新力跑出房企最快上市速度,為什麼?

文字 |「無房」

圖片 |「網絡」

一家房企從成立到上市要多久？

9年，是新力控股給出的答案。

從默默無名到成功在港上市，相比於其他頭部房企一般需要10-15年的發展時間，新力控股刷新了成立到赴港上市的最快記錄。

11月15日上午九點整，新力控股集團董事長張園林一聲鑼響，宣告新力控股成功登陸港股市場。

7月16日中梁控股掛牌後，內資房企港股上市熱潮戛然而止，直至新力打破沉寂。

年輕的房企，年輕的董事長，生於1976年的張園林，堪稱地產界的少帥，他兩手平舉，豎起大拇指，洋溢著自信。

許多人都說，張園林是全國品牌房企中，最為年輕的老闆。這位低調的掌舵者，如何在9年時間帶領新力從江西南昌一隅，從1個地產項目擴展到110個地產項目，做成全國布局的房企，並創造了地產企業最快上市記錄的奇蹟？

且聽房師一一道來。

5月24日，新力申請赴港上市，10月23日通過港交所聆訊審核，並於10月30日在香港公開發售股份，將正式敲鐘日期鎖定在11月15日。

數據顯示，新力全球發售的股份數目共5.294億股。其中90%用於國際配售，10%用於香港配售，以每股3.3至4.25港元招股，集資額在17.47億至22.5億港元。

最終，新力的股價定在3.98港元每股，共計募資約19.64億港元，僅次於7月份掛牌的中梁控股，為2019年內募集資金規模第二大的內地房企，一定程度上也體現了資本市場的認可。倘超額配股權獲悉數行使，新力將收取的所得款項淨額將約為22.77億港元。

11月15日，新力開盤價3.98港元，與最終定價一致，市值140.47億港元。截止收盤時，新力每股報收3.95港元，較開盤價微跌0.75%，成交量達5661.70萬股，成交額2.24億港元。

從市場大環境來看，受外圍因素影響，早盤恆指高開低走。而截至收盤，港股本周已暴跌4.79%，瀉1324點，其中香港本地地產股暴跌，包括太古和九龍倉跌幅超10%。

值得一提的是，當日港交所一共三家企業敲鐘上市，其中，中國鵬飛下跌24.68%。相比之下，同為新股上市的新力在抵禦市場風險方面表現頗為平穩。

2010年，時年33歲的建築商張園林成立了新力置地，大本營位於江西省南昌市。

到2015年，新力銷售總額達5億，已經躋身江西房企前三甲。

2016年，公司走出江西，南下惠州成立惠州新力，將業務拓展至蘇州、南京、武漢等城市，開始進行全國布局。

2017 年，新力將總部遷往上海，為全國化擴張奠定了基礎。

克而瑞數據顯示，2016~2018年，新力年銷售額分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元，在中國房地產企業中的排名分別為第103位、42位、34位。

億翰智庫的統計數據稱，按照2017年、2018年、2019年一季度住宅物業總合約銷售額計算，新力均排在江西省所有物業開發企業第一名。

招股書數據顯示，新力2016年至2018營收分別為22.23億元，52.41億元和84.16億元，複合年增長率為94.6%；淨利潤則分別為1.31億，2.78億和5.55億元，複合年增長率約為105.9%。

同時，新力的毛利率也不斷攀升，從2016年的24.7%漲到2018年同期的37.3%，這期間公司淨利率也由5.9%增至6.6%。

截至2019年7月31日，新力將業務拓展至長三角區域、粵港澳大灣區、中西部核心城市等區域，擁有110個處於不同開發階段的項目，覆蓋全國11個省份27座城市，實現了全國化布局。

其中，江西省內項目達到55個，佔比超過一半；而長三角、大灣區和中西部核心城市則各有13、20和22個項目分布，合計擁有土地儲備達15.0百萬平方米。除了南昌外，惠州是新力布局第二大城市。

根據克而瑞披露的數據來看，今年前十月新力已完成778.9億的銷售額，接近2018年的全年銷售額。

一旦房企確定全國化擴張戰略，一個個房地產項目就是落實戰略的抓手。

決定房地產項目成功的是拿地、產品、營銷、品牌四個關鍵環節，一般而言，其重要性佔比為4:3:2:1，可見拿地是重中之重。

在拿地策略方面，新力控股稱，公司旨在通過避免土地市場過熱時的收購，同時在低成本機會出現時，抓住機會進行土地收購，在中國波動的土地市場中抓住機遇，在此策略下公司可以以較低的成本拿地。

該公司進一步指出，通常根據對市場需求、財務及回報標準的嚴格評估進行土地收購；倘若出現適當的機會，公司會參與土地拍賣，但要謹慎出價，嚴格限制價格，以確保收購土地價格不會過高。

