促發展,強監管,看得見的手維穩住房租賃市場 | 10月長租公寓市場月報

本期看點

?政策動向：山西向房租賃市場注入8億元補貼資金，武漢向房租賃市場注入5億元補貼資金，培育和發展住房租賃市場，改善租賃住房消費環境。北京、合肥、西安先後出臺政策規範住房租賃市場，加強對市場的監督檢查，促進形成經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

?市場概況：10月，租賃土地市場整體表現繼續回暖，租賃相關用地成交面積較上月繼續上漲，共成交21宗/86.7萬㎡。其中，上海成交4宗純租賃用地，總自持面積為25.8萬㎡；杭州共成交3宗自持地塊，其中1宗為人才專項租賃住房用地，總自持面積為34.1萬㎡。

?企業動態：10月，房企背景的長租公寓企業表現較為活躍，其中，大華集團50億元和龍光控股25億元住房租賃專項公司債券分別在上交所和深交所提交註冊。產品方面，融通的融寓在南京開業，可滿足多元化人群的租住需求。

政策動向

1、山西：下達中央住房租賃市場補助資金8億元，支持太原市開展住房租賃市場發展試點

10月14日，住建部官網披露，山西省近日下達中央住房租賃市場補助資金支持太原市開展住房租賃市場發展試點。

主要內容如下：

? 下達2020年度中央住房租賃市場補助資金8億元，支持太原市開展住房租賃市場發展試點；

? 中央財政對確定的示範城市給予獎補資金支持，補助資金主要用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關領域；

? 試點示範期為3年，作為省會城市，太原市將在3年內累計獲得24億元的中央財政獎補資金；

點評與啟示：

近兩年財政部和住建部相繼確立了兩批中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，主要為各直轄市、省會或省內重點城市，「真金白銀」支持住房租賃市場發展，太原是今年新入圍城市之一。在我國住房租賃市場專業化發展尚在初期、行業缺乏有效監管和機制尚不健全的當前階段，政府財政支持是各地快速搭建完善相關配套機制的關鍵。

2、北京：啟動租賃合同備案專項檢查

10月9日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合北京市公安局發布《關於聯合開展住房出租登記與租賃合同備案專項檢查的通知》，以進一步規範租房活動。

主要內容如下：

? 檢查範圍：在本市行政區域內從事住房租賃居間、代理或住房租賃經營活動的房地產經紀機構、住房租賃企業；

? 檢查內容：重點檢查住房租賃中介機構辦理出租登記與合同備案的情況；

? 檢查方式：現場查看、從租賃平臺抽取合同對比、調取發布房源信息對比等；

? 檢查時間：2020年10月9日-12月31日，分為機構全面自查、重點核查與聯合抽查三個階段。

點評與啟示：

一直以來我國住房租賃市場都存在租房不備案的現象，導致當前這部分信息十分不透明，強化備案對未來城市乃至國家全局把控住房租賃市場供求情況，科學合理制定住房租賃市場發展計劃至關重要。北京市此舉意在強化備案的重要性，將備案制度落到實處，有利於引起行業重視，在全國亦有標杆示範效應。

3、武漢：擬向7家住房租賃企業發放5.07億元專項資金補貼

按照全市住房租賃市場發展專項資金管理工作安排，武漢市房管局發布了《關於開展2020年度第一批住房租賃市場發展專項資金支持項目申報工作的通知》。

根據《武漢市住房租賃市場發展專項資金管理辦法》相關規定，經企業申報、區局審查後，市房管局會同市財政局組織武漢大學專家對申請項目進行了覆核，最終確定江國路天工新建租賃住房項目（一期）等7個新建、配建項目為2020年度武漢市住房租賃市場發展專項資金支持項目，涉及補貼金額5.07億元。

目前，覆核結果已公示結束，下一步將由市財政局將補貼資金撥付至項目所在區財政局，區財政撥付至區房管局，區房管局再撥付至相關企業。

點評與啟示：

去年7月武漢市被確定為中央財政支持住房租賃市場發展示範城市，每年將獲得8億元中央財政資金支持，示範期3年，同時，武漢市財政配套12億元，以此作為武漢市住房租賃市場發展專項資金，主要用於扶持住房租賃運營企業、單位等。

