證券時報記者 張達
繼金科服務和融創服務正式上市後，近期又有4家房企旗下物業企業赴港上市有最新進展。業內人士預計，2020 年內港股物管板塊的上市企業有望超過30家，行業迎來IPO高峰，同時，收併購及整合在未來幾年仍是行業重大趨勢。
根據公開信息了解，11月22日，遠洋集團旗下遠洋服務通過港交所上市聆訊；11月25日，華潤集團旗下華潤萬象生活發布全球招股公告，將於12月9日正式掛牌上市； 11月27日，佳源國際旗下佳源服務啟動全球招股；11月27日，中國恆大旗下恆大物業IPO定價8.8港元/股，將籌資18.4億美元，預計將於12月2日正式掛牌上市。
興業證券研報顯示，截至2020年10月，百強房企中具備物管公司的企業尚有18家未分拆上市，物管板塊有望再添超13.5億平米的在管規模。2020年是物管公司集中上市的窗口期，目前遞表的物管企業達11家，2020年內港股物管板塊的上市企業有望超過30家，總在管規模有望超過33億平米，行業迎來IPO高峰。
從上市首日股價表現來看，最近新上市的金科服務和融創服務扭轉了之前多股破發的局面。其中，金科服務掛牌首日早盤以46.05港元/股高開，並在收盤時成功保住發行價；融創服務掛牌首日開盤報價11.6港元/股，與發售價齊平，收盤時報價14.14港元，漲幅高達21.9%。
從已上市物管企業市值來看，克?瑞證券研究院根據11月20日收盤價測算，總市值排名前五的分別是碧桂園服務（1153.56億元，人民幣，下同）、雅生活服務（411.60億元）、融創服務（374.76億元）、世茂服務（338.82億元）、金科服務（292.22億元）。
興業證券研報認為，金科服務和融創服務的規模屬行業上遊水平，重量級物管公司的上市， 增強了板塊的多樣性，物管公司估值也進一步分化。年內預計恆大物業和華潤萬象生活的上市，也將為物管板塊帶來更多投資機會。
值得注意的是，今年，物管企業不僅密集赴港上市，而且收併購動作也較為頻繁。
11月19日，有媒體報導稱，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業板塊。不過，11月24日，公司投資者關係總監於婧對此回應稱「以官方公告為主」。至於後續收併購計劃，於婧表示，公司目前大概有5個項目在洽談中，涉及面積超過5000萬平方米。這些面積將會在今年和明年陸續併入報表，預計今年將會併入五分之一。「與去年年底的規模相比，今年公司基本可以實現翻番，預計明年也可以在今年的基礎上繼續實現翻番。」
此外，11月9日，新城悅服務公告稱，將收購大連華安物業管理有限公司60%的股權，代價為6285.6萬元，收購完成後，大連華安將成為新城悅子公司。
興業證券研報統計，截至10月30日，2020年物業管理板塊上市公司公告的針對物業管理服務的收併購活動一共有 26 起，涉及金額達 19.36 億元。其中，藍光嘉寶收併購次數多達13次，併購金額達5.3億元，項目個數272個，獲取面積2532萬平方米；時代鄰裡和碧桂園服務收併購次數均為3次，併購金額分別為2.82億元和6.266億元；奧園健康收併購次數為2次，併購金額為2.8億元，項目個數230個，獲取面積2541萬平方米。
收併購已成為物業管理企業規模擴張最有效的一個方式。興業證券研報認為，今年以來，物管企業併購標的大部分以小型物管公司為主，補充了大量的在管面積。對於一些在管面積規模較小的公司，通過併購做大規模的途徑更容易實現，比如奧園健康併購的在管面積超過了2019年公司的在管面積。還有一些併購了上市公司的股權，以及增值服務相關的公司。預計收併購及整合在未來幾年仍是行業的重大趨勢，上市公司有充足的現金儲備，也有做大規模和提升區域內規模效應的動力。
興業證券研報認為，物管行業是「存量+增量」的發展模式，現階段業績增長的核心動力仍是規模增長，第三方市場仍有較大空間。隨著物管公司規模增長，增量結構向第三方傾斜，來自第三方的新增在管面積佔比將不斷提升，未來在市場外拓上有較強競爭力的物管公司有望保持長期增長動力。此外，物管公司積極發展多元業態，拓展業務邊界，擴大市場規模，有望在中長期保持高速增長。 ?