 8 月
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帳面原值：136541.00 元
帳面淨值：552317.73 元
號牌號碼：瓊 AP6669
☆ 車輛類型：轎車
車輛的性能參數：
發動機型號： BDX 發動機功率(kw)： 154
發動機排量： 2773 發動機生產商： 匈牙利 Gyoer 公司
發動機商標： 燃燒種類： 汽油
外型尺寸(長×寬×
5012×1855×1485 整備質量(kg)： 1755
高)(mm)：
額定載客(含駕駛
總質量(Kg)： 2305 5/4
員)(人)：
接近角/離去角(°)： 14.3/18.8 前懸/後懸(mm)： 996/1071
軸距(mm)： 2945 軸荷： 1160
軸數： 2 最高車速 (km/h)： 235
油耗： 10.3 輪胎數： 4
輪胎規格： 225/55R16 225/50R17 245/45R17
前輪距： 1612 後輪距： 1622
轉向形式： 方向盤 起動方式：
其它： 選裝： 天窗。後座中扶手。有 4 座車型。
現場勘察情況：
該轎車截止評估基準日已行駛 59600 公裡。該轎車發動機號：008666；
車架號：LFV5A24F683012587；整備質量：2305 千克；核定載員：5 人。該
車至評估基準日止，未進行過大修和改裝。
該車輛的帳面原值包括車輛購置款、購置附加稅和牌照費組成。
2.重置全價的確定
重置全價=車輛購置價+[購置價/(1+17%)×10%]+牌照手續費
(1)經網上查詢，該車目前市場零售價為 525000 元。
(2)車輛購置附加稅：稅率為 10%
(3)牌照手續費：300 元。
重置全價=525000+[525000/(1+17%)×10%]+300
=570170.00(元)
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3.綜合成新率的確定
根據 2000 年 12 月 18 日國家經貿委、國家計委、公安部、國家環保局
聯合發布的《關於調整汽車報廢標準若干規定的通知》中的規定，轎車規
定使用年限為 15 年，規定行駛裡程為 500000 公裡。
(1)理論成新率
①年限成新率
截至評估基準日，該車已使用 1.33 年。則：
年限成新率=(規定使用年限-已使用年限)/規定使用年限×100%
=(15-1.33)/15×100%
=91%(取整)
②裡程成新率
截至評估基準日，該車已行駛 59600 公裡，則：
裡程成新率=(規定行駛裡程-實際行駛裡程)/規定行駛裡程×100%
=(500000-59600)/500000×100%
=88%(取整)
③理論成新率
車輛理論成新率採用其年限成新率和裡程成新率孰低原則確定。根據
以上計算結果，則理論成新率為 88%。
(2)綜合成新率
經評估人員現場勘察認為，該車現狀較良好，車身外觀良好，車身無
劃痕，無退色，無鏽蝕；發動機運行平穩，無漏油、漏水、漏氣現象；變
速箱換檔較容易，齒輪磨損正常；前、後橋無變形，無裂紋；制動系統安
全可靠；電器儀表系統工作基本正常；輪胎正常磨損。
根據現場勘察，該車現場勘察成新率優於理論成新率，故對理論成新
率進行修正，該車的綜合成新率為 90%。
4.評估價值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
=570170×90%
=513153.00(元)
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(六)評估結果及增減值原因分析
1.評估結果
單位：人民幣元
原值增 淨 值 增
項目 帳面原值 帳面淨值 評估原值 評估淨值
值率% 值率%
合計 6,645,059.29 5,718,544.90 6,051,689.00 5,488,106.00 -8.93 -4.03
機器設備 826,337.29 343,015.83 376,070.00 174,960.00 -54.49 -48.99
運輸設備 5,623,917.00 5,231,694.47 5,500,910.00 5,174,026.00 -2.19 -1.10
其他設備 194,805.00 143,834.59 174,709.00 139,120.00 -10.32 -3.28
2.設備類資產增減值原因分析：
運輸設備和其他設備評估原值與評估淨值均減值。減值主要原因是產
品技術更新較快 ，
（尤其是電子計算機）產品價格呈逐年下降導致評估減值。
三、無形資產評估說明
(一)評估範圍
本次申報的無形資產為：網絡安全集成系統和銷售軟體 2 項構成。上
述資產在評估基準日帳面值如下所示：
金額單位：人民幣元
序號 內容或名稱 取得日期 帳面價值
1 網絡安全集成系統 2008-01 176051.55
2 銷售軟體 2008-06 69999.94
(二)評估方法
對應用軟體本次採用市場法進行評估。評估人員了解了軟體的取得方
式，查驗了相關購買或開發合同及發票等相關基礎資料，了解軟體的形成、
開發及完成情況，其次，了解軟體的使用情況及服務範圍，開發商對軟體
的升級、維護的承諾，軟體的版權登記情況及其相關的權屬證明資料。經
核實上述軟體企業尚在正常使用且能滿足企業用於增加的客戶端，不存在
因使用時間造成軟體貶值的情況。對該類軟體市場情況進行了了解，並按
照其配置情況及目前升級換代情況，向軟體經銷商進行了詢價，結合查詢
報價刊物及網上詢價確定其評估價值。
案例 1：網絡安全集成系統
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魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份項目所涉及的海南英大房地產開發有限公司資產評估說明
明細表序號：表 4-9-3 第 1 項
生產廠家：濟南魯能信通科技有限公司
軟體名稱：網絡安全集成系統
數量：1 套
購置日期：2008 年 1 月
啟用日期：2008 年 1 月
帳面值： 176,051.55 元
(1)重置全價的確定
重置全價＝購置價
經商家詢價，最終確定該軟體的市場價格為 200,000.00 元。
(2)評估值的確定
評估值＝200,000.00 元
(三)評估結果及其原因分析
根據以上方法，經評估得該企業評估基準日的其他無形資產的評估價
值如下表：
金額單位：人民幣元
項 目 帳面價值 評估值 增值率％
網絡安全集成系統 176051.55 200000.00 13.60
銷售軟體 69999.94 85000.00 21.43
合計 246051.49 285000.00 15.83
其他無形資產評估值與帳面價值相比增值 38,948.51 元，增值率 15.83%，
主要減值原因為：企業軟體類無形資產帳面值為攤餘價值，而評估值採用
市場價格確認造成。
四、遞延所得稅資產評估說明
該項目帳面值 12115416.86 元，核算內容為按照有關規定採用納稅影響
法的遞延法處理時會計利潤與應納稅所得額之間的時間性差異而產生的遞
延稅款資產，產生差異的主要項目和原因為企業計提的壞帳準備，該部分
費用項目目前符合稅務核銷的條件所產生的。評估人員與審計人員一同就
差異產生的原因、形成過程、企業計算準備的依據和方法進行了調查和了
解，特別就該部分差異在未來可預計的時間內是否可轉回向企業管理層進
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行溝通和了解，經核實企業該科目核算的金額為企業計提壞帳準備產生，
故遞延所得稅資產本次確認評估值為 12115416.86 元。
五、負債評估技術說明
(一)流動負債
流動負債具體主要包括：應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應交
稅費、其他應付款、一年內到期的非流動負債等。
1、短期借款
短期借款帳面值 197,000,000.00 元，是企業向中國建設銀行濟南泉城支
行借入的短期借款。評估人員核實了借款合同和相關記帳憑證，借款金額、
借款日期、到期日和利率確認無誤，按期支付利息，以核實後帳面值確認
評估值為 197,000,000.00 元。
2、應付帳款
應付帳款主要內容為應付工程款、應付土地款，帳面值為 77078318.46
元。評估人員核對了企業應付帳款發生的日期及其所對應的項目，抽查了
部分供應合同，並對大額客戶進行了發函詢證，在確認其債務真實性的基
礎上，以核實後的帳面值確認為評估值。
經過上述評估，應付帳款評估值為 77078318.46 元。
3、預收帳款
預收帳款帳核算內容為預收購房款，帳面值為 84328737.00 元。評估人
員通過審閱合同或有關協議，在核實其真實性的基礎上按核實後的帳面值
予以確認評估值。
經過上述評估，預收帳款評估值為 84328737.00 元。
4、應付職工薪酬
應付職工薪酬核算內容為應付職工福利費、工會經費等，帳面值為
363602.61 元。評估人員核查了企業的工資、福利政策，以核實後的實際需
要支付的金額作為評估值。
經過上述評估，應付職工薪酬評估值為 363602.61 元。
5、應交稅費
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應交稅費主要核算內容為應交的土地使用稅及個人所得稅等，帳面值
為 39825232.61 元。評估人員查閱了企業稅務登記證中所記載的內容，了解
了企業應交稅金的稅種和稅率，並對企業各種稅金的計提和繳納情況進行
了核實，在核實無誤的基礎上以核實後的帳面值確認為評估值。
經過上述評估，應交稅費評估值為 39825232.61 元。
6、其他應付款
其他應付主要內容為關聯公司的往來款、保證金、認籌金等款項，帳
面值為 279566467.30 元。評估人員核查了其他應付款項的有關會計憑證、
協議、合同、計提單據等，無虛增、虛減現象，在確認其真實性後，以帳
面價值確認為評估值。
經過上述評估，其他應付款評估值為 279566467.30 元。
流動負債評估結果匯總表
金額單位：人民幣元
科目名稱 帳面值 評估價值 增值額 增值率%
短期借款 197000000.00 197000000.00 0.00 0.00
應付帳款 77078318.46 77078318.46 0.00 0.00
預收帳款 84328737.00 84328737.00 0.00 0.00
應付職工薪酬 363602.61 363602.61 0.00 0.00
應交稅費 39825232.61 39825232.61 0.00 0.00
其他應付款 279566467.30 279566467.30 0.00 0.00
流動負債合計 678162357.98 678162357.98 0.00 0.00
(二)非流動性負債評估說明
海南英大房地產開發有限公司申報的非流動負債為長期借款。
長期借款核算企業從中國銀行海口瓊山支行借來的款項，帳面值
50000000.00 元。評估人員查閱了長期借款合同及相關的還款憑證並對所有
項目進行了函證查詢經核實貸款本金餘額記錄準確因此評估值以核實帳面
值作為評估值。
經過上述評估， 評估值為 50000000.00
長期借款帳面值為 50000000.00 元，
元。
(三)評估結果及分析
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負債評估結果表
金額單位：人民幣元
科目名稱 評估價值 增值額 增值率
短期借款 197000000.00 197000000.00 0.00
應付帳款 77078318.46 77078318.46 0.00
預收帳款 84328737.00 84328737.00 0.00
應付職工薪酬 363602.61 363602.61 0.00
應交稅費 39825232.61 39825232.61 0.00
其他應付款 279566467.30 279566467.30 0.00
流動負債合計 678162357.98 678162357.98 0.00
長期借款 50000000.00 50000000.00 0.00
非流動負債合計 50000000.00 50000000.00 0.00
負債合計 728162357.98 728162357.98 0.00
六、資產基礎法評估結果
