說到酒店式公寓，在大家的印象中「幾年不漲，二手難賣，掛牌半年無人問津」已是常態。如果是投資，公寓還得要靠租金去賺錢。
位於老黃埔的一個地鐵上蓋公寓盤——中鼎名匯最近正在大力推售中，推廣海報上寫著「低至7.8折，22800元/㎡均一價限時搶購。」 而周邊的住宅中鼎·君和名城在售二手盤均價已達到近5萬元/㎡，有業主稱在兩個月內她的房子就漲了30多萬元。那同個地段的2字頭公寓究竟是否適合購買？下面跟隨樂居君一起來看看~
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所處黃埔區府商圈 三地鐵上蓋
中鼎名匯處於廣州黃浦區豐樂北路與大沙東路交匯，屬於黃埔商業中心大沙地核心地段，毗鄰黃埔區政府，緊鄰廣園快速、黃埔大道、中山大道、華南快速、沿江高速、廣深高速等多條城市主動脈。
樓盤的總建築面積為101500㎡，總佔地面積12000㎡，共計房屋737戶。公寓內四梯18戶，據銷售介紹，很多住戶將公寓出租給酒店去管理，有業主一次性買下5套用於投資，「每個月的租金大概為70-90元/㎡，住宅的出租價格比辦公用途的低一些。」部分業主則自己找渠道出租。
該公寓的物業費是6元/㎡/月，商用水電。
從地理位置上來看，該盤還是具有優勢的，中鼎名匯靠近豐樂北路、黃埔區少年宮公交站和5號線大沙東地鐵站D出口，周邊地鐵13號線第一期已開通使用，未來還有地鐵7號線，一期工程預計2023年竣工，交通極為便利。
周邊配套方面，公寓附近有大沙地商業街、百佳超市、好又多 、沃爾瑪等，生活所需一應俱全。
教育方面，中鼎名匯附近分布有下沙小學、泰景幼兒園、港灣小學，雖然買公寓無法配學位，但教育資源的豐富也能為房源出租或售賣帶來一定的優勢。
醫療上，公寓周邊有中山大學附屬第一醫院（東院）、廣州億仁醫院、黃埔區婦幼保健院。
02
以小面積戶型為主 均價2.4-2.5萬元/㎡
據銷售介紹，公寓的1至3樓為商業群樓，4樓為架空層，此後可能會配置咖啡廳或喝茶等休閒會所。在售的房源主要分布在5至27層，為中盤公寓，公寓朝東向為小區中鼎·君和名城的園林，朝西為豐樂北路。
值得一提的是，2014年，中鼎·君和名城的開盤價為1.6-1.8萬元/㎡，如今已經升至4.8-5萬元/㎡。根據當前鏈家的數據，整個住宅在售二手盤均價為4.6萬元/㎡，位居黃埔區府人氣小區榜第3名。
公寓總共有3棟，但按照規劃，北塔將回遷給橫沙村民，因為此地為中鼎與橫沙村的舊改項目，南塔目前暫時還沒有推售，在售的為中塔49-85㎡的平層公寓產品，其中49㎡的戶型主要是朝西側的方位。
樂居君跟隨銷售來到18層看公寓現賣的幾套一手板房戶型，所有的房源均是精裝現房交付，銷售稱「即買即收益，投資辦公都適配」。
第一套面積為49㎡朝西側的戶型，屋內採光環境較好，雖然靠近豐樂北路，但也不會太嘈雜，該戶型適合一個人居住或辦公使用。
另一種49㎡的房源是帶基礎家居的，如床、小桌子、沙發和床頭櫃，更適用於買來投資出租使用，不需要自己再花費在配置上。
第二套為58㎡朝東向戶型，屋內為一室一廳的構造。銷售告訴樂居君，朝小區的房源比另一側貴大約20萬左右，單價貴約1000元/㎡。
這一間與第一套房源相比，環境更安靜，空間大了一些，居住起來更為舒適，也可以改造成兩房的構造。
