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天津津濱發展股份有限公司
房 地 產 估 價 報 告
估價項目名稱：天津市開發區宏達街 19 號濱海投資服務中心大廈房地產
委 託 方：天津津濱發展股份有限公司
估 價 方：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
估 價 人 員：胡衛和 範紅梅 黃麗雲 沈曉偉
估價作業日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價報告編號：深同誠評字（2009A）09QB 第009 號
報 告 目 錄
一、致委託方函---------------------------------------------------------1
二、估價師聲明---------------------------------------------------------2
三、估價的假設和限制條件-----------------------------------------------3
四、估價結果報告-------------------------------------------------------5
（一）委託方
（二）估價方
（三）估價對象
（四）估價目的
（五）估價時點
（六）價值定義
（七）估價依據
（八）估價原則
（九）估價方法
（十）估價結果
（十一）估價人員
（十二）估價作業日期
（十三）估價報告應用的有效期
五、估價技術報告-----------------------------------------------------10
六、附件-------------------------------------------------------------39
致 委 託 方 函
天津津濱發展股份有限公司：
承蒙委託，我公司對位於天津市開發區宏達街 19 號濱海投資服務中心大廈房地產進行估價，估價目的是為委託方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據。
估價對象建築面積 65,400 平方米，土地用途為商業用地，使用權終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，並運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象於估價時點 2009
年 08 月31 日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
建築面積 估價單價 估價值
估價對象 土地用途 房地產證號
（㎡） （元/㎡） （元）
津字第
濱海投資服務中心大廈 商業用地 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
法定代表人：
（註冊估價師）
二○○九年九月九日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關係，也與有關當事人沒有個人利害關係或偏見。
4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、估價人員範紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。
7、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
中國註冊房地產估價師：
黃麗雲
估價假設和限制條件
一、假設和限制條件
1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在採用市場價值標準並假設未設立法定優先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在於最大限度地追求經濟利益，他們並且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識。此外，市場交易條件公開並不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易並同時滿足以下條件：
(1) 自願銷售的賣方及自願購買的買方；
(2) 有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；
(3) 在此期間物業價值將保持穩定；
(4) 該物業可以在公開市場上自由轉讓；
(5) 不考慮特殊買家的額外出價。
2、對於估價對象產權，以委託方提供的房地產證記載為依據，我們並未到有關主管部門對房地產證登記內容的真實性進行核實，由委託方保證其產權的真實性。
3、估價對象的土地面積、建築面積等有關數據，均以委託方提供的房地產證記載為準，我們未進行專業測量，無理由懷疑證載數據與實際數據不符。
4、對於估價對象建築結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內部安全隱患。此次評估假設估價對象建築結構是安全的。
5、根據委託方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經濟技術開發區管委會，租約期至 2013 年 09 月 30 日，租金水平為 3.31 元/天·平米,較客觀租約水平稍高,鑑於評估目的為了解房地產在整體轉讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據，並未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。
6、本報告中的估價值為估價對象於估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、並假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項稅費。
7、估價對象的估價時點設定為完成實地查勘之日。
二、需要特殊說明的事項
1、本報告中市場趨勢分析等專業意見，是估價人員根據具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委託方參考，其結論受估價人員經驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。
2、委託方提供的房地產證等資料是本次估價所需的重要依據，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委託方負責，對由此而引起的後果及相關責任，我公司不承擔任何責任。
3、本報告僅針對委託方估價目的進行估價，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。
4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經我公司書面同意，本估價報告全部或部分內容不得公開發表。
6、本次評估是基於上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發生變化，本報告結果必須作相應調整。
估 價 結 果 報 告
一、委託方
天津津濱發展股份有限公司
二、估價方
深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