武漢作為常住人口規模和近年來人口流入量均居全國前列的城市，其租賃住房需求旺盛，尤其武漢還是全國五大重點城市群之一-長江中遊城市群核心城市，其未來城市建設和城市居住生態都有進一步提升的訴求，大力發展住房租賃市場十分必要。

4、合肥：印發《關於加快發展和規範合肥市住房租賃市場的通知》，加快建立租購併舉的住房制度

安徽省合肥市印發《關於加快發展和規範合肥市住房租賃市場的通知》，明確進一步發展和規範住房租賃市場，加快建立租購併舉的住房制度。

部分內容如下：

? 支持競自持新建。競自持用於租賃的商品住房應當相對集中、成幢連片、整體建設，並以整幢、整單元或整層為基本單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內布置。不得設置分割性、限制性邊界圍護，與可售商品住房共享小區配套設施。

? 支持非住宅改建。對權屬清晰的商業（辦公）、工業（廠房、倉儲）、科研教育等非居住類型房屋，可按相關規定和程序改建為租賃住房，不改變原有建設用地規劃性質、房屋類型和建築容量等控制指標。

? 支持成套住宅改造。單套住宅內使用面積12平方米以上的起居室（客廳），可以且僅可隔斷成一間房間出租供人員居住。

……

點評與啟示：

合肥此次發布《通知》是對此前中央發布的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》、省發布的《關於貫徹落實整頓規範住房租賃市場秩序的意見的通知》的貫徹落實，《通知》從增加租賃住房有效供應、完善住房租賃支持政策、規範租賃行業經營行為、健全住房租賃管理機制等四大方面提出了20項具體舉措，以推動和規範市場發展。其中，「競自持用於租賃的商品住房建設」、「非住宅改建」、以及「允許客廳打隔斷（即N+1合法化）」等規範值得企業關注。

5、西安：全面推行住房租賃合同網籤備案

10月29日，山西省西安市住建局發布《關於在我市全面推行住房租賃合同網籤備案的通知》，規範住房租賃市場秩序。

主要內容如下：

? 本通知所稱的住房租賃活動是指出租人、轉租人將符合居住條件的房屋出租、轉租給承租人使用並收取租金的行為，公共租賃住房、直管公房、單位自管房的租賃按照相關規定管理；

? 自達成住房租賃交易之日起30日內，通過「租賃平臺」及時辦理合同網籤備案；

? 住房租賃企業、經紀機構及個人應當按照住房租賃合同網籤要求進行相關操作，不得發布虛假信息，不得進行虛假交易，不得提供虛假材料；

? 對未按照本通知要求進行住房租賃合同網籤備案的，由住建部門會同相關部門查處，包括但不限於採取約談告誡、暫停房源發布、發布風險提示、實行信用扣分等行政處理措施，並抄送市場監管、公安和稅務等部門實施聯合懲戒。

點評與啟示：

從此次西安專門發布推行住房租賃合同網籤備案的通知，以及對未按照要求進行住房租賃合同網籤備案的相關查處措施，可看出政府對住房租賃備案的重視，未來會有更多城市發布相關規定，租房備案對住房租賃市場管理及未來發展意義深遠，呼籲鼓勵全行業完善備案制度、重視備案行為。

市場概況

1、土地：土地供給繼續增加

10月，7個城市成交21宗自持用地，自持面積約86.68萬㎡。自2016年11月首宗自持地塊成交至2020年10月底，全國共計成交自持地塊594宗，可供給租賃住房2022萬㎡。

