銳理數據監測顯示，2018年一季度大成都土地供應量同比上漲248%，成交量同比上漲405%，土地供銷節奏加快。但從市場熱度看，較前兩年出現「降溫」跡象，一是在當前的調控政策之下，房企的利潤空間被壓縮，資金鍊面臨較大壓力；二是近期出讓土地多帶有較多附加條件，如返遷、移交租賃住房、產業引入等，與過去單純的「拿地-開發」模式不同，現在對房企運營、資源整合等綜合能力考驗升級。因此，房企拿地更加理智謹慎，熱情降低也在情理之中。
今日（4月11日），天府新區、新都區、蒲江縣共計4宗約309.74畝土地登上拍賣席，其中，一宗純住宅用地，三住兼商用地，結果又將如何？現場情況
本場吸引了包括156、20、45、136、81、15、129、98、135、168、13、86號共12家參與競拍。
一號宗地：天府新區72.48畝住兼商地塊，起始樓面價約9004元/㎡，最大容積率1.9991。本宗地叫價速度較慢，競爭主要在135、136、45號之間展開。但最終因為未達到設置的底價要求而流拍。
二號宗地：天府新區59.11畝住兼商地塊，起始樓面價約9001元/㎡，最大容積率1.9998。現場81、45、135號輪番參與叫價，速度較快。結果同樣因未達到設置的底價要求而流拍。
三號宗地：新都區淨用地面積160.25畝，計價面積129.41畝純住宅地塊，起始樓面價約6000元/㎡，最大容積率2.0。本宗地開始由86、15、129、98號參與競拍，叫價速度相比前兩宗有所加快，隨後135號、45號也加入戰局。最終由15號成都香投房地產開發有限公司以樓面價7800元/㎡競得，溢價率30%。
四號宗地：蒲江縣48.74畝住兼商用地，起始樓面價750元/㎡，最大容積率1.5。本宗地叫價在13號和156號間展開，你追我趕，競爭較為激烈，經過多輪叫價，最終被156號成都君尚隆達置業有限公司以樓面價1690元/㎡收入囊中，溢價率高達125.33%。
宗地掃描
天府新區·2宗
宗地情況
基本信息本次出讓的1、2號宗地為天府新區兩宗連襟地塊，位於正興板塊，向西距離劍南大道約1公裡，與地鐵5號線（在建中）直線距離1公裡左右，向東直線距離1.5公裡可達府河（錦江），南側為瀋陽路，西側緊鄰天府第四中學，約600米處是天府三小，北側臨近天府新區華陽小學（南區）。
宗地區位圖
宗地未實施打圍，無未拆除建築物，但有雜樹等需要競得人自行清理，並且有10KV電力線路，由天府新區成都管委會負責在項目動工前遷改完成。目前宗地周邊道路還未完全成形。
宗地競買方式為「配建並無償移交基礎面積統籌住房+限價競買+續競配建並無償移交統籌住房面積」。基礎配建統籌住房面積不小於出讓宗地居住用地部分計容總建築面積的15%，用於管委會統籌安排的產業配套住房，單套面積90-150㎡。開發項目整體成品住宅（全裝修）建設比例須達100%。
一號宗地 規劃淨用地面積約84.65畝，其中納入出讓範圍的72.48畝為住宅兼容商業用地，可開發體量約9.66萬㎡，商業佔比上限為10%。西南角約12.17畝為幼兒園用地，需要競得人修建完成後無償移交給天府新區成都管委會指定單位，不計收土地價款。建築密度住宅兼容商業用地不大於28%，幼兒園用地不大於35%；綠地率不小於30%。
二號宗地 淨用地面積約59畝，用地性質為住宅兼容商業，商業佔比上限為10%，可開發體量7.88萬㎡，建築密度不大於28%。宗地紅線範圍內城市規劃確定的市政設施用房、規劃綠地、農貿市場、公廁是本項目建設的統一組成部分，須競得人在建成後無償移交給天府新區管委會指定單位。
區域市場
土地市場2017年天府新區共計出讓土地約2460畝，平均溢價率約44.47%。其中，拍賣地塊9宗約1171畝，有5宗均位於正興板塊，最高成交樓面價12006.84元/㎡，即萬科拿下的40.9畝住兼商地塊，並需配建無償移交125套人才住房。
