2020年5月15日 10:42:01
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投資要點
物管行業輕資產模式強化資本回報，規模效應下，科技賦能對運營效率的提升將持續強化資本回報。物管系列報告二，分析發現物管行業通過輕資產的運營模式可以獲得較高的資本回報。隨著物聯網以及人工智慧等技術的加速落地，規模效應下，物管行業科技賦能既可以降低人力成本，又能提升客戶滿意度，持續提高行業的資本回報。
智慧物管的科技應用在四大場景中加速落地。智慧物管在許多應用場景上存在較為顯著的優勢，特別是在安防系統、環保衛生、設備管理、社區智慧平臺這四大場景優勢明顯。從實現可能性、資本回報途徑，業主滿意程度，成本費用分擔等多個維度分析，智慧物業四大應用場景進展節奏不同。主流物管公司在四大應用場景均有布局，其中社區智慧平臺直接關聯業主增值業務，與業主互動較多，未來發展空間較大。
主流物管公司近年均加大科技領域的投入，研發費用、折舊費用、攤銷費用持續增加，專利數量持續積累。科技賦能在業內已形成共識，通過科技領域的持續投入，物管公司才會形成長期競爭力，從長期的維度降低成本並提升業主滿意度。
頭部企業的科技投入，每年佔營業收入的比例約1%，折算在管面積約0.2元/平米以上，部分企業力度較大。綠城服務、招商積餘投入密度較大。
頭部企業的專利數量以及軟體數量持續增長，在安防系統、環保衛生、設備管理、社區智慧平臺這四大場景均有布局。
目前招商積餘擁有38專利和45項軟體，排名靠前，科技投入開花結果。
以現有技術估算，智慧物業可以降低物管公司營業成本約3個百分點。科技賦能預計會為每個物管企業節省平均1.1萬安保人員和0.4萬保潔人員，預計未來隨著技術的逐漸成熟，人力成本的節約將更加深入，對業主的服務也將更加深入，在節約成本的同時不斷的挖掘業主潛在需求，業主滿意度也將持續提升。
投資建議：規模效應下，物管行業逐漸擺脫傳統勞動密集型以及低附加值的運營模式，物聯網以及人工智慧等科技加速落地四大場景，物管公司向科技運營型企業的轉變持續兌現。從科技投入金額以及專利軟體數量等角度看，主流物管公司均已經重金投入。智慧物業可以有效降低物管公司營業成本並提升業主滿意度。持續推薦物管行業龍頭招商積餘，以及細分領域特色鮮明新大正。
風險提示：人工成本上升過快，科技投入的產出效率過低。
報告正文
在上期物管行業系列二《輕資產模式強化資本回報》中，統計了物管行業的持續盈利能力，龍頭物管公司平均34%的ROE，37%的ROIC，超過房地產企業，以及其他多數行業。那麼物業管理行業是如何依靠較低的資本投入，持續創造出高額的回報
物管公司具備一定的規模效應，科技賦能是物業管理行業提高資本回報的重要因素。物管行業的科技賦能能夠有效降低人力成本，在提升客戶的滿意程度的同時也提高了增值服務的收入，本篇報告將主要分析物管公司科技賦能方面進展，闡述智能化科技是如何為物業管理行業帶來高額的資本投入回報。
1、智慧物管的四大應用場景加速落地
物管行業增強業務科技賦能，提高智能化服務水平。隨著網際網路、物聯網、雲計算、大數據、人工智慧等科技的普及，物業管理行業也正在逐步邁入智能化。與傳統的物業管理相比，智能化物業在許多應用場景上存在明顯優勢，特別是在安防系統、環保衛生、設備管理、社區智慧平臺這四大關鍵場景能夠實現智能化管理。
場景應用各具特點，降低成本同時提升業主體驗。從實現可能性、資本回報途徑和業主滿意程度這三個維度來看，智慧物業四大應用場景在不同維度上進展節奏不同，均能夠持續提升物業管理效率：