根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀和公正的原則及必要
的評估程序，我們對海南英大房地產開發有限公司的全部資產及負債進行
了評估。根據以上資產基礎法評估工作，得出如下評估結論：在評估基準
日 2009 年 11 月 30 日持續經營的前提下，經北京中瑞嶽華會計師事務所有
限責任公司審計後企業帳面總資產為 87499.60 萬元，總負債為 72816.24 萬
元，淨資產為 14683.36 萬元；評估後的總資產為 126080.25 萬元，總負債為
72816.24 萬元，淨資產為 53264.01 萬元，淨資產增值 38580.65 萬元，增值率
262.75％。具體評估匯總情況詳見下表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2009 年 11 月 30 日
金額單位：人民幣萬元
帳面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A×100%
一、流動資產 1 85,691.60 124,291.40 38,599.80 45.05
二、非流動資產合計 2 1,808.00 1,788.85 -19.15 -1.06
其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
固定資產 5 571.85 548.81 -23.04 -4.03
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
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無形資產 7 24.61 28.50 3.89 15.81
長期待攤費用 8 0.00 0.00 0.00
遞延稅款 9 1,211.54 1,211.54 0.00 0.00
三、資產總計 11 87,499.60 126,080.25 38,580.65 44.09
四、流動負債 12 67,816.24 67,816.24 0.00 0.00
五、非流動負債 13 5,000.00 5,000.00 0.00 0.00
六、負債總計 14 72,816.24 72,816.24 0.00 0.00
七、淨資產 15 14,683.36 53,264.01 38,580.65 262.75
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第六部分 收益法評估技術說明
一、評估對象
收益法評估對象為海南英大房地產開發有限公司股東全部權益價值。
二、收益法的應用前提及選擇的理由和依據
(一)收益法的定義和原理
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或
折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法是從企業獲利能力的角度衡量企業的價值，建立在經濟學的預
期效用理論基礎上。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
(二)收益法的應用前提
1.能夠對企業未來收益進行合理預測。
2.能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。
(三)收益法選擇的理由和依據
海南英大房地產開發有限公司為房地產開發企業，目前在開發和擬開
發的項目主要是海藍椰風二期，海藍椰風三期公司針對上述項目未來安排
了比較詳細的開發計劃，未來收益可以合理預測，根據房地產行業收益和
風險情況，結合海南英大房地產開發有限公司的優劣勢分析，可以比較合
理地估算折現率，可以採用收益法進行評估。
三、評估假設和限定條件
本次評估的預測建立在下述假設之上，根據資產評估的要求，認定這
些假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，將不
承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
（一）一般性假設和限定條件：
1、本次評估測算各項參數取值未考慮通貨膨脹因素;
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2、影響企業經營的國家現行的有關法律、法規及企業所屬行業的基本
政策無重大變化，宏觀經濟形勢不會出現重大變化；企業所處地區的政治、
經濟和社會環境無重大變化；
3、國家現行的銀行利率、匯率、稅收政策、政策性徵收費用等等無重
大改變；
4、企業會計政策與核算方法和編寫此份報告時所採用的會計政策在重
要方面基本一致；
5、企業經營所消耗的主要原材料、輔料、燃料等的供應無重大變化；
6、針對評估基準日資產的實際狀況，企業管理團隊無重大變化，並盡
職盡責按照目前的經營方式和經營計劃持續經營；
7、假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式
與目前方向保持一致。
8、除評估報告中已有揭示以外，假定企業已完全遵守所有有關的法律
法規；
9、無其他不可預測和不可抗力因素對企業造成的重大不利影響。
（二）特殊性假設和限定條件：
1、本次預測以公司評估基準日股權結構為框架，未考慮基準日後可能
發生的股權變化或重組。
2、海南英大公司正在開發和尚未開發的房地產項目能夠按預期完成開
發並銷售，開發成本能有效控制在預算範圍內。
3、假設收益期為預測期。
四、企業所在行業狀況及發展前景
(一)我國房地產行業歷年發展情況及發展前景
自 2001 年以來，我國國民經濟持續快速發展，在 2007 年第二季度達
到本輪經濟擴張周期的峰值 12.7%後，在宏觀調控政策的作用下持續回落，
2008 年二季度我國實際經濟增長速度已回落到 10.1%，接近潛在經濟增長
速度。但隨著 2008 年 9 月份美國次貸危機引發的全球金融危機日趨嚴峻，
全球經濟形勢急轉直下，我國經濟在 2008 年四季度度各項宏觀經濟指標迅
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速惡化，保持經濟穩定增長的困難明顯增加。中央迅速對宏觀調控政策取
向做出調整，實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，把保增長、擴
內需、調結構作為宏觀調控的主要目標，出臺了一系列擴大內需的政策，
並開始取得一定成效。歷年 GDP 增長率見下圖：
資料來源: 國家統計局
2009 年，促進我國國民經濟持續向好的積極因素繼續增多。2009 年 1-11
月，我國 GDP 增速同比回升，環比繼續增長，工業生產進一步加快，投資
高位運行，進出口有所復甦，貸款穩步增長，國民經濟明顯開始復甦。
1、經濟增長持續回升，經濟主體信心日益加強
經濟增長的持續回升，伴隨著市場信心的恢復。人民銀行景氣調查顯
示，2009 年三季度企業家信心指數為 75.4%，比上季高 7 個百分點，比去
年四季度最低值(60.9%)回升 14.5 個百分點；銀行家信心指數為 55.4%，較
上季大幅回升 15.4 個百分點。
2、工業生產增速快速提升，製造業景氣指數穩步上行
2009 年 11 月份，規模以上工業增加值同比增長 19.2%，比上年同月加
快 13.8 個百分點，比 10 月份加快 3.1 個百分點，為連續 7 個月同比增速加
快；1-11 月份，同比增長 10.3%，比上年同期回落 3.4 個百分點，比 1-10 月
份加快 0.9 個百分點。
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數據來源：國家統計局
從上圖看到，2009 年 11 月全國製造業採購經理指數（PMI）為 55.2%，
與上月持平。該指數已連續九個月位於臨界點—50%以上，表明製造業經濟
總體保持平穩回升態勢。
3、國內需求穩步走高，進出口持續改善
投資高位運行。2009 年 1-11 月份，城鎮固定資產投資 168634 億元，同
比增長 32.1%，比上年同期加快 5.3 個百分點， 1-10 月回落 1.0 個百分點。
比
其中，國有及國有控股投資 73535 億元，增長 37.8%；房地產開發投資 31271
億元，增長 17.8%。
消費繼續穩步增長。1-11 月份，社會消費品零售總額 112733 億元，同
比增長 15.3%，比上年同期回落 6.6 個百分點，與 1-10 月份持平。
出口同比轉正，進口環比高位回落。我國對外貿易明顯好轉，2009 年
11 月份我國進出口總值實現年內首次月度同比正增長。據海關統計，11 月
份當月，我國外貿進出口總值 2082.1 億美元，比去年同期（下同）增長 9.8%，
環比增長 5.4%；其中出口值 1136.5 億美元，同比下降 1.2%，環比增長 2.6%；
進口 945.6 億美元，同比增長 26.7%，環比增長 9%。
4、居民消費價格同比由負轉正
11 月份，居民消費價格同比上漲 0.6%（上年同月為上漲 2.4%），同比
由上月的下降轉為上漲。其中，城市同比上漲 0.4%，農村上漲 0.9%；食品
價格上漲 3.2%，非食品價格下降 0.7%；消費品價格上漲 0.9%，服務項目價
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格下降 0.4%。1-11 月份，居民消費價格同比下降 0.9%（上年同期為上漲
6.3%），比 1-10 月降幅縮小 0.2 個百分點。分類別看，11 月份，八大類商品
價格有三種上漲五種下降，其中食品價格同比上漲 3.2%，菸酒及用品類價
格同比上漲 1.3%，衣著類價格同比下降 1.2%，家庭設備用品及維修服務價
格同比下降 1.1%，醫療保健及個人用品類價格同比上漲 1.6%，交通和通信
類價格同比下降 2.2%，娛樂教育文化用品及服務類價格同比下降 0.6%，居
住價格同比下降 1.2%。
11 月份，居民消費價格環比上漲 0.3%。其中，城市上漲 0.3%，農村上
漲 0.4%；食品價格上漲 0.5%，非食品價格上漲 0.2%；消費品價格上漲 0.5%，
服務項目價格下降 0.3%。分類別看，11 月份，食品價格環比上漲 0.5%，煙
酒及用品類價格環比上漲 0.1%，衣著類價格環比上漲 0.9%，家庭設備用品
及維修服務價格環比上漲 0.1%，醫療保健及個人用品類價格環比上漲 0.3%，
交通和通信類價格環比上漲 0.1%，娛樂教育文化用品及服務類價格環比下
降 0.8%，居住價格環比上漲 0.8%。
5、企業利潤狀況持續改善，財政收入大幅增長
今年以來，工業企業利潤同比增速降幅持續收窄。1-8 月份，全國規模
以上工業企業(年主營業務收入 500 萬元以上的企業)實現利潤 16747 億元，
同比增長-10.61%，較去年同期 19.39%的增速低 30 個百分點，但較今年前 2
和 5 個月的增速分別高 26.66 和 12.24 個百分點。
人民銀行 5000 戶企業景氣調查顯示，三季度企業盈利指數為 53.8%，
在上季回升 5.2 百分點後再次上升 3 個百分點；同時，企業家預計四季度
企業盈利指數為 54.7%，較上季回升 1.7 個百分點。
2009 年 1-11 月份，全國財政收入 63393.1 億元，比去年同期增加 5324.89
億元，增長 9.2%，完成預算的 95.7%。其中，中央本級收入 34064.89 億元，
同比增長 6.7%，完成預算的 95%；地方本級收入 29328.21 億元，同比增長
12.1%，完成預算的 96.6%。財政收入中的稅收收入 55687.26 億元，同比增
長 7.1%；非稅收入 7705.84 億元，同比增長 27%。前 11 個月，全國財政收
入呈逐步回升態勢。1-4 月，受經濟增長放緩、企業效益下滑以及結構性減
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稅很多的影響，收入大幅下降。5 月份以來收入逐步回升，特別是 8 月份
以後因去年同期收入基數較低，收入增長明顯加快。
6、貨幣供應量繼續保持高位增長，信貸投放總體寬鬆
央行數據顯示，2009 年 11 月末，廣義貨幣供應量(M2)同比增長 29.74%，