法定代表人：陳 平
營業執照工商註冊號：440301104011324
營業執照營業期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質等級：國家一級房地產估價機構（證書編號：建房估證字[2009]070 號，有效期為2009 年7 月 1 日至2012 年6 月30 日）
全國範圍內從事土地評估業務（註冊號：A200944004 號，有效期限至 2010 年 6
月30 日）
地 址：深圳市福田區僑香路裕和大廈九層901-906 室
電 話：（0755）83778788
三、估價對象
1、 估價對象位置及環境
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
地理位置 估價對象位於天津市開發區宏達街19號
道路通達度 物業南側緊臨宏達街,北側緊鄰第三大街，道路通達度好。
通過估價對象的鄰近公交站為「投資服務中心」站，主要公交線路有
交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區間) 936
路，交通便捷程度好。
估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學泰達學院、濱海學
院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百
公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開發區郵電局，銀行有農業銀行、建設銀行、
光大銀行，醫院：泰達心血管醫院、泰達醫院等。
估價對象位於天津市開發區宏達街北、第三大街南，附近有大型物業
商務氛圍 泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業，總體而言，片區
商業氛圍好。
2、估價對象概況
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
建築面積 共65,400平方米 建築結構 鋼混
A、B 區為配樓共六層；D 區為
總樓層 評估樓層 整棟
單層；C區共十四層
現實用途 商業（辦公） 法定用途 商業
大廈共分 A、B、C、D 四個區，A、B、C 區呈品字形結構。A 區與 B
區呈對稱性分布於D區的東西兩側，一至五層為辦公及服務性用房，
平面布置
六層為設備用房。C區位於正北，均為辦公及服務性用房。D區為單
層室內花園。
外 牆 微晶石掛板牆面 內 牆 進口大理石
裝修
天 花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進口大理石
情況
門 不鏽鋼全玻門 窗 塑鋼窗
A、B區分別裝有4部普通
水 電 暗設 電 梯 電梯，C區東側設有5部
設施 電梯，4部自動扶梯
設備
空 調 —— 消 防 消防栓，自動噴淋
其他設備 網絡接線，監控系統，地下停車場，地面停車位，
竣工年月 —— 成新度 九三成
使用 2
使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天·m
與維
護 維護與保養 有正常的維護,使用狀況良好
物業管理 天津天孚物業管理有限公司
3、估價對象權利狀況
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈房地產
估價對象位置 天津市開發區宏達街19號
房地產證號 房地證津字第114030903309號
權利人 天津津濱發展股份有限公司
宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業用地 房屋用途 ——
建築面積 65,400平方米 竣工日期 ——
土地使用（終止日期） 2038-11-07
登記價 —— 登記日期 2009-05-27
設定他項權利摘要 估價對象目前處於抵押狀態
四、估價目的
為委託方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據五、估價時點
二○○九年八月三十一日
六、價值定義
本報告中的估價值為估價對象於估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、並假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項稅費。七、估價依據
1、《中華人民共和國土地管理法》
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》
3、《房地產估價規範》GB/T50291-1999
4、房地產證及委託方提供的其它法律性文件、相關資料
5、天津市2004年至2008年建築安裝工程預算基價及相關造價信息
6、天津市房地產市場租售價格調查及有關信息
7、估價人員實地勘測調查獲得的實況和資料
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
1、合法原則
估價對象房地產符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、建築風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。
2、最高最佳使用原則
考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使估價對象發揮最高價值的利用狀態。
3、替代原則
根據經濟學原理，在同一市場內效用相同的商品的價格趨於一致，這一原理同樣適用於房地產市場。即在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發生交易的、與待估房地產有替代可能的房地產價格和條件，通過與待估房地產進行比較，對其間的差別進行適當的修正後，確定待估房地產的價值。
4、估價時點原則
房地產市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在於，估價時點是評估房地產時值的界限。因為房地產價格與政府頒布的有關房地產法律、法規等密切相關，這些法律、法規的發布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產的價值。
九、估價方法
常見的房地產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法和基準地價係數修正法五種方法。根據估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產市場價格評估的確定原則，如《房地產估價規範》5.1.4 中規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真分析所掌握的資料並對估價對象進行實地勘察後，根據估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規範》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。
市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。
收益法定義：收益法是將預期房地產的未來各期的正常淨收益，選用適當的報酬率折現到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的公開市場價格的方法。
