美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（21）

2020-10-18 業主公理

李雲亮說業主物權（續58）

美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（21）

文/李雲亮

前文說，在不動產問題上，歐陸物權法習慣物權法定。我們的《物權法》「業主的建築物區分所有權」，其法定狀態，既死又愚。

《物權法》「第六章 業主的建築物區分所有權」前後14條。其中11條，即80%規範共有關係和共有行為。業主的建築物區分所有權，已明顯泡在共有這渾水中了。

我們的《物權法》還有「第八章  共有」。

第六章之共有，與第八章之共有，兩章共有語文高度相似。居然，此共有與彼共有，互不相識，絕無往來。第六章之共有，與第八章之共有，不在一個家譜中，如此法定，肯定就不能是一家人了。

於是，我們的建築物區分所有權法學論文，以及法院關於建築物區分所有權糾紛之判決，都不會在第六章未作明確規定的情況下，去引用或適用「第八章 共有」一般規則。中國的《物權法》，第六章與第八章，比鄰若天涯。

《義大利民法典》（費安玲 丁枚 譯，中國政法大學出版社1997年10月版）不用建築物區分所有權概念，徑直說建築物的共有，並將業主的建築物共有植入該民法典「第七章 共有」之中，列為「第二節 建築物的共有」，且在第二節末尾一條（第1139條【共有規則的準用】）規定：「在本節未作明確規定的情況下，準用共有的一般規則（參閱第1100條及後條）」。

應該指出，法律架構，將業主的建築物共有植入民法典物權法共有大邏輯之中，這表明，業主的建築物共有與物權法一般共有，有直接邏輯關係（血緣關係）。

其實，在中國大陸的民法學家中，認定這些共有如此血緣關係的學者大有人在。

比如，廈門大學的徐國棟教授，在他著名的《綠色民法典草案》中，就將「第五節 建築物的區分所有」植入該民法典草案「第三章 共有和準共有」之中。

再比如，武漢大學的孟勤國教授，在他的《中國物權法草案建議稿》中，也把「建築物區分所有權人」的權利，第116條—第119條，植入該草案建議稿的「第五節 共有」之中。

徐國棟教授和孟勤國教授都以這種植入方式，清晰地認定業主的建築物區分所有與物權法的一般共有，有血緣關係。

可惜，這些別樣的、細緻的、頗有見地的學術內容，沒有引起這個專業的學界注意。

明確業主的建築物區分所有權與《物權法》一般共有有血緣關係，這對於業主維護自己的權利具有「戰略」意義。

（未完待續）20180116

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