房地產交易線上化變成了一個趨勢，同時也形成了一個新的增量市場。偌大的蛋糕也吸引了科技巨頭的湧入。
今年7月，阿里以8.281億港元增持易居，交易完成後，阿里持股比例達13.26%。
今年8月，騰訊在貝殼找房上市後通過購買其他投資方手中的股票進一步增持貝殼找房。兩筆交易完成後，騰訊在貝殼找房中的持股比例從12.3%進一步上升至16.5%。
巨頭看中的網際網路房地產交易賽道，仍存在一些中小玩家，在日趨激烈的市場環境下，也在積極尋求突破，搶奪一定的生存空間，房多多是其中一個代表。
透過他們新發布的財報，美股研究社將三者的商業模式、經營情況、盈利能力等進行橫縱向比較，或許可以窺視網際網路房地產交易服務行業的發展特徵，以及未來的發展走勢，為投資者提供些許建議。
新房交易成三個玩家的營收主來源，但核心業務增長均承壓
不論是貝殼、易居還是房多多，在新房跟二手房上都能給他們的帶來營收，但根據商業模式來看，三個玩家在這兩個業務上的表現不一。
據貝殼上市後披露的首份財報數據顯示，其三季度的營收為205億元，相較於上年同期同比增長70.9%。
據易居2020年年中報數據顯示，其上半年的營收數據為28.45億元，而2019年同期的營收數據為43.30億元，同比下滑幅度為52.2%。
三者中市值最低的房多多，在三季度公布的財報數據顯示，其季度總營收為8.2億元，與上年同期的9.48億元相比，同比下滑幅度為15.6%。
從三家公司的同比營收數據看，疫情對房地產交易的影響還是不小的，除貝殼找房外，房多多、易居的營收在上半年同比增長都受影響。從行業屬性上來看，房地產行業實體經濟的屬性更為濃厚，對於槓桿屬性較高的房地產，用戶線下消費行為的特徵也較為明顯。
相較之下，貝殼能獲得同比較大漲幅的原因，或許在於其籤約流程的線上化程度較高。9月份，貝殼VR帶看佔比超過整體帶看量的40%。此外，三季度，有近30% 經貝殼平臺撮合的商業抵押貸款通過"線上貸籤服務"完成。
反觀易居，2020年上半年的收入近乎被"腰斬"。美股研究社認為，除去大環境的不利因素之外，易居線上化交易程度較低或許是其中一個原因。
易居年中報顯示，房地產數據及諮詢服務業務上半年錄得收入4.4億元，同比增長15.8%，但佔總收入的比重僅為15.4%。線上交易服務的營收佔比低，或許是因為易居的發展重心偏向於線下業務。
易居未來的收入增長面臨的一個風險因素來自貝殼找房。貝殼找房在其主核業務二手房交易之外，正在積極進軍新房交易領域。據財報數據顯示，三季度貝殼找房新房交易服務的淨收入從2019年同期的57億元人民幣增長到2020年第三季度的111億元人民幣，增長幅度為95％，佔總收入的比重為54.1%，而去年同期的佔比為47.5%。
而新房交易領域是易居的競爭核心所在，易居年中報數據顯示，一手房代理服務產生的收入從2019年同期的25.77億元減少至2020年的12.67億元，主要是由於2020年第一季度房地產銷售中心暫停營業。
房多多本季度營收環比上漲，尤其相對於一季度而言，三季度營收的漲幅還是較為明顯。由此也可以看到三季度財報統計期內，國內房地產交易市場的逐漸回暖對於房多多收入的推動作用是明顯的。
而對於房多多此類中小玩家，阿里和騰訊的入局更是加劇了房產交易服務賽道的競爭激烈程度，恐會影響到房多多的GMV數據增長。
在線下房產資源層面也一直是房多多的弱點所在，貝殼找房脫胎於鏈家，雖著重於網際網路埠的交易，但在線下房產資源上並不弱，而易居的主要一手房業務也集中於線下。結合房地產行業重資產的屬性，擁有一定的線下房產資源才能有較強的競爭力，而這也正是房多多較為欠缺的。
費用支出高漲影響三玩家利潤，體量差距也反映成本支出存差異
淨利潤層面的數據對比能夠更為直觀地反映公司的可持續發展能力。從這個層面看，市值最高的貝殼找房佔據一些優勢。據三季度財報，貝殼找房三季度經調整後的淨利潤為18.58億元，同比漲幅為210.6%。
而易居和房多多雖都實現盈利，但淨利潤的同比漲幅卻不容樂觀。易居2020年上半年淨利潤為2993.4萬元，相較於上年同期的5.78億元，同比下降幅度達1800.3%。