比上月末高 0.23 個百分點。狹義貨幣供應量(M1)同比增長 34.63%，增幅比
上月末高 2.60 個百分點。 市場貨幣流通量(M0)餘額為 3.63 萬億元，同比增
長 14.99%。1-11 月份人民幣各項貸款增加 9.21 萬億元，同比多增 5.06 萬億
元。
7、未來經濟發展趨勢與預測
未來經濟增長將繼續朝著企穩向好的方向發展。人民銀行調查統計司
監測的經濟景氣指數表明，目前工業增加值的一致合成指數、先行合成指
數都已經觸底回升。2009 年 12 月 16 日，人民銀行企業家問卷也顯示，2009
年 4 季度宏觀經濟熱度指數為 43.2%，較上季上升 3.3 個百分點，是自今年
1 季度達到谷底後連續第 3 個季度回升；宏觀經濟熱度預期指數為 44.9%，
比上季度升 2.4 個百分點。企業景氣指數為 60.7%，比上季上升 2.6 個百分
點，連續 3 個季度出現上升；企業設備利用指數為 43.8%，比上季上升 1.8
個百分點，已連續 3 個季度回升。
投資方面，企業投資意願繼續上升。四季度企業固定資產、設備和土
建投資指數分別為 51.2%、50.5%和 48.1%，比上季回升 0.8、0.7 和 0.4 個百
分點。
消費方面，四季度人民銀行儲戶問卷調查顯示，居民消費意願略有增
長，居民投資意願不斷攀升，儲蓄意願有所回落。居民儲蓄動機以預防性
為主。
外貿方面，四季度進出口企業問卷調查顯示，企業進出口狀況回升，
企業未來信心繼續增強。
預計，2009 年 12 月 GDP 同比增長將繼續回升，GDP 全年增速將超過
8%。
8、市場環境分析
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隨著國民經濟和居民收入的持續增長，我國房地產業也進入了高速發
展階段。自 2002 年以來，國內房地產市場持續發展，根據國家統計局的數
據顯示，2002 年至 2009 年 11 月中國房地產銷售價格增長率如下圖所示：
數據來源：國家統計局
(1)房地產開發完成情況
2009 年 1-11 月，全國完成房地產開發投資 31271 億元，同比增長 17.8%，
增幅比 1-10 月提高 1.2 個百分點，比去年同期回落 4.9 個百分點。其中，商
品住宅完成投資 22369 億元，同比增長 15.7%， 1-10 月提高 1.6 個百分點，
比
比去年同期回落 9.5 個百分點，佔房地產開發投資的比重為 71.5%。
1-11 月，全國房地產開發企業房屋施工面積 29.88 億平方米，同比增長
17.2%，增幅比 1-10 月提高 0.8 個百分點；房屋新開工面積 9.76 億平方米，
同比增長 15.8%，增幅比 1-10 月提高 12.5 個百分點；房屋竣工面積 4.42 億
平方米，同比增長 26.1%，增幅比 1-10 月提高 3.4 個百分點。其中，住宅竣
工面積 3.67 億平方米，增長 28.2%，比 1-10 月提高 3.2 個百分點。
1-11 月，全國房地產開發企業完成土地購置面積 27091 萬平方米，同
比下降 15.4%；完成土地開發面積 20338 萬平方米，同比下降 2.5%。
(2)商品房銷售情況
1-11 月，全國商品房銷售面積 75203 萬平方米，同比增長 53.0%。其中，
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商品住宅銷售面積增長 54.4%；辦公樓銷售面積增長 39.2%；商業營業用房
銷售面積增長 39.1%。1-11 月，商品房銷售額 35987 億元，同比增長 86.8%。
其中，商品住宅銷售額增長 91.5%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增
長 58.4%和 60.4%。
(3)房地產開發企業資金來源情況
1-11 月，房地產開發企業本年資金來源 48170 億元，同比增長 44.2%[2]。
其中，國內貸款 8994 億元，增長 40.2%；利用外資 413 億元，下降 31.4%；
企業自籌資金 15909 億元，增長 18.3%；其他資金 22854 億元，增長 76.6%。
在其他資金中，定金及預收款 13347 億元，增長 66.5%；個人按揭貸款 7009
億元，增長 130.1%。
(4)70 個大中城市房屋銷售價格指數
11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 5.7%，漲幅比 10
月份擴大 1.8 個百分點；環比上漲 1.2%，漲幅比 10 月份擴大 0.5 個百分點。
新建住宅銷售價格同比上漲 6.2%，漲幅比 10 月份擴大 2.2 個百分點；環比
上漲 1.5%，漲幅比 10 月份擴大 0.6 個百分點。
分類型看，與上年同月相比，經濟適用房銷售價格上漲 0.6%；商品住
宅銷售價格上漲 7.0%，其中普通商品住宅銷售價格上漲 7.8%，高檔住宅銷
售價格上漲 4.1%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售
價格上漲 1.7%，其中普通商品住宅銷售價格上漲 1.8%，高檔住宅銷售價格
上漲 1.3%。
分套型看，90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲 10.4%，環
比上漲 2.1%。
分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 67 個，
其中漲幅最大的 5 個城市是：廣州 14.7%、深圳 12.6%、金華 11.8%、銀川
10.4%、海口 9.6%；價格下降的城市有 3 個：吉林下降 2.9%、唐山下降 2.1%、
徐州下降 0.8%。
與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 67 個，其中漲幅最大的
5 個城市是：海口 4.7%、杭州 3.1%、北京 3.0%、徐州 2.8%、銀川 2.6%；價
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格下降的城市有 1 個：錦州下降 0.3%。
二手住宅銷售價格同比上漲 5.5%，漲幅比 10 月份擴大 0.9 個百分點；
環比上漲 0.6%，漲幅比 10 月份擴大 0.2 個百分點。
分地區看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 60 個，
其中漲幅最大的 5 個城市是：深圳 21.0%、溫州 16.2%、蘭州 13.9%、杭州
12.8%、金華 11.8%；價格下降的城市有 10 個，其中降幅最大的 5 個城市是：
石家莊下降 2.9%、唐山下降 2.4%、瀋陽下降 2.0%、太原下降 1.1%、吉林下
降 1.0%。
與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 61 個，其中漲幅最大的
5 個城市是：石家莊 4.6%、銀川 2.7%、丹東 2.0%、湛江 1.5%、北京 1.3%；
鄭州下降 4.2%、
價格下降的城市有 6 個： 烏魯木齊下降 1.5%、瀋陽下降 1.0%、
昆明下降 0.7%、蘭州下降 0.5%、桂林下降 0.2%。
新建非住宅銷售價格同比上漲 4.0%，漲幅比 10 月份擴大 1.7 個百分點；
環比上漲 0.9%，漲幅比 10 月份擴大 0.7 個百分點。
與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 6.6%，商業營業用房銷售價格
上漲 2.1%，其他用房銷售價格上漲 3.8%。與上月相比，辦公樓銷售價格上
漲 0.9%，商業營業用房銷售價格上漲 0.6%，其他用房銷售價格上漲 2.0%。
(5)全國房地產開發景氣指數
11 月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為 102.78，
比 10 月份提高 0.75 點。
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為 100.60， 10 月份提高 0.11
比
點；2009 年資金來源分類指數為 109.52，比 10 月份提高 0.45 點；土地開發
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面積分類指數為 95.36，比 10 月份提高 0.77 點；商品房空置面積分類指數
為 93.84，比 10 月份提高 2.00 點；房屋施工面積分類指數為 103.01，比 10
月份提高 2.30 點。
(二)區域市場分析
（1） 區域經濟分析
2002 年以來，海口市 GDP 總量從 1987 年的 11.82 億元快速增加到 2008
年的 443.20 億元，平均年增長率達到 13.48%。
省會中心城市的地位日益明顯：對全省經濟增長的貢獻率由 1988 年的
不到 30%提高到 2007 年的 32.8%。工業增加值：1987 年為 2.18 億元，2008
年達 81.3 億元。產業結構明顯升級：三次產業結構比例已由 1987 年的
12.9:27:60.1 轉變為 2008 年的 7.0：25.6：67.4。全社會固定資產投資：由 1987
年的 4.82 億元增加到 2008 年 219 億元。房地產投資：1987 年至 2008 年，
累計完成投資 521 億元，房地產業投資年均增速超過 17.1%。人均 GDP：由
1990 年不足 650 美元，到目前突破 3000 美元，年均增長 9%。
經濟與社會的發展以及人均可支配收入影響著居民和企業對房地產的
需求，房地產行業的發展與國際、國內國民經濟的發展水平具有高度的相
關關係。從總體上看，未來海口市國民經濟和人均收入的穩定增長為房地
產行業的發展創造了良好的外部環境，也為海口市房地產業的發展提供了
難得的發展契機和空間。
（2）2008 年-2009 年，海南房地產的發展趨勢
①財富及資本搶灘海南，海南變得越來越「貴氣」，海南的房地產將呈
現升級換代的發展趨勢。
②海南商品房市場價格將保持平穩增長，銷售增速不減。海南房地產
成長空間大，近年來，不少國內外實力雄厚的大型企業集團來瓊尋求商機，
海南房地產開發投資保持持續平穩的發展態勢。
③小戶型旺銷，大中戶型成為海南本土居民的新寵。2008 年以來，海
南本地居民購房需求旺盛，市場佔有份額逐年提高，各大發展商開始重視
大中戶型的配置。小戶型一直是外來購房者的寵兒，小戶型產品在海南房
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地產中佔絕對的比重。
④競爭空間激烈，產品類型全面開花。
⑤旅遊度假地產成產海南地產的主流產品。
（3）2009 年 1-10 月海南房地產情況
國際金融危機對海南房地產開發影響不大。統計數據顯示，今年以來，
海南房地產開發繼續保持較快發展勢頭，體現出海南作為建設中的國際旅
遊島和最佳人居環境地，對樓市投資者和消費者的吸引力越來越強。
隨著海南城市建設步伐加快，尤其是在國際旅遊島建設浪潮推動下，
海南省房地產開發市場呈快速增長態勢，2009 年 1-10 月海南省完成房地產
開發投資額 219.61 億元，首次突破 200 億大關。
據國家統計局公布數據，2009 年前 10 個月，海南省房地產開發業在市
場需求的強烈帶動下，房地產開發投資增長迅猛，共完成投資額 219.61 億
元，同比增長 50.1%，漲幅居全國第五位，已經超過去年全年 189.31 億元
的水平，保持著較快增長勢頭。
此外，1-10 月海南商品住宅完成投資 200.02 億元，同比增長 58.5%，同
比漲幅居全國第二位；商品房銷售面積 387.47 萬平方米，同比增長 35.4%，
商品房銷售額 234.48 億元，同比增長 52.5%。
有關數據顯示，海口、三亞仍是海南樓市的投資熱點。今年 10 月，海
口、三亞新建住宅價格指數同比增長 4.7%、0.7%，環比增長 1.8%、0.1%。
隨著國際旅遊島的建設以及文昌航天城開發等大項目進入，一批有實
力的房地產開發商隨即進入海南投資房地產，除了熱點城市海口、三亞之
外，文昌、瓊海、萬寧等市縣也逐步成為海南房地產開發的新熱點。