從應用實現可能性來看，四大場景中，安防系統，環衛系統涉及到智能硬體的升級，設備管理、社區智慧平臺則與物聯網、軟體平臺等先進技術和應用軟體相關，需要經過較長時間的研究開發
從增強資本回報的途徑來看，安防系統，環衛系統注重通過智能設備替換人力投入，起到降低人力成本的作用；設備管理、社區智慧平臺的智能設備管理和平臺增值服務旨在提高設備使用效率，挖掘物業管理中的潛在價值，最終實現物管企業的增值創收
而從業主的滿意程度來看，安防系統，環衛系統由於應用了最先進的技術，並且更加貼近業主的生活，因而相比於傳統的安防、保潔更能為業主帶來更加新穎和高品質的生活體驗。
從成本分攤來看，由於社區中智能化設備屬於全體業主的共用設施，物業管理公司可以通過物業費或者物業維修基金與業主分攤設備成本，從而能夠在節省人力成本、提升住戶體驗的同時進一步減少購置智能化設備的支出。
2、主流物管公司在智慧物業的四大應用場景均有布局，社區智慧平臺關聯的業主增值服務未來空間較大慧物管的四大應用場景加速落地
企業加快四大場景科技布局，技術應用成效顯著。從市場應用來看，國內各大物業服務企業均開始在行業內布局智慧社區生態系統，並且將之應用於生活中常見的各種場景。在安防系統方面，智能門禁系統、無人化停車管理系統、智能監控系統已經成為主流，大多數物管企業均開始應用人臉識別、可視化對講等技術；在環保衛生方面，碧桂園服務(06098)、南都物業等企業開始將智慧機器人逐漸取代人工，實現自動化保潔；在智能設備管理上和智慧平臺方面，大多數廠商也都相繼布局了物聯網設備管理系統，各自研發的線上社區智慧平臺也為客戶提供了多種增值服務和解決方案。
應用場景中的社區智慧平臺關聯業主增值服務，未來空間較大。社區智慧平臺拓展增值業務，滿足業主多樣性需求。物業管理手機移動端APP作為溝通智慧社區與業主的中間平臺，其基礎功能、增值服務和社交屬性是決定業主實際體驗的關鍵。
我們整理了龍頭物管企業主要移動端APP的各項功能發現，大多數APP在基礎功能和社交屬性上差距較小，但在增值服務的提供上存在明顯差異，其中碧桂園服務、綠城服務和佳兆業美好(02168)相比於其他物管企業，提供了更為豐富的增值服務，這些增值服務在迎合了業主「消費升級」需要的同時，也拓寬了物業服務收入的渠道。物管企業利用豐富的業主資源，引入較高品質的第三方電商平臺，將服務業態從傳統的基礎物業服務拓寬到購物、教育、理財、保險、健康等日常生活的多個方面，創造出豐厚的回報，從而實現高質量服務與高投入回報的雙贏。
3、主流物管公司加大科技投入，科技賦能已形成共識
越來越多的企業持續提高物業的科技含量。企業對於智能化物業的研發投入可以分為資本化金額和費用化金額，將研發費用、與智能化相關的折舊金額、與智能化相關的攤銷金額這三項合併視為企業的整體科技投入，並依據2017-2019年企業的相關財務數據進行估算。一方面結合企業營業收入測算出平均科技投入佔營業收入的比重，用來說明物管企業管理層對於智能化投入的重視程度；另一方面結合在管面積測算出單位在管面積的科技投入，以此來描述企業的智能化物業在社區中布局的集中程度，從而綜合反映出社區整體的智能化水平。
頭部企業的科技投入，每年佔營業收入的比例約1%。整體上看，綠城服務(02869)、碧桂園服務、保利物業(06049)和招商積餘的每年平均科技投入較高，分別為1.19億元、0.64億元、0.61億元和0.47億元，佔營收的比重分別為1%、0.82%、0.81%和0.39%。
