我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔，手裡的按揭房還剩16萬還清，想把餘款還清，然後把這套房子賣掉，這套房子在成都龍泉驛區的航天城，估計能賣95萬左右。
賣了後拿這錢去大面按揭一套套三房，首付3層，控制在50萬以內。
剩餘的錢加上借出去的錢還回來後，有70萬的樣子，打算全款在成都買套房子老破小，，，還是按揭付六層買次新房的剛需戶型？
回答：前面一部分操作是對的，後面一部分不建議，買房投資儘量不要全款，沒有任何槓桿，也不要買老破小，升值潛力弱，接盤俠少。建議你第二套買二手次新剛需戶型更好。
很多人不太理解房貸的本質，房貸的本質是抵抗通脹的工具。打個比方吧，天上下刀子割肉，你要是有房貸這把傘，你就能躲過去，如果沒有這把傘，那就只有用肉身接刀子，難免被割的命運。所以，有人問我房貸該貸多少，我一律都是回答，用足槓桿，留足三年補充現金流。
什麼意思？給大家個計算方法吧，如果是北京首套，假設都是非普可以貸六成。你有200萬的首付，年薪20萬，除去生活開支，每年能有10萬的剩餘現金流，那你應該買多少錢的房子呢？
普通人算法，月薪1.6萬，按照銀行的建議月供不能超過一半，最多負擔8000的房貸，也就是能貸140萬，加上首付200萬，去買個340萬的房子。
實際上正確的算法是要貸260萬。也就是說首付170萬，貸款260萬，去買430萬的房子。其中首付留出30萬作為現金流，還款每年接近20萬，不夠的用這留出來的30萬去補，剛好能補三年。
只有這樣，你才能在有限的資金情況下，去買更好的房子。那有人會問，三年之後怎麼辦？要有自信，相信自己通過努力三年後的收入能力一定能把這現金流的坑填上的。
提問：星叔 請問怎麼湊首付款？
回答：詳見內部分享《無息貸款科技樹》《渠道融資成本 如何選擇最划算 》
提問：你好。前灘二手房近年漲了不少，但二手交易比較少，如果用新房產證做jyd，銀行評估價是按照當時新房合同價還是二手房成交價？如果用jyd出來的錢純投資放大槓桿，如果漲幅不高好像不能覆蓋jyd和利息成本。今年時機是不是還不太好？
需要再觀望等待大漲前夜（雖然大漲前夜很難判斷）？
回答：像前灘這種區內還有很多限價的在售新房在賣的項目，評估價不可能按照二手房成交價來算
最有可能的評估價，是當時新房網籤價格略高一些，比如加個5000-10000的單價
另外因為你的產證是新的，很多銀行規定產證半年內或者一年不能抵押，即便抵押它的估值也得按照新房售賣價格。
今年有小漲行情，但不是所有板塊都能漲，需要識別，所以並不是特別有把握押中，不建議抵押出來資金全槓桿買房，有富餘資金的上，全槓桿等一等
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提問：星叔，坐標西安。剛需，有購房資格。現在兩個孩子，孩子2024年9月上小學。目前子彈最多30。又想考慮學區。西安二手房市場不景氣，如果買了二手將來置換也怕不好出手。有沒有好的方案。
回答：西安二手房價格虛高，主要是之前新房供應不足很多人將目光瞄向二手房，再加上二手房不受限價因素影響，所以瘋漲，導致一二手房價格倒掛嚴重。
隨著新房供應的增加，二手房就會被打入原形。
除非你是急著住，或者是為了買成熟地段、某個學區，否則我不建議現在買二手房。
因為，二手房由於都是前些年規劃建設的，不管是從規劃設計、小區配套、小區環境、戶型等方面，都是沒法與新房比的。
這兩年時間，西安的新房品質提升非常明顯。
首付30萬，意味著總房款要控制在100萬，單價得控制在1萬以內，預算有限就不能期望值放太高，孩子上學還早，建議優先考慮剛需自住，結合自身工作生活半徑選籌，優先買新房，預算有限可以適當犧牲面積。
