文|王科丹
編輯|王書博
導讀：在農村或鄉鎮地區，將自己的住宅房屋轉為小商鋪、超市、飯館等經營用途的現象並不少見。遇到房屋徵收，這些商鋪、飯館、超市應當按照商業性質補償還是按照住宅性質補償呢？實踐中出現了不少類似這樣的徵收拆遷糾紛。要想清楚商鋪、飯館、超市的具體徵收補償情況，就要弄明白以下這幾個問題。
農村村民或城鎮居民將自有住宅轉為飯館、商鋪、超市等經營性質的房屋，也就是我們常說的「住改非」。「住改非」是指國有或集體所有的土地上的住宅因其地理位置優越，雖然房屋所有權證上標明的用途為住宅，但實際上利用其沿街的地理位置優勢改做經營，且依法取得了營業執照等相關經營手續以及稅務登記，並有繳納的記錄。
那麼這類「住改非」是否合法呢？根據《民法典》相關規定，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要經營者合法進行工商營業執照登記，並依法進行稅務繳納，且在沒有侵犯公共利益和他人合法權益的情況下，這種商業行為在法律層面上就被認為是合法的行為。此外，「法無明文規定即可為」，我國並沒有法律法規明確規定，禁止將自有住宅轉為經營性用房。
商鋪、飯館、超市有一種門面、門市的性質，是工商業者經營零售業務的店面，為消費者提供商品交易、服務及感受體驗等。本質上，商鋪、飯館、超市是一種用來開展經營性活動的場所，具有商業性質。
將自有住宅轉為經營性用房的「住改非」，其性質介於住宅性房屋和非住宅性房屋之間，實踐中，對於此類被徵收房屋的性質認定要注意以下幾個方面：第一，被徵收房屋的產權為住宅；第二，被徵收房屋的實際用途為商業經營，並有相關工商登記、稅務繳納手續和憑證；第三，考慮房屋的實際使用狀況，確實進行經營性活動。只有滿足以上三個條件的房屋，才能在法律層面被認定為「住改非」，才能在房屋被徵收時，按照商業性質進行補償。
法律上對「住改非」的徵收補償沒有統一、明確的規定，實踐中的具體的補償標準由各地地方進行規定，結合實際經營現狀給予相應的效益補償。各地大致有四種不同的補償標準：
1、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定補償
比如《哈爾濱市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續、稅務登記證並有納稅記錄；房屋所有權證書、營業執照等經營手續和稅務登記證明一致的，貨幣補償金額按照住宅房屋的拆遷補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
2、享受商業用房補償政策
比如《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》第3條規定，有合法有效的營業執照或者登記證，且營業執照或者登記證上載明的住所為被徵收房屋，房屋徵收部門應當給予被徵收人停業停產損失補償。
3、參照商業用房估價補償，並且根據是否沿街差別補償
比如《宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則》第18條規定，（1）對沿街的「住改非」房屋,其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格；（2）對非沿街的「住改非」房屋，其實際營業部分的拆遷補償採用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。
4、採用混合標準補償
比如《吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收與補償暫行辦法及吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋徵收評估技術細則》規定，「住改非」房屋被徵收按照門市評估價格和住宅評估價格的多倍混合補償。