同一宗限競地,時隔8個月漲價回鍋,命運卻發生了翻天覆地的變化。儘管物是人非,得地的競拍人依然是曾經最看好東壩的三家房企聯合體。
12月14日下午,北京朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊以35.0244億元總價和4%的自持面積成功拍出。首開+金地+旭輝聯合體擊敗了陽光城、遠洋、招商蛇口、華潤+城建,成功收下了其在東壩的第二宗限價宅地。
對比8個月前疑因無人報名而暫停出讓,這宗限競地此次揚眉吐氣。
同名不同樣
朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊的歸來並不容易。
今年3月底,北京一口氣掛牌了四宗東壩地塊,含三宗宅地和一宗教育用地,其中三宗宅地均為限競地。最終成功出讓的僅有613和614兩宗,611和612這兩宗相鄰宅地則宣告因故暫停。
有媒體報導稱,暫停原因疑為無人報名競價。這樣的猜測並非空穴來風,成功出讓的613和614因僅有首開+金地+旭輝聯合體一家報名,最終以20.55億元底價成交,足見彼時的東壩宅地未能獲得房企青睞。
轉眼時間來到11月底,朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊再次掛牌,出讓文件中的內容卻大變樣。
從土地性質來看,地塊從F1住宅混合公建用地變成了R2二類居住用地,乾脆取消了公建部分;起始價從32.06億元漲價1.78億,來到了33.84億元;銷售均價限價和最高銷售單價則各漲了1578元/平方米和1636元/平方米,達到71000元/平方米和78000元/平方米。
不僅如此,就連70/90的戶型比例說明也變了,從慣例的「套型建築面積90平米以下戶型的面積佔比要達到70%」變成了「套內建築面積90平米以下要佔到總面積的70%」。
一字之差,影響卻不小。「套內建築面積90平方米以下」, 以85%的使用率估算,銷售面積最大可以做到105平方米,按照80%的使用率估算,則最大可做到112平米。而原先的「套型建築面積90平米以下」,相當於銷售建築面積最大只能做到89平米。
中原地產首席分析師張大偉告訴《國際金融報》記者,這樣的改動實際上給了開發商更大的自由空間。這個政策並不是說開發商就肯定不做89平方米了,很多沒有70/90要求的開發商依然做89平方米戶型,是綜合考慮到速度、契稅等因素的結果。
上海中原地產市場分析師盧文曦則表示,有些樓盤因為高層的關係,建築面積折損率比較高,使用面積可能要打八折,如果做成90平方米以內,實際使用可能只有70多平方米,面積就太小了。從文件中新的表述來看,其實是做出了科學合理的調整。
總體來看,改頭換面的朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊雖然漲了價,卻搖身成了競爭力更強的純宅地,並且提供給了開發商更多可能性。
前有網紅盤
時隔8個月後,首開+金地+旭輝聯合體決定再戰東壩。而這一次,想分一杯羹的房企卻不僅有這三家了。
這大半年的時間,東壩不斷迎來利好消息。
7月,朝陽區東壩西區街區控規獲市規劃自然資源委批覆。東壩西區規劃為城軌融合、幸福宜居示範區,將通過軌道交通帶動城市發展,建設職住均衡的國際化宜居新區。這意味著東壩將打造「第二個三裡屯」。
9月底,國務院發布《中國(北京)自由貿易試驗區總體方案》。東壩-金盞東壩-金盞國際合作區佔地2.96平方公裡,被劃為國際商務服務片區中的一部分,南鄰第四使館區。
插上兩翼,當初底價成交的朝陽區東壩鄉東風村1104-613地塊,憑藉「朝陽區、小戶型、雙地鐵、低總價」的標籤,也已經搖身一變,成了備受關注的網紅盤華樾國際。
從具體區位上看,不論是華樾國際還是本次出讓的朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊,距離尚未動工的3號線樓梓莊橋西站步行可達,西邊還有規劃中的管莊路西口站,據說將實現雙軌相交。
據房天下信息,華樾國際的主力戶型為89平方米、126平方米的三至四居,根據限價進行估算,三居的總價為600萬元級,兩居則在500萬元左右,已於10月取證,預計12月開盤。
有觀點認為,3號線已經規劃數十年,開通時間一拖再拖,目前看來,說要接通的12號線也是遙遙無期。但不論是今天就已經結束的拍地,還是幾天後將要開盤的新樓卻已經不能再等。
剛需還是改善?
2020年的北京,不限價成了主流,共計只有7-8宗限競地成交。張大偉判斷,隨著北京今年土地供應結構出現明顯變化,北京的限競房時代基本結束。
在朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊之前,華樾國際被稱作「朝陽區最後限競房」,以此吸睛無數。與華樾國際剛需為主的定位不同,朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊因套型表述的改變,似乎具備了打造偏向改善盤的條件。如今,同樣的三家房企拍下了這宗相鄰地塊,更加引人遐想。
除華樾國際外,以疊拼別墅為主要類型的朝陽網紅盤中海首開拾光裡已經邁入千萬級。
合碩機構首席分析師郭毅認為,朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊將來的戶型將偏向改善,未來該宗地的產品打造,或與華樾國際限競房、中海首開拾光裡形成三個不同梯度,滿足多維需求。
張大偉分析,未來該地塊估計可能會做稍微大一點的戶型,在100平方米左右,和89平方米的戶型兼有,但仍是以剛需為主。
那麼,朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊未來限競房產品的去化前景將如何?
根據中原地產研究中心統計數據,截至12月12日,北京限競房合計入市100個項目,取得183張預售證,總體供應限競房住宅91060萬套,合計成交達到52746套,網籤完成了58%。
在限競房市場中,分化嚴重,少數位置優秀的項目籤約相對活躍。
張大偉分析,總體來看,五環以內限競房的供應量在9000套左右,大部分已經清盤,未來五環內再出現限競土地的可能性很小。
儘管上述東壩地塊不在五環內,但其緊鄰五環,「限競房市場總體還不錯,預計朝陽區東壩鄉東風村1104-611地塊的去化應該還可以。」張大偉向記者表示。
(文章來源:國際金融報)