風景區周邊做文旅地產也不是想像的那麼簡單

前段時間，受雲南文山席總的邀請，去文山普者黑診斷了一塊文旅用地。出發前聽席總說地塊條件多麼多麼好，就在普者黑風景區的邊上，地塊裡邊有山有水，還緊靠通向風景區的馬路，我一想，這樣的地塊真是撿了大便宜了，應該不用擔心怎麼開發吧，做好產品設計就等著賺錢了。

普者黑在我走過的地方裡，還是留下了深刻的印象的，三四年前去的時候，就驚嘆於其風景的優美，深深被其山水田園交相輝映的獨特景致所打動，當時還特別賦詩一首，這次就當是故地重遊去度假吧。

普者黑田園風光

從廣州坐動車直達普者黑站，雖然是歷經了7個小時，但行程總體還算比較舒適和順暢，再從普者黑高鐵站到丘北縣城和普者黑風景區，大約15公裡，也就十幾分鐘，一兩年後聽說還有城市輕軌開通，直達景區，那就更加便捷了。

作為一次雲南之旅，這點交通時間，我想對廣州的客群來說，普者黑還是很有吸引力的，所以總體上，我對普者黑今後的發展潛力還是很看好的，這讓我對這個項目更加有了一些信心。

過了縣城，再到景區附近，先不忙著看地，了解一下當地的開發項目。

直接上圖▼

風景區周邊建築

這是本地的一家開發商，就在離景區大門不遠的主路邊，產品還真是簡單粗暴，前面是700-800㎡的商業建築，後面是200-400㎡的合院別墅，真是暴殄天物啊，浪費了這麼好的地段和資源。不過，就這樣的產品聽說還賣的不錯，價格都13000、15000了。想想也是，放在那裡升值也不錯啊，不過也只能賣給本地的土豪了。

再看下融創的，大牌開發商形象做的還是不錯了，但這樣的風格跟度假也是格格不入啊，再看下產品，組合豐富了一些，酒店+公寓+別墅+商業街，但還是沒有脫離傳統房地產的開發套路。

不過這些產品，也都有其市場的邏輯，本身離縣城就不遠，又處於景區的主入口，無論如何也能被市場消化，只不過是浪費了如此好的資源罷了。

風景區周邊建築

看了本地的房地產市場後，嘿嘿，心中有一點點竊喜，有市場，有價格支撐，真是太好了，馬上去看地。

只見車掉了個頭，往城區方向開去。說實話，就我當天的考察行程來說，劇情在這裡開始有了反轉。

原來我們的地塊並不在縣城到景區的主要方向上，由於景區的封閉式管理，車必須回到縣城，再轉向另外一條路。只見車子回到縣城後駛上了一條村道，由於連接著通向縣城的幾條村和鎮，這條路顯得雜亂不堪，兩側是破敗不堪的零散村落和廠房，路上也是車來車往，喧囂不斷。

經過了十幾分鐘，終於來到地塊，猛一看，還真的有點傻眼，就地塊的背景環境還不錯，有山的襯託，地塊裡面也是綠意盎然，還有一條不寬的小水道隔著地塊和馬路。但地塊所在的交通環境就真的讓人無語了，處在一個繁忙的丁字路口，幾百畝的地塊還被馬路分成了兩塊。

地塊周邊環境

先不說客戶定位吧，就地塊自身的條件已經把我心裡的一團火澆滅了一大半。

首先，景區的這一邊明顯不是景區目前的開發重點，在配套和形象方面相比主入口那一邊差了很多，升值潛力不一樣，市場的邏輯也不一樣，景區那一邊隨隨便便有人買單，這一邊可就不一定了。

最大的問題，還是來自於交通環境，近的來說，被馬路隔開，本就犯了文旅地產的大忌，而且還是一條車來車往、雜亂無章的鄉村道路，今後這兩邊的產品和業態如何規劃，如何融合這都成了大問題；還有，這樣的交通地段，對文旅地產所要滿足的最大功能，度假和休閒，簡直就是災難，想一想，在這樣的地方，還有度假和休閒的心情嗎？

遠的來說，從丘北縣城到地塊一路上的交通環境更是無解，不是說因為是村道就不行，而是路的性質，這條路太繁忙、太雜亂，太影響心情，這與人們對去度假的美好的想像完全不符。

