內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制過渡（上）
2020-10-18 業主公理
李雲亮說業主物權（續63）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（26）
內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制過渡（上）
文/李雲亮
前幾天，我的微信朋友圈出現一條消息：「全國獨一家！超級霸王條款！」
上網搜索（360搜索），是新浪微博一位「沒法好好取名啦」女士的一篇博文：
「昨天老物業公司人牆堵門和態度惡劣極其不配合新老物業交接工作之後，今天又出大招！
深圳志聯佳物業公司甩出出一張深圳市志聯佳實業有限公司（注意是實業有限公司，不是老物業的物業有限公司！）合同章的一頁合同附表，宣稱小區內所有公共區域都是歸他們所有，包括所有的公共通道綠化樓棟內的樓梯電梯甚至外牆，詳細內容見文末附圖。
憑著這張紙要霸佔深圳龍崗碧湖花園的所有公共區域，堅決不退場！
更離奇的是一個又一個的街道辦工作人員也幫著老物業站臺，不斷的勸說著業主代表們退步，勸業主們就讓老物業先霸佔著就這樣維持現狀！！！
主們堅決不同意也不接受這樣的讓步，為此在現場堅守到晚上十一點多，因此還被防爆警察包圍！我們在自己的小區，表達著對我們自己的權益訴求，竟然被防爆警察包圍！很多鄰居們都有拍視頻留證，絕不胡說！
蒼天啊！大地啊！誰能來告訴我們這群普通而又弱勢的業主們，這背後的原因和現在的這一切究竟是為什麼！為什麼！為什麼啊……」
該文末附圖：
此「附表四」是一份合同的籤章附表。籤章者，深圳市志聯佳實業有限公司。
附表四之籤章者（甲方）聲明：
「下列項目權益為甲方擁有：
1、 碧湖花園發展項目下的每一部分，包括：a、購物中心及其內的商場、鋪位及空位；b、地下室內的停車場，泊車位及空位；c、單車庫、小區內道路及綠化；d、電梯及電梯間、幼兒園、遊泳池、網球場等設施；
2、 該花園的所有外牆、平臺及其他甲方並未指定為公用的地方，並在上述任何部分安裝、架設或拆除招牌、廣告、霓虹燈管、煙窗及其他物件
3、 上述各項的全權處理權包括出售、轉讓、出租、批准享用、贈與或以其他任何方式處置，無須事先知會乙方亦無須取得乙方的同意。
4、 保留更改上述房地產或其中任何部分的名稱和權利，而毋須徵詢乙方或該花園其他單位業主同意（若甲方需更改該花園名稱須提前三個月在該花園管理處報告板及該花園適當地方張貼通告）。甲方無須就更改該花園名稱引致的任何損失、費用或開支向乙方或其他單位業主或其他擁有使用權的人賠償。
5、 保留繼續發展該花園和利用該花園的土地及在其上發展任何房地產或有關房地產項目的權利，並有權更改有關項目的圖則及建築圖則，而毋須事先通知或徵詢乙方或該花園其他單位業主之同意。
6、 本合同以外的其他所有權益。
深圳市志聯佳實業有限公司合同專用章」
（未完待續）2018年5月1日
本文布告收集全國與此同類合同。此合同除此「附表四」一頁，正本未有收集，也在徵集之列。
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三年多次訴訟，小區車位到底歸業主還是開發商？終審判了→
後需按月支付停車費佳陽悅景馨都小區位於長沙開福區，2007年，開發商長沙佳陽開發公司向業主們交房、辦理入住。，所以以前的公共收益，包括地面（停車位）和電梯廣告全部都歸開發商所有。但令大家沒想到的是，2017年10月，開發商佳陽開發公司向富佳物業公司出具工作聯繫函，要求富佳物業公司按照每輛車60元/月（的標準），將2017年度8月-10月代收的210個地面規劃停車位的使用費結算支付給佳陽開發公司，以後按月支付。 -
因逾期交房小區278戶業主怒告開發商 法院訴前調解104戶業主與開發商和解
業主：逾期交樓還逾期辦證2014年，東莞常平某小區樓盤公開發售，家住常平的張先生看房後也決定買一套，於是在當年7月份和小區開發商籤訂了商品房買賣合同，合同約定2016年6月30日前交房。合同籤訂後，張先生足額支付了購房款，直到2017年6月，他才收到小區開發商寄來的收樓通知書。經多次與開發商協商未果後，張先生等業主於2019年初陸續向法院起訴，要求開發商支付逾期交房違約金。好不容易勝訴了，判決才執行沒多久，業主們又面臨新的問題：開發商未按照相關法律規定辦理樓盤的初始登記，房產證無法在合同約定日期內辦理。 -