其中，綠城服務較高的科技投入主要來源於其軟體採購費用，近三年年綠城服務的軟體採購成本分別為0.39億、0.47億、0.34億，其中平均64.4%是從關聯方「綠漫科技」採購軟體付出的成本；碧桂園服務與保利物業的科技投入相似，但碧桂園折舊佔比較高，年平均折舊額為0.58億，反映出碧桂園對於智能設備的重視程度，例如碧桂園集團旗下的博智林機器人便可為智能社區提供專業的智慧機器人服務，節省人力成本；
相比之下，保利物業的軟體攤銷佔比較高，年平均攤銷額為0.12億，處於行業前列，體現出保利物業對於社區設備管理系統和線上服務平臺等軟實力的重視程度；招商積餘的年均研發投入水平也相對較高，近三年披露的研發費用平均為14億元，年均增長率為20%，已經顯示出較強的增長勢頭，雖然研發投入佔營收比重仍然相對較低，但隨者中航物業與招商物業的整合完成，管理層積極推動物聯技術和智慧運營中心建設相結合的發展方向，未來招商積餘將會在智慧物業平臺建設方面有較大的飛躍。
頭部企業的科技投入，折算在管面積約0.2元/平米以上，部分企業力度較大。綠城服務、招商積餘仍處於行業前列，單位在管面積科技投入為0.56元/平方米和0.31元/平方米，這意味著龍頭企業在社區實際場景中的應用成效明顯，科技水平含量較高；另外，中奧到家(01538)、中海物業(02669)、佳兆業服務、碧桂園服務和保利物業的單位在管面積研發投入也都超過了0.2元/平方米，未來成長空間廣闊。
總體而言，行業龍頭企業的研發投入水平較高，智能化物業體現出一定的頭部效應，同樣未來在物業管理科技賦能方面也具備較強的競爭實力。
4、科技投入轉化為智慧財產權，形成企業競爭優勢
在持續高投入的背景下，物管企業近幾年智能化物業的智慧財產權成果頗豐，對企業形成核心競爭優勢，構築企業護城河具有重要的作用。截至目前，根據已披露智慧財產權的物業管理企業的公開數據可知，招商積餘、碧桂園服務和永升生活服務(01995)擁有的註冊專利數分別為38件、18件和18件，遠超其他物業管理企業，在先進技術方面佔據壟斷優勢；而碧桂園服務、招商積餘和保利物業則分別持有54件、45件和26件軟體著作權，表明其在軟體開發應用上處於行業領先地位。
根據物管企業披露的智慧財產權明細來看，涉及安防系統與設別管理這兩個應用場景的智慧財產權成果較多，軟體著作權大多數涉及設備管理和智慧平臺等應用場景。
5、科技投入有效降低人工成本，助力企業長遠發展
按照現有技術簡單估算，科技賦能預計會為每個物管企業節省平均1.1萬安保人員和0.4萬清潔工，合計平均為企業節省約3%的營業成本。提高物業的科技含量，增加智能化投入，可降低企業用工成本、提高單位員工的管理面積和管理效率，使物管企業在一定的員工數量的基礎上更好的創造營收和利潤，從而提升企業的人均創收和人均創利水平。
根據典型社區的人員配置標準，假設智能化物業全面覆蓋所有龍頭物管企業的在管項目，並且能對特定崗位上的人員進行替代，不僅如此。智能化物業管理還極大地增加了業主們的生活便利程度，長期來看，對於提高物業公司的競爭力和品牌形象，增加顧客忠誠度和滿意度都具有積極意義。
投資建議：規模效應下，物管行業逐漸擺脫傳統勞動密集型以及低附加值的運營模式，物聯網以及人工智慧等科技加速落地四大場景，物管公司向科技運營型企業的轉變持續兌現。從科技投入金額以及專利軟體數量等角度看，主流物管公司均已經重金投入。智慧物業可以有效降低物管公司營業成本並提升業主滿意度。持續推薦物管行業龍頭招商積餘。
風險提示：人工成本上升過快，科技投入的產出效率過低。
(編輯：楊傑)
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