十、估價結果
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，並運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象於估價時點 2009
年 08 月31 日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
建築面積 估價單價 估價值
估價對象 土地用途 房地產證號
（㎡） （元/㎡） （元）
津字第
濱海投資服務中心大廈 商業用地 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
十一、估價人員
勘 查 人：範紅梅 籤 名：
估價人員：範紅梅 籤 名：
聯繫電話：0755-83778513
估價人員：黃麗雲 籤 名：
聯繫電話：0755-83778601
審 定：沈曉偉 籤 名：
聯繫電話：0755-83778602
十二、估價作業日期
二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
十三、估價報告應用的有效期
本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年 （自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。
估 價 技 術 報 告
一、個別因素分析
濱海投資服務中心大廈：位於天津開發區宏達街19號，東側為宏達圖書館，南側為濱海廣場，西側為天津口岸通關服務中心大廈，北側為第三大街，隔第三大家對面為泰達金融廣場，地理位置優越。濱海投資服務中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建築面積為65,400平方米，由天津津濱發展股份有限公司開發建設。
估價對象房地產面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業用地，土地使用權期限至二〇三八年十一月七日止。估價對象室內呈辦公布局，房屋現實用途：出租給天津經濟技術開發區管委會作辦公，使用情況較好。根據委託方提供的《房屋租賃合約》，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米·天。其具體的裝修狀況見《估價對象概況》。
估價對象優勢劣分析
優勢：
1、估價對象所處位置較好，且前有廣場；
2、估價對象內部裝修檔次高；
3、估價對象前有大廣場，一面臨廣場，一面臨金融街，商業氛圍較好。
4、寫字樓大堂檔次較好。
劣勢：
1、估價對象作為辦公物業而言，其外立面的昭示性不強；
2、估價對象截止至估價時點剩餘土地使用年限為29.2年，與片區其它寫字樓相比,剩餘年限稍短；
3、估價對象在平面布局上,分為 A、B、C、D 四個區，A、B、C 區呈品字形結構。A 區與B 區呈對稱性分布於D 區的東西兩側，一至五層為辦公及服務性用房，六層為設備用房。C 區位於正北，均為辦公及服務性用房。D 區為單層室內花園。且 D 區面積較大，導致寫字樓實際使用率偏低。
4、寫字樓的大堂面積較大，導致寫字樓分攤的公用面積多，實際使用率低。
二、區域因素分析
天津市——中央直轄市，環渤海地區經濟中心，中國北方最大的綜合性港口城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始於隋朝大運河的開通。明朝永樂二年（1404年）設「天津衛」。同年12月又設天津左衛並築城，至此，天津城初具規模。19世紀中葉被闢為通商口岸，逐步發展成為當時中國北方最大的金融商貿中心，在中國近代史上有著重要地位。天津市轄 18 個區、縣，其中市轄區 15 個：市區有和平區、河東區、河西區、南開區、河北區、紅橋區；濱海區有塘沽區、漢沽區、大港區；環城區有西青區、東麗區、津南區、北辰區、武清區、寶坻區。市轄縣 3 個：靜海縣、寧河縣、薊縣。
天津經濟技術開發區（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area）於1984年12月6日經中華人民共和國國務院批准建立，為中國首批國家級開發區之一。「TEDA」是天津經濟技術開發區的英文名稱縮寫，「泰達」是其音譯。天津經濟技術開發區位於天津市東 60 公裡，緊鄰塘沽區。總規劃面積 33 平方公裡。此外，還分別在武清縣、西青區和漢沽區闢建了逸仙科學工業園、微電子工業區和化學工業區等三個區外小區。
天津經濟技術開發區具有得天獨厚的區位優勢，依託京、津，輻射三北，其所在的環渤海區域是一個人口密集、城市集中、交通便利、工商業發達、市場容量大、購買力高的黃金地帶，具備發展工商業的良好條件。以「21世紀現代化國際工業新城區」為目標，天津經濟技術開發區致力於塑造與國際慣例和國際市場接軌的投資環境。經過十幾年的開發建設，天津經濟技術開發區投資環境日臻完善，經濟實力迅猛發展，已成為中國乃至整個亞洲最具吸引力的投資區域。
估價對象位於天津開發區宏達街19號，周邊公共配套較為完善。學校：南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發區郵電局，銀行有農業銀行、建設銀行、光大銀行，醫院：泰達心血管醫院、泰達醫院。估價對象位於天津市開發區宏達街北、第三大街南，附近有大型物業泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業，總體而言，片區商業氛圍較好。通過估價對象的鄰近公交站為「投資服務中心」站，主要公交線路有503 路 506 路 513
路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(區間) 936 路，交通便捷程度較好。三、房地產市場背景分析
（一）天津市房地產整體交易情況
據天津市國土資源及房屋管理局公布的相關數據，2009 年上半年全市共成交商品房 53408 套，二手房40422 套。一、二手房的成交比例為 1.32：1。
從交易面積來看，商品房上半年共成交560.5 萬平方米，二手房共成交327.7 萬平方米。
從交易金額來看，商品房上半年共成交382.2 億元，二手房共成交 170.8 億元。
（二）天津市房地產交易情況分析：
1、 商品房方面：
根據本市國土房管局公布的每日房價統計，上半年本市共成交商品房 560.5 萬平方米，同比上漲 115.5%，甚至超過了去年全年的成交量，相比也有 12.3%的漲幅。上半年本市商品房成交均價為 6835 元/平方米，同比下降了 3.1%，與去年全年成交均價相比也下降了 1.2 個百分點。
2、 二手房方面：
二手住宅上半年交易總量為40422 套，同比上漲 112.0%，與去年下半年的交易總量相比漲幅則更為明顯，環比漲幅高達 184.3%。
二手房總成交面積為327.7 萬平方米，同比上漲了 124.9%，與去年下半年的交易面積相比環比漲幅為 192.3%。
與去年全年成交數字相比，二手房市場的成交套數和成交面積分別上漲了21.4%和2
7.0%。
二手房市場上半年的成交均價為 5210.4 元/平方米，同比下跌了 5.1%，與去年二手房全年成交均價相比上漲了 11.8%。
（三）上半年總體情況分析
在需求持續的背景下，今年下半年天津樓市的價格不會產生明顯的下降，而二手房市場價格仍會比較堅挺。天津西站拆遷帶來的二手房市場推高效應在下半年還將繼續，並有可能影響到明年上半年的市場。就這個層面而言，下半年二手房市場的價格不會有明顯回調。