2018年8月22日，新力與江鈴地產在南昌聯合拿地，地塊面積為174.988畝，成交總價為18億元，溢價率0%。

2018年12月，新力與兩名身為獨立第三方的物業開發商合作，通過公開土地招標獲得南京江寧區的110畝地塊，溢價率0%。

新力稱，憑藉物業開發商合作夥伴在南京市場的聲譽、行業經驗及財務資源，公司得以中標並獲得該地塊。

這就顯示出新力控股的一大優勢——靈活的拿地方式及大量優質的土地儲備，通過多種方式控制土地成本，公司可以以較低的成本拿地。

招股書顯示，截至2019年7月31日，公司於27個城市共有約1500萬平方米規劃建築面積的土地儲備。

具體來看，2016年至2018年，公司的每平方米平均拿地成本分別為1184元、1274元、1129元，維持在行業較低水平。

不過，在2019年前四月，新力控股的平均拿地成本增加到了1618元/平方米，對此公司解釋：「今年前四月平均拿地成本相對較高主要是由於其持續進行業務擴充，而自2018年下半年起獲得長江三角洲地區的地塊土地價格通常高於公司經營所在地其他地區的價格」。

新力控股在保證低成本靈活拿地的同時，通過多種渠道融資和控制債務規模兩方面控制資金情況。

2016年、2017年、2018年以及2019年4月30日，新力控股借款總額(包括計息銀行及其他借款以及公司債券)分別為64.37億元、166.75億元、221.02億元、264.69億元。

按截至有關期末的借款總額(包括計息銀行及其他借款以及公司債券)減現金及銀行結餘除以權益總額計算，公司的淨資產負債比率分別約為1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍，短期償債能力可控。

招股書顯示，新力控股的速動比率三年過程中始終保持在1.1至1.2倍左右，而從長期債務來看，新力控股能夠及時調整負債快速增長的態勢。

新力控股強調，公司未來將繼續貫徹審慎的財務政策來優化資本結構。

融資拿地是房企快速崛起之道，而要持續發展，產品品質決定了一家房企能走多遠。

針對首次置業者、家庭升級者和大家庭或高收入家庭，新力開發有「灣系」「園系」及「悅系」三類住宅物業產品。

作為國內為數不多擁有雙季草坪種植養護技術的地產公司，從江西第一個項目「帝泊灣」問世以來，新力項目給人最直接的感受就是多重景觀+長青草坪。

比如，新力社區園林營造，關注植物層次的塑造以及「形、境、意」感官的疊加，目之所及俱是美景，意之所至儘是詩韻。

同時，新力著重打造特色島嶼式綠色空間。組團以綠植為主，力求營造溫馨舒適氛圍，局部點綴色葉、開花喬灌，形成空間視覺焦點。

|惠州·上園實景圖

或許有人會疑惑，新力高速發展的同時，如何保證品質和服務質量？

產品標準化，是一個很重要的因素。

據了解，新力在每個項目中都設置了前置工程管理，全程質量監控。在設計圖紙方面，裝飾、景觀、建築都有標準化體系。

在產品建造方面，要求「四化管理」，即材料使用品牌化、工藝標準精細化、品質管理全員化、交付品質全優化。

同時，新力還會對在建項目進行定期巡檢、第三方月檢以及移動APP質檢等評估，並建立了相應的風險反饋機制。

無疑，新力正是憑藉清晰的全國化戰略、靈活的拿地策略、穩定的現金流與突出的產品優勢通過了港交所的聆訊審核，從而得以順利上市，跑出了房企上市的最快速度。

資本市場顯然又會給新力插上雙翼，無論是融資還是品牌方面的助力，都能令其進一步加速發展。

上市前，新力地產悶聲做事，默默無聞；上市後，全國性上市房企標籤人人皆知。

而其上市募資更能幫助重點項目的開發，如前所述，新力共計募資約19.64億港元。

公司表示，其中約20%即3.928億港元將用於四川成都雙流92畝地園系項目；約30%即5.892億港元將用於江蘇無錫濱湖120畝地灣系項目，約10%即1.964億港元將用於安徽合肥新站102畝地灣系項目。

如此算來，新力所募資金約60%即約11.784億港元，將用於現有項目開發建設，包括物業開發項目的建設成本。

剩餘約30%即約5.892億港元，將用於償還項目發展的部分現有計息借款；約10%即約1.964億港元，將用於一般業務營運及營運資金。

這有利於緩解新力的融資成本壓力，並優化其長短期債務結構。

結語

張瑞敏有言，沒有成功的企業，只有時代的企業。

所有的企業都不能說自己成功，所謂的成功只不過是踏上了時代的節拍。

這句話也可以反過來理解：沒有失敗的時代，只有成功的企業。

企業成功最關鍵還是靠自己努力，得以擊穿行業周期性起伏，除非這個行業不存在了。

風口來了，豬都能飛起來；風口過了，翱翔藍天的還是那些鳥兒。

在房地產市場從增量到存量，市場蛋糕越分越少，恆碧萬不斷跑馬圈地，行業集中度越來越高的今天，從江西一隅拼殺出來，迅速實現全國化布局，成功上市脫穎而出，新力讓眾多中小房企看到希望。

有希望就有未來。

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