知名企業史研究學家艾爾弗雷德·錢德勒有一句話，他說：企業的發展取決於兩個變革，一個變革是企業正確的戰略，另外一個變革，就是企業的組織結構。
對於定位為「產業新城運營商」的華夏幸福來說，對照錢德勒的「兩個變革」理論，首先，創立22年來，企業戰略的內核並未發生改變，而是始終順應時代發展與政策風向，踏準了時代機遇和節拍，構建了一套從園區到城區，從城區再到都市圈的產業生態邏輯。
沒有成功的企業，只有時代的企業。從這個角度來說，華夏幸福是時代的企業。
另外一個變革，也就是企業的組織結構。2017年，平安斥資180億入股改變了華夏幸福的股權結構，隨之帶來了管理架構的改變，以吳向東為代表的行業頂尖職業經理人團隊隨後加入。而人事變動背後帶來的是業務範圍的擴張與運營管理上的提升，如華夏幸福明確「將增加商業地產及相關中高端住宅業務，並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。」
可以看出，華夏幸福這兩個變革的核心交叉點是都市圈：前者是從都市圈外圍到核心地帶，後者則是從開發招商到精益運營。
對於擁有超過20年產業新城運營經驗的華夏幸福來說，這堪稱一次進化。
一方面，圍繞都市圈的新興城鎮化戰略提出，華夏幸福無疑是最大受益者之一，也是最大的推動者。華夏幸福似乎總是可以踩在正確的戰略節拍上，在一波又一波的時代浪頭上，順利承接相關的時代紅利與戰略紅利。這證明了華夏幸福的果斷、決心和大局觀。
另一方面，圍繞華夏幸福能否真正走出環京、如何面對產能過剩時代、運營模式是否可以穿越周期等問題，時常引發外界討論。
比爾·蓋茨曾經說過，人們總是高估一年內的變化，而低估十年內的變化。如果將華夏幸福的產城運營模式，置於中國新型城鎮化和城市群、都市圈一體化發展的歷史進程裡，那麼答案就顯而易見了。
這是時間的力量。
3年過去，華夏幸福交出了階段性的進化成績單。據其2020年中報顯示：
上半年，環京區域外新增145家企業入園，環京區域新增31家。非環京大於環京，「異地複製」戰略成果顯著，特別是長三角地區產業集群初具規模。
上半年，產業園區結算收入額達198.44億元，同比增幅達45.58%，產業園區整體收入佔比首次大於房地產業務。
據公開資料計算，截止今年上半年，華夏幸福近8年複合增長率約為33.99%，大於TOP10房企同期銷售平均增速27.42%。
這三個大於號，可以證明華夏幸福的進化是正向、正確、富有成效的。
沒有永遠正確的戰略，只有順勢適時的戰略。華夏幸福做到了這一點。
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不管華夏幸福是否願意接受，在相當長一段時間裡，他們的產業新城被貼上了「京津冀」的標籤。
畢竟固安產業新城太成功了。
2002年6月28日，位於北京天安門正南的50公裡的固安工業園區奠基，華夏幸福作為核心市場力量被引入，拉開了固安快速發展的序幕，也為中國房地產行業推開了一扇大門：產業新城運營。
華夏幸福通過產業升級促進固安城市躍進，帶動高端產業入駐，推動經濟總量實現幾何級增長。2002年，固安財政稅收6000萬元，十年之後，2012年固安財政稅收達到13. 28億元，增漲2113%。
真是一出生就風華正茂。
截止目前，華夏幸福為固安工業園區累計引入企業超過600家，累計招商引資額超過1400億，並逐步構建了高科技研發製造與高端現代服務業協調發展的產業體系。
這種後來被冠以PPP的模式，已被證明是一種雙贏：企業為地方政府解決園區開發、招商引資和資金短缺等，同時從區域經濟發展紅利中獲取相關的地產業務增值。
實際上，這並非固安一地所需、一地所困。更多的地方政府希望華夏幸福能去為他們築巢引鳳，提升區域的經濟和社會發展水平。華夏幸福也需要走出京津冀，進行異地複製，謀求產城運營的拓展與升級，謀求更大的綜合收益與公司發展。
