在徐州的新房市場
一直存在著這樣的極端現象
火爆的樓盤未開已罄、萬人哄搶
而有些樓盤
無人問津
一年可能都賣不出幾套
在徐州各區域新地王帶動下，近日，徐州又有多家樓盤發宣布，5月1日開始將漲價或者取消優惠，漲聲四起。
儘管暖風不斷，但還是有幾家樓盤銷售業績慘澹，售樓處無人問津，王者表示帶不動青銅！而且，值得關注的是，一成首付再次重出江湖。
一成首付重出江湖
據《揚子晚報》近日報導，位於徐州市賈汪區的一樓盤為了吸引買房人下手，竟然無視央行規定頂風作案，公然在售樓處向買房人推薦分期首付，承諾買房人只要準備「一成首付」，不足部分可以由開發商無息墊付。
市民董小姐告訴記者，去年參加工作的她本來手上積蓄不多，並沒有購房計劃，但最近看到賈汪一樓盤宣傳首付6萬就能買房，不禁有些心動。董小姐專程去了一趟售樓處才了解到，原來首付6萬就是一成首付，還有兩成首付是開發商借給她的，要求在交房時還清。只是，董小姐有點猶豫：「『首付分期』合規嗎？有沒有法律風險？」
記者前去暗調，據該售樓處的售樓員透露，這個分期首付的活動他們每個月會集中辦理20戶，目前4月份已經滿了，想辦的話可以等到5月份，「你準備好6萬塊，剩下的11萬開發商免息借給你，等到今年11月30日房子交付時還清即可。」那麼是不是需要等到還清開發商的借款後，才能去辦理房貸呢？該售樓員表示不用，因為對於銀行來說買房人的首付已經給全了，只要籤完合同就可以按照流程去銀行辦貸款了。
那麼，這種「首付分期」是否合規呢？記者了解到，2017年，住建部、央行和銀監會曾聯合發布了《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，明確嚴禁開發企業違規提供購房首付融資，要求房企不得為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式變相墊付首付款。
一批樓盤賣不動了
今天我調查了一下，徐州房地產信息網各大樓盤的最新備案數據，一查詢嚇一跳，一些樓盤去化相當慘澹。
高價盤瓏郡上院1個月去化僅1成多
瓏郡上院位於東區津浦東路與銅山路交匯處，均價18299元/㎡，一些貴的房源已經突破2萬/㎡，位置不錯，然而去化卻不佳。
瓏郡上院在今年3月24日開盤，截止到今天為止，成交套數僅21套，可銷售套數176套，成交率僅為12%。當然備案也會存在一些延遲，目前數據僅供參考。
昨天，我在朋友圈看到，該樓盤還推出了8套特價房 。
我在網上看了一下網友對該樓盤的點評，樓盤位置還不錯，但覺得該樓盤離火車道太近了。
瓏郡上院最新銷售動態：2、3、5#目前還剩少量房源，均價18299元/㎡。2#為小高層，總高17層，2梯4戶，戶型面積為99㎡和109㎡；3、5#為洋房，總高8層，1梯2戶，戶型面積為115㎡和123㎡，共計127套房源。
海玥南山：5個多月時間，僅成交了17套
海玥南山，成交量一直是老大難！
我今天看到徐州市房地產信息網上的網籤數據：這個樓盤項目自2018年9月份首次開盤以來，網籤數一共131套，截止到今天，20個月，只賣了131套，去化率只有46%，一半不到，月平均銷售6套左右！
海玥南山的前身是2014-28號屯裡南地塊，該地塊位於泉山區玉帶大道和三環南路交會處，地塊緊鄰兩條主幹道，周邊除了徐州樂園，沒有其他配套，距離大學路的新市一院、學校、商業、也都非常遠，真正生活起來怕是會有諸多不便。但地塊北面不遠有雲龍湖，距離雲龍湖直線距離約500米，佔據稀缺的生態資源，景色怡人，可以說該項目優點缺點均十分明顯。
