摘要
【對衝低利率環境下收益率風險！國壽資本設90億夾層基金 投向一線城市持有型不動產】日前，國壽資本發起設立規模90.01億元的夾層基金，主要投向持有型不動產，成為不多見的規模較大的夾層結構不動產類基金。國壽方面表示，該基金將重點投資於服務內循環大局及支持國家戰略新興產業發展的持有型不動產。同時，基金可有效對衝當前全球低利率環境下的收益率風險，為投資人提供穩定較高的期間收益與退出收益。（券商中國）
日前，國壽資本發起設立規模90.01億元的夾層基金，主要投向持有型不動產，成為不多見的規模較大的夾層結構不動產類基金。
國壽方面表示，該基金將重點投資於服務內循環大局及支持國家戰略新興產業發展的持有型不動產。同時，基金可有效對衝當前全球低利率環境下的收益率風險，為投資人提供穩定較高的期間收益與退出收益。
據悉，此前國內也有地產夾層基金，但多為專項類產品。有受訪的保險私募股權基金人士對券商中國記者分析，國壽此次成立的這類地產夾層基金，更符合保險資金資產配置屬性，夾層結構兼具安全和收益性，好於傳統的債性產品。而相較以往地產基金賺快錢的模式，這類產品則是進入「存量經濟」時代的必然產品。
國壽設立規模90.01億元不動產夾層基金
日前，國壽投資控股有限公司(國壽投資公司)發布信息，旗下實物資產投資管理平臺國壽資本投資有限公司(國壽資本)發起設立規模為90.01億元的啟航夾層策略型基金。
該基金為聚焦於持有型不動產的夾層策略認繳制股權投資基金，基金將重點投資於服務內循環大局及支持國家戰略新興產業發展的持有型不動產。同時，基金可有效對衝當前全球低利率環境下的收益率風險，為投資人提供穩定較高的期間收益與退出收益。
其表示，持有型不動產在實體經濟中起到「基礎設施」和「孵化空間」的積極作用，能夠有效地帶動就業、穩定投資、吸引外資，並助力「六穩六保」。
具體而言，商業是提振內需、促進消費升級的線下場景；寫字樓、商務園區、倉儲物流等資產則是服務於科技、高端製造、醫療健康等國家戰略新興產業孵化、成長與發展的重要空間載體，也是全國主要發達城市中產值與稅收貢獻最高的生產經營場所。
「從國際實踐來看，核心城市的持有型不動產主要由保險公司、養老金等財務投資人長期持有，這有利於保證上述資產的持續穩健運營，以更好地服務於相關產業主體，進而維護和促進城市經濟的健康穩定發展。」該公司稱，中國人壽投資啟航基金，是服務內循環大局、支持實體經濟、支持國家戰略新興產業發展的重要舉措。
國壽資本是中國人壽旗下國壽投資公司全資持有的基金管理平臺，專注於不動產、基礎設施等實物資產領域。目前，國壽資本在管基金11隻，管理規模逾700億元，發起設立了國壽申潤城市發展基金、國壽電子城科技產業發展基金等不動產基金。
此前，中國人壽曾公告投資這一基金的信息。根據公告，中國人壽作為有限合伙人擬於2020年12月31日前與國壽置業投資管理有限公司(國壽置業)(作為普通合伙人)訂立合夥協議，以成立國壽啟航壹期(天津)股權投資基金合夥企業(有限合夥)。合夥企業全體合伙人認繳出資總額為90.01億元。其中，中國人壽認繳出資90億元，國壽置業認繳出資0.01億元，國壽資本將作為合夥企業的管理人。
合夥企業的期限為6年，自合夥協議籤訂之日起算，並最多可延長2年。自合夥協議籤訂之日起計3年的期間為合夥企業的投資期。投資期屆滿後，除對在投資期屆滿前已經批准的投資項目進行出資或對經合伙人會議同意的投資項目進行投資外，合夥企業不再對外投資。