需求大、泡沫少，這是現在天津市場與全國樓市相比的特點，也是上半年樓市成交量能逆勢上揚的關鍵原因。上半年本市房地產市場成交大幅增長主要有幾方面的原因。首先，年初開始樓市價格出現5 年來首次下降，刺激了去年以來積累的彈性購買需求開始釋放。其次，濱海新區的快速發展使天津成為目前國內外來人口數量增長最快的城市之一，間接帶動了房地產市場的需求上漲。成交量上漲的最關鍵原因還要數拆遷的拉動。單單紅橋區西站項目的拆遷就在短期內刺激了上千戶的購買需求，對於二手房市場來說，這些拆遷戶的購買需求直接推動了其成交量和價格的上漲。
另外，據有關部門監控數據顯示，年初的婚房和小戶型房產的熱銷，很好的啟動了0
9 年存量房市場的行情。而目前買方客戶結構已經從即將結婚的新人和單身購房者，逐步向家庭改善型購房者轉變，成交的房產也從年初單純的小房值房產，向總房款適中居住條件較好的房產轉變。月均交易面積的逐步增大很好的印證了這一點。因此，目前市場的購房者結構已經趨於多元化和合理化。
天津作為一個新興市場，近年來經歷了快速的經濟增長，對寫字樓物業的需求也隨之增大。1991 年，作為天津第一棟優質寫字樓國際大廈開張，標誌著天津優質寫字樓市場開始形成。此後到 1997 年，天津寫字樓以較為緩慢和平穩的速度發展，平均每年落成
1 座寫字樓，落成物業主要集中在南京路沿線。1997 年，隨著中國房地產行業的制度改革和發展，天津寫字樓市場發展開始提速，大量外資和國內資本進入天津市場，辦公物業大量興起。但是大量的新增項目和同期亞洲金融危機的影響，使寫字樓市場競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項目爛尾。這種混亂的局面直至2000 年後，市場才逐漸有所迴轉。經濟的快速發展和入世後跨國企業的不斷入駐，天津寫字樓市場需求一直保持上升態勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進入市場。2002 年至2008 年，寫字樓存量年複合增長率達 13.64%。
天津的高品質寫字樓較少。2007 年津匯寫字樓2 座的入市，終結了天津寫字樓市場沒有「四管制中央空調系統」的歷史。目前天津寫字樓市場仍然缺少能達到北京、上海市場中相比擬的頂級或甲級品質寫字樓物業。寫字樓除主要集中於南京路沿線外，還分布於小白樓、友誼路和海河沿線等區域。分布較為分散，高品質寫字樓較少，多數都有散售部分，整租型物業較少；低品質寫字樓偏多，競爭相對激烈；同時寫字樓子市場尚未成熟，未來新增供應非常大，散布於天津各個主要商業區域，是目前天津寫字樓市場的基本特徵。
天津市政府在寫字樓市場和物業投資方面扮演著非常重要的角色，政府直接參與許多項目的開發和招商引資工作，同時成立半政府性質的地產商負責建設房地產項目，例如泰達集團、海泰集團以及新近的天津金融城開發有限公司等。本地地產商一直是天津寫字樓物業開發的主力，已建成物業中大約有2/3 是由天津本地地產商所投資建設，直到近幾年，隨著天津物業市場的發展，越來越多的國內大型地產商和外資地產商在天津購地，開發物業，市場主導力量才開始發生轉變。預計未來天津寫字樓物業發展的中堅力量將逐漸由本地地產商向國內和外資大型地產商轉變。天津寫字樓主要分布在「一區四線」上，「一區」即小白樓地區；「四線」即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經路沿線；其他商業繁華地區也有零星分布。
天津主要優質寫字樓子市場地區分布
濱海新區未來寫字樓子市場地區分布
（一）供應
目前天津寫字樓市場主要區域可供租賃的寫字樓約40 座，其中優質寫字樓有 16 座。除天津國際大廈是 1991 年建成外，其他優質物業均是在 1997 年及其後落成。根據政府統計，1996 年到 1999 年期間，天津共形成各種停緩建項目「爛尾樓」 66 座，總建築面積 335 萬平方米，其中大部分已重新投資改造。截至2009 年上半年底，天津市優質寫字樓市場存量為533,350 平方米，整體空置率為 15.71%。從2002 年到2009 年，天津優質寫字樓的供應量較為平穩，每年約有 3 萬平方米到7 萬平方米的新增供應進入市場。其中以小白樓區域最多，優質寫字樓存量達224,433 平方米，其次為友誼路和南京路區域，分別有 116,986 平方米和 93,000 平方米的寫字樓空間。
（二）需求
天津寫字樓市場中，優質寫字樓的租戶以外資公司、內資大型貿易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質和商業配套等。其他寫字樓的租戶則以中小型貿易公司、諮詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度很高。大部分客戶的租賃面積需求在 300 平方米以下，以 150 平方米以下最多。值得一提的是，隨著天津外資公司的不斷湧入，對高檔寫字樓需求增長較為明顯。截至2008 年年底，共有 128 家世界 500 強企業進駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫藥、新能源和環境保護等行業的蓬勃發展，使天津逐漸成為中國北方的製造業中心。但是，到目前為止，這些製造企業只是推動了天津工業物業的發展，但還未能推動寫字樓物業市場升級發展。多數大型企業在天津主要寫字樓區域中只是開設小面積的公司代表處，對於大面積優質寫字樓空間的需求還較小。從2003 年到2008
年，天津優質寫字樓市場平均每年淨吸納量達43,994 平方米，略低於平均每年的新增供應量47,621 平方米。
天津優質寫字樓市場總體供給和需求
天津優質寫字樓市場新增供應量和淨吸納量
天津優質寫字樓市場需求變化模式
（三）租金
受 1997 和 1998 年寫字樓市場發展過熱影響，供應量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在 1998-2003 年間一直呈下降趨勢，直到2003 年才有所緩解，之後一直保持較為穩定、略微上浮的趨勢。由於天津寫字樓市場化程度較低，許多寫字樓多年的租金都未有大幅變化，維持在相同水平。整體平均市場租金的上揚往往是由新入市寫字樓較高租金的推動所致。2002 年到2008 年，天津優質寫字樓市場整天平均淨有效租金保持了一個上漲趨勢，年複合增長率為 3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危機的影響，市場停止了一直上漲的趨勢，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。
（四）投資
與租金情形相似，天津市寫字樓售價在 1998-2001 年間持續下降。其後則保持了上漲的勢頭，經過2002 年至2009 年年複合增長率達 5.00%的增長，目前優質寫字樓平均資本值達每平方米 14,776 元。大部分項目售價與同區域住宅相比略高，但是扣除寫字樓更高的建安成本後，與住宅物業相比實際利潤率基本相同。且寫字樓銷售周期普遍比住宅要長，高端客戶稀缺，高空置率同大面積新增寫字樓預期同樣對地產商帶來較大壓力。這也是過去寫字樓市場發展較慢的原因之一。
天津優質寫字樓市場物業租金
天津優質寫字樓市場物業售價
（五）展望