這該如何是好？在毫無心理準備的情況下，我感覺從信心爆棚一下跌落到谷底。

看了地塊後，我轉念一想，果然只要是要我去看地的，都沒好事情。去之前都把地塊說的多麼多麼好，去了一看，就完全不是那麼回事了，不知道上了多少回這樣的當，這次又大意了。（開個玩笑，席總不要介意哈）

不管如何，這次來普者黑肯定不是來度假了，還是打起12分精神來吧。

01

第二天白天在景區轉了一圈，再次感嘆普者黑的風景是真的美啊，坐著船在湖泊裡穿行，山是那麼的婀娜多姿，水是那麼的有靈性，還有那正迎著夏季綻放的荷花，以及岸上時不時出現的稀疏的桃林，比起桂林來，這裡更多了一些詩情畫意。

晚上落腳的小村莊，也是打造的別具一格，這還是我第一次見到彝族文化特色這麼濃厚的村落，不僅整體的人文特色相當統一，在細節設計上，也表現了很好的創意，與整個人文環境融為一體。

但是，這次來過之後的心情，為何又與第一次來迥然不同了呢？到底是哪裡發生了變化？

晚上吃過飯後，與民宿老闆閒聊著，談到普者黑的旅遊發展現狀，小夥子是侃侃而談，為了做民宿考察了國內不少地方，最後選擇普者黑也是因為覺得，這裡雖然目前是國內二線旅遊市場，但從資源條件看，發展潛力還很大。「雖然目前普者黑是以觀光為主，但我認為普者黑很適合度假」，呵呵，真是一語中的啊。

這正是我前後感受不同的答案吧。第一次來也許會驚嘆這裡的美，但就目前的現狀來說，這裡真的不適合度假，只能做個匆匆一瞥的過客。

02

說起普者黑為什麼不適合度假，我認為主要存在以下幾個方面的原因：

1、首先是整個景區的交通問題。

整個景區有十幾平方公裡的面積，但能夠讓人方便到達，隨處駐足，慢慢欣賞，慢慢品味的地方真的不多，為什麼？交通不便啊，從景區管理者的角度來看，還在進一步限制景區的交通發展，以壟斷景區的客源，這更是雪上加霜。

2、景區的整個開發，也是以觀光為主，民宿+景點的簡單模式，缺乏休閒娛樂配套，以及生活氣息。

雖然整個景區內有兩處村落，但一處，已經過度的商業化，雖然整體很有文化特色，但只剩下民宿和飯店，業態單調，這樣的地方也僅僅只能具備旅遊接待功能了，另一處規模更大的村莊，也在向這個方向發展。缺乏整體的規劃，不引進大的投資商或政府投資，靠村民自主開發，也只能做到這個地步了。

3、當地政府缺乏全域旅遊的開發思維。

對任何旅遊目的地來說，景區僅僅只是起到引流的作用，但要真正讓遊客住下來、留下來，區域的整體發展才是關鍵，不僅僅要有景區，還要有配套的旅遊產業、服務產業，就目前來說，普者黑還有很長的路要走。

03

分析完了景區的問題，我對席總的地塊到底要怎麼開發，也開始慢慢成形。

首先，項目的潛在客群是誰？當然是度假客戶。因為從地塊的位置看，這裡並不處於城市的延伸發展帶上，要靠升值潛力來吸引投資者基本不可能，而地塊遠離縣城，對城市的剛需客群也基本沒有吸引力，所以只能面對度假客戶。

那如何把房子賣給度假客戶？就當前來說，只能靠自身打造相關的度假配套了，從整個景區來看，度假配套的確是相當薄弱，只能是通過自身的項目來完善彌補這一缺陷，比如引進度假型酒店，引進兒童娛樂產業、引進特色養老產業、以及引進高端的服務配套產業，等等，當然具體要做什麼產業組合，還需要根據開發商的資源條件和投資能力來具體考慮，還要做相關的經濟分析，這裡就不展開了。

除此之外，地塊還面臨一個嚴重的問題，那就是地塊的交通環境怎麼改善？這裡沒有現成的答案，或者可以通過和景區溝通，開放景區的道路，改變從市區到達項目的路線，或者可以通過規劃設計，規避地塊周邊過境交通的影響，這些我不擅長的領域就不表了。

總之，還是那句話，風景區周邊做文旅地產也不是想像的那麼簡單，你對風景區的性質了解嗎？你對風景區的客群了解嗎？還有你對地塊的選址有做過具體分析嗎？這些因素都會對項目開發產生重大的影響。

來源： 仁科仁居

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；

2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；

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