✎ 政策動向：控風險，強監管：深圳、武漢緊急出臺新政約束企業行為，重慶將住房租賃租金納入監管。重培育、促發展：上海發布租賃住房規劃建設導則保障租戶居住權，西安、青島著眼布局2020-2022年住房租賃市場整體規劃，南京出臺存量房改建租賃住房細則引導企業積極參與。
✎ 市場概況：11月，租賃土地市場整體下降幅度較大，租賃相關用地成交面積較上月下探較多，共成交6宗/4.5萬㎡。其中，合肥成交4宗自持地塊，總自持面積為3.98萬㎡；上海、青島各成交1宗自持地塊，自持面積分別為0.35萬㎡和0.18萬㎡。
✎ 企業動態：11月，合作是住房租賃市場中企業的主題詞。旭輝領寓與上海建信合作，在運營端和資金端強強聯手；安歆集團略收購新起點公寓，交付能力再獲提升；寶龍公寓聯合無印良品，推出面向青年的公寓產品。此外，榮盛發展30億元住房租賃專項公司債券獲深交所受理，助力其住房租賃業務的繼續發展。
政策動向
11月17日，深圳市住房和建設局發布《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，提出住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
• 禁止高風險經營行為：住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；
• 嚴控住房租金消費貸：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫、誘導等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同；
• 建立機制妥善處理糾紛：要求住房租賃企業建立租賃糾紛處理機制，妥善化解與相關當事人的糾紛，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得採取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人；
「法」有禁止不可為，深圳發布企業負面清單規範市場。近期住房租賃市場動蕩較大，一方面，我國機構化、專業化長租市場的發展尚處於初期階段，還沒有形成完善有效的市場機制，另一方面，監管層的政策也相對缺失，難以支持市場向著有序、規範、有活力的方向發展。此背景下，深圳市政府關於住房租賃企業緊急出臺的政策進一步明確住房租賃企業的行為負面清單，引導企業規範運作。積極防控住房租賃市場的風險，保障住房租賃當事人的合法權益，幫助住房租賃市場回到正確的軌道上。
11月13日，重慶市住房和城鄉建設委員會聯合重慶市地方金融監督管理局等單位發布《關於實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》，規範住房租賃市場秩序，穩定住房租賃關係。
• 約束住房租賃企業：在本市通過受託經營、轉租方式、自有房源等方式從事住房租賃經營業務的企業；
• 監管三個月以上租金：承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應監管；
• 一家一戶，專戶專用：住房租賃企業應在主城中心城區範圍內的商業銀行開立唯一的監管帳戶，該帳戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金；
• 違規必糾：對於違反通知規定的住房租賃企業，由住房城鄉建設部門會同金融監管、市場監管、公安、稅務等相關管理部門採取約談告誡、發布風險提示、記入企業誠信檔案實行信用扣分、納入銀行黑名單等措施處理。
無監管的市場亂象不斷，該出手時需出手。此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陸續發布住房租賃資金監管通知，重慶的這一舉動，更多是針對住房租賃市場最近亂象順勢而為的舉措。住房租賃市場的野蠻生長，一面將市場中真正重經營的「良幣」生存空間不斷擠壓，一面在爆雷後留下一地雞毛，依靠市場自身的力量只會將這潭渾水攪得更渾濁。因此，政府開始行動，穩定市場。把資金監管起來，防止企業跑路，這樣的政策和對付「爛尾樓」的方式如出一轍，希望效果也同樣顯著。