☆ 目前天津寫字樓市場上，「爛尾樓」項目已經基本得到了改造，還有一些項目也將陸續竣工入市，包括天津中心（原北洋鋼鐵大廈）和天津國貿中心（原歐嘉華大廈）等項目。這些爛尾項目受原工程所限，品質難以得到較大提升。另一方面，一些大型商業地產商進駐天津，加速了天津寫字樓的國際化和品質提升速度，包括金融街控股的環球金融中心項目，和黃地產的世紀都會以及嘉裡建設的天津嘉裡中心等項目。這些項目的完工將大大提升天津整體寫字樓市場的物業檔次。目前在建的寫字樓項目共 19 座，預計新增供給將達 1,112,118 平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規劃尚未開建的項目，預計未來十年內平均每年將會有 3-4 個寫字樓物業項目竣工入市，給市場帶來每年20 萬平米左右的寫字樓空間。
目前天津寫字樓市場項目周邊商務氛圍較淡，未來更多物業項目的竣工和綜合商業項目的引導將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發目前商業地產市場格局的轉變。市場的巨大供應在短時期內將會帶來空置率的上升，同時對租金水平產生較大壓力，未來寫字樓物業將面臨較大的招租和培育壓力。新增供應的高品質預期將推高整體市場的租金水平，但是由於供應較大和激烈的市場競爭，租金的上升空間將極為有限。
在未來 10 年內，隨著天津在華北地區、環渤海經濟圈中的工業中心定位以及城市經濟的總體發展，大量的新批外資企業駐紮、內資巨頭的進入和本地企業的擴大及改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。更多的國內外開發企業開始重新關注天津房地產整體市場的快速增長，也將使併購、合作開發等投資方式明顯增多。
未來天津一些熱點開發區域將可能成長為新興商務區，如濱海新區中心商務區和泛老城廂區域。友誼路雖被天津市規劃為金融街，但區域內缺乏適合國際性企業和金融公司運營需求的寫字樓物業，這一現狀還將繼續制約友誼路區域市場的發展。從短期看，主要區域寫字樓需求量上升仍面臨重重困難。天津市寫字樓市場在未來幾年內還將一直處在調整和成長階段。四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最為可能的使用。
估價人員在認真分析所掌握的資料並對估價對象進行實地勘察後，確定估價對象最高最佳使用為保持現狀。五、估價方法選用
常見的房地產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法和基準地價係數修正法五種方法。根據估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產市場價格評估的確定原則，如《房地產估價規範》5.1.4 中規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真分析所掌握的資料並對估價對象進行實地勘察後，根據估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規範》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。
市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。
收益法：收益法是將預期房地產的未來各期的正常淨收益，選用適當的報酬率折現到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的公開市場價格的方法。
六、估價測算
(一)估價技術路線確定
估價對象為內部已裝修完物業,且為在估價時點整體交易，而估價對象所在片區在售辦公物業,多數均為內部未進行裝修,僅只是辦公公共區域進行裝修,本次測算時,先求取估價對象內部未進行裝修情況下的正常房地產市場價格,在此基礎上通過對估價對象內部裝修成本修正、交易情況修正來確定估價對象的市場價格。
(二)估價對象未進行內部裝修、正常交易情況下（以下簡稱估價對象 I）的市場價格測算過程
A、市場比較法
1、選擇交易實例：
本次測算時，經綜合考慮，結合評估人員對房地產市場進行調查，根據交易時間接近、用途相同或相近，仔細篩選，確定以下三個比較交易案例，詳細資料見下表：
津濱*泛海國際商務廣場：由天津津濱發展股份有限公司開發，位於開發區第一大街與太湖路交口西南側，毗鄰泰達現代產業服務區MSD和泰達中央商務區CBD寫字樓片區，同時與濱海新區管委會及開發區管委會近在咫尺。項目總建築面積2.46萬平米，規劃為2座14 層點式高層，共354戶，其中面積區間為50-1000平米。地下車位260個。容積率:2.58，綠化率:30%，使用率:70%。剩餘土地使用年限：約40年。建築形式：採用圍合式的建築布局，建築風格：整體建築風格追求典雅、時尚，採用陶板與玻璃幕牆相組合，空調機位的裝飾百葉與房間開窗結合在一起，形成錯落有序的立面效果。內部設計：採用桶中桶形式、U字型走道設計，進深合理，自然採光度較高，大堂整體挑高
9.8米。配備三部蒂森*克虜勃高速電梯，平均候梯時間小於40s。 入住時間預計為
2010-12，物業管理費為5.5元/平方米/月。目前銷售均價為11000元/平方米。
物業相關照片示意圖
津濱傑座商務中心：由天津加孚房地產開發有限公司開發，位於開發區主幹道黃海路與泰達大街交口，項目整體佔地面積87960㎡，建築面積62424.26平方米，分為Ⅰ區A座、Ⅰ區B座、Ⅰ區C座、Ⅰ區D座，Ⅱ區A座、Ⅱ區B座、Ⅱ區C座、Ⅱ區D座， 6—8
層框架式低密度現代風格設計，使用率高達85%，面積從60m2～3000m2自由組合，且相鄰產權單位可自由拆分、靈活運用。項目配套完善，615個地下車位。項目於2007年11
月份全部交付使用，目前帶裝修的銷售均價為11000元/平方米，經用成本法修正，則毛坯狀況下的物業銷售均價為10500元/㎡。
物業相關照片示意圖
濱海世貿財富中心：由天津北方華泰置業投資有限公司開發，位於京門大道與海濱大道交匯處，處於規劃建設中的航運和會展商圈的核心位置。項目佔地面積63842.2平方米，總建築面積118100平米，由AB兩區組合而成。A區由兩幢19層的寫字樓和3層商務會議展示中心及餐飲中心組成；B區由13層星級酒店和7層寫字樓組成。集辦公、酒店、商業、商務會展、休閒餐飲於一體。預計入住時間為2010-8-31，目前銷售均價11500
元/平方米。
物業相關圖片示意圖
比較案例與估價對象位置示意圖
津濱傑座
估價對象
濱海世貿財富中心
泛海國際商務大廈
比較案例基本情況表
泛海國際商務大 濱海世貿財富
項目名稱 津濱傑座商務中心
廈 中心
開發區第一大街 開發區保稅區
黃海路與泰達大街
所在位置 與太湖路交口西 京門大道與海
交口，黃海路98 號
南側 濱大道交口
截止至估價時點時的剩餘土
約40 年 約30 年 約38 年
地使用年限（年）
檔次定位 中高檔 中高檔 中高檔
市場價格（元/㎡） 11,000 10,500 11,500
2、估價對象年期修正：
由於估價對象的剩餘土地使用年限為29.2。在進行其它修正因素修正前，先統
一各可比案例的剩餘土地年限為29.2年。
結合天津市基準地價，年期修正公式為：
n N
年期修正係數={1-[（1+s）/（1+r）]/{1-[（1+s）/（1+r）] }
其中：
n為估價對象剩餘土地年限
N為可比案例剩餘土地年限
經測算後，可比案例在與估價對象同剩餘年限時在估價時點的價格為：
泛海國際商務大 濱海世貿財富
項目名稱 津濱傑座商務中心
廈 中心
開發區第一大街 開發區保稅區
黃海路與泰達大街
所在位置 與太湖路交口西 京門大道與海
交口，黃海路98 號
南側 濱大道交口
截止至估價時點時的剩餘土
約40 年 約30 年 約38 年
地使用年限（年）