投向一線及強二線城市持有型不動產，是「存量時代」必然產品
一位保險系私募股權基金負責人對券商中國記者分析，相較以往地產基金賺快錢的模式，這類投向持有型地產的基金，是進入「存量經濟」時代的必然產品。
根據中國人壽的公告，該基金將重點對中國一線及強二線城市的不動產項目進行股權及符合法律法規及監管政策要求的配套投資。
據悉，所投資的項目需滿足合夥協議中所規定的多項要求，主要包括：
1、合夥企業應主要投資於北京、上海、廣州、深圳核心區位的核心資產，包括寫字樓、商業、綜合體等(但不包含住宅)，以及北京、上海、廣州、深圳等國家戰略城市群的核心城市的優質資產，包括寫字樓、商業、綜合體在內的傳統商辦資產以及包括商務園區、倉儲物流、數據中心在內的產業載體(但不包含住宅)；
2、項目的剩餘土地使用年限不得低於25年；
3、除非經合伙人會議同意，合夥企業對單一項目的出資金額不得超過合夥企業全體合伙人認繳出資總額的50%；
4、合夥企業對單一項目的出資金額不得超過該項目評估值的70%。
夾層結構兼具安全和收益性，更符合險資配置屬性
2020年以來，各國通過量化寬鬆政策來抵禦新冠疫情影響，全球緩慢進入低利率時代，債券收益率持續下行，全球主要股票市場指數寬幅震蕩，保險資金面臨較大的投資組合收益下行壓力。
中國人壽認為，作為另類資產的不動產資產，因其收益主要來源於相對穩定的租約與資產增值，表現出了較強的抗通脹特性。此外，中國公募不動產投資信託基金的推出與新基建扶持政策的出臺標誌著服務於國家戰略新興產業的持有型不動產已成為國家重點鼓勵的投資方向。
「在此背景下，本公司通過本次交易投資於中國一線及強二線城市的不動產項目，將有助於保險資金服務實體經濟，支持國家戰略新興產業發展，優化保險資金資產配置，對衝外部風險，並提升本公司投資收益。」
上述保險系私募股權基金負責人認為，國壽此次成立的這類地產夾層基金，更符合保險資金資產配置屬性，夾層結構兼具安全和收益性，好於傳統的債性產品。
在收益分配上，上述合夥企業的可分配收益按照如下順序進行分配：
1、首先向有限合伙人(中國人壽，下同)分配，直至有限合伙人收回其實繳出資額；
2、如有餘額，向普通合伙人(國壽置業，下同)分配，直至普通合伙人收回其實繳出資額；
3、如有餘額，向有限合伙人分配，直至有限合伙人就其實繳出資額獲得按照每年7.5%的內部收益率計算的收益；
4、如有餘額，向普通合伙人分配，直至普通合伙人就其實繳出資額獲得按照每年7.5%的內部收益率計算的收益；
5、如有餘額，按照普通合伙人20%、有限合伙人80%的比例分配。
若出現虧損，則合夥企業的債務由全體合伙人按照其認繳出資比例分擔，但有限合伙人對合夥企業的債務以其認繳的出資額為限承擔有限責任，而普通合伙人對合夥企業的債務承擔無限連帶責任。
中國人壽也同時披露，本次投向上述夾層基金交易有一定風險，主要包括兩類：
一是市場類風險：主要來自整體宏觀經濟面對於相關第三產業的影響。因此，多元化的租戶策略可以更好地抵禦經濟變化帶來的影響。此外，突發事件(如新冠疫情)也會對租賃的需求產生一定影響，使得租戶對於樓宇管理、健康設施提供等方面更為關注。
二是運營類風險：不動產項目需要專業的運營團隊進行管理，其運營能力可能影響相關項目的投資收益。
（文章來源：券商中國）
(原標題：對衝低利率環境下收益率風險！國壽資本設90億夾層基金，投向一線城市持有型不動產)
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