11月25日，武漢市住房保障和房屋管理局發布《關於進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知》，規範住房租賃企業經營行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。
• 加強從業主體管理：住房租賃需依法登記，加強企業的信息披露；
• 規範信息發布管理：對房源信息的真實性、有效性和及時性負責，加強房源備案的管理；
• 強化經營行為監督：禁止企業「高進低出」、「長租短付」，嚴控住房租金消費貸款；
• 推行網籤備案制度：及時進行網籤備案和信息更新；
• 暢通投訴舉報渠道：企業需積極建立投訴處理機制，化解矛盾糾紛；
• 嚴厲打擊違法行為：企業不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式謀取不當得利，企業行為涉嫌犯罪的，將移交司法機關依法追究刑事責任。
重視信息披露、強化經營監督、打擊違法行為，武漢三管齊下規範市場。住房租賃市場最近的動蕩，已經超出了經濟行為糾紛的範疇，對人民生活產生了重大的負面影響。此外，住宅租賃市場的發展如同脫韁的野馬，狂奔之際衝下懸崖，依靠自身的力量已然無法恢復。因此，政府及時出臺關於行業的監督管理規範，亡羊補牢，或許不晚。
11月27日，上海市住建委等三部門發布《上海市租賃住房規劃建設導則》，加快推進本市租賃住房規劃建設，滿足租賃住房居民的生活需求。
• 兩種類別：分為供家庭使用的住宅類租賃住房和供多名單身人士使用宿舍類租賃住房；
• 南北朝向：以南北朝向為主，應保證50%以上的套型至少一個居室的冬至日滿窗日照有效時間不少於連續1小時；
• 設施齊備：租賃住房社區應設置快遞收取件用房，宜設置休閒活動、體育運動、共享單車、共享汽車停車點的設施或場地，鼓勵景觀設計但不應設置採用自來水源的人工水景觀；
• 中小套型：以中、小套型為主，小套套內建面不超45平米，中套不超70平米；
• 宿舍類租賃住房：集中管理，每個居室人數不超8人，人均使用面積不低於4平米，室內不應設置燃氣管道設備以及有明火的灶具。
保障租戶居住權，引導租賃住房服務確有需求的人群。保障租戶居住權，不僅是有得住，還要住得好。上海此次發布的導則，既要求戶型以南北朝向為主，又要求社區應提供完善的生活設施，充分保障了租戶的居住權利，讓租戶真正有家的感覺。另一方面，此次導則通過相應限制，引導租賃住房服務確有需求的人群。租戶的需求是住得方便舒適，70平米以上的戶型和自來水源的人工景觀，非但不在絕大部分租戶的需求清單內，反而會使得受政策保障的租賃用房滑向非剛需的市場，不利於租賃市場的健康發展。
11月17日，《西安市住房租賃試點工作實施方案》正式對外發布。方案明確，西安將加快推進政策性租賃住房建設管理與市場化租賃住房運行管理協調發展，逐步形成供給主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，使全體城鎮居民「住有所居、居有所宜」。
• 基本原則：以需定供，優化結構；租購併舉，協調發展；以人為本，多措保障；計劃先行，科學布局；
• 總體目標：完善體制、規範供應主體、增加供給、穩定租金、加強監管；
• 主要措施：多渠道增加租賃住房供給、培育專業化規模化的住房租賃企業、健全租賃交易平臺、鼓勵住房租賃消費、加大租賃扶持力度、加強市場監管。
西安將培育住房租賃市場落到實處。此次發布的租賃試點實施工作實施方案涉及面廣，內容充分，重在培育和規範市場。一方面，明確了2020年至2022年新增高品質租賃住房不低於12萬套（間）的計劃且各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。另一方面，強調加強對市場的監督，保證市場的規範運行。此外，此次通知還提出了以需定供、引導先租後買的消費觀、強調城市融入度等切實而重要的方針，表示西安政府真正把眼光落實在租戶的切實需求上，值得全國其他城市的學習。
