2020年，註定是令所有人都無法忘卻的一年。站在這個即將揮手告別的時間點，風起雲湧的房地產市場，也並未放緩加速更迭的腳步。本月最受昆明房地產市場所關注的事件，莫過於巫家壩多宗土地因報名人數不足而再次流拍的新聞。
自2017年底巫家壩宏大的規劃橫空出世以來，這片區域便躍升市場頂流，以超高溢價引領昆明房價標杆。而如今2年已過，住宅拔地而起之餘，配套兌現卻異常緩慢；加之疫情衝擊，房地產市場逐漸冷靜。如今巫家壩土地「八折」二次拍賣依然流拍，實在令人唏噓。
然而，與市場總體遇冷、部分熱門區域回歸冷靜形成對比的，是北市區樓市的火熱回歸...
時間回到上世紀90年代，當時為迎接99世博會的昆明，毅然決定修建北站下穿隧道，使得被滇越鐵路攔腰斬斷的南北交通一夜變為通途。至此，昆明的城市邊界不斷往北擴展，春城向北一路高歌猛進，整個城市形成以北京路為中軸的基本格局。
然而，北市區在很長一段時間卻只承擔了城市居住區的功能——人們白天到南邊的公司工作，晚上再回到北邊睡上一覺，北市的「睡城」之名就此誕生。直到北辰財富中心、同德昆明廣場等一批成熟商業綜合體拔地而起，北市區才逐漸摘掉舊標籤，成為昆明最為繁華的區域之一。近幾年，北京路更是隨著「山水新城」規劃的誕生繼續北延，試圖將欣欣向榮的煙火氣拓展到更遠的地方。
繁華的同義詞是飽和。當北市區不再只是「睡城」之後，她留給市場的開發空間也所剩無幾。恰逢呈貢新區開發蒸蒸日上、以滇池為中心的城市布局規劃逐漸成型，環滇池區域和巫家壩等區域逐漸佔盡風頭，媒體開始集體大喊「城市向南」，成熟的北市區似乎面臨被邊緣化的風險。
然而，一場突如起來的黑天鵝事件，讓人們重新思考後疫情時代的區域價值邏輯。
下半年以來，與巫家壩等網紅區域降溫形成對比的，卻是北市區樓市的動作頻頻：7月，旭輝首次入昆拿地，一口氣摘下北市數塊高溢價土地，打響樓市疫後回暖先聲；9月，備受市場多年期待的江東·永和府終於面世，奏響北市樓市狂歡強音；緊接著，俊發峰系高端產品·俊尚峰落定昔日馬家營，12月17日，中海地產溢價107%！以22億的高價拿下昆明西南林大旁79畝宅地，再為北市熱度平添熱火...
當這場逆風翻盤的樓市盛況在北市區上演後，人們開始尋找起北市區「翻紅」的蛛絲馬跡。
實際上，早在市場為如今北市區的重新火熱而驚呼之前，這片區域就已經不露聲色地顯現它的生命力：2018年初，當在人們才剛開始為巫家壩的偉大前景而歡呼雀躍的時候，龍泉路人造板機場的土拍事件就曾一度將市場的眼光短暫地吸引至城市以北——在那次驚心動魄的土地搶奪戰中，多家房企在66輪報價後致使網拍系統崩潰；再度重啟拍賣後，中海在總報價前後接近100輪的情況下，終於以高達86%的溢價率奪下地塊，成為北市區首宗單價破千萬的土地。緊接著，金刀營拆遷項目在歷經10年拉鋸戰之後宣布項目啟動，消息傳來，樓市焦點又一次聚焦北市區。不久之後的19年3月，雅居樂以經過105輪競拍後，又以22.53億元拿下北部山水新城編號為KCPL2012-32-1、KCPL2012-33的城鎮住宅用地，一舉成為當時北市「地王」。
不難看出，其實哪有所謂的「翻紅」，不過是經久不衰的生命力始終傍身罷了。只不過，只有當潮水褪去，才能知道誰在裸泳；而大浪淘盡，也會留下真正的金子。
尤為可貴的是，這些在一級市場用高價拍下的「麵粉」，在做成「麵包」後也經住了二級市場的檢驗。以上述雅居樂於2019年拍下的「地王」為例，該地塊後由雅居樂於新希望共同開發，推出高端半山住宅項目，並選在疫情尚未褪去的今年3月首開。結果，這一「冒險舉動」並未影響消費熱情，依然在首開的周末創下過億的驚人業績。據筆者調查整理，售樓部開放至今，到訪超20000組客戶，北市區名副其實的網紅售樓部。而即使在市場依舊整體乏力的下半年，該項目還是創下單人累計成交100+套、成交額超2億的成績單。其中，僅僅是客戶最喜愛的129㎡全明舒適四房樣板間，累計超10000名到訪客戶參觀。
也許，年底這場樓市大戲能教會我們的，不僅是撥開迷霧看本質的冷靜，更有對區域價值認知的更新：當單純的空間外拓已至盡頭、由增量土地所帶來的市場潛力不再之時，我們也不能忽視新興產業、城市更新改造所帶來的市場潛力。撇開北市區早已純熟的配套以及不可替代的人口聚集價值不說，從區域未來的發展規劃來看，其潛力就可見一斑：從北部山水新城到龍泉路沿線和茨壩片區，已劃出佔地10.6平方公裡的規劃建設茨壩生物科技小鎮，並將與國家植物博物館形成「一鎮一館一走廊兩片區」的全新開發格局，其中國家植物博物館主體工程今年開建，生物小鎮的多個產業項目逐步落地實施。在國家脫虛向實的發展大趨勢下，以產業為驅動的未來規劃，將帶來產業更新與城建開發的根本的變化，實現真正的區域價值賦能。
若是說還有什麼值得反思，過硬的產品力和獨特的市場定位雖然是老生常談，卻依舊是產品制勝的關鍵。
北市區作為傳統住宅區，開發時間較久，在交通、商業、醫療、教育等配套高度成熟的同時，也給予市場「高密度」「產品老舊」的傳統刻板印象。但隨著人們對居住環境需求的日益提升，新貴階層不斷對住宅環境改善提出更高的要求，諸如錦麟峰薈這樣面向高端人群的生態大平層產品，以瀑布公園、半山景觀等稀缺自然生態景觀為主打賣點，大大彌補了區域市場的空白，再加之金康園小學入駐、1號線地鐵毗鄰等重磅配套加持，能夠逆市交出如此漂亮的成績單，也屬情理之中。
也正是基於市場對北市區樓市的普遍樂觀預期，已有部分樓盤陸續釋放出價格上調的消息。例如，上述提到的錦麟峰薈就宣布，將會自明年1月1日起將會在當前售價整體上浮500元/㎡。據筆者了解，該項目現有93/129/114/143㎡的4類精裝雅居產品限量發售中，並於年終推出少量特價優惠房源，有需求的購房者可趁價格上調的最後時機抓緊入手。
縱覽當下樓市，進一步分化之勢逐漸顯露——潮水褪去，理性回歸，劣者淘汰，優者恆優。昆明以北更美好的未來，我們一起拭目以待！