除了配套欠缺外，項目銷量一直上不去的原因還有就是價格沒有優勢。2018年是徐州樓市較為火爆的一年，但這種火爆主要集中在購房者迫切的「上車」需求上，項目起步價略高，直接擊穿房價天花板，購房者既然買不起，就只能仰望了，而且從開盤到現在，價格一直沒漲，從心理上，讓購房者感覺沒有升值空間。
不過現在拉犁山隧道正在修建，後期一旦通車，去大學路就方便很多，大學路配套設施齊全，也許能改變項目目前的困境。
另外，對於海玥南山來講，今年還有一個重大利好，那就是帶大道西側XT2020-1號地塊成功衛冕銅山區新地王，樓面價高達8638.87元/㎡，該地塊離海玥南山不遠，預計後期價格應該是不會比它低，雖然後期有可能會形成競爭，但更多的會讓更多人發現海玥南山價格不是想像中那麼貴，從而帶動銷量。
海玥南山最新銷售動態：海玥南山目前3、5、6、7、8#樓洋房在售，洋房戶型137㎡、240㎡，均價17500元/㎡；15、16、17、18、19#樓為疊加別墅，戶型面積320㎡，疊加別墅420-500萬。
水榭春天：3年一棟樓就賣出49套
水榭春天這個15#的成交數據好像更誇張！
今天我在徐州房地產信息網查詢發現：該項目最新一批次銷許，截止到今天成交了49套，時間跨度接近3年！你敢信？
這個項目，想必很多買房人都比較生疏，這個樓盤算是徐州的老盤了，旁邊新盤的房價賣到了2萬多/㎡，而該樓盤1.3萬/㎡的房價，竟然還是銷售慘澹。
說實話，我剛開始也沒看懂這波操作，到網上了解了一下，也許是開發商口碑不好，業主的交房時間一推再推。
水榭春天在售房源最新動態：在售高層為7#、8#，戶型面積132㎡、142㎡、158㎡，另還有少量一樓複式帶院在售，戶型為190㎡、388㎡，均價12000元/㎡，大概三十多套房源，賣完整個項目清盤。
中和南院：開盤16個月僅賣掉99套
中和南院，位於徐州南區大學路板塊，洋房房價約1.15萬/㎡—1.2萬/㎡，洋房這樣的房價，在徐州主城不算高。
據了解，項目去年1月中旬領到首批房源的銷許，可售房源套數是375套房，截止到今天，成交了99套房，去化率3.6成，平均每個月賣6套房。
項目價格不算高，那為什麼賣不動呢？我向購房者了解了一下，主要原因是項目品牌知名度太低，另外戶型不太好，比如128㎡的洋房，整體面寬小，進深長，採光度一般，且主臥還不帶飄窗。
中和南院最新動態: 6、7、9#樓已售罄，在售洋房1#、2#樓，3、5、8、10、11#樓為聯排別墅，目前還剩少量房源，洋房1#、2#樓，戶型為128㎡、133㎡，毛坯均價11500-12000/㎡。3、5、8、10、11#樓為聯排別墅，戶型為377㎡、412㎡，總價450-500萬/套。
東方御景：領銷許1個多月，0成交
賈汪區山水大道與朝陽渠交匯處的東方御景，均價5999元/㎡，在今年3月24日領到526套房銷許，時隔1個多月，0成交。我從售樓處了解到，該批房源一直沒開盤。項目2018年領銷許的樓棟也均去化不佳，尚有大量庫存，一直沒開也在情理之中。
關於項目不好賣的原因，我詢問了一下當地的購房者，主要原因是開發商沒有知名度，另外片區樓盤較多，可選擇的空間非常大，小品牌很難在激烈的市場中分到一杯羹。
東方御景最新動態:項目目前在售110-130平的小高層，價格5500-5900元/平；110-130平的洋房，價格6100-7100元/平。
文章來源：樓市徐州
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