11月6日，為落實住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的工作部署，青島市住房城鄉建設局起草了《青島市城鎮租賃住房發展規劃（2020-2022年）》（徵求意見稿），並公開徵求社會意見。
• 基本原則：以市場主導，政府支持；租購併舉，統籌協調；增存並重，量質並舉；職住平衡，特色示範；
• 總體目標：到2022年，基本建立法規制度健全、供應主體多元、經營服務規範、市場交易活躍、租賃關係穩定、消費價格合理的住房租賃市場體系；
• 重大任務：構建青島特色的租購併舉住房制度、完善多樣化多渠道的房源供應體系、培育專業化規模化的市場供應主體、健全適應市場發展的管理體制機制、提高規範化信息化的監管服務水平、構建保護租賃權益的市場消費環境。
好的政策為市場的發展保駕護航。作為經濟體量大，城市活力強的城市，青島持續吸引外來人口，也帶動了租賃住房市場快速發展，然而，租賃住房市場也存在供應不足、結構失衡、管理機制落後等急需解決的困境。因此，青島市起草發布了租賃住房市場發展規劃的意見稿，旨在增加租賃住房的供給、規範市場運行、穩定租賃關係，形成協調互促健全的房地產市場。
11月18日，南京市城鄉建設委員會、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合擬定了《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（試行）》，進一步規範南京存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強建設管理。
• 適用非住宅存量房：適用已建成並具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋，改建項目應當以整棟、整單元、整層為基本改建單位；
• 禁止明改實售：改建後的租賃住房不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售；
• 保護相關權利人：進行改建的存量房屋應權屬明晰，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項權利的，還應取得所有他項權利人的書面同意。
存量房改建租賃住房是租賃住房重要來源，也有利於引導企業積極參與。首先，存量房改建租賃住房，順應了城市發展的需要，讓有限資源在城市發展中發揮更大的作用，是增加租賃住房供給的重要途經之一。其次，產業結構的錯配使得一些企業持有的非住宅物業無用武之地，支持存量房改建租賃住房，讓企業可以盤活持有的存量資源，提高了企業積極參與的意願。
市場概況
11月，3個城市成交6宗自持用地，自持面積約4.52萬㎡。自2016年11月首宗自持地塊成交至2020年11月底，全國共計成交自持地塊600宗，可供給租賃住房2027萬㎡。
表：11月土地成交情況
數據來源：CREIS中指數據
①合肥：11月共成交4宗自持地塊，均為競自持地塊
其中，蜀山區SS202008號地塊簡要分析：
數據來源：CREIS中指數據
11月合肥共成交4宗自持地塊，均為競自持地塊，總自持面積為4萬㎡。上圖所示地塊位於蜀山區，直線1公裡範圍內有當地政府、小學，各種生活設施也相對齊全。此外，地塊所處的小廟鎮是建設中的合肥地鐵6號線的規劃站點，助力周邊的交通出行。
②上海：11月共成交1宗自持地地
奉賢區青村鎮08-01區域地塊簡要分析：
數據來源：CREIS中指數據
11月上海共成交1宗自持地塊，自持面積為0.4萬㎡。上圖所示地塊位於奉賢區金匯板塊。地塊位於上海市東南，位置相對較偏，但周圍的生活設施較為齊備，餐飲、商超、娛樂設施一應俱全。此外，周圍有較多的工業企業，未來在需求端應該有充足的保障。
企業動態
11月11日，旭輝領寓與上海建信住房戰略合作暨萬泰路項目合作籤約儀式在上海舉行。雙方合作首個項目--萬泰路柚米寓，地處上海浦江鎮核心區位，建築面積達9300平方米。
• 平臺優勢：建信住房是建設銀行旗下子公司，依託建行集團金融科技與金融服務優勢，構建住房租賃綜合服務平臺。截至2019年末，住房租賃綜合服務平臺已在324個地級及以上行政區運行，累計上線房源超過2,000萬套，註冊用戶達2,100萬。