（4）、海口房地產現狀分析
今年以來，海南海口不斷加強城市和房地產營銷力度，尤其是在各項
利好政策和建設「國際旅遊島」效應等因素共同作用下，前三季度房地產
開發投資勢頭良好，樓市成交量穩步回升。
首先，房地產開發投資保持增長勢頭，前三季度海口房地產開發完成
投資 52.24 億元，同比增長 9.8%，其中住宅投資 45.17 億元，同比增長 28%。
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其次，房屋施工和新開工面積有所回升。前三季度，海口房屋施工面
積 584.37 萬平方米，其中住宅施工面積 486.69 萬平方米，同比增長分別為
1.4%和 5.3%，全市住宅新開工面積 114.27 萬平方米，同比增長 5.1%。
再次，樓市成交量繼續呈上升趨勢，今年前三季度商品房預售登記面
積 188.95 平方米，同比增長 3.72%，預售成交量呈上升態勢。
最受關注的商品房及商品住房市場成交價格也繼續上漲。海口商品房
銷售均價 4883.89 元/平方米，商品住房銷售均價 4891.09 元/平方米，同比分
別上漲 14.23%和 18.1%。
在海口的商品住房購買人群中，島外市場仍佔主導。其中島外購買商
品住房面積 92.81 萬平方米，島內購買商品住房面積 73.71 萬平方米，分別
佔商品住房銷售總面積的 55.74%和 44.26%。
五、企業基本情況
(一)公司概況：
1.公司註冊情況
公司名稱 ：海南英大房地產開發有限公司 (簡稱：海南英大)
法定代表人 ：孫旭日
註冊地：海口市振興路 8 號美蘭區辦公大樓一樓
註冊資本 ：人民幣貳億陸仟萬元
企業性質 ：有限責任公司
經營範圍：在規劃範圍內進行房地產開發及其附屬配套設施的開發、
建設、酒店、寫字樓、高檔住宅的銷售（凡涉及經營許可的項目憑許可證
經營）。
2.歷史沿革
海南英大房地產開發有限公司由魯能英大集團有限公司和北京京洲房
地產開發有限公司於 2002 年 6 月 25 日共同出資設立。成立時註冊資本為
4000 萬元，其中魯能英大集團有限公司出資 2400 萬元，佔註冊資本的
60.00%，北京京洲房地產開發有限公司出資 1,600 萬元，佔註冊資本的
40.00%。根據 2008 年 5 月 20 日公司股東會決議，公司增加註冊資本，增資
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後註冊資本為 2.6 億萬元。變更後，山東魯能置業集團有限公司出資 13,650
萬元，佔註冊資本的 52.5%，魯能英大集團有限公司出資 6,240 萬元，佔注
冊資本的 24.00%，海南三亞灣新城開發有限公司出資 4160 萬元，佔註冊資
本的 16.00%，海南魯能廣大置業有限公司出資 1950 萬元，佔註冊資本的
7.5%。2009 年根據國家電網公司《關於山東魯能集團有限公司產權整合方
案的批覆》（國家電網財[2009]762 號）的規定，公司股權 100%無償劃轉至
山東魯能集團有限公司，成為山東魯能集團有限公司全資子公司。
(二)公司主要資產狀況及簡要分析
海藍椰風一期現存餘住宅 10 項，鋼混結構，建築面積 3,492.39 ㎡， 2007
年 7 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為壁紙或立邦漆，地面為大理石、
木地板或地毯，鋁合金門窗。截止截止評估基準日，海南英大房地產開發
有限公司已取得國有土地使用權證、房屋所有權證；會所一項，鋼混結構，
建築面積 3,087.97 ㎡，2007 年 7 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為壁紙
或立邦漆，地面為木地板，實木門窗。截止截止評估基準日，海南英大房
地產開發有限公司已取得國有土地使用權證，尚未辦理房屋所有權證。
海藍椰風二期現存餘住宅 148 項，建築面積 40,633.59 ㎡，鋼混結構，
2008 年 6 月建成，外牆面為塗料，住宅內部為四白落地，鋁合金門窗。截
止評估基準日，海南英大房地產開發有限公司已取得國有土地使用權證、
商品房預售許可證號，尚未辦理房屋所有權證。
三期項目總佔地 90,793.33 平方米，總建築面積為 41101.95 平方米，建
築類型為 136 棟鋼混多層聯排、疊拼別墅，商業配套及會所，建築內容聯
排、疊拼別墅，商業配套及會所，項目於 1999 年 2 月取得土地使用權證，
2009 年 6 月項目開工，預計 2010 年 7 月交付使用。截至評估基準日，形象
進度為 20%。
海藍椰風五、六期項目位於海口市瓊山大道 8 號。宗地出讓面積
329,327.64 平方米，
《國有土地使用權出讓合同》內未對規劃條件進行約定，
截至評估基準日海藍椰風五、六期項目土地達到「三通一平」。
海藍椰風二期酒店項目位於海口市瓊山大道 8 號。宗地出讓面積
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98,036.86 平方米，
《國有土地使用權出讓合同》內未對規劃條件進行約定，
截至評估基準日海藍椰風二期酒店土地達到「三通一平」。
(三)執行的主要會計政策
、
公司執行的會計政策：中華人民共和國《企業會計準則》《企業會計
制度》。
會計期間：公曆年度為會計年度，即 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會
計年度。
記帳本位幣：公司以人民幣為記帳本位幣。
記帳原則和計價基礎：會計核算以權責發生制為記帳基礎，以歷史成
本為計價原則。
公司執行的折舊辦法為：直線法，各類資產折舊年限與殘值率如下表
固定資產類別 預計淨殘值率(%) 預計使用年限 年折舊率(%)
機器設備 4.00 5 19.00
運輸工具 0-4.00 5-10 9.60-19.00
(四)公司執行的稅種及稅率：
稅 種 稅 率 計稅依據 備 注
營業稅 5% 按營業收入
城市維護建設稅 5% 按營業稅
教育費附加 3% 按營業稅
土地增值稅 按有關規定 按房地產銷售增值額
企業所得稅 18-25%
(五)企業歷史年度財務分析
海南英大房地產開發有限公司歷史年度各項財務數據如下：
2006-2009 年 11 月年資產負債表
報告期 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日
流動資產 1,320,759,167.74 1,795,314,271.82 900,846,657.72 856,915,985.96
長期投資 12,600,000.00 152,600,000.00
固定資產 791,058.07 724,405.57 1,221,661.09 5,718,544.90
無形資產 316,724.51 246,051.49
其他資產 749,471.51 152,177,585.54 12,115,416.86
資產總計 1,324,150,225.48 1,809,388,148.90 1,207,162,628.86 874,995,999.21
流動負債 1,101,290,914.98 1,074,450,040.63 392,341,113.53 678,162,357.98
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長期負債 60,000,000.00 468,000,000.00 478,000,000.00 50,000,000.00
負債合計 1,161,290,914.98 1,542,450,040.63 870,341,113.53 728,162,357.98
淨資產 162,859,310.50 266,938,108.27 336,821,515.33 146,833,641.23
2006-2009 年 11 月年利潤表
項目 2006 年 2007 年 2008 年 09 年 1-11 月
主營業務收入 432,377,558.60 335,973,245.00 -61,165,143.00
主營業務成本 253,940,249.21 165,578,901.88 -39,034,992.25
銷售稅金及附加 35,073,932.21 45,593,555.14 10,486,908.73
主營業務利潤
其它業務利潤
管理費用 5,355,611.33 13,298,354.01 8,571,563.60
營業費用 12,167,678.00 17,635,887.11 15,897,695.44
財務費用 -1,598,299.06 301,842.21 -6,713,512.69
資產減值損失 5,000,203.12 7,169,525.07 -3,861,553.33
營業利潤 122,438,183.80 86,395,179.57 -46,511,252.50
投資收益 74,002,440.56
營業外收入 3,169.96 2,324.16 11,500.00
營業外支出 81,435.11 1,250,000.00 397,989.91
補帖收入 50,310.56
利潤總額 73,952,130.00 122,359,918.65 85,147,503.74 -46,897,742.41
所得稅 11,092,819.50 18,371,295.50 15,264,096.67 -9,509,868.31
淨利潤 62,859,310.50 103,988,623.15 69,883,407.06 -37,387,874.10
(六)經營性資產、非經營性資產、溢餘資產分析
經營性資產：海南英大房地產開發有限公司為一家房地產開發企業，
經營性資產包括相關開發項目、為維持持續經營所需的流動資金等。
溢餘資產：截至評估基準日的貨幣資金、交易性金融資產、土地儲備
及一期會所視同為溢餘資產。
非經營性資產：包括與房地產開發業務無關的非流動性資產、非流動
性負債、未列入運營的流動資產及流動負債等。
六、評估方法的運用和邏輯推理計算過程
(一)本次收益法評估思路
本次採用收益法對海南英大房地產開發有限公司進行評估，即以未來
若干年度內的企業自由現金流量作為依據，採用適當折現率折現後加總計
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算得出營業性資產價值，然後再加上溢餘資產價值、非經營性資產及負債
價值減去有息債務得出股東全部權益價值。用股東全部權益價值乘以股權
比例則得出股東部分權益價值。
1、計算模型
本次評估收益法模型選用企業自由現金流。
企業整體價值=營業性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產價值+長
期投資價值
股東全部權益價值=企業整體價值-有息債務
有息債務：指基準日帳面上需要付息的債務，包括短期借款，帶息應
付票據、一年內到期的長期借款、長期借款等。
其中：營業性資產價值按以下公式確定
企業自由現金流量折現值=明確的預測期期間的自由現金流量現值+明
確的預測期之後的自由現金流量(終值)現值
2、預測期的確定
根據海南英大目前開發項目情況和土地儲備情況，以及未來開發計劃，
預測期至現有項目完成開發後一年，後延一年主要是考慮到房地產物業銷
售相對於房地產開發有一定滯後。海南英大現有房地產項目計劃完成開發
時間為 2011 年底，則預測期取定到 2012 年。
3、收益期的確定
海南英大主要從事房地產開發，所開發房地產項目主要是對外銷售，
主營業務收入主要來源於房地產物業銷售。目前海南英大沒有自營物業，
未來收入主要還是依靠房地產物業銷售。海南英大對現有在開發和未開發
房地產項目做了詳細的開發計劃，預計在 2010 年完成現有項目的開發，但
今後取得新的房地產開發項目具有很大不確定性，因此收益期按預測期確
定。
4、自由現金流量的確定
本次評估採用企業自由現金流，海南英大為一家房地產開發公司，自
由現金流量的計算公式如下：
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(預測期內每年)自由現金流量=銷售收入-開發成本-主營業務稅金及附
加+其它業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)+營業外收支淨額-所得稅