海口一小區業主遲遲拿不到房產證 起訴開發商卻被反訴「買賣合同無效」
新海南客戶端、南海網、南國都市報9月8日消息（記者 陳棟）「買了房，卻一直拿不到房產證，十年過去了，開發商又說合同無效。」無奈之下，賴女士和其他二十幾位業主將開發商和施工單位告上法庭。在法庭上，賴女士的委託代理人出示了2012年海南省農墾總局《關於金鹿花苑小區購房有關問題的復函》，裡面闡述要將金鹿花苑小區從經濟適用房項目變更為普通商品房項目，並且還明確了土地變性後補繳土地出讓金標準問題。 -
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）」為準，以「三證」為準時是否對銀行遲延辦理抵押手續有限制措施；（5） 銀行對開發商資金使用的監管程度；（6） 是否強制要求開發商辦理在建工程建築保險；（7） 銀行辦理按揭內容時向購房者收費的標準如何等。 -
開發商捲款跑路 金華這些業主想把小區名改掉
小區裡和李先生有同樣想法的還有一些業主，有人甚至已經取好了名字。改名需2/3以上業主同意 改了之後還有麻煩事「改名可以，但需要2/3以上的業主同意。」市地名辦主任章躍宏告訴記者，根據《金華市地名管理實施辦法》，地名確定後無特殊理由不得更名，但如果專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上的業主同意，並提供業主大會決議的，住宅小區（樓）、建築物可以更名。章躍宏說，像李先生所住小區這樣的情況比較特殊，如果的確小區業主們有改名的意願，可以按照管理實施辦法向他們提出書面報告，如果審核通過，就可以改名。 -
石家莊市橋西區37度七金苑全體業主對開發商不滿
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多地現「墓景房」糾紛：開發商稱無告知義務，業主多以敗訴告終
敗訴的主要原因之一，就是因為墓地不在紅線範圍內，開發商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹慎注意義務。受訪專家介紹稱，目前僅有2012年民政部的《城市公益性公墓建設標準》（徵求意見稿）提到距居民居住區500米以內，嚴禁建設城市公益性公墓，但最後正式出臺的《城市公益性公墓建設標準》將這一條款刪除了。由於相應法律缺失，導致買到「墓景房」的業主維權困難。 -
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全國律師協會為開發商提供商品房買賣合同法律服務操作指引（五）
開發商就設計變更通知業主的資料；（6） 開發商與買受人就設計變更籤訂的補充協議。162.2 律師為開發商提供法律服務時的重點內容商品房買賣合同登記備案制度與商品房預告登記制度，主要是為了防止開發商一房多賣現象的發生，律師應重點審查：（1） 開發商是否按《商品房預售管理辦法》的規定對商品房預售合同進行了登記備案。（2） 買受人是否要求對預購商品房進行預告登記，開發商是否予以配合。 -
泉州一小區業主狀告開發商私自改造電梯 官司贏了但卻不恢復原狀
業主林先生認為，未經其同意，開發商此舉是侵權，因此將開發商起訴到法院，要求停止侵權恢復原狀。最終，法院判定開發商侵權，但並不支持將電梯恢復原狀，這是為什麼？業主：開發商改造電梯 未經業主同意林先生是豐澤區東海某小區的業主，他與開發商的糾葛源於電梯的改造。 -
長沙佳陽小區210個規劃車位二審全部判歸業主共有（案例點評）
（一）、開發公司與業主籤訂的《商品房購買房合同補充協議》曾約定設計規劃區內的人防地下室464個停車位與地面210個停車位產權和經營權屬於開發公司所有。本案中二審被上訴人開發公司（一審原告）以「建築面積和建設資金沒有分攤到業主，且屬於設計、規劃內的地面停車位為由主張其擁有產權，有權依據《物權法》第七十四條第一款、第二款規定「通過出售、附贈或者出租」的方式處分其車位獲得應有的收益」進行二審辯護，要求維持一審判決。