正興板塊成為天府新區土地供銷的主力區域，而本次出讓的兩宗地均位於該板塊，起始樓面價突破9字頭，創新高。近兩年天府新區拍賣出讓宗地多有附加條件，如移交人才住房、配建基礎設施、人才公寓、產業導入等，本次兩宗地也不例外，拿地成本上升，對房企綜合實力要求比較高，因此拿地企業多為萬科、保利、中海、中建等大型房企。其中保利和首鋼去年12月28日競得的兩宗地也需要移交統籌住房面積，比例為10%，而成交價為7320元/㎡。
2016年至今正興板塊拍賣出讓宗地一覽 來源：銳理數據
住宅市場 根據銳理數據監控，近五年裡正興板塊商品住宅僅有玖棠府、萬科翡翠公園、蔚藍卡地亞花園城、建發淺水灣、和泓半山等幾個項目，目前剩餘房源並不多，2017年備案均價為15307元/㎡。隨著近兩年住宅類用地陸續釋放，逐漸解渴正興板塊市場需求。
銳理君梳理了宗地兩公裡範圍內目前主力住宅項目，2018年3月，萬科翡翠公園備案均價13520元/㎡，位於南湖板塊的德商御府天驕備案均價16124元/㎡，海倫春天備案均價12398元/㎡，中海錦江城14159元/㎡……4個項目成交樓面地價均不到4千。
銳理視角從區位上看，兩宗地地理位置優勢比較明顯，幾百米內集中3所學校，靠近劍南大道和益州大道，距離地鐵5號線高峰站1公裡左右，出行比較方便。但目前包括道路在內的各項生活配套還在逐漸完善中，區域成熟還需要一定時間。宗地規則方正，易於打造，且兩宗地為連襟地塊，總面積超過百畝，若同時競得，在規劃和建設上更有發揮空間。隨著城市南拓，區域市場需求潛力大，但起拍價相對較高，且有配建和移交要求，拿地成本走高，對開發商也是一大考驗。
新都·1宗
宗地情況
三號宗地位於新都城區，學院西路南側，蓉都大道西側，緊鄰地鐵3號線，距離馬超西路站約600米，與桂湖直線距離約1公裡，與四川音樂學院約直線距離約1.2公裡。周邊兩公裡範圍內還有新城市購物廣場、新都體育森林公園等生活配套。
宗地淨用地面積約160畝，其中出讓部分號地塊：二類居住用地，面積為129.41畝，可開發體量17.2552萬㎡，成品住宅不少於50%。起始樓面價6000元/㎡，為新都區最高起拍樓面價。出讓方式為「限價競買+抽籤競得」。
需配建並無償移交部分：
號地塊（18.43畝）：小學用地，設置不少於24個班，且需配套200米環形跑道
號地塊（7畝）：公共管理與公共服務設施用地
號地塊（5.4畝）：幼兒園用地，設置不少於9個班
號地塊（9.28畝）：道路用地
區域市場
土地市場 2017年新都共計出讓8宗土地，成交樓面均價為6294元/㎡，其中最高樓面價10950㎡，為北京金隅競得的大豐街道71.58畝住兼商用地所創下。今年3月28日新都木蘭鎮兩宗住兼商用地拍賣，配建要求及附加條件較多，最後以底價被人居斬獲。
2017至今新都區拍賣出讓地塊一覽
住宅市場銳理數據監控顯示，在2017年第一季度，新都區房價走勢開始上行，漲幅較為明顯，到2018年一季度備案均價8739元/㎡，總體成交大於供應，呈供不應求態勢。
2015年至2018年1季度新都區商品住宅供銷價走勢 來源：銳理數據
目前周邊可售新房樓盤較少，近半年裡基本處於斷貨狀態，僅今年2月有新增供應。兩公裡範圍內住宅最高備案均價萬元左右。約129畝的純住宅用地可以一定程度上補充貨源，緩解市場需求。
銳理視角雖然有一些配建要求，加大難度，拉高了競買門檻，但相比上次出讓的兩宗地，本宗地地理位置具有一定的優勢，位於新都城區，生活配套已經較為成熟，同時配建幼兒園和小學，有就近的教育資源，靠近地鐵，出行也較為方便。且宗地本身比較規則，住宅用地面積體量大，具備一定的吸引力。
蒲江·1宗
宗地情況