+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額
5、終值的確定
收益期為預測期，終值按預測期末回收資產確定。
6、折現率的確定
按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自
由現金流量，則折現率選取加權平均資本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 為權益資本成本；
Kd 為債務資本成本；
D/E：根據市場價值估計的被估企業的目標債務與股權比率；
其中：Ke=Rf+βL×RPm+Rc
Rf：無風險報酬率；
βL：企業風險係數；
RPm：市場風險溢價；
Rc：企業特定風險調整係數。
7、年中折現的考慮
考慮到現金流量全年都在發生，而不是只在年終發生，因此現金流量
折現時間均按年中(期中)折現考慮。
8、溢餘資產價值的確定
溢餘資產是指與企業經營收益無直接關係的，超過企業經營所需的多
餘資產，採用重置成本法確定評估值。
9、非經營性資產價值的確定
非經營性資產是指與企業正常經營收益無直接關係的資產，包括不產
生效益的資產，以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不產生利
潤，第二類資產雖然產生利潤但在收益預測中未加以考慮。採用重置成本
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法確定評估值。
(二)邏輯推理計算過程
1. 海南英大房地產開發有限公司自由現金流量的預測
1.1 主營業務收入的預測
海南英大房地產開發有限公司屬於房地產開發公司，主營業務收入為
房地產開發收入。2005 年企業陸續取得了海藍椰風項目預售許可證，開始
預售，至評估基準日，海藍椰風一期可銷售面積為住宅 45851.38 平方米，
未售部分的建築面積為 3492.39 平方米。
評估基準日前已售 42358.99 平方米，
海藍椰風二期項目正在銷售及開發房屋：海藍椰風二期可銷售面積為住宅
86968.18 平方米，評估基準日前已售 46334.59 平方米，未售部分的建築面
積為 40633.59 平方米。海藍椰風三期可銷售面積為住宅 166891.56 平方米，
尚未預售部分的建築面積為 57587.78
評估基準日前已預售 20538.20 平方米，
平方米。預計 2010 年 7 月完成建設。
企業目前在售的海藍椰風一期項目，及已進入了工程掃尾階段的海藍
椰風二期，同時陸續開始啟動海藍椰風三期項目的建設。預計在未來幾年
中，企業的產品將陸續開盤銷售。
1.1.1 銷售數量預測
根據海南英大現有項目銷售計劃和未來項目開發計劃、銷售計劃，預
測各項目各年銷售數量。
1)前期已開發項目尾房：包括海藍椰風一期現存餘住宅 10 項，鋼混結
構，建築面積 3,492.39 平方米， 2007 年 7 月建成，海藍椰風二期現存餘住
宅 148 項，建築面積 40,633.59 平方米，鋼混結構，2008 年 6 月建成，計劃
於 2011 年前全部銷售。
2)海藍椰風三期尚未銷售房屋：包括住宅 33448.00 平方米、商業 5597.05
平方米，預計於 2011 年完成銷售。
銷售進度表
歷史年度 預測年度
項目名稱 物業類別 總可售建築面積 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
海藍椰風
一期 住宅 45851.38 91% 2% -1% 0% 0% 8% 0%
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海藍椰風
二期 住宅 86968.18 12% 49% -8% 20% 8% 19% 0%
海藍椰風 住宅 34070.99 0% 0% 2% 22% 49% 27 0%
三期 商業 5597.05 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
根據以上情況，海南英大未來各年房地產銷售數量如下：
房地產銷售數量預測表
單位：平方米
歷史年度 預測年度
項目名稱 物業類別 總可售建築面積 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
海藍椰風
一期 住宅 45851.38 41,815.74 901.33 -358.08 0.00 0.00 3492.39 0.00
海藍椰風
二期 住宅 86968.18 10301.98 42820.43 -6787.82 17326.11 6992.20 16315.28 17326.11
海藍椰風 住宅 32547.06 623.00 7285.34 15795.69 8843.03 0.00
三期 商業 6295.32 6295.32
1.1.2 銷售價格預測
(1) 海藍椰風一期尚未預售房屋預計銷售價格的確定：
至評估基準日，海藍椰風一期尚未售房屋可銷售面積為獨棟別墅 10
套，面積共 3492.39 平方米，其都為海景一線別墅或樣板房升值空間極大。
1)評估基準日海藍椰風一期已售 42358.99 平方米，已售合同金額為
378310400.00 元，已售部分的平均銷售單價 11930 元/平方米；
根據評估基準日當地同類房地產交易的市場行情和被估房地產的區域
位置及個別條件，結合該區域房地產市場發展趨勢，預計剩餘住宅可實現
銷售均價為 16400 元/平方米。
(2) 海藍椰風二期項目預計銷售價格的確定：
海藍椰風二期與海藍椰風一期均處於海口市江東新市區，市場定位基
本相同，本次評估參考該公司的銷售價格並考慮近期市場價格確定其未來
的銷售價格，確定其在 2010 年前平均售價為 10000 元/平方米，2011 年平均
售價為 12000 元/平方米（企業預留部分樣板房）。
(3) 海藍椰風三期項目擬開發房屋預計銷售價格的確定：
海藍椰風三期緊鄰海藍椰風二期項目，均處於處於海口市江東新市區，
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市場定位基本相同，確定其住宅平均售價為 10000 元/平方米，2012 年平均
售價為 12000 元/平方米（企業預留部分樣板房），商業平均售價為 8000 元/
平方米。
各項目房地產銷售價格預測表
單位：元/平方米
預測年度
項目名稱 物業類別 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
海藍椰風一期 住宅 16400 16400 16400 16400
海藍椰風二期 住宅 10000 10000 10000 12000
住宅 10000 10000 10000 11000
海藍椰風三期 商業 8000 8000 8000 8000
1.1.3 銷售收入預測
根據商品房平均銷售價格及各年銷售面積預測可得項目未來預測期內
商品房銷售現金流收入，詳見下表：
房地產銷售收入預測表
金額單位：人民幣元
預測年度
項目名稱 物業類別 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
海藍椰風一
期 住宅 0.00 0.00 57275196.00 0.00
海藍椰風二
期 住宅 173261100.00 69922000.00 195783360.00 0.00
海藍椰風三 住宅 72853400.00 157956900.00 97273330.00 0.00
期 商業 0.00 0.00 0.00 50362560.00
1.1.4 主營業務收入確認預測
由於房地產開發企業具有以下特點：
☆ 1)項目開發建設周期較長，一般會跨越多個會計年度。這是由房地產
開發的性質決定的，一個項目從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃
至項目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。
2)房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往
採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品
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交付與收款存在較大時間差異。
3)產品成本計量相對滯後。一方面由於項目施工與其成本決算往往存
在時間差，導致成本計量落後於形象進度；另一方面，基礎設施及公共配
套設施的建設往往落後於商品房的建設。特別是「大盤」項目在實行統一規
劃、滾動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會
所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致項目成本無法
得到準確的計量。
鑑於上述經營性質的特殊性，根據《企業會計制度》對於收入的確認
原則和本項目的實際情況，對商品房現金流銷售收入進行分期確認。如下
表所示：
各年銷售收入結轉預測表
金額單位：人民幣元
預測年度
項目名稱 物業類別 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
0.00 0.00- 57,275,196.00 0.00
海藍椰風一期 住宅
0.00 243,183,100.00 195,783,360.00 0.00
海藍椰風二期 住宅
住宅 0.00 235,862,916.00 97,273,330.00 0.00
海藍椰風三期 商業 0.00 0.00 0.00 50,362,560.00
1.2 主營業務成本預測
1.2.1 主營業務成本構成
根據海南英大財務核算體系，房地產開發成本主要包括土地獲得價款、
開發前期準備費、主體建築工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、
園林環境費、配套設施費、開發間接費等。各項費用核算內容如下：
序號 子目 細目 明目
1 土地獲得價款
1.1 地價款
契稅
1.2
相關稅費 土地使用稅
其他
1.3 拆遷補償費 拆遷費（含委託拆遷費）
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貨幣補償
安置補償費
實物補償
拆遷公告登報費
拆遷管理費
拆遷工作協調費
其他
2 開發前期準備費
市場調研費(前期策劃諮詢費)
項目可行性研究及諮詢 可研報告編制費
2.1 環境評估報告編制費
費用
地質災害評估費（含地震評估）
其它
招標場地使用費
勞保基金
2.2 招投標費用 工程招標代理費
專家評標費
其他
勘查費（含初勘、詳堪）
文物勘察費
地籍調查費
拆遷地籍查勘、用地界址測
前期土地測量費 繪或勘測定界費
建設用地撥地定樁測量費
建設用地分期附圖(國土局)
2.3 勘察測繪費 建築放線
建築驗線
規劃測量監督費
+/-0.000 驗收
竣工測量
商品房預售面積測繪費
產權測繪 房產證發證前測繪費
土地測量費
其它
2.4 設計費 概念性方案設計費
總圖規劃設計費
建築方案設計費 初步設計費
擴大初步設計費
其他
設計費
人防設計費
施工圖設計費
防雷減災設計費
其他
園林景觀設計費
市政工程設計費 道路排水設計費
汙水處理工程設計費
燃氣設計費
地下綜合管線設計費
供電配網設計費
熱力設計費
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供水設計費
其他
公共區室內裝修設計費
室內裝修設計費 戶內裝修設計費
其他
外立面裝修設計費
室外裝修設計費 門樓裝修設計費
其他
復圖曬圖費
城市基礎設施配套費
工程定額測編費
新型牆體材料發展基金
住宅報批報建費 散裝水泥發展基金
住宅節能報建費
質量監督費
其他
報建諮詢費
人防建設工程諮詢費
2.5 前期開發報建報批費
換圖審核費
各類報建費
擴初報建審查
施工圖審查費
其他
人防易地建設費
淤泥排放費
其他前期行政稅費 銷售許可證費用
白蟻防治費
其他
臨時道路
臨時用電
2.6 三通一平費 臨時給排水
場地平整費
其他
臨時圍牆、圍板
臨時辦公室
2.7 自用臨時設施費
工程佔道費、開口費
其他
2.8 預結算編審費