表：10月土地成交情況

數據來源：CREIS中指數據

①杭州：10月共成交3宗自持地塊，其中1宗為人才專項租賃住房用地

其中，第19屆亞運會媒體村地塊簡要分析：

數據來源：CREIS中指數據

點評與啟示：

10月杭州共成交3宗自持地塊，其中1宗為人才專項租賃住房建設用地，自持面積為33.81萬㎡。地塊位於蕭山區，周邊有地鐵2號線、6號線（在建中），並且有商超、醫院等生活配套，可滿足基本的生活需求。此外，地塊靠近錢江世紀公園、錢塘江等旅遊景點，生態環境較好。

②上海：10月共成交4宗自持地塊，均為純租賃用地

其中，浦東新區上海國際醫學園區44B-01地塊簡要分析：

數據來源：CREIS中指數據

點評與啟示：

10月上海共成交4宗自持地塊，均為純租賃用地，總自持面積為25.8萬㎡。上圖所示地塊位於浦東新區的周康板塊，地塊靠近地鐵11號線康新公路站，交通出行較為便利。周邊有有商超、醫院等生活配套，可滿足基本的生活需求。此外，地塊靠近旅遊景點迪士尼，生態環境好。

企業動態

1、大華集團：擬發行50億元住房租賃專項公司債券

10月12日，據上交所消息，大華（集團）有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券在上交所提交註冊。

? 債券信息：本次債券的發行規模不超過人民幣50億元（含50億元），擬分期發行，首期發行計劃將根據發行人實際資金需求確定。本次債券期限不超過7年。

? 資金用途：本次債券募集資金扣除發行費用後，將用於租賃住房項目相關用途、補充流動資金和償還公司債務。

點評與啟示：

9月份，大華集團正式發布租賃住宅品牌「大華享寓」。「大華享寓」專注於城市租賃住宅運營的服務品牌，從拿地到運營，完全自主經營。10月份，大華集團擬發行50億元的住房租賃專項公司債券，此次債券的發行將為企業在長租公寓領域的繼續擴張和穩定運營帶來更多資金。

2、龍光控股：25億元住房租賃專項公司債券在深交所提交註冊

10月30日，據深交所消息，深圳市龍光控股有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券在深交所提交註冊。

? 債券信息：本次債券發行規模不超過25億元（含），計劃分期發行，首期發行規模不超過10億元（含），發行時根據資金需求及市場情況進行調整。債券發行期限不超過10年（含），可以為單一品種或數個不同的品種。

? 資金用途：本次債券募集資金將用於住房租賃項目建設、補充營運資金及償還銀行借款等。其中，首期募集資金不超過10億元（含），其中7.02億元用於住房租賃項目建設，擬用於深圳觀瀾項目、深圳龍華民治項目、南寧玖譽城項目的建設。

點評與啟示：

作為房地產綜合服務提供商，龍光控股積極響應國家租購併舉政策，不斷開拓長租公寓市場。本次募集資金主要是用於住房租賃項目建設，既有利於拓寬公司融資渠道，支持租賃項目運營，又有助於支持住房租賃市場，服務實體經濟發展。

3、融通：首開100%出租率，融寓南京三牌樓店開業

2020年10月10日，位於南京市鼓樓區中山北路216號的融寓三牌樓店舉行開業活動，正式宣布運營，目前該項目的出租率+預訂率已經達到了100%。

? 融通速度：項目開工至開業用時45天，速度與品質雙重保證，開發速度行業領先。南京融寓三牌樓店提速度，抓進度，做到了早開業，早營業。

? 安全築家：公寓內外共64個攝像頭全天候無死角監控，專業安保人員24小時聯繫暢通。

? 生活便利：項目地處市中心，配套齊全，與地鐵5號線、7號換乘站無縫對接交通便利。距離新城市虹橋中心不到300米，輻射悅達國際購物中心、金茂匯購物中心等商圈，周邊包括中大醫院、長江醫院等醫療中心，方便住戶的生活需求。

點評與啟示：

安全問題也一直是租房者關注的問題之一，更高的安全防護級別讓潛在的租房客戶更有拎包入住的意願。融寓顯然更加重視客戶的安全需求，在滿足基本生活需要的基礎上，在安全問題上做了更加充分的工作，讓客戶住的舒心更安心。

主筆分析師：胡曉夢

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