• 金融優勢：建信依託建設銀行的資源可以為為租賃住房項目提供日常經營周轉、項目建設、併購業務等資金需要。
• 運營優勢：輝領寓作為旭輝房地產在全國多個核心城市管理規模已逾7萬間，服務近二十萬用戶，穩居房企系TOP3。
旭輝領寓和上海建信的合作是運營端和資金端的強強聯合。旭輝領寓深耕房地產市場多年，在社區管理、產品設計、成本管控、用戶體驗等方面均有亮眼的表現，而上海建信依託建設銀行也必將為項目運轉的長短期融資帶來很大的優勢。在住房租賃市場亂象不斷的背景下，旭輝領寓和上海建信的合作或將為市場開拓出一條可行的新道路，引導市場發展方向，助力市場持續有序運轉。
11月26日， 安歆集團官方宣布完成與新起點公寓的戰略合併，這也是安歆集團年內第三次出手收購中小公寓企業。此次合併後， 安歆集團全國門店數將超250家，床位數超15萬張。
• 交付能力提升：與新起點合併後，安歆集團規模再次擴張，針對全國連鎖型企業客戶的交付能力也將大幅提升。
• 使命相同：新起點致力於在降低企業管理成本的情況下解決企業員工住宿難的問題，幫助企業增強員工歸屬感。一直深耕企業住宿市場的安歆以「讓城市遊子，感受家的溫暖」為使命，從經營理念，到使命、價值觀，安歆和新起點都高度契合。
收購新起點，既為擴大自身規模，也在著力提高運營的能力。首先，規模效應是長租公寓企業的發展方向，在一個低毛利的市場中，只有通過規模效應才能獲得可觀的利潤，相信隨著行業的不斷發展，市場集中度也會不斷提升。併購新起點，是安歆今年以來的第三次併購，這樣重大的商業行為背後的戰略導向正是對規模效應的信念。其次，強大的運營能力是企業競爭的護城河，隨著長租公寓市場不斷走向成熟，市場的發展將不可避免由「鋪攤子」驅動轉變為「上臺階」驅動。安歆多次收購，不斷取長補短，積極提高自身經營能力，布局於當下，卻著眼於未來。
11月27日，寶龍公寓Designed by MUJI開業儀式暨產品發布會在上海召開，發布會上向公眾推出了寶龍公寓聯合品牌公寓首個項目——寶龍公寓Designed by MUJI。
• MUJI設計、產品豐富：MUJI以其傳遞「返璞歸真」的生活理念而備受青年人的追捧，本次推出的產品也是MUJI在公寓上首次提供的一體化設計服務。同時，為了滿足不同用戶的需求，此次推出的產品包含4種房型，主要應用了兩種設計理念。第一種設計理念從規整生活出發，著力從收納角度提供整齊有序的生活；第二種注重簡約風，著力以較低限度的機能和設備來實現一個滿足人們生活需求的、簡潔而感覺良好的空間。
• 交通便利、設施齊全：項目坐落於上海寶楊寶龍廣場之內，地鐵三號線直達，周邊商超、飲食、娛樂設施一應俱全，生活便利。
跨界合作提供更好的產品，在細分市場上開始發力。依靠金融遊戲在長租這個低毛利的市場中獲得額外收益已經被證明並不可行，而且蘊含巨大的風險。雖然長租公寓市場的大門敞開，但是未來這個生意要想做好，倚仗資本卻更倚仗產品。寶龍公寓另開賽道，著眼於細分場景，開闢一片新的藍海市場。並不急於搶佔市場，卻與MUJI跨界合作，嘗試提供更好的產品，給追求簡約又不失品味的青年一見傾心的產品。
11月2日，據深交所消息，榮盛房地產發展股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券獲深交所受理，並於11月13日收到深交所的反饋。
• 債券信息：本次發行債券總額不超過人民幣30億元（含30億元），可採用分期發行方式，首期發行規模不超過人民幣10億元（含10億元）。債券期限不超過5年（含5年）。經大公國際資信評估有限公司綜合評定，本公司的主體信用等級為AAA，本次債券的信用等級為AAA。
• 資金用途：本次債券發行規模不超過30億元（含30億元），其中不低於21億元擬用於發行人住房租賃項目建設、住房租賃項目改建或升級等與住房租賃相關的投資，剩餘部分用於補充公司營運資金。
促進公司的業務多元化，助力公司在房地產租賃市場的不斷發展。榮盛發展此次發行的債券將用於榮盛和府、榮盛御府等9個自持住房租賃項目的開發投資，分布在石家莊、合肥、南京等城市。根據榮盛年報披露的信息，其在全國多個城市設立的子公司從事房地產租賃業務，此次住房租賃專項公司債券的推進將使得榮盛在房地產租賃市場上有更穩健的業務動作。
主筆分析師：胡曉夢