房多多三季度的財報數據顯示，三季度的淨利潤表現為2190萬元，而上年同期的淨利潤為8030萬元，同比下滑幅度為72.7%。
雖說貝殼找房的盈利能力要優於房多多和易居，但淨利潤同比漲幅突破200%的背後，貝殼找房也存在運營成本過高的問題。
2020年第三季度，貝殼找房研發費用為7.89億元，今年前三季度的研發投入已經高達17.64億元，已經超過2017-2019年的總和。
而由於房地產交易服務正處於快速發展的增量市場賽道，因而較高比例的市場營銷支出是不可或缺的。三季度貝殼找房的市場營銷支出為10.3億元，相較於上年同期的7.4億元，上漲幅度為39.2%。
而房多多與貝殼找房有類似境遇，但又與貝殼找房有些許不同。三季度房多多減少了品牌推廣和營銷活動的支出，還縮減了產品研發團隊的費用支出，使得研發費用和營銷費用都有所減少，但一般及行政支出相比去年同期大幅增長了128%。
對於一般和行政支出的增長，房多多在財報中將其歸因於增加人員編制和各種支出，以及對可疑債務人的準備金。三季度房多多活躍代理為276.6萬人，同比增長22.0%。
儘管在經濟前景不確定性加強的背景下，房多多在力控成本，但三季度其總經營費用仍上漲了38.4%至1.7億元，6.3億元的收入成本和1.7億元的經營費用，也使得季度營收不足10億元的房多多的利潤空間得到壓縮。
而從易居來看，易居不論是研發費用還是營銷支出佔比都顯著低於貝殼找房和房多多，這也在一定程度上反映易居這個成立20年企業目前所處的狀態。在房地產交易網際網路化的當下，易居網際網路化的步伐顯然是較為遲緩的。
這或許也是易居同意阿里入股的重要原因之一，藉助阿里的電商基因在線下房地產交易趨於疲軟的大背景下，在線上發展交易服務，藉助於阿里的電商流量，美股研究社認為易居未來也能得到發展。
此外，阿里除了入股易居外，也在天貓頻道上線了房產頻道。阿里究竟是想借易居在過去20年的市場積累為天貓房產頻道"賦能"，還是誠心想整合網際網路房產交易資源，目前還未可知。
阿里+易居VS騰訊+貝殼VS房多多，30萬億級市場誰與爭鋒？
一直以來，房產交易在整個消費市場都佔據著重要份額。據CIC數據顯示，我國房屋流通市場（新房+二手房+租賃）的規模，將由2019年的22.3萬億元，增長至2024年的30.7萬億元，未來五年的年複合增速有望達到6.6%。
蛋糕做大的想像空間，也吸引網際網路科技巨頭對房地產市場的追逐。這些巨頭的入局能夠為較為分散化的房產交易市場進行整合，從而形成規模化的行業格局，這對於整個行業的發展都是較為有利的。
騰訊入股貝殼找房，補齊了其在"住"領域的短板。有了騰訊的入股，貝殼找房的發展在資金和流量入口有了一定的保障，蛋殼公寓的事件也再次反映出健康穩定的現金流對於企業發展的重要性。
對於易居來說，與阿里天貓的合作也能夠補齊其在線上房產交易上的短板，這或許也是易居與阿里展開合作的最主要原因。將其積累的線下的資源進行線上轉化，或許才能在未來爆發新的增長潛力。
對於房多多這類中小企業而言，流量埠不太可靠，以流量埠取得勝利的一個例子就是58同城，但是現階段再依靠流量搶佔市場已經成為過去式。巨頭們都自帶大量的流量，在流量的比拼上中小企業處於劣勢。
房多多利用Saas發展產業網際網路為中小企業經紀交易賦能，是在房產交易網際網路化過程中值得肯定的點，但房多多對於線下資源較弱的把控能力是其最為致命的弱點。
而掌握更多的線下房產資源和才能為房多多打開一個突破口。雖房地產交易的網際網路化是一個趨勢，但是房地產交易流動性差的屬性決定其是"最後一個完成消費線上化的行業"，這也說明房地產交易中對線下資源較強的倚重性。
巨頭的入局能夠在一定程度上推動整體行業的規範化發展，同時對於流量和資金都不佔優的中小企業也是一種考驗。未來網際網路房地產交易行業的變動，美股研究社也將會持續關注。
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