估價對象在估價時點時的剩
29.2
餘土地使用年限（年）
市場價格（元/㎡） 11,000 10,500 11,500
修正後價格(元/㎡) 9,694 10,341 10,312
2、建立其它比較因素條件說明表
參與比較的因素條件應是對估價對象與比較案例之間的價格差異產生作用的因
素；通過對估價對象與三個比較案例各自特點的分析，本次估價選擇了交易時間、
交易情況、區域因素和個別因素等因素進行比較，具體詳見下表：
比較案例及影響因素說明
估價對象
泛海國際商務大 津濱傑座商務中 濱海世貿財富中
內 估價對象I
廈 心 心
比較因素 容
開發區第一大街 黃海路與泰達大 開發區保稅區京
開發區宏達街
物業位置 與太湖路交口西 街交口，黃海路 門大道與海濱大
19 號
南側 98 號 道交口
物業用途 辦公 辦公 辦公 辦公
交易時間 --- 2009年8月 2009年8月 2009年8月
交易情況 正常 正常 正常 正常
區域功能定位 商住、辦公 商住 商住 商住
區
商務氛圍 好 較好 較好 較好
域 開發區,近金 開發區,較遠金 開發區,較遠 開發區,較遠
區域位置
因 融商業街 融商業街 金融商業街 金融商業街
素 道路通達度 好 好 好 好
便捷，公交線 便捷，近規劃的 便捷，近規劃
交通便捷度 便捷
路較好 四號線 的四號線
公共配套 好 好 好 好
基礎設施完善度 較完善 較完善 較完善 較完善
整體較好,其中
好，電梯配備
設施設備 電梯為蒂森*克 整體較好 整體好
好
虜勃高速電梯
外觀設計及物業 昭示性好，中 昭示性好，中高 昭示性較好， 昭示性好，中
檔次 高檔 檔 中高檔 高檔
大堂裝修等級\
大堂面積比合理 精裝修 中高檔次 中高檔次 精裝修
性
佔地面
佔地面積： 佔地面積：
宗地面積 積:13500平方
87960㎡, 63842.20平方
16157.5平方 米
總建築面 米,建築面積
物業規模 米，共65,400 總建築面
積:62424.3平 118100平方米
平方米，容積 積:24600平方
方米,容積 容 積 率：
個 率4.05 米,容積率
率:0.7 1.85
別 2.58
因
素 物業管理公司及 天津天孚物業 津濱聯合物 津濱聯合物 國貿物業酒店
業;5.5元/ 業;2.5元/
管理費用 管理有限公司 管理有限公司
㎡·月 ㎡·月
建築層數及建築 寫字樓19層,
14層,鋼混 14層,鋼混 6-8層,框架
結構 鋼混
D棟面積較大,
使用率達80% 近70%的使用
實用率 整體使用率約 70%的使用率
以上 率
65%
綠化率 綠化好,35% 30% 30% 35%
2007年11月
2004年竣工並 入住時間預計 預計入住時間
新舊程度 份全部交付使
交付 為2010-12 為2010-8-31
用
停車便利度 較好 地下260個 地下260個 地下260個
3、建立比較因素條件指數和因素比較修正係數表：
比較因素條件指數比較案例修正表
估價對象
泛海國際商務 津濱傑座商務中 濱海世貿財富中
內 估價對象I
大廈 心 心
比較因素 容
開發區第一大 黃海路與泰達大 開發區保稅區京
開發區宏達
物業位置 街與太湖路交 街交口，黃海路 門大道與海濱大
街 19 號
口西南側 98 號 道交口
現實用途 商業 商業 商業 商業
交易情況 100 100 100 100
交易時間 100 100 100 100
區域功能定位 100 100 100 100
商務氛圍 100 99 99 99
區域位置 100 98 98 98
區 道路通達度 100 100 100 100
域
因 交通便捷度 100 100 100 100
素 公共配套 100 100 100 100
基礎設施完善度 100 100 100 100
修正係數 1.0000 0.962 0.962 0.962
設施設備 100 100 97 97
外觀設計及物業檔
100 100 100 96
次
大堂裝修等級\大
100 100 98 98
堂面積比合理性
物業規模 100 100 102 104
物業管理公司及管
個 100 100 100 101
理費用
別
建築層數及建築結
因 100 100 100 97
構
素
實用率 100 100 104 108
綠化率 100 100 100 100
停車便利度 100 100 100 100
新舊程度 100 102 101 102
修正係數 1.0000 0.9722 0.986 0.9062
4、估價對象I 價格確定
經過上述比較分析，測算出各比較案例經因素修正後的比準價格及估價對象價格確定具體如下表所示：
估價對象 I 價格確定
比較案例 案例一 案例二 案例三
比準價格 9,066 9,809 8,990
權重 1/3 1/3 1/3
價格確定（取整至拾位） 9,290 元/平方米
B、收益還原法
1、收益法公式的確定
估價對象房地產位於天津開發區宏達街19號，北側緊鄰第三大街，估價對象東側臨廣場東路，隔路為泰達圖書館，南側為濱海廣場，西側臨廣場西路，隔路為天津口岸通關服務中心大廈，北側緊鄰第三大街，隔第三大街對面為泰達金融廣場，估價對象所在大廈為濱海投資服務中心大廈，周邊進駐企業有工商銀行、中國銀行、廣大銀行、建設銀行、農業銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄等金融機構，片區商務氛圍濃厚。採用有限年限的淨收益按一定比率遞增的收益法計算公式進行價格測算：
A A A
V 1 + 2 +???+ n
Y Y Y Y Y Y
1+ (1+ )(1+ ) (1+ )(1+ ) ???(1+ )
1 1 2 1 2 n
n
收益法的計算公式為： A
∑i i
i 1 ∏(1+Y )
j
j 1
其中：V --- 收益價格
A --- 年淨收益
n
Y ---報酬率
n
n --- 收益年限
2、估價對象 I 租金水平的確定
（1）、選擇交易實例：
經評估人員對房地產市場進行調查，根據交易時間接近、用途相同、地段相似的原
則，仔細篩選，確定以下三個比較交易案例，其基本情況如下：
津濱雅都天元居 A 座辦公樓位於天津經濟技術
開發區第二大街42號，其為框架結構，總佔地面積
6473平方米，地上21層，地下1層，實際總建築面
積 36860 平方米，其中地上 32314 平方米，地下 45
46平方米，設有火災自動報警系統，建設停車位13
0個。津濱雅都天元居A座辦公樓由中國建筑北京設
計研究院天津分院設計，由中集建設集團施工，工
程於2006年9月竣工。目前進駐企業有天津津濱發
展股份有限公司及其下屬公司、濱海新區管委會等。據調查，綜合考慮樓層、位置、朝向等因素對房地產租賃價格的影響，確定津濱雅都天元居A座辦公樓的平均租金為85元/㎡·月。
泰達新天地位於開發區第二大街與南海路交匯處，泰達新天地分為兩部分，一部分是寫字樓，總建築面積為23000平方米；令一部分是公寓，總建築面積 28000
平方米。綠化率：30.00％，入住時間 20
05年2月，目前寫字樓入駐率較高，租金穩定。綜合考慮樓層、位置、朝向等因素對房地產租賃價格的影響，確定泰達新天地寫字樓的平均租金為80元/㎡·月。
銀座大廈位於開發區第二大街與南海路交匯
處，項目由銀座公寓和銀座大廈兩部分組成，整
個項目呈「L」狀分布。該項目總計20層，佔地900
0平米、總建面積50000平米，包含高檔涉外公寓
