大家好，我是勇談。#瀋陽二套房首付提高至50%#的消息已經在房產圈不脛而走了，此次瀋陽採取二套房提高首付比例到50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」等措施出臺後不由得讓瀋陽的房地產市場為之震顫，降溫和堅持「房住不炒」的房產調控已經是瀋陽今年調控的主基調。瀋陽此時提高二套房首付比例，也跟瀋陽近期房價上漲幅度較大有關係。藉此機會簡單談談我的觀察。
從7月份開始國家開始加大房地產調控力度，原因就是包括瀋陽等在內的城市房價上漲不太正常
過去較長一段時間瀋陽的新建商品房和二手房價格同比增長都保持了較高增速，尤其是2020年特殊情況下瀋陽新建商品房和二手房價格仍然表現亮眼
近1年來瀋陽新建商品房價格同比走勢圖
如上圖所示是近1年來瀋陽新建商品房銷售價格同比走勢圖，我們可以看到過去一年瀋陽新建商品房同比上漲都在10%左右，甚至在疫情期間的3-4月份也保持了8%以上的高增速。瀋陽也是住建部等部門約談的常客，在今年7月份國務院副總理組織座談會，央行和住建部約談房企和住建部約談城市等眾多信號表示下，房地產市場調控收緊，房價漲幅不正常（或者表現突出）的城市出臺更加嚴格的調控措施也是勢在必行。
過去1年瀋陽二手房價格同比走勢圖
如果說僅僅的新建商品房的價格保持高速增長可以理解的話，二手房價格保持高速增長就有點說不過去了。如上圖所示是近1年來瀋陽二手房價格同比走勢圖，我們可以看到一個十分明顯的數據「從3月份開始瀋陽二手房價格也出現高速上漲，4月份已經開始兩位數增長」。大家應該聽過這樣的一個觀點「新房和二手房價格都高速上漲的城市，房產投資風肯定會盛行」，毫無疑問處於東北地區的瀋陽本身也是一個房產投資風盛行的城市。
國內多數一二線城市提高二套房首付比例到50%早已經開始實行，瀋陽此時提出其實已經算晚了，說句實話瀋陽的房產調控措施並不算嚴格
瀋陽房交會發宣傳單頁的美女
或許瀋陽本地居民看到這樣的調控出臺後會感覺嚴格了些，其實了解國內主要城市房產調控的朋友應該知道一點「多數城市二套房首付比例都是不低於50%」。在瀋陽發布此次新政之前瀋陽一直執行的二套房40%的首付比例，此時公布提高首付比例從個人理解來看頂多算是「找平差距」。不過此時能夠讓我眼前一亮的還是「首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」等措辭」，這也是經過觀察後全國為數不多將禁止「首付貸和首付分期」列入調控措施的城市之一。畢竟對於「首付貸和首付分期」國內多數城市還是秉持的「睜一隻眼閉一隻眼」的態度。
東北地區長期處於人口淨流出態勢，瀋陽等省會城市表現雖然尚可但是遠遠低於人們的預期，降低或穩定房價無疑對於人才引進和留住人口大有裨益
瀋陽作為新一線城市中僅存的「碩果」，其實本身地位並不牢固，經濟增速和產業發展並不佔多少優勢，千萬不要走房地產經濟老路子
2013-2018年瀋陽GDP經歷過幾次修正
東北地區其實是國內房地產經濟最先開始的地區，隨著上世紀90年代國有企業改革的開始，不少東北主要城市都把房地產經濟作為新的經濟增長引擎。這也是為何這幾年包括瀋陽在內不少東北城市GDP「縮水」的原因之一，可以說過度依賴房地產經濟給經濟「注水」雖然迎來了短暫的繁榮，但是陣痛確實持續存在的。如上圖所示，我們可以清楚看到瀋陽GDP2014年和2016年分別做過一次修正。這裡面到底是因為什麼？大家心裡應該有數。
為何一直在說瀋陽的房價上漲屬於不正常？其實調取瀋陽近10年的住宅商品房銷售數據就可以知道答案
2010-2018年瀋陽商品房銷售面積走勢圖
如上圖所示是2010-2018年瀋陽商品房銷售面積走勢圖，經過簡單計算後我們2010-2018年瀋陽住宅商品房銷售面積累計超過1.3億平方米，而查詢後近10年來瀋陽常住人口增長不過44萬左右，戶籍人口增長不過26萬左右。也就是說僅僅2010-2018年的住宅商品房的銷售面積就足夠300多萬人口居住（按照人均40平米住房需求）。可以說瀋陽的住宅商品房本身就是出於嚴重供過於求的情況，而持續推動瀋陽房價上漲的因素其實也很簡單了，就是投資炒作風。
就像過去幾年瀋陽對於GDP「擠泡沫」一樣，瀋陽的房地產也需要「擠泡沫」，如今的調控收緊頂多算是「找平差距」
瀋陽二套房首付比例提高的50%，禁止「首付貸和首付分期」後對於瀋陽的房地產市場影響會很大，出現波動幾乎是必然，要想杜絕房產投資風其實還可以做得更多
瀋陽房產投資風還是很旺盛的
了解瀋陽限購、限售措施的朋友應該知道，瀋陽的調控措施基本屬於「減配」狀態。以限售為例，瀋陽對於唯一商品住房的，不予限售；對於二套房的限售也僅僅是商品房合同網籤備案之日起滿5年可上市交易。為何說是減配？以長沙為例，長沙的限售針對所有房產（首套和多套一樣）而且是取得不動產權證5年後才可以出售。事實也證明了，如果真的要想杜絕房產投資炒作必須在限售上下功夫。當炒房投資者一旦被套牢5年以上基本就不會那麼熱衷於房產投資了。包括其他房產調控措施也是如此，大家感興趣的話多搜索下長沙或鄭州的房產調控措施做下對比就知道到底哪個城市是在真正進行房地產調控了。
房地產調控講究一個「因城施策」，不同城市的市場情況不同調控力度也會不一樣，對於瀋陽這樣的城市其實可以做的更多、更好，關鍵在於地方對於房地產調控的態度
樓市調控仍需持續堅持
這段時間通過研究「長沙經驗」後，我們發現一個基本事實「房地產調控力度完全在地方」，地方願不願意對房地產「下死手」才是關鍵因素。國內目前來看敢於對房地產下死手的城市不多，包括深圳等一線城市在內都變得比較「慫」。包括瀋陽在內的東北多數城市對於房地產調控的態度長期以來都是「消極」的，希望此次#瀋陽二套房首付提高至50%#是對房地產「下死手」的開始。
綜上，#瀋陽二套房首付提高至50%#從房地產行業長期健康發展來看屬於好事，對於房產投資炒作者來說或許是不好的消息。畢竟提高了二套房首付比例，無疑會減少一批潛在購房者，尤其是禁止首付貸和首付分期後，試圖通過槓桿資金炒房、投資房產的人們會慌起來。各位覺得呢？歡迎下方留言參與討論。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點讚、關注勇談房產壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。