2.9 其他
3 主體建築工程費
3.1 土建工程費 土石方開挖
土方回填
護坡
基礎工程 地基處理（含樁基、強夯等）
降水
其他
基礎工程合計
主體工程 地下室
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主體結構
二次結構
甲供鋼材
甲供商砼
其他
主體工程合計
屋面防水、隔熱工程
屋頂構架工程
屋面瓦
屋頂附屬工程
甲供屋面瓦
其它
屋頂及付屬工程合計
外牆門窗
入戶門
防火門
門窗工程
單元門
其它
門窗工程合計
樓梯、陽臺、露臺及屋頂欄杆、欄板
其他
3.2 裝修裝飾工程費 外牆保溫
牆漆飾面
瓷磚飾面
石材飾面
幕牆工程
外牆裝飾工程 甲供保溫材
甲供塗料
甲供外牆磚
甲供石材
其它
外牆裝飾合計
戶內精裝修工程
甲供牆磚
甲供地磚
戶內裝修工程 甲供木地板
甲供塗料
其它
戶內裝修工程合計
裝修
裝飾費
戶內樣板間
其它
戶內樣板間合計
公共部位精裝修 入戶大堂精裝修
各樓層電梯前室和走道裝修
樓梯間裝修
架空層裝修
甲供材料
其它
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公共部位裝修合計
其他
室內給排水系統費
直飲水系統費
熱水系統費
給排水系統費 甲供管材管件
二次加壓滅茵設備費
其它
給排水系統合計
暖氣系統費
甲供管材管件
甲供散熱器
採暖系統
甲供壁掛爐、熱水器
其他
採暖系統合計
樓內天然氣系統工程費
燃氣系統 其他
燃氣系統合計
中央空調系統費
甲供空調終端設備費
新風系統費
空調、新風系統
甲供新風系統設備費
其他
通風空調系統合計
樓內強電系統工程費
3.3 主體安裝工程費
甲供配電箱
甲供電線
電系統費 甲供開關插座
甲供燈具
其他
電系統合計
消防系統工程費
消防滅火器材費
消防工程費 甲供設備
其它
消防工程費合計
樓宇智能化系統工程費
樓宇智能化系統費 甲供設備
樓宇智能化系統費合計
電話
寬帶
通訊系統工程費 有線電視系統費
其它
通訊系統工程費合計
電梯安裝費
電梯設備費
主要設備及安裝費
其它及安裝費
主要設備及安裝合計
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4 基礎設施費
管網工程費
自來水系統
泵房設備及安裝費
管網工程費
直飲水系統
泵房設備及安裝費
4.1 小區給水系統費 管網工程費
熱水系統
泵房設備及安裝費
管網工程費
中水系統
泵房設備及安裝費
其它
管網工程費
雨水、汙水管網
泵房設備及安裝費
4.2 小區雨水、汙水系統
化糞池、隔油池 工程費
其它
鍋爐、一次網及換熱設備
一次網系統
甲供設備
二次管網系統
4.3 小區內供暖系統 二次管網熱交換設備
二次網系統
甲供換熱、軟水設備
甲供泵類
其他
管網及調壓設備費
4.4 小區燃氣系統
其他
高壓線路工程
變配電間設備及安裝費
高壓系統 發電機組及其安裝費
甲供電纜
4.5 小區高低壓供電系統費 甲供變配電設備
低壓線路工程及設備
低壓網 甲供電纜
甲供配電設備
其它
室外消防給水系統費 室外給水管網
消防給水系統費
消防噴淋系統費
消防噴霧系統費
4.6 小區消防給水系統費 地下室消防系統費 消防煙、溫感系統費
消防防排煙系統費
消防滅火器材費
消防廣播、電話系統費
其它
4.7 小區安防系統 電子巡更系統
圍牆監控照明系統
室外背景音樂及其安裝費
保安監控系統費
停車管理系統費
紅外防攀爬系統費
監控室其它設備及安裝費
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其它
道路工程費
綠化工程費
建築小品費
廣場工程費
4.8 園林環境工程費 大門和永久圍牆工程費
庭院照明和亮化工程費
景觀水系統費
環衛工程費
其它
道路路基、路面工程費
4.9 小區市政道路
路緣石工程費
電話
4.10 通訊系統 寬帶
有線電視入網
4.11 其他
4.12 基礎設施費用合計
5 配套設施費
5.1 大公用配套公攤
土建工程
室內水電
5.2 會所設施 室內外裝修
家電家具
設備設施
土建工程
水電及設備安裝
☆ 室內外裝修
5.3 幼兒園
家電家具
設備設施
其它
土建工程
水電及設備安裝
室內外裝修
5.4 中學
家電家具
設備設施
其它
土建工程
水電及設備安裝
室內外裝修
5.5 小學
家電家具
設備設施
其它
5.6 無產權地下車庫
5.7 自行車車棚
5.8 室外活動場地 遊泳池
健身器械
兒童樂園
球場
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會所合計
5.9 其它紅線外市政設施
裝修
5.10 非臨建銷售中心 裝飾費
其他
5.11 文化廣場
5.12 公交車站
5.13 主機設備用房
5.14 居委會
5.15 菜場
5.16 郵電所
5.17 垃圾站
5.18 衛生院
5.19 其他
5.20 公用配套合計
6 開發間接費
6.1 工程監理費
6.2 樁基檢測費
6.3 消防檢測費
6.4 防雷檢測費
6.5 室內環境檢測費
6.6 沉降觀測費
6.7 工程保險費
6.8 物業啟動管理費
6.9 空置房管理費
6.10 竣工備案檔案管理費
6.11 現場管理費用
6.12 其他
1.2.2 未來各年房地產開發成本支出預測
前期已完成項目的部分尾房雖然在評估基準日後銷售，但相關的房地
產開發成本已經發生，只需據實結轉即可其中前期項目尾房開發成本為
711949912.10 元，項目剩餘房屋平均開發成本為 202513483.55 元。因此主營
業務成本預測主要針對目前正在開發的房地產項目和擬開發的房地產項
目。
1) 海藍椰風一期項目開發成本預測
海藍椰風一期項目於 2005 年 8 月開工， 2007 年 4 月竣工，建築面積
48953.38 平方米，可售建築面積 45851.38 平方米。項目總投資 25368.15 萬元。
以下單位投資成本均按可售建築面積口徑統計：單位投資成本 5182.10 元/
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平方米，其中土地成本 690.16 元/平方米。已全額計提總成本。
2) 海藍椰風二期項目開發成本預測
海藍椰風二期項目於 2006 年 11 月開工， 2010 年 6 月竣工，建築面積
87208.00 平方米，可售建築面積 86968.18 平方米。項目總投資 42246.82 萬元，
以下單位投資成本均按可售建築面積口徑統計：單位投資成本 4857.73 元/
平方米，其中土地成本 969.41 元/平方米。已發生投資額 3987.14 萬元，未
來尚需發生建設投資 2375.35 萬元。
3) 海藍椰風三期項目開發成本預測
海藍椰風三期項目於 2009 年 6 月開工，預計 2010 年 7 月竣工。擬建
建築規模 41101.95.00 平方米，預計總投資額 23831.36 萬元。單位投資成本
5798.11 元/平方米，其中土地成本 735.90 元/平方米。已發生投資額 5955.37
萬元，未來尚需發生建設投資 17875.99 萬元。
根據企業投資開發計劃，未來各年房地產開發成本支出如下
金額單位：人民幣元
建築面積
項目名稱 開工時間 竣工時間 2009.11.30 累計 基準日後 2009.12.31 2010 年 2011 年
(平方米)
海藍椰風一期 2005-8-24 2007-4-28 48953.38 273219224.27 0.00 0.00 0.00
海藍椰風二期 2006-11-17 2010-6-25 86968.18 398714703.80 21,123,413.34 2,630,149.57 0.00
海藍椰風三期 2009-6-30 2010-7-15 40269.23 59553730.66 0.00 142,988,190.78 35,771,729.86
合 計 177023.51 731487658.73 21,123,413.34 145,618,340.35 35,771,729.86
1.2.3 主營業務成本結轉預測
由於房地產開發企業具有項目開發建設周期較長，一般會跨越多個會
計年度。這是由房地產開發的性質決定的，一個項目從立項審批、取得土
地使用權到開工建設乃至項目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更
長時間。所以相對產品銷售收入來說，產品成本計量相對滯後。一方面由
於項目施工與其成本決算往往存在時間差，導致成本計量落後於形象進度；
另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落後於商品房的建設。
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鑑於上述經營性質的特殊性，根據《企業會計制度》的收入與成本的
配比性原則和本項目的實際情況，按照各項目單位(每建築平米)的成本，
對各項目的主營業務成本進行分期確認。
金額單位：人民幣元
項目 年份 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
建築面積(當期) 3,492.39
建築面積(累計) 11227.43
海藍椰風一期 單位成本分攤 55981.21 55981.21 55981.21 55981.21
當期成本結轉額 39210574.04
累計成本結轉額 214470903.60 214470903.60 253681477.64 253681477.64
建築面積(當期) 0.00 24300.00 16333.59 -
建築面積(累計) 46334.59 70634.59 86968.18 86968.18
海藍椰風二期 單位成本分攤 6311.40 6311.40
當期成本結轉額 - 153367122.53 103087888.84 -
累計成本結轉額 166013255.24 319380377.77 422468266.61 422468266.61
建築面積(當期) - 23,704.03 8,843.03 6,295.32
建築面積(累計) - 23,704.03 32,547.06 38,842.38
海藍椰風三期 單位成本分攤 12,270.81 12,270.81 12,270.81 12,270.81
當期成本結轉額 - 145,433,774.65 54,255,552.00 38,624,324.65
累計成本結轉額 - 145,433,774.65 199,689,326.65 238,313,651.29
1.3 主營業務稅金及附加預測
海南英大流轉稅為營業稅，按實際銷售收入的 5%計算。
城建稅：按營業稅額的 7%計算。
教育費附加：按營業稅額的 3%計算。
地方教育費附加：按營業稅額的 1%計算。
按照稅法規定，在項目完成開發後需進行土地增值稅彙算清繳。根據
海南英大開發項目實際情況，對海藍椰風一期、海藍椰風二期、海藍椰風
三期分別做彙算清繳。
主營業務稅金及附加預測預測表
金額單位：人民幣元
項目 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012 年
營業稅(5%) 12,305,725.00 11,393,945.00 17,516,594.30 2,518,128.00
城市維護建設稅 861,400.75 797,576.15 1,226,161.601 176,,268.96
教育費附加 369,171.75 341,818.35 525,497.829 75,543.84
地方教育費附加 123,057.25 113,939.45 175,165.94 25,181.28
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土地增值稅 - 9,580,920.32 72,454,020.71 11,592,976.39
合計 27,318,709.50 60,629,984.85 120,184,055.72 17,183,220.55
1.4 營業費用預測
營業費用包括項目銷售部門的辦公費、差旅費、業務招待費、管理人
員工資及福利類費用、營銷推廣費等。本次評估時通過對相關市場資料的
調查，並結合管理層對銷售費用的未來預算進行確定，企業預計於 2012 年