提問：星叔你好，如果預算兩百萬在廣州市區買二手房，需要交通便利，是買地段好的大點的樓梯房，如越秀區，可能近三十年的樓齡，還是小點的電梯房，大概也只能買到二十年樓齡，自住為主，但頭幾年想出租。電梯二手房看了下單價，荔灣區和海珠區還有些三萬多的二手房。我現在在天河市中心上班，因此通勤時間要考慮。也考慮買黃埔的房子，相對新且單價低點，但是出租率不知如何？
回答：老破小能不能買，關鍵看地段和價格的性價比。
老破小存在的基礎，缺一不可：
1.上車需求的擠壓
2.大量無法轉移的人口
3.低總價，高得房率、得功能率
從這點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。
廣州由於上車容易擠壓不強，且人口轉移；
老破小無人接盤，並且中心在遷移，人們並不執著於市中心地段，反而不斷往外擴散
去選擇更新的品質更好的房子，廣州現在不適合買老破小。
黃埔建議可以考慮，擴容後的新黃埔，產業最牛的行政區，宜居宜業，未來看好，買房投資核心不是出租，最重要還是房子本身的升值能力。
目前外籍人士在廣州買房須在廣州居住1年以上，在廣州限購一套。但是貸款比較麻煩，可以採用dy買入的方式。
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提問：星叔，你好，新人報導，我在梅溪湖片區有一套小戶型帶學位的房子，現在想在附近買一套四房的改善性住房。我們對房子的需求如下：一是近梅溪湖的房子；二是居住條件好點；三是最好是新房，能接受房子現在周邊配套稍差點，但要有升值的潛力；四是手中首付款約70萬。之前看了麓谷中梁雲麓傳奇，請問這個盤怎麼樣？或者您有什麼推薦的盤？現在在長沙買房出手時機合適嗎？
回答：現在買屬於二套了，首付70左右四房只能買到8000、9000左右的標的。
如果是考慮麓谷周邊的樓盤。有中梁雲麓傳奇，金僑楓華府，還有美的麓府，以及長房雲西府，後面兩個是精裝，價格會高點。
中梁離著地鐵6號線比較近，周邊暫時也一般，其他配套和美的差不多，主要是有個賣毛坯的優勢。
134㎡的戶型，陽臺面積比較大，戶型方正，布局比較合理，性價比比較高
長沙，目前卡的挺嚴，一時半會漲不上去，但也不會跌，房價相對扁平，長期看好。
長沙屬於價格低區，也是全國為數不多沒有過萬的省會城市，後期大概率會漲，雖然時間不確定，但是收益性非常確定，當下剛需改善時機是可以的。
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提問：星叔好，剛入手一套昆明官渡區的恆大玖瓏灣，自主加投資，您覺得這房子有潛力嗎？怕買在高位！
回答： 最近有些朋友，房子買了，過來拼命問這個房子怎麼樣？會不會虧？這個學位還可以不？我買貴了沒有？
買房是長線投資，不要想著今天買明天漲
也不要怕今年買明年跌，何況二手房，每房一價，漲跌很難比較，同小區的房子，因為朝向不同裝修不同樓層不同，價格都會差很多。
一年前你200萬買下，現在看到同戶型的房子才賣180萬，心裡就開始難受，大喊跌了跌了…
在輿論裡房價漲跌永遠是站隊問題，在現在的橫盤期間，嘴上咋說不重要，關鍵看怎麼下注。
押大押小，買定離手，該幹嘛幹嘛，別整天患得患失，也別擔心買早了買貴了，誰也不能保證自己買的就是最低點，要看大趨勢，長期看漲，就入手，看衰樓市，就別買
我建議買房幾百萬的事情，要提前做好功課，不能著急莽撞想趕行情！
既然買了就好好安心月供，不要在意短期的價格浮動，而且目前只要不出黑天鵝，昆明是很難看到價格回調的。
有些人是一頓胡買，買錯了也就錯了吧，投資路上不吃點虧不會痛就不會成長…
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。