文|風財訊
編者按：
當年與宇宙房企萬科爭雄的綠地，停滯在了2014年行業排名第一的高光時刻。
腳踩「三道紅線」、金融產品頻頻暴雷、資金鍊緊張……今年以來綠地集團越來越頻繁的出現在大眾的視野中，逐漸籠罩在陰霾之下。
風財訊將從綠地金融業務、地產業務、財務狀況等方面，深度剖析綠地帝國實況。
來源/綠地集團官方微信公眾號
2020年的綠地並不消停。
上半年，一則關於綠地高管陳軍涉嫌經濟違紀和不正當男女關係的舉報，把這家龍頭房企推上輿論風口浪尖；下半年，綠地控股將231億元資產包擺上貨架，在負債高企的情況下引發業內關注。
五年前，作為老大哥萬科強有力的競爭者，綠地憑藉著商辦項目差異化策略，在地標性建築這條路上一去不復返，奮發向上地奔赴在南昌、鄭州、蘇州、南京、成都、大連、武漢等城市的天際線上。
那時，宇宙第一房企碧桂園還是小老弟，與綠地之間差著大半個中海的銷售額。
張玉良 來源/網絡
這些年，綠地很忙，但忙碌的背後各種危機和風波不斷。特別是2019年來，綠地先後經歷了樓盤質量投訴、「哭女一刀」事件、武漢綠地中心停工風波……各種質疑也紛至沓來。
種種遭遇也清晰地展現在資本市場數據中，自2015年借殼上市，綠地從當初市值突破3100億，到如今的不到800億，市值蒸發了近2400億，套牢人無數。
「上不去的股價」的背面是「下不去的負債」，近年來，綠地為保多元化發展不得不加大槓桿，被認為是資金壓力最大的上市房企之一。而圍繞腳踩「三道紅線」、金融產品頻頻暴雷、資金鍊緊張的懸疑，也將是綠地控股無法迴避的問題。
01 陷入兩難的商辦資產
外界對綠地是有誤解的，品牌影響力不如綠城、萬科，成本控制不如中海，融資方式上沒有閩系極致，亮點很有限。只能認為綠地靠政商關係發家，定性描述其為「紅頂商人」。
這層定性描述蒙蔽了綠地集團背後強大的戰略先行，無論是最早期的保障房起家、到走出上海、到大規模新城開發、到超高層戰略、到海外戰略，再到最新的高鐵站戰略，張玉良每一步都賭對了「國運」，並輔之以作戰戰略一步步推進和實施。
那麼，具有先決眼光的張玉良能否一直踩準國家政策及市場周期呢？張玉良在接受採訪時表示，經過近幾年的產業結構調整，目前綠地已基本形成了" 以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展"的綜合經營格局。
那麼，多元產業的格局能否為持續成長打下基礎呢？
來源/風財訊
風財訊用「波士頓增長矩陣」來分析目前綠地的業務矩陣，綠地集團的現金流業務無疑是房地產主業，早在2017年，綠地控股就把「去商辦」當作最重要的戰略任務之一。
前陣子，綠地集團231億出售商辦資產的動作就可見一斑，即使官方予以否認，但業內不免出現質疑的聲音。「他們自己說是常規操作，但是從綠地目前的財務狀況以及張玉良的表態來看則是賣資產回血。」 IP Global首席經濟學家柏文喜告訴風財訊。
他認為，房企持有大量商辦資產容易陷入兩難境地。「一方面，每年通過自持商辦物業取得的租金收入較少，增幅有限且流動差；另一方面，當企業出現財務困難，遇到經濟形勢下行、市場波動較大時，容易被市場趁機壓價，這時候就面臨著兩難的狀態。」
優淘網總裁、資深地產人士薛建雄也持有類似觀點：這幾年商辦供過於求越來越嚴重，商辦物業己經成為各大地產公司資金周轉的巨大包袱。
不同於萬達的「斷腕式」手段，綠地控股「去商辦化」顯然溫和得多。2020年前三季度，綠地集團實現營業收入同比正增長，其中：房地產業營業收入佔比43%；基建產業營業收入佔比39%；消費等其他產業營業收入佔比18%。
不過目前，在綠地的項目布局裡，商業或商辦資產仍佔不小的比例。據報導，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。2020年上半年，綠地控股合同銷售金額中，住宅佔比70%，商辦佔比30%；合同銷售面積中，住宅佔比81%，商辦佔比19%。
回到增長矩陣的分析，大基建業務是綠地控股的明星業務，也是未來發展的關鍵所在，不過這一領域毛利率卻不及房地產業務，地產開發萎縮後，綠地如何保持建築業務規模和增長也成了需要考慮的問題。
02 面目模糊的綠地金融
雖然綠地第二大主業大基建是分拆熱門業務，但誰也沒料到綠地金融吹響了分拆業務的前哨。
在業務矩陣中，「瘦狗」業務暫且是大金融，但在綠地金融獲得數字批發銀行牌照（DWB）後，張玉良是否會將這隻「后翼棄兵」放在重要位置還未可知。
8月份，援引路透社報導，綠地金融計劃在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目標超過500億元。
目前，IPO地點和估值尚未被證實。而在螞蟻集團上市停擺之後，監管的籬笆顯然在紮緊，也為綠地金融的上市蒙上了一層不確定性。