問題隨之而來，華夏幸福的產城運營模式是否可複製、可持續？走出京津冀之後，是否依然能夠發揮功效？
這並非苛責。畢竟，固安產業新城的成功有賴於天時、地利與人和，即疏解北京非首都功能、京津冀協同發展和產業人口轉移。
所以華夏幸福也在不斷向業界證明：固安並非一城一地的成功，而是產城運營模式與系統性能力的勝利。
實際上，從2016年開始，華夏幸福就開始主動走出京津冀，來到環南京、環杭州等區域，尋求異地複製，從園區運營獲得更多綜合性收益。
到了2018年，華夏幸福環京以外區域營業收入佔比首次超過30%，銷售額佔比提升至46.46%。
到2019年上半年，環北京以外區域的銷售額為375.64億元，佔公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。
今年上半年，華夏幸福環京區域外新增145家企業入園，大於環京區域的31家公司。
這些證明了華夏幸福產城模式的異地可複製性，更重要的是，可複製的另一面是均衡與可持續。
據年報顯示，華夏幸福2019年環北京以外區域產業服務收入同比增長73%，達到218.91億元，環京拿地規模佔比僅為41%，同比區域分布更加均衡。同時，商業地產業務的補足也填滿了華夏幸福都市圈核心的「空白」，整體戰略布局更加完善。
至2020年上半年，華夏幸福產業新城業務領先優勢凸顯，產業園區結算收入額198.44億元，同比增幅達45.58%，整體收入佔比首次超過房地產業務。
當依託於都市圈的產城模式逐步深入落地，利潤釋放也迎來了階段性的爆發。
今年上半年，華夏幸福產業新城毛利率為46.9%，較2019年提升3.2個百分點；歸母淨利率為16.2%，較2019年提升2.3個百分點。其中為利潤貢獻較大的產業服務收入132.09億元，同比增長11.24%，環北京以外區域新增產業服務收入102.38億元，同比增長16.69%。
可以說，目前，華夏幸福的產城模式不只是異地生根發芽，更是開始枝繁葉茂了。
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沿著迎賓大道，舒城規劃館與上湖公園遙相呼應。根據規劃，約45平方公裡的舒城產業新城，將呈東城西產布局、產城融合發展，將是一座宜居、宜業、宜遊的現代新城。
自2016年與安徽省舒城縣籤訂園區運營協議後，舒城產業新城從無到有，截止目前已籤約30餘家企業，投資額近120億元，形成了光電顯示產業、新能源汽車製造、智能製造裝備三大主導產業，並在今年3月建成了柔性顯示觸控模組，及5G智能終端研發製造基地項目。
舒城產業新城是華夏幸福現階段產城運營思路的一個縮影：發力新基建，聚焦5G、大數據和智能製造，打造先進產業集群，進一步深耕新型城鎮化建設。
這背後是成為時代主題的新基建浪潮。
今年3月4日，中央召開會議強調，要加大公共衛生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心、智能製造等新型基礎設施建設進度。
這是一場總規模超過40萬億的新基建投資。不同於老基建，新基建以高資本密集、高技術密集、高智力密集為特徵，而華夏幸福新的招商思路正是緊緊圍繞新基建展開。
百億以上項目中，合豐泰項目在南潯正式奠基開工，欣旺達動力電池項目在南京已經實現量產；今年，在嘉善、武陟、鬥門、蒲江等地，多個項目集中開工，德國隱形冠軍企業S.M.A、投資額105.8億元的亞瑟醫藥、投資額50億元的協鑫集成等企業實現籤約……
不僅僅是長三角的舒城，2020年上半年，華夏幸福投資運營的園區新增176家入園企業，新增籤約投資額624.6億元，疫情的不確定性下，單個企業新籤約投資額仍取得10.7%的增長。
還有一個不容忽視的數據是，從現金流方面考量，在目前華夏幸福已啟動的79個產業新城中，22個的淨現金流已轉正。同時，華夏幸福產業新城內其他開發商取地面積同比大增58%，其平臺化的發展趨勢更加明顯。