公寓還有65㎡、85㎡的戶型，適合小家庭居住。整體有三種不同的戶型，最大的為兩房一廳，投資的以小戶型為主，也較好出租。銷售稱，附近有許多寫字樓，很多上班族會選擇在此地居住，離辦公地點很近。
賣的特別好的是三邊位、總面積為45㎡的戶型，因其視野比較開闊，且空調、熱水器、抽油煙機均配置齊全，受到不少投資客的青睞。
以中盤朝西向的新盤為例，該公寓的總面積為45㎡，一口價約123萬元。
原價近140萬元，其中有「10萬抵20萬」的優惠活動，算下來比原價便宜近20萬元。
業主確定後需交定金5萬元和10萬元的團購費。
隨後，首期需交52萬元，按揭部分為56萬元，如果業主選擇貸10年，每個月月供是6088元。
此外還有物業維修基金為105元/㎡，大約為5145元。
律師服務費，若一次性交清則為2500元，選擇按揭為3000元。
再加上契稅3%，一共是近4萬元。
最終算下來均價為2.4-2.5萬元/㎡。
如今，公寓的出租率達到69%，「2房可以租到6000元，有的業主買回來投資，交付完第二天便出租出去了。」銷售告訴樂居君，黃埔區如今發展很快，等舊改規劃開始大規模拆遷後，許多人會想著在安置房建好之前租一套房子過渡一下，所以該地段的公寓不愁租不出去。
03
周邊橫沙村舊改火熱進行中
談及是否存在近期漲價的情況，銷售顧問稱，的確是有上漲的趨勢，這可能和周邊的舊改規劃有一定的關係，但整體情況來說，二手公寓的成交率還是較低，「有價無市，雖然市場價漲了，但還是難出手，畢竟稅費太高了。"
據悉，公寓附近的橫沙城中村改造項目是廣州市目前建築面積、回遷安置面積最大的三舊改造項目之一。橫沙城中村改造項目處於黃埔區「回」字商圈內，是進入黃埔區商業圈的必經之路，項目圍繞宜居、宜業、宜商、宜學、宜遊的「五宜」總目標，著力打造水秀書香新都市、黃埔城市新名片。
改造範圍內有一條始建於元代的橫沙書香街，現存古代私塾、祠堂52間，為廣州市目前唯一保存較為完好的書香一條街。
為保護歷史的真實性、傳統風貌的完整性和生活的延續性，橫沙社區遵循文化遺產保護優先的原則，正確處理保護古建築與現代化建設的關係，在項目改造中專門設置了保護區，將橫沙書香街全部劃入保護區內予以保留、修繕。保護區東面保留一個面積達3萬平方米的水體，規劃建設為風水塘休閒景區。
在已公布的橫沙村改造方案中，未來的橫沙將按照廣州市城市大型小區的規格建造。項目引入完善、優質的教育師資，興建一所完全中學、兩所高標準小學和多種社區性幼兒園。從而形成從幼兒園至高中一套完整的教育體系，全面提升橫沙現有的教育設施；同時，舊改項目還配備居民健身場所、文化站、公交始發站、消防站、超市等市政基本設施配套。
據銷售介紹，中鼎的二期住宅預計明年三四月份可以開盤。該公寓自身配套有省初中和高中，如今中鼎正在和廣鐵一中洽談。目前橫沙村還沒有拆，未來會有3個甲級寫字樓和3個大型商場，今後周邊還將規劃建成五星級酒店。
規劃中的商業步行街總長1.2公裡，是廣州市明文批覆的第三條步行街，周邊的教育資源豐富。其中橫沙小學是一期配套的小學，此外還有國際性的兩所幼兒園和八十六中的兩個分校。
總結來看，小編認為這套公寓從地理位置、周邊配套情況來說還是不錯的，且周邊規劃利好，但從投資升值的角度來看，其空間和住宅相比還是相差甚遠，未來中鼎即將推出二期住宅產品，相信也會引來不少投資客和剛需客的關注。
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文章來源:樂居買房