四號宗地位於蒲江縣西來鎮尋古街，西來鎮遊客中心旁，向南靠近臨溪河，東側靠近106省道。淨用地面積48.74畝，可開發體量約4.87萬㎡，住兼商用地，商業佔比上限為20%，建築高度為多層，不大於24米，建築密度不大於30%。
區域市場
土地市場 2017年至今蒲江縣共計成交土地14宗，僅三宗為住兼商用地，約143畝，樓面地價均價為1911元/㎡，其餘全部為商業用地。銳理君梳理了2015年至今蒲江縣拍地情況，成交9宗住宅類用地，僅397畝。而宗地周邊上次住宅類用地供應還要追溯到2013年，當時的成交樓面價為562.49元/㎡。
住宅市場2015年至2018年蒲江縣商品住宅成交均價上漲11%，相對比較平穩。受土地市場市場影響，蒲江住宅供應逐漸走低，成交量遠超供應量，急需住宅土地進行補充。
2015至今蒲江縣商品住宅供銷價走勢來源：銳理數據
銳理視角宗地臨河有一定的資源優勢，但靠近106省道會受一定影響，目前區域周邊生活配套還比較欠缺，且西來客運站對宗地的整體性造成極大影響，給項目打造帶來障礙，客運站人流量對未來居住環境有所幹擾。競拍結果一覽第一宗
土地位置：天府新區華陽街道鶴林村三、五組（劍南大道東側、瀋陽路北側）
交易方式: 拍賣
用地面積(平米): 48322.05
用地面積(畝): 72.4831
土地用途: 住宅兼容商業
容積率: 住宅兼容商業用地不小於4.84萬平方米且不大於9.66萬平方米，兼容商業計容建築面積不大於總計容建築面積的10%；幼兒園用地滿足行業主管部門要求。
起拍價(萬元/畝): 1200
成交單價（萬元/畝）:
成交總價（萬元）:
樓面價（元/平米）:
競得者:
溢價率: %
計算容積率: 1.9991
備註：流拍（未達到拍賣底價1730萬元/畝）
最高限價（萬元/畝）：1730
第二宗
土地位置：天府新區華陽街道鶴林村三、五組（劍南大道東側、瀋陽路北側）
交易方式: 拍賣
用地面積(平米): 39404.5
用地面積(畝): 59.1068
土地用途: 住宅兼容商業
容積率: 不小於3.95萬平方米且不大於7.88萬平方米，兼容商業計容建築面積比例不大於總計容建築面積的10%
起拍價(萬元/畝): 1200
成交單價（萬元/畝）:
成交總價（萬元）:
樓面價（元/平米）:
競得者:
溢價率: %
計算容積率: 1.9998
備註：流拍（未達到拍賣底價1730萬元/畝）
最高限價（萬元/畝）：1730
第三宗
土地位置：新都區學院西路南側，蓉都大道西側
交易方式: 拍賣
用地面積(平米): 86276.4
用地面積(畝): 129.4146
土地用途: 純住宅
容積率: 號地塊計入容積率的總建築面積不小於86277㎡且不大於172552㎡；號地塊計入容積率的總建築面積不小於9341㎡且不大於11209㎡；
起拍價(萬元/畝): 800
成交單價（萬元/畝）: 1040
成交總價（萬元）: 134591.184
樓面價（元/平米）: 7800.0362
競得者: 15號 成都香投房地產開發有限公司
溢價率: 30%
計算容積率:2
最高限價（萬元/畝）：1330
第四宗
土地位置：蒲江縣西來鎮尋古街，西來鎮遊客中心旁
交易方式: 拍賣
用地面積(平米): 32493.19
用地面積(畝): 48.7398
土地用途: 住宅兼容商業
容積率: 48739.79㎡/大於1.0,不大於1.5
起拍價(萬元/畝): 75
成交單價（萬元/畝）: 169
成交總價（萬元）: 8237.0262
樓面價（元/平米）: 1690.0004
競得者: 156號 成都君尚隆達置業有限公司
溢價率: 125.33%
計算容積率:1.5
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（責任編輯：李佳佳 HN153）