這將進一步鞏固華夏幸福在融資端的優勢。今年8月，國家發展改革委辦公廳發布《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，標誌著我國基礎設施REITs正式啟動。這預示著華夏幸福的融資模式，未來將擁有更大的優化騰挪空間。
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據相關數據顯示，受疫情影響，重點品牌房企今年的拿地金額、拿地面積與2019年同期相比，降幅均超過50%。根據wind統計，截至7月16日，全國主要50家房企2020年的拿地金額，僅有6家超過2019年同期。
華夏幸福正是6家之一。
根據公司公告及公開拿地信息顯示，今年上半年，華夏幸福新增土儲面積為471萬平方米，金額為242億元，分別同比增長13%、96%。同時，華夏幸福一二線城市拿地金額佔比大幅提升至75%，去年同期為24%，可以看出，華夏幸福的拿地能級提升明顯。
在這其中，華夏幸福南方總部更是充當了先鋒角色，其在武漢、南京、廣州、哈爾濱等城市，拿下了多個核心商辦項目。
這樣的拿地底氣，與華夏幸福園區收入的良好增長態勢息息相關，也彰顯出華夏幸福對於非環京核心都市圈的勢在必得。
由於華夏幸福園區運營業務的特殊性，園區收入包含地產銷售與產業新城服務等各類項目，若將時間拉長至華夏幸福第一份半年報（2012年），就可發現其靜水深流般的強大增長力。
2012年中報顯示，華夏幸福園區結算回款13.7億元，到2020年中，這個數字為142.33億元，近八年複合增長率為33.99%，大於TOP10房企同期銷售平均增速27.42%。
這就是跨越周期的模式的力量，也是時間的力量。
如果說華夏幸福的全球最大招商引資團隊，只是「追馬」，那麼跟隨國家戰略，為其助燃，即打造有魅力、有吸引力、競爭力、承載力的產業新城，則是「種草」。
據相關數據顯示，2019年，中國城鎮化率首次超過60%，保持穩步增長態勢，至2020年底有望進一步增長。而相較於全球高收入經濟體平均81.3%的城鎮化率，仍有20個百分點的提升空間。
這個空間，屬於歷史進程，也屬於華夏幸福的發展進程。
通常來說，發達國家的小城鎮都很有魅力，幾乎每個小鎮都是一個旅遊景點，世界眾多知名品牌企業總部都在小城市，比如蘋果在庫比蒂諾（Cupertino），特斯拉在帕羅奧多（Palo Alto），而庫比蒂諾和帕羅奧多都屬於加州舊金山灣區的一個都會區。
顯然，培育發展現代化都市圈是實現城鎮化高質量發展的重要手段，既有利於優化人口和經濟的空間格局，又有利於增強內生發展動力。隨著產業、資金等發展要素的流動突破行政邊界，「中心城市—都市圈—城市—群」多層次的城鎮空間結構體系將逐步確立，從而推動城市群高質量協同發展。
今年7月30日，中央會議提出「要以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新」。
一句話概括，都市圈戰略已成為未來人才和落戶政策的支持點，是中國經濟發展重要的支撐點之一。
據新華社統計，從新基建涉及的主要領域來看，安徽、廣東、江蘇的新型基礎設施項目數絕對量較大，分別達到了280、165和109項，而河北、山東、廣東的新型基礎設施佔比較高，分別達到了43.5%、35.0%及34.1%。
不難看出，華夏幸福「3+3+N」的核心都市圈布局與新基建重點項目的分布，可以說是全面吻合。
華夏幸福堅定地認為，依託都市圈布局的產業新城，在城市規劃、產業規劃、城市建設、產業集群打造、城市運營和民生改善等方面提供綜合一體化的解決方案，將優化所在區域的產業結構，助力中國經濟的轉型和升級。
羅馬不是一天建成的。從「築巢引鳳」到「種草引馬」，華夏幸福已經蓄勢多年，而2020年，或許只是其戰略收穫期的開始。