底完成對現有項目的銷售，未來各年度營業費用預測結果如下表。
金額單位：人民幣元
費用項目 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
銷售費用 1,457,519.02 15,752,736.18 15,752,736.18 9,052,736.18
1.5 管理費用預測
管理費用中包括的辦公費、差旅費、業務招待費、管理人員工資及福
利類費用等日常管理費用及管理人員工資福利。對於固定費用根據企業未
來的經營計劃及費用發生的合理性進行分析後進行預測；對於變動費用，
根據該類費用發生與業務量的依存關係進行預測。未來各年度管理費用預
測結果如下表。
管理費用預測表
金額單位：人民幣元
費用項目 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
管理費用 800,324.43 9,281,045.96 9,281,045.96 9,281,045.96
1.6 營業外收支預測
營業外收支的發生具有偶然性且金額小，本次評估忽略不計。
1.7 資本性支出預測
房地產開發企業進行房地產開發所需的資金全部在項目開發成本中進
行了考慮，因此資本性支出所需預測的只是維持企業正常經營所需的固定
資產，包括辦公用房、機器設備、車輛、辦公設備等。由於本次評估對海
南英大未來收益期按預測期確定，未按永續考慮，企業目前現有設備、車
輛能滿足預測期內經營需要，則在預測期內只需要考慮電子設備的更換。
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根據目前電子設備狀況，預測 2010 年後每年購置 10000 元辦公用電子設備。
1.8 營運資本增加額預測
本次評估對海南英大未來收益期按可預期項目開發時間確定，未做永
續預測，房地產類存貨不需要考慮保有量和周轉期，因此當期所需營運資
金只需考慮維持企業正常運轉所需的現金保有量。由於房地產項目開發周
期較長，現金回流較慢，根據海南英大擬開發項目規模和開發進度安排，
從開始開發到取得預收現金回流需一年左右，本次評估當期所需營運資金
按一年管理費用計算。
1.8.1 未來各年營運資本增加額預測
營運資金增加額=本期需營運資金-期初營運資金
金額單位：人民幣元
年度 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
本期需營運資金 9,371,888.03 9,281,045.96 9,281,045.96 9,281,045.96
期初營運資金 -22,960,527.49 9,371,888.03 9,281,045.96 9,281,045.96
營運資金增加額 32,332,415.52 -90,842.07 0.00 0.00
1.9 所得稅
公司所得稅的會計處理採用應付稅款法，根據海南英大稅收政策，2009
年—2011 年，所得稅率分別為 20%、22%和 24%，2012 年後為 25%。但是，
按照稅務部門的要求，在房地產銷售時應按照銷售收入的一定比例預繳所
得稅，在項目完成結算後在進行清算匯繳，多退少補。
根據公司未來情況預測，所得稅具體預測情況詳見下面預測表。
所得稅預測表
金額單位：人民幣元
項目 基準日後-2009.12.31 2010 2011 2012
所得稅預繳 - - 3,325,595.04 -
所得稅清算補繳或退回 - 25,754,506.63 5,517,600.62 -
當期實繳所得稅 - 25,754,506.63 8,843,195.66 -
1.10 公司自由現金流
根據以上評估預測，海南英大預測期內自由現金流如下：
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金額單位：人民幣萬元
年度 基準日後
2010 2011 2012
-2009.12.31
現金流入
銷售收入 24,611.45 22,787.89 35,033.19 5,036.26
現金流出
開發成本 2,112.34 14,561.83 3,577.17 -
銷售稅金及附加 1,365.94 2,222.82 9,189.74 1,438.81
管理費用(不含折舊) 80.03 928.10 928.10 928.10
營業費用 145.75 1,575.27 1,575.27 905.27
所得稅 - 2,575.45 884.32 -
加:折舊及攤銷 6.81 79.83 79.83 79.83
加:期末營運資金回收
加:期末固定資產回收
減:資本性支出 - 1.00 1.00 1.00
減:營運資金追加額 3,233.24 -9.08 - -
自由現金流量 17,680.96 1,012.33 18,957.42 1,842.91
2.折現率的確定
按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自
由現金流量，則折現率選取加權平均資本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 為權益資本成本；
Kd 為債務資本成本；
D/E：根據市場價值估計的被估企業的目標債務與股權比率；
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=無風險報酬率；
β=企業風險係數；
RPm=市場風險溢價；
Rc=企業特定風險調整係數。
折現率中有關參數的確定
2.1 權益資本成本 Ke 的確定
2.1.1 無風險報酬率 Rf 的確定
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根據 Wind 資訊查詢的距基準日 10 年期國債的平均收益率為 3.56%，因
此本次無風險報酬率 Rf 取 3.56%。
2.1.2 企業風險係數 β
根據 Wind 資訊查詢的滬深 A 股股票房地產類上市公司 Beta 計算確定，
本次評估選取了深圳萬科、招商地產、深深房 A、中糧地產、金融街、
保利地產、廣宇發展、中江地產、中天城投、浙江廣廈、金地集團、天倫
置業、榮盛發展、蘇州高新等 92 家房地產板塊的 A 股上市公司作為可比公
司，通過 wind 證券投資分析系統，查詢出上述公司截止到基準日的 100 周
有財務槓桿的β係數，通過公式：βl=(1+D/E)×βu(βl 為有財務槓桿的風
險係數，βu 為無財務槓桿的風險係數)，將各可比公司的有財務槓桿β系
數轉換成無財務槓桿的β係數。
首先根據同類上市公司的 Beta 計算出各公司無財務槓桿的 Beta，得出
無財務槓桿的平均 Beta。
然後根據企業的目標資本結構 D/E 計算出企業的 Beta。計算公式如下：
βL=（1+（1-T）×D/E）×βU
式中：
βL：有財務槓桿的 Beta；
βU：無財務槓桿的 Beta，取同類上市公司平均數 1.0815；
T：企業所得稅率，根據海南盈濱島公司稅收政策，2009 年-2011 年，
所得稅率分別為 20%、22%和 24%，2012 年後為 25%。
企業 D/E：主要結合企業目前貸款情況、未來項目開發情況、管理層
未來的籌資策略、可比上市公司的資本結構等確定。經綜合分析，企業 D/E
取 19.85%；E/(D+E)取 86.89%，D/(D+E) 取 13.11%；
則根據上述計算得出企業風險係數 Beta 如下：
年度 2009年 2010年 2011年 2012年及以後
βL 1.2532 1.2489 1.2447 1.2425
2.1.3 市場風險溢價 Rpm 的確定
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市場風險溢價是對於一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要
求的高於無風險利率的回報率，由於目前國內 A 股市場是一個新興而且相
對封閉的市場，一方面，歷史數據較短，並且在市場建立的前幾年中投機
氣氛較濃，投資者結構、投資理念在不斷的發生變化，市場波動幅度很大；
另一方面，目前國內對資本項目下的外匯流動仍實行較嚴格的管制，再加
上國內市場股權割裂的特有屬性(存在非流通股)，因此，直接通過歷史數
據得出的股權風險溢價包含有較多的異常因素，不具有可信度；國際上新
興市場的風險溢價通常採用成熟市場的風險溢價進行調整確定，因此本次
評估採用公認的成熟市場(美國市場)的風險溢價進行調整，具體計算過程
如下：
市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家補償額
=成熟股票市場的基本補償額+國家違約補償額×(σ 股票/σ 國債)
式中：成熟股票市場的基本補償額取美國 1928-2008 年股票與國債的算
術平均收益差 5.65%;
國家違約補償額：根據國家債務評級機構 Moody』Investors Service 對我國
的債務評級為 A1，轉換為國家違約補償額為 1.4%；
σ 股票/σ 國債：新興市場國家股票的波動平均是債券市場的 1.5 倍；
則：RPm=5.65%+1.4%×1.5
=7.75%
故本次市場風險溢價取 7.75%。。
2.1.4 企業特定風險調整係數 Rc 的確定
Rc 主要考慮以下特定風險調整：
流動性因素：待估企業為非上市企業，股權的流動性較上市公司相比
要弱，因此投資者在出售或轉讓相對於參照企業來說較困難。
與同類上市公司比，該類資產的權益風險要大於可比上市公司的權益
風險。根據有關資料，確定其權益非流動性風險溢價為 2％。
2.1.5 權益資本成本確定
Ke=Rf+β×RPm+Rc
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根據以上測算，××公司未來各年權益資本成本確定如下：
年度 2009年 2010年 2011年 2012年及以後
Ke 15.27% 15.24% 15.21% 15.19%
2.2 債務資本成本 Kd 的確定
本次債務資本成本 Kd 根據企業現行銀行貸款利率 5.31%確定。
2.3 加權平均資本成本 WACC 的確定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
根據以上測算，××公司未來各年加權平均資本成本確定如下：
年度 2009年 2010年 2011年 2012年及以後
WACC 13.44% 13.40% 13.36% 13.33%
3.評估值的計算過程及評估結論
3.1 營業性資產價值的確定
3.1.1 企業終值的確定
海南英大房地產開發有限公司相關設備在期末尚有使用價值，因此企
業終值回收主要考慮期末營運資金和固定資產殘值的回收等。根據預測，
期末營運資金為 1253.67 萬元。
3.1.2 營業性資產價值的確定
收益期內各年預測自由現金流量按期中折現考慮，期末回收資產現金
流按運行期末考慮，按照確定的折現率折現，從而得出企業的營業性資產
價值為 35402.19 萬元。
計算過程及結果詳見收益法附表 1：現金流量預測表。
3.2 溢餘資產價值的確定
企業基準日的貨幣資金、土地儲備、一期會所價值總和為 57417.48 萬
元，考慮到：
(1)現金能夠贏得無風險投資的公正報酬，不同於存貨、應收帳款；
(2) 企業已經取得的土地但未對其做詳細開發計劃，在此作為土地儲
備，其不同於其他存貨—開發成本作為溢餘資產加回。
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(3)企業基準日時點的現金不是該時點正常需要的現金金額。
(4)一期會所對其經營模式未做詳細規劃，未來收益模式不確定，在此
作為溢餘資產加回。
因此本次評估將企業基準日的貨幣資金全部、土地儲備及一期會所作
為溢餘資產考慮。
3.3 非經營性資產及負債
3.3.1 未列入營運資產的確定
經現場調查，企業非經營性資產主要是其他應收款科目中與海南盈濱
島置業有限公司、北京順義新城建設開發有限公司的往來款等，非經營性
資產評估值合計 9997.83 萬元。
3.3.2 未列入營運負債的確定
經現場調查，企業非經營性負債主要是與海南魯能實業總公司、北京
德源投資有限公司、青島恆源英大置業有限公司的內部往來款等，帳面值
為 23653.05 萬元。
故未列入營運資產及負債合計為-13655.22 萬元。
3.4 企業整體價值的確定