房企涉足金融領域，不僅能擴大業務布局，還能提供盈利能力，拓寬融資渠道。在張玉良的描述中，金融產業，立足於"投資+投行"的總體思路，依託自身品牌及資源優勢，在嚴控風險的前提下，逐步形成了債權業務、股權業務、資產管理和資本運作齊頭並進的業務格局。
不過，「自融」之嫌一直是房企去不掉的陰影。「一個房地產公司怎麼可能看得上小額貸款的生意呢？這個邏輯就不通。所以最後最有可能的邏輯就是拿金融平臺給自己吸儲，解決燃眉之急。」一位從業多年的金融業內人士告訴風財訊。
事實的確如此，綠地金融正式成立於2011年，在一開始僅僅是為了幫助綠地控股緩解急切的資金需求，角色更像是「公司金融」，主要通過募集民間資本輸血基建與地產的投資。
該人士補充道：「我個人感覺綠地金融做不長久。第一，業務模式邏輯本身就不清晰；第二，金融布局需要集團長時間反哺，但目前集團財務狀況並不好；第三，央行發布了金控的管理辦法，綠地金融顯然是不滿足的。」
來源/網絡
2014年，隨著耿靖的加入，綠地金融也從一家「公司金融」進化成了「金融公司」，主要業務包括債權投資業務，股權投資業務，資產管理和資本運作業務。
據報導，耿靖在證券、保險、銀行、信託四大金融行業都任職過的高管，進修的學位、考取的職稱也都與金融、經濟相關。
張玉良對金融業務給予厚望，所以，耿靖2014年上任綠地金融董事長，綠地集團就要求綠地金融2015年的利潤佔集團淨利潤將近50%。不過這個目標至今還未完成。
從營收貢獻比來看，綠地集團的金融板塊略顯弱勢。過去四年間，該板塊營收佔比均未超過1%，不過卻為集團貢獻著較大利潤，但並未過半。前三季度綠地金融利潤總額25億元，同比增長10%。上半年利潤總額 20 億元，同比增長26%，佔當期綠地總利潤152.87億元的13%。
反觀其他業務，建築行業上半年的毛利率4.84%，而商品銷售行業的毛利率為5.02%。
低毛利的基建和大消費業務無法拯救這隻「大象」，被捲入「債務門」的綠地集團，面臨著降槓桿這一無可迴避的問題，綠地金融顯然將為市場講述一個新的資本故事。
03 「三道紅線」的巨大壓力
況且，表現上力保多元化發展的綠地控股，實際卻藏著負債高企的草灰蛇線。
隨著央行與住建部「三道紅線」的法規出臺，儼然成為龐然大物的綠地控股仍然未能擺脫腳下債務的泥潭，反倒隨著身軀越來越龐大，越陷越深。
以「三道紅線」作為標準，截至2020年9月30日，公司剔除預收款後的資產負債率為82.38%，相比年初增長1.58個百分點；淨負債率為183.45%，相比年初增長27.85個百分點；現金短債比為0.78，相比年初增長0.02。連踩「三道紅線」導致債務融資受阻，但綠地反而繼續大舉拿地。
2020年1-9月，新增房地產項目儲備77個，權益土地面積約1053.30萬平方米；權益計容建築面積約2196.12萬平方米。據某數據研究院，綠地集團2020年1-8月新增貨值2610.5億元，位列第四。大舉拿地導致土地支出增加，前三季度經營活動產生的現金流量淨額僅為50.04億元，同比減少45.17%。
華西證券研報顯示，截至今年9月，綠地控股剔除預收帳款後的淨負債率為183.45%，較去年同期上升10.40pct，槓桿率小幅上升。公司在手貨幣資金805.7億元，現金短債比0.78，較去年同期下降0.14，短期償債風險增加。
為此，張玉良把主動降負債去槓桿提上了日程，他表示，要進一步收縮海外房地產項目；加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產；壓縮短期借款佔比，增加中長期借款佔比，優化有息負債結構……
12月8日，綠地集團官微表示，以自有資金約89億元，將按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付，相關資金已完成兌付帳戶打款。
對於2021年1月即將到期的約81億元債券，綠地也將以自有資金為主按期進行本息兌付。
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目前，綠地的多種融資渠道全開，銀行貸款、市場發債、ABS、海外融資等。有業內人士對風財訊表示，倘若能緩解三道紅線下的資金壓力，或許將來綠地控股會嘗試分拆更多業務。
風財訊致電並向綠地控股發送郵件，詢問金融業務、地產業務、財務狀況等問題，截至發稿未獲回復。
企業的靈魂人物，決定企業的走向。綠地控股董事長、總裁張玉良，無疑是這座巨輪上的舵手。下一篇，風財訊將剖析「地產界三瘋之一」的張玉良，綠地目前企業狀況一切的成因，都和張玉良性格有關……
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