6月1日，中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，海南正式宣告進入「自貿港時代」。
當晚，小編聯繫了一位失聯許久的海南房地產業內人士，拋出了一個問題：「海南這次這麼大動靜，你怎麼看？」
對方回復速度之快，堪稱秒回。總結下來，核心觀點有3個：
·海南從2018年4月就開始提出發展自貿港了，這次方案是戰略進入實施階段的標誌
·這兩年海南已經開始了招商引資、引入人才等動作，發展自貿港是海南未來的長期方向
·關於房地產，海南的限購更加嚴格了，擺脫經濟對房地產依賴的決心，反而是前所未有的
由此，開啟了一段關於自貿港時代海南樓市動向的快問快答。
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Q：海南自由貿易港方案發布後，樓市聞風而動。能簡單介紹下，這個方案包括哪些方面的內容嗎？你認為它會對海南樓市產生什麼樣的影響？
A：這個方案涉及60條優惠政策，具體包括：人才個稅最高15%、鼓勵類企業實施15%企業所得稅、離島免稅購物額調高至每年每人10萬元等。關於房地產，提及的內容不多，包括「支持住房租賃金融業務創新和規範發展」、「支持發展房地產投資信託基金（REITs）」、「支持海南在全省深入推進農村土地制度改革」等。
政策紅利對房地產來說預期向好，但海南對樓市的調控持續從嚴。在自貿港方案發布前的5月22日，海南印發了《關於明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》。通知明確提出，對本地2套房以上家庭實行限購政策。
自此，本地人限購2套，外地人購房需交2年以上社保，炒房的漏洞被徹底堵上了。在6月8日國新辦舉行的新聞發布會上，海南省委書記劉賜貴再次強調，要嚴格控制房地產，海南不要成為房地產的加工廠。
2019年以來，海南曾多次表示，要以壯士斷腕的決心「去房產化」。在此背景下，海南房地產發展難有大漲空間。在經歷紅利期的購房躁動之後，海南樓市最終會回歸平靜，而海南房產最終也會回歸居住屬性。
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Q：進入自貿港時代後，海南樓市的關注度有沒有發生變化?現在主要是哪些人在看海南的項目？哪些城市的最受關注呢？
A：安居客監測數據顯示，從方案發布的第二天開始，海口、三亞樓盤的找房熱度環比漲幅即超過一倍，且還有持續上升的趨勢。究其原因，主要與購房者看好政策紅利帶來的樓市預期有關。
從關注人群來看，關注海口樓盤的用戶中，除了海南本地用戶，找房活躍用戶的居住城市TOP5為北京、深圳、廣州、西安、上海。關注三亞樓盤的用戶中，除了海南本地用戶，找房活躍用戶的居住城市TOP6分別為北京、上海、西安、哈爾濱、成都、杭州，其中北京用戶佔比超5%。
從數據佔比來看，本地人依然是海南購房主力，自貿港方案發布後，島外人對海南樓市的關注度明顯提升。從用戶意向購房城市來看，海口、三亞依然是最熱門城市。
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Q：關於海南樓市，大家現在最關心的問題肯定是：誰還有資格在海南買房？能科普一下海南的限購政策嗎？傳聞中的多套房限購又是怎麼回事呢？
A：自2018年4月22日海南開啟全域限購政策之後，海南陸陸續續出臺了相關的加碼調控政策，包括近期發布的「海南多套房限購政策」。目前海南的限購政策主要分為本地戶籍和外地戶籍。
先來看下海南戶籍的購房資格：
限購區域：除瓊中、白沙、五指山、保亭等四個區域（僅面向本市縣家庭銷售）之外，其他區域不限購
限購套數：2套
首套房首付：30%
二套房首付：70%以上
自2018年4月22日之後戶口遷入海南的家庭（引進人才落戶購房除外）：需要2年以上個稅或社保；限購1套
再來看下外地戶口的購房資格：
限購要求：海口、三亞、瓊海等原限購區域需滿足在海南繳納5年以上社保或個稅，除了原限購區外的其他區域購房需滿足在海南繳納2年及以上社保或個稅
購買套數：以家庭為單位，限購1套
首付：70%以上
另外，新政規定，對引進的人才按照本地戶籍的家庭平等對待；由省外整體遷入海南的企業總部或區域總部,其隨遷員工購房政策享受本地居民同等待遇。也就是說，這兩類人不受社保或個稅限制，可以在海南購買兩套房產。
此外，海口規定，暫停向企事業單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅（經批准的企業人才周轉房除外）。這意味著，以公司名義投資海南房產的漏洞，也被堵上了。
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Q：前兩天接到海南一個住宅項目的推薦電話，在我表明外地人身份後，對方依然堅稱只要變通一下，還是可以買的。是不是個別房企會用不大合規的手段幫購房者買房？
A：海南全域限購，不是鬧著玩兒的。現在不限購的，只有商辦、寫字樓、商鋪這類商業地產項目。外地人如果不需要門檻就能買住宅，可能是用了不合規的手段，比如環京樓市早些年曾經用過的，找公司掛靠代繳社保，騙取購房資格。但這種情況一旦被查出來，以後都會被禁止在海南買房。
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Q：自貿港方案發布後，外地人都羨慕海南人站在幸福的中心。你覺得這個政策，會對海南本地人產生哪些方面的影響？這種影響，程度如何？
A：說實話，這個問題現在不好回答。因為對本地人來說，除了一個島內免稅購物的政策，其他利好短期內還看不到成效。至於對就業、住房、配套等方面的深遠影響，都是後話了。
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Q：你剛才提到了就業、配套，據了解，這次發布的自貿港方案裡，涉及企業和人才的內容很多，我們宏觀一點，從區域發展的角度來看，你覺得這個方案會產生哪些影響？
A：短期來看，政策是城市吸引力中的重要籌碼，往往會成為人才就業、企業入駐的重要參考因素。海南本次關於人才和企業的利好政策，如「人才個人所得稅最高15%」、「鼓勵類企業實施15%企業所得稅」「更加便利的免籤入境政策」等，在短期內很可能會引發一輪人才流入和企業入駐。
從長期來看，城市能否留住人才，最根本的還是要看產業布局、經濟增長、生活工作環境等。雖然有政策紅利支撐，但海南離真正發展成為經濟實力強的城市，還尚需時日。目前一線城市對高素質人才的吸引力不減，二線城市的搶人大戰仍在持續，在此背景下，海南如何留住人才仍是當前面臨的一大挑戰。