企業整體價值=營業性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產及負債
=35402.19+57417.48+(-13655.22)
=79164.45 萬元
3.5 有息債務的確定
有息債務=一年內到期的長期借款+長期借款
= 19700.00 +5000.00
=24700.00 萬元
3.6 評估結果的確定
評估結果=企業整體價值-有息債務
=79164.45-24700.00
=54464.45 萬元
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七、收益法盈利預測說明
在評估基準日 2009 年 11 月 30 日持續經營前提下，海南英大房地產開
發有限公司股東全部權益價值的帳面值 14683.36 萬元，評估值 54464.45 萬
元，評估增值 39781.08 萬元，增值率為 270.93%。
單位：萬元
項目 2009 年 12 月 2010 2011 2012 終值
營業收入 47,904.61 35,033.19 5,036.26
減：營業成本 29,808.40 19,814.96 3,859.49
營業稅金及附加 0.23 5,980.76 4,337.91 679.89
期間費用 575.68 3,336.48 2,503.40 1,833.40
資產減值損失 -535.60 400.00 500.00
營業利潤 -40.31 8,378.97 7,876.91 -1,336.53
利潤總額 -45.31 8,378.97 7,876.91 -1,336.53
所得稅 -42.89 1,882.88 1,890.46 -334.13
淨利潤 -2.42 6,496.09 5,986.45 -1,002.40
差異調整 -1,589.30 4,226.78 -3,186.09 -1,095.95
加:折舊攤銷 6.81 79.83 79.83 79.83
加:物業銷售現金流入
24,611.45 22,787.89 35,033.19 5,036.26
加:物業銷售成本結轉
29,880.09 19,655.40 3,862.43
加:營運資金回收
928.10
加:固定資產回收
325.56
減:銷售收入結轉 - 47,904.60 35,033.19 5,036.26
減:開發成本支出 2,112.34 14,561.83 3,577.17
減:資本性支出 - 1.00 1.00 1.00
減:營運資金追加額 3,233.24 -9.08
自由現金流量 17,680.96 1,012.33 18,957.42 1,842.91 1,253.67
折現值
17,588.30 940.72 15,540.16 1,333.02 851.81
營業性資產價值 35,402.19
溢餘資產價值 57,417.48
非經營性資產價值 -13,655.22
對外長期投資價值
企業價值 79,164.45
有息債務 24,700.00
企業全部股東權益價值
54,464.45
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第七部分 評估結論及分析
一、評估結論
根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀和公正的原則及履行
必要的評估程序，北京中企華資產評估有限責任公司對海南英大房地產開
發有限公司資產和負債進行了評估。本次評估分別採用資產基礎法和收益
法。
(一)資產基礎法評估結果
在評估基準日 2009 年 11 月 30 日持續經營的前提下，經北京中瑞嶽華
會計師事務所有限責任公司審計後企業帳面總資產為 87499.60 萬元，總負
債為 72816.24 萬元，淨資產為 14683.36 萬元；評估後的總資產為 126080.25
萬元，總負債為 72816.24 萬元，淨資產為 53264.01 萬元，淨資產增值 38580.65
萬元，增值率 262.75％。具體評估匯總情況詳見下表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2009 年 11 月 30 日
金額單位：人民幣萬元
項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流動資產 1 85,691.60 124,291.40 38,599.80 45.05
二、非流動資產 2 1,808.00 1,788.85 -19.15 -1.06
其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
☆ 固定資產 5 571.85 548.81 -23.04 -4.03
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
無形資產 7 24.61 28.50 3.89 15.81
其中：土地使用權 8 0.00 0.00 0.00
其他非流動資產 9 1,211.54 1,211.54 0.00 0.00
資產總計 10 87,499.60 126,080.25 38,580.65 44.09
三、流動負債 11 67,816.24 67,816.24 0.00 0.00
四、非流動負債 12 5,000.00 5,000.00 0.00 0.00
負債總計 13 72,816.24 72,816.24 0.00 0.00
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項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A*100%
淨資產 14 14,683.36 53,264.01 38,580.65 262.75
(二)收益法評估結果
在評估基準日 2009 年 11 月 30 日持續經營前提下，海南英大房地產開
發有限公司股東全部權益價值的帳面值 14683.36 萬元，評估值 54464.45 萬
元，評估增值 39781.08 萬元，增值率為 270.93%。
(三)最終評估結果的確定
資產基礎法評估後淨資產為 53264.01 萬元，收益法評估後股東全部權
益價值為 54464.45 萬元，兩種方法評估結果存在一定的差異。差異產生原
因主要是兩種評估方法考慮的角度不同，收益法是從企業的未來獲利能力
角度考慮的，成本法是從資產的再取得途徑考慮的。本次評估中主要資產
為房地產類存貨，資產基礎法對其中的在開發項目採用假設開發法進行評
估，是站在評估時點，假設開發完成後按現時點的市場價格和後續開發成
本，扣減稅費、利息、利潤而得到的值；對尚無具體規劃指標的儲備土地，
參照區域規劃指標，採用基準地價修正係數法進行評估，在此基礎上扣除
了房地產類存貨評估應扣除的相關稅費確定評估值，較好地反映了該類資
產於評估基準日的市場價值。而收益法是對企業未來的房地產項目開發、
銷售進行合理預測，通過未來淨現金流入折現加總得出評估結論，由於目
前國家對房地產市場正在進行一系列的宏觀調控，未來房地產政策具有一
定的不可預計性，由此也會導致房地產企業未來項目開發進度、物業銷售
進度具有較大的不確定性。結合海南英大的實際情況及本次評估目的，我
們認為資產基礎法評估結果更能客觀地反映本次評估目的下股東全部權益
價值。故最終選取資產基礎法得出的評估值作為最終評估結果。即：
海南英大房地產開發有限公司經評估後股東全部權益價值為 53264.01
萬元。魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份所涉及的海南英大房地產開
發有限公司 100%股權價值，按照評估後海南英大房地產開發有限公司淨資
產評估值確定股東全部權益價值為 53264.01 萬元。
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二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因
1.評估結論與帳面價值比較變動情況表
科目名稱 帳面價值 評估價值 增值額 增值率%
一、流動資產合計 856,915,985.96 1,247,071,470.94 390,155,484.98 45.05
貨幣資金 150,080,985.68 150,080,985.68 0.00 0.00
應收帳款 32,533,908.27 32,533,908.27 0.00 0.00
減：壞帳準備 5,855,039.23 5,855,039.23 0.00 0.00
應收帳款淨額 26,678,869.04 26,678,869.04 0.00 0.00
預付帳款 38,705,046.59 38,705,046.59 0.00 0.00
其他應收款 135,915,725.56 135,915,725.56 0.00 0.00
減：壞帳準備 2,464,599.93 2,464,599.93 0.00 0.00
其他應收款淨額 133,451,125.63 133,451,125.63 0.00 0.00
存貨 507,999,959.02 893,997,951.00 385,997,991.98 75.98
減：存貨跌價準備 0.00 0.00 0.00
存貨淨額 507,999,959.02 893,997,951.00 385,997,991.98 75.98
二、非流動資產合計 18,080,013.25 17,888,522.86 -191,490.39 -1.06
固定資產 5,718,544.90 5,488,106.00 -230,438.90 -4.03
無形資產 246,051.49 285,000.00 38,948.51 15.83
遞延稅款 12,115,416.86 12,115,416.86 0.00 0.00
三、資產總計 874,995,999.21 1,264,959,993.80 389,963,994.59 44.57
四、流動負債合計 678,162,357.98 678,162,357.98 0.00 0.00
短期借款 197,000,000.00 197,000,000.00 0.00 0.00
應付帳款 77,078,318.46 77,078,318.46 0.00 0.00
預收帳款 84,328,737.00 84,328,737.00 0.00 0.00
應付職工薪酬 363,602.61 363,602.61 0.00 0.00
應交稅費 39,825,232.61 39,825,232.61 0.00 0.00
其他應付款 279,566,467.30 279,566,467.30 0.00 0.00
五、非流動負債合計 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 0.00
長期借款 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 0.00
六、負債合計 728,162,357.98 728,162,357.98 0.00 0.00
七、淨資產 146,833,641.23 532,640,142.82 385,806,501.59 262.75
2.評估增減值原因分析
（1）存貨評估增值 385997991.98 元，增值率 75.98％，主要原因是：及
房地產開發所佔土地取得較早，而房屋銷售價格上漲造成的。
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魯能集團擬認購廣宇發展定向增發股份項目所涉及的海南英大房地產開發有限公司資產評估說明
（2）機器設備原值減值 593370.29 元，減值率 8.93％，淨值減值 230438.90
元，減值率 4.03％，主要原因如下：運輸設備和其他設備評估原值與帳面
原值相比減值。減值主要原因是產品技術更新較快，產品價格呈逐年下降
導致評估原值減值。
（3）無形資產增值 38,948.51 元，增值率 15.83%，主要減值原因為：
企業軟體類無形資產帳面值為攤餘價值，而評估值採用市場價格確認造成。
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