84套、高檔寫字間36套、大型商業10345.95平米、頂級空中別墅1套。該項目現涉外公寓、寫字間部分已入住。銀座大廈 A 區：首層設置 500 多平米豪華大堂，1-7 層大型商業，總計10345.95平米。8-16層高檔寫字間，總計36套。17---20層空中別墅1套。銀座大廈 B 區為銀座公寓。根據估價人員現場調查，綜合考慮樓層、位置、朝向等因素對房地產租賃價格的影響，確定泰達新天地寫字樓的平均租金為為75元/㎡·月。
比較案例基本情況表
交易實例名稱 位置 檔次定位 交易價格
（元/㎡·月）
津濱雅都天元居A 第二大街 中高檔 85
座辦公樓
泰達新天地 第二大街與南 中高檔 80
海路交匯處
銀座大廈 第二大街與南 中高檔 75
海路交匯處
（2）、建立比較因素條件說明表
比較因素條件描述表
估價對象
內 估價對象I 比較案例一 比較案例二 比較案例三
比較因素 容
濱海投資服務 津濱雅都天元
物業名稱 泰達新天地 銀座大廈
中心大廈 居A座辦公樓
第二大街與南 第二大街與南
物業位置 宏達街 第二大街
海路交匯處 海路交匯處
物業用途 辦公 辦公 辦公 辦公
交易情況 --- 租賃 租賃 租賃
區域功能定位 商住、辦公 商住、辦公 商住、辦公 商住、辦公
區
域 商務氛圍 好 較好 較好 較好
因
道路通達度 好 好 好 好
素
交通便捷度 好 好 好 好
公共設施完善度 較好 較好 較好 較好
基礎設施完善度 好 好 好 好
設施設備 好 較好 較好 較好
外觀設計 較好 較好 一般 一般
公共部分裝修 好 較好 較好 較好
室內裝修 毛坯 較好 較好 較好
內部有D區室
內花園，南側
個 樓層景觀 為濱海廣場， 北側有綠地廣 東側有綠地廣 無特殊景觀
別 北側為泰達金 場 場
因 融廣場花園
素
層高 標準層高 標準層高 標準層高 標準層高
2 2 2 2
建築規模 65400m 36860 m 23000 m 約15000 m
實用率 較好 好 好 好
綜合成新率 九三成 九六成 九六成 九五成
停車便利度 便利 便利 便利 便利
（3）、建立比較因素條件指數和因素比較修正係數表：
因素比較修正係數表
估價對象
內 估價對象I 比較案例一 比較案例二 比較案例三
比較因素 容
交易情況 --- 100 100 100
交易時間 --- 100 100 100
區域功能定位 100 100 100 100
區
域 商務氛圍 100 99 99 99
因
道路通達度 100 100 100 100
素
交通便捷度 100 100 100 100
公共設施完善度 100 100 100 100
基礎設施完善度 100 100 100 100
修正係數 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101
設施設備 100 99 99 99
外觀設計 100 100 98 98
公共部分裝修 100 98 98 98
室內裝修 100 102 102 102
☆ 樓層景觀 100 98 98 97
個
別 層高 100 100 100 100
因
素 建築規模 100 101 102 104
實用率 100 105 105 105
綜合成新率 100 101 101 101
停車便利度 100 100 100 100
修正係數 1.0000 0.9917 1.0021 0.9929
（4）、估價對象I的租賃水平確定
經過上述比較分析，測算出各比較案例經因素修正後的比準價格及估價對象價格確定具體如下表所示：
表 4：估價對象 I 租賃水平確定表
比較案例 案例一 案例二 案例三
2
租賃價格（元/m ·月） 85 81 75
權重 1/3 1/3 1/3
2
估價對象I租賃水平 80元/m ·月
則：估價對象I平均租金水平為80元/平方米·月。
（5）收益測算中其它技術指標的確定
①、空置率確定
根據估價人員對估價對象房地產自身情況及周邊類似物業的調查，估價對象已竣工投入使用多年，空置率已保持穩定，D區為室內花園但其面積也計入估價對象建築面積，因此從該角度來說估價對象實際使用率應比周邊類似物業低，估價對象北側為第三大家，隔路對面即為泰達金融廣場，近駐有多家銀行如農業銀行、興業銀行等，其東西兩側的刀把行建築為開發區標誌性建築，設計獨特，對外昭示性好，為目前開發區最高檔寫字樓物業，因此該片區目前寫字樓集聚度較好，出租率較穩定。綜合考慮估價人員認為其的空置率水平為8%。
②、遞增比率的確定
根據估價人員對天津市商業物業的租賃市場的調查，類似的商業房地產在建後出租的前1－3年內，租金水平會有一個由低租金價位逐漸遞增、直到租金價位穩定的過程。考慮到估價對象物業臨第三大道，與泰達金融廣場形成集聚效應，對外吸引力較強，因此預測未來租金變動方案為前十五年從第二年起每二年遞增 3%，之後租金達到穩定狀態。
③、報酬率的確定
採用安全利率加風險調整值法求取報酬率。
報酬率=無風險報酬率+投資風險報酬率。
其中無風險報酬率採用選取估價時點時人民銀行公布的一年期銀行存款利率
2.25%。
風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償,即超過無風險報酬率以上部分的報酬率。考慮到管理的難易程度，投資的流動性以及作為資產的安全性等因素，將風險分為低、中、高三等，經我司估價人員按照根據特爾菲法對估價對象各等級風險的風險報酬率取值為：
投資風險報酬率分檔表
物業類型 低 中 高 備註
商業物業 3%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6%
根據天津市的經濟發展現狀、房地產市場發展狀況及發展趨勢、估價對象用途等因素，取投資風險報酬率取值4.95%，則估價對象的報酬率為2.25+4.95%=7.2%。
④、房地產出租的相關費用與稅費取值的確定：
房地產出租時的費用主要有租賃管理費、維修費、房屋保險費、招租費用。根據天津市房地產出租的相關規定及市場的一般情況取值。具體詳見《收益測算過程表》。
房地產出租時稅金主要為：租賃稅金主要有房產稅、土地使用稅、營業稅、城建維護稅、印花稅、教育費附加等,根據國家及天津市稅法的相關規定取值。具體詳見《收益測算過程表》。
⑤、租賃保證金的確定：根據對估價對象類似物業的調查，確定估價對象的租賃保證金按 2 個月計算。租賃保證金利率按中國人民銀行公布的估價時點一年期定期存款利率2.25%計算，根據國務院於2008年10月8日公告,儲蓄存款利息所得個人所得稅暫免徵收。
⑥、收益年期確定：根據估價對象房地產證記載，土地使用年限至2038年11月07
日止，截止至估價時點剩餘土地使用年限為29.2年；
（6）收益測算
根據前面確定的租金水平及收益測算相關技術指標,可得估價對象I的收益評估值，具體測算過程詳見《收益測算過程表》。
收益測算過程表
估價對象名稱 天津經濟技術開發區投資服務中心大廈房地產
分類項目 遞增期 穩定期
建築面積 65400 ㎡ 實際佔用土地面積 16157.5 ㎡
登記價 元 押金 2 月項目
基本 空置率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8%情況
年遞增係數 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 0.0%
收益年限 29.2
收益年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16～29.2
租金 80.00 80.00 80.00 82.40 82.40 84.87 84.87 87.42 87.42 90.04 90.04 92.74 92.74 95.52 95.52 98.39 98.39
