來源：一財網
隨著地產融資環境整體趨緊，一些高槓桿房企承受的資金成本日漸增大。
隨著地產融資環境整體趨緊，一些高槓桿房企承受的資金成本日漸增大。
12月10日，「川系」房企藍光發展(600466.SH)發布公告稱，全資子公司在境外發行3億美元、期限2.25年的無抵押固定利率債券，同日在新加坡證券交易所上市交易，該票據利率達10.40%，將於2023年到期。
超過10%的發債成本，已高於行業平均水平。
貝殼研究院數據顯示，11月房企境外債券融資平均票面利率8.04%，融資成本超10%的多為陽光集團、景瑞控股等中小房企，而旭輝控股、正榮地產等融資成本維持在5.25%~5.45%區間。
同為已跨入「千億陣營」的房企，藍光發展的融資成本一直居高不下。譬如今年5月份，該集團發行的一筆2.5億美元高級無抵押票據，票息率11%；2020年度第一期及第二期債權融資計劃，掛牌利率也高達10.5%。
受境外疫情反覆、全球政治經濟等不確定性因素影響，近期境外債市整體低迷，房企融資成本有攀高傾向。除去宏觀環境影響，槓桿率較高、規模擴張放緩等基本面走向，也是影響藍光融資成本的重要因素。
作為從四川走出的「黑馬房企」，藍光發展在過去五年內飛速擴張，並於2019年首次邁進千億銷售大關。不過，激進的發展速度，讓藍光發展背上較為沉重的債務負擔，資金成本高企，連踩融資新規「三道紅線」。
今年以來，藍光發展開始有意控制資產負債比率，截至三季度末，集團淨負債率由上半年的105.6%下降至97.6%，從「紅檔」降為「橙檔」； 期末剔除預收帳款的資產負債率為70.6%，現金短債比0.81。
年初業績會上，藍光發展總裁遲峰曾表示，今年現金流必須做大做強；要降低融資成本，控制資產負債比率；銷售端加強銷售回款，加強利潤管理；提高區域效率；聚焦住宅開發和物業服務，非主業推向市場。
截至目前，藍光發展槓桿結構略有改善，但降低融資成本、加強回款和利潤管理、做大做強現金流還未見明顯成效。
今年前三季度，藍光發展銷售金額662億元，同比下降7.4%；權益銷售金額471億元，權益比率71.15%，對應回款率僅54%。克而瑞數據顯示，截至11月末，藍光發展全口徑銷售額910億元，仍未追平去年，行業排名下降7位。
銷售及回款疲軟，直接影響了該集團的盈利表現。前三季度，藍光發展營業收入313.8億元，同比增長12.5%，歸母淨利潤26.7億元，同比僅增長5.4%。從銷售業績到各項盈利指標，藍光發展已較往年明顯降速。
土儲是房企發展的基底，在飛速擴張的那幾年，西南片區曾為藍光貢獻了主要業績。但隨著行業競爭日漸激烈，藍光發展的區域布局明顯受限，於是其將戰略重心東移，在上海開闢總部，以期拓展華東的拿地和融資資源。
遲峰便是為助力藍光的新戰略而來。市場信息顯示，遲峰上任後，開始進行組織架構調整，將部分大區整合，包括江蘇區域合併安徽區域，河南區域合併兩湖區域（湖南、湖北）等，縮減總部、增強區域，提升一線效率。
為了補充彈藥，今年藍光新進入了多個城市，頻繁高溢價拿地。4月份，藍光發展以8.47億總價競得河南南陽一宗地塊，溢價率達到122.9%；8月份，以7.93億元拿下石家莊一宗地塊，溢價率逼近100%。
多個市場人士認為，藍光發展加大在三四線城市的拓展力度，且拿地成本高企，未來盈利狀況或將承壓。在石家莊街頭，藍光發展已掛出多個巨型項目展位，而其能否在遍布龍頭的低溫市場下突圍而出，仍是未知數。
「房地產行業是現階段去槓桿的重要領域，未來十年，融資將成為房企的核心能力。在房價漲幅有限、行業利潤有限的情況下，融資成本成為首要考慮指標，成為考驗房企融資能力的分水嶺。」易居控股CEO丁祖昱認為。
將高成本借來的錢，投向一些前景並不明朗的市場，藍光發展能否在規模訴求下守住安全邊界，挑戰頗多。廣發證券表示，該集團的風險因素有，新進入城市去化放緩，影響公司銷售，地產結算進度不及預期等。
孫夢凡