房價限價和地價上漲壓縮了房企的利潤空間，但是並沒有讓買房變得容易。
之前叔看了一個很粗暴但是很寫實的關於地價對樓市刺激的總結：
一塊地，溢價超過20%，能刺激一個板塊所有中介的朋友圈；
一塊地，溢價超過30%，能刺激半個城市所有中介的朋友圈；
一塊地，溢價超過50%，能讓整個城市售樓部開啟調價模式；
一塊地，溢價超100%，能讓整個城市的居民都衝進售樓處買房。
這段話用在當下武漢樓市新戰場蔡甸板塊，或許時機剛剛好。
6月底叔去了一次蔡甸，走在街上，坐在公交上，真的是大家都在討論蔡甸的房價，陌生人也會因為吐槽蔡甸的房價自然的搭上話，特別搞笑的是，一個剛看完項目出來的大叔，在售樓處門口口吐芬芳的打電話催朋友趕緊買，言語中透露著「你現在不買，你以後就買不起的『警告』」。
蔡甸區範圍圖
叔在旁邊「偷聽」了一會兒，原來是因為6月18日武漢那場土拍，其中蔡甸區的P(2020)037號純住宅地塊溢價73%成交，樓面價達6055.77元/平，一下子把蔡甸的樓面價提高了2000元/平。
大叔煞有其事的表示，如果按照6000多一平的樓面價來推算，這塊地上項目入市毛坯價格起碼要到13000元/平—15000元/平，如果加上裝修，蔡甸的房價可能直接被拉到18000元/平，眼前這個均價10000元/平的項目，雖然很貴但是也要趕緊買啊。
而根據叔的了解，此前蔡甸的單價地王是正商在2019年拿下的書香華府地塊，當時的樓面價4000.05元/平，這個項目去年開盤，均價11165元/平，算是蔡甸板塊內的高價盤了。
蔡甸目前在售的住宅項目均價也就在11000元/平左右，6月份加推的金地中核格林格林均價約10385元/平（含2000元/平裝修），這塊地為2019年10月份被金地拿下，拿地樓面價才3020.35元/平。
所以從蔡甸回來，叔不完全梳理了一下蔡甸近3年比較有代表性的地塊出讓情況，以及蔡甸是用什麼的樣的房價在支撐這樣的地價。
畢竟土地價格作為樓盤開發的重要成本，對樓盤的價格起著至關重要的作用，如果說房價反應的片區目前的價值，那麼作為價格風向標的地價則更能反映片區未來的增值空間。
從表格可以看出幾個非常直觀的信息：
1、越來越多的品牌房企進駐蔡甸，除了紮根蔡甸的金地，中建三局、德信地產、奧山、中糧、百步亭、藍光、碧桂園……也都加碼蔡甸或者進駐蔡甸，這給蔡甸帶去了更豐富的開發經驗，無論是產品規劃還是後期服務軟實力，無疑會進一步提升蔡甸的住宅和商業品質，無形之中創造蔡甸樓市新格局。
比如中建三局在中法武漢生態城核心區內投資並培育中建中法之星項目，總投資額約280億元；中糧集團旗下大悅城控股與蔡甸區政府達成戰略合作協議，籤約中糧國際營養健康城與大悅春風裡城市綜合體兩大重點項目，投資總金額超400億元，金地和湖北中核聯合體在這裡將打造王府井和奧特萊斯……這對於蔡甸整個板塊的發展都將有提振作用。
蘇州大悅春風裡效果圖
2、蔡甸的地價從2017年5月份的1633元/平，漲到了2020年的6055元/平，雖然沒跑贏武漢主城區的地價，但是漲幅還是很明顯。
值得注意的是，2007年初蔡甸地價1600元/平左右，當時蔡甸在售新房均價在6000元/平，到了2007年底，蔡甸樓面價跳到2800元/平左右的時候，同時期蔡甸的新房均價全面破萬。也就說1年內，蔡甸的剛需門檻，不經意間就從不到20萬跳到了30多萬萬，可以說沒有給剛需一絲喘息的機會。當然這其中還有其他區域利好以及整個樓市價格上漲的刺激，比如交通環境的改善，地鐵蔡甸線的通車；還有同濟醫院、外國語學校、蔡甸區楓樹路學校、後官湖生態公園等配套均落地……但是叔認為，最直接最快速的刺激還是地價的明顯跳漲。
陽天大道實拍
集文化、居住、商業為一體的蔡甸區張灣街柏林地鐵小鎮
3、從目前的已經入市的項目價格來看，一般情況下，這些入市的價格都比樓面價高出了7000元/平左右，樓面價破了3000元/平的項目，入市均價都已經破萬，所以不排除藍光項目入市時，均價將直接跳到13000元/平。
目前蔡甸新房均價在11000元/平左右，相對來說，這個價格已經維持了一段時間，據叔不完全統計，2020年下半年蔡甸將有不少新項目進場，如中糧祥雲地鐵小鎮、中建中法之星、金地朗悅裡、清能啟賦清江、交投逸景天宸、漢津陽光城等項目，未來市場房源供應十分充足，加上蔡甸不限購的優勢，以及地鐵帶來的便捷交通，除了地緣性客戶，很多在漢陽上班被限購或預算不夠的剛需族也將目光投向了這裡。順帶一提，從蔡甸廣場站搭乘地鐵到王家灣站，只需要30分鐘，而從武漢天地開車經解放大道、漢陽大道、新天大道，一個小時左右就到了中法生態新城。
中建中法之星一期規劃效果圖
那麼，對於迎來井噴式發展的蔡甸應該怎麼買房呢？
目前看，蔡甸的新房主要圍繞在集賢、鳳凰路、蔡甸廣場、臨漳大道、新廟村附近，金地中核格林格林、中國核建錦城、三和劍橋城、依山龍郡、恆瑞尚城等項目都是名副其實的地鐵盤，對於資金有限的剛需家庭來說，還是很值得購買。
在地鐵4號線沿線分布了不少地鐵房
另外交通、教育等各項配套在遠城區來說，蔡甸也有領先優勢：除了地鐵4號線連接蔡甸老城區、中法生態新城以及主城區的漢陽、武昌板塊，漢蔡甸高速免費，連接三環及琴臺大道；蔡甸老城區的配套有中百倉儲、新福茂中央廣場、人民醫院、漢陽一中等；中法生態新城內的中核時代廣場、歐尚、同濟醫院、外國語學校、蔡甸區楓樹路學校、曲口幼兒園、索河第二幼兒園、後官湖生態公園等配套均已落地，今年年底，蔡甸野生動物王國還將試營業。
總結一下，在武漢的新城區中，蔡甸一直是熱門片區，不管是商品房市場還是土地市場，蔡甸在武漢樓市中都格外搶眼，城市功能日益完善，基礎配套設施不斷升級，各大品牌開發商的不斷加碼，蔡甸必然會成為更多剛需置業者選擇的區域。
在武漢的遠城區中，東西湖的地價早就破6000元/平，黃陂和江夏也在兩年前相繼突破6000元/平，這三個區域的發展也是非常迅猛，對於樓面價剛破6000元/平的蔡甸樓市的潛力，大家有沒有什麼要和叔交流的呢？
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文章來源:樂居買房