有效租金 73.60 73.60 75.81 75.81 78.08 78.08 80.43 80.43 82.84 82.84 85.32 85.32 87.88 87.88 90.52 90.52
收入
押金利息 2.25% 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34
小計 73.88 73.88 76.09 76.09 78.37 78.37 80.73 80.73 83.15 83.15 85.64 85.64 88.21 88.21 90.86 90.86
房產稅 12.0% 8.83 8.83 9.1 9.1 9.37 9.37 9.65 9.65 9.94 9.94 10.24 10.24 10.55 10.55 10.86 10.86
營業稅 5% 3.68 3.68 3.79 3.79 3.9 3.9 4.02 4.02 4.14 4.14 4.27 4.27 4.39 4.39 4.53 4.53
城建維護稅 7% 0.26 0.26 0.27 0.27 0.27 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32
教育費附加 3% 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14
印花稅 0.05% 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.05 0.05
土地使用稅 5 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1
支出
堤圍防護費 0.01% 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01
租賃管理費 2% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81
維修管理費 5% 3.97 3.97 4.09 4.09 4.22 4.22 4.34 4.34 4.47 4.47 4.61 4.61 4.75 4.75 4.89 4.89
保險費 0.10% 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
租賃費用 2.00% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81
小計 20.01 20.01 20.63 20.63 21.23 21.23 21.86 21.86 22.51 22.51 23.21 23.21 23.89 23.89 24.61 24.61
月純收益 53.87 53.87 55.46 55.46 57.14 57.14 58.87 58.87 60.64 60.64 62.43 62.43 64.32 64.32 66.25 66.25
年純收益 646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44 727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6,927.63
報酬率 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20%
折現值 603.02 562.52 540.23 503.94 484.34 451.81 434.22 405.06 389.21 363.07 348.68 325.26 312.60 291.61 280.19 2,441.53
評估單價 8740.00 元/平方米
C、估價對象 I 的市場價格的確定
綜上，採用市場比較法測得估價對象I房地產估價單價為9,290元/平方米，採用收益還原法測得估價對象 I 房地產估價單價為 8,740 元/平方米，二者相差約 6%，對於估價對象I價格確定時，我們有以下考慮：
（1）市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法，充分考慮了市場因素對估價對象價格的影響，能夠較為客觀反映估價對象的價格水平。
（2）收益還原法是從根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法，充分考慮了未來預期房地產市場狀況對估價對象價格的影響因素，能夠較為客觀反映估價對象的價格水平。
綜合以上原因，在確定估價對象I（即估價對象在未進行內部裝修、正常交易情況）下的市場價格時採用算術平均法求取，則估價對象I的估價單價為：
估價對象I的估價單價=9,260×0.5+8,740×0.5
=9,015元/平方米（取整至個位）
(三)估價對象交易價格確定
1、交易情況修正
估價對象為整棟進行交易，較正常交易情況而言，其在資金時間、交易費用方面均優於將估價對象分割交易。
①資金時間價值修正
根據《建設經濟指標參數第三版》，房地產開發類項目的年基準收益率為12%，類似估價對象的正常銷售期約2年，本次測算時, 則一次性整體銷售,資金時間價值按期中計為1年，則修正係數為12%。
②銷售費用修正
銷售費用是指預售未來開發完成的房地產或者銷售已經開發完成的房地產所必要的費用,包括廣告費、銷售資料製作費、樣板房或樣板間的建設費、售樓處建設費、銷售人員費用或者銷售代理費用等。根據調查,目前天津市類似項目的銷售代理費為預期銷售收入的0.8～1.0%,類似項目的廣告費、銷售資料製作費、樣板房或樣板間的建設費、售樓處建設費用等為預期銷售收入的 0.8～1.5%，故銷售費用合計為 1.6%～2.5%。估價人員結合估價對象的情況，結合市場分析及估價人員經驗，估價對象正常的銷售費用取預期銷售收入的2.5%。則一次性整體銷售,銷售費用修正係數為2%。
2、裝修狀況修正
根據現場查勘,估價對象內部裝修檔次高,其裝修狀況為:
外 牆 微晶石掛板牆面 內 牆 進口大理石
裝修
天 花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進口大理石
情況
門 不鏽鋼全玻門 窗 塑鋼窗
本次估價時,根據天津市建築安裝造價信息，經過測算，估價對象在現狀裝修情況與毛坯狀況相比，內部裝修價格差為840元/平方米。
3、估價對象估價值確定
估價對象估價單價=估價對象I估價單價×交易情況修正係數+裝修狀況修正
=9015×（1-12%-2%）+840
=8590元/平方米（取整至拾位）
則估價對象估價值為：
估價對象估價值=估價對象估價單價×估價對象建築面積
=8590元/平方米×65,400平方米
=561,790,000（元）（取整至萬位）
八、評估結果
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，並運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象於估價時點 2009
年 08 月31 日的市場價值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
建築面積 估價單價 估價值
估價對象 土地用途 房地產證號
（㎡） （元/㎡） （元）
津字第
濱海投資服務中心大廈 商業用地 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
六、附 件（一）估價對象位置示意圖（二）估價對象照片複印件（三）房地產證複印件（四）估價機構營業執